מידע שימושי עשרים שמונים זהירות!!!

דאון · 9/7/24

נכתב ע"י אדריכלות מזווית אחרת:
מתחת למחיר השוק????????

סליחה 4 חדרים - 1.990.000
5 חדרים - 2.290.000

ביקורת בונה · 9/7/24

20/80 בד"כ לא משתלם למשקיעים מהסיבות הבאות:

עם כל המיסים וההוצאות הנלוות על הדירה לעלות במעל 10% בין הרכישה למכירה: מס רכישה - 8%, תיווך - 2%, עו"ד - 1%, עו"ד קבלן + אגרות - 0.5%. (לפחות).
פרויקטים שמשווקים 20/80 בד"כ יש כמה רוכשים שמתכננים למכור לפני התשלום השני וכך יש הצפה של השוק בדירות.
כל השקעה לזמן מוגבל הינה השקעה בסיכון גבוה. (גם בשוק ההון)

בגדול 20/80 מצוינת עבור משפרי דיור.

DDESIGN · 9/7/24

נכתב ע"י דאון:
אני אישית לא אוחז מעסקאות 20/80
אבל מי שכבר הולך על זה, פאוור גרופ מפרסמים עכשיו על דירות בבית שמש הישנה
בפחות משני מיליון שקלים, 5 חדרים ב - 2.990.000
זה מחיר מתחת למחיר שוק בוודאות

מציע לבדוק טוב טוב את הפרוייקט הזה, כמדומני זה פרוייקט שכבר עבר את כל משרדי התיווך בארץ, וגם התפרסם כאן ע"י משרד תיווך, מציע לבדוק את גודל הדירות, את הצפיפות של הבניינים, את מספר המשקיעים, ואת הביקוש העתידי לדירות במגדלים בבית שמש הישנה.

דג תמנון · 9/7/24

נכתב ע"י דאון:
סליחה 4 חדרים - 1.990.000
5 חדרים - 2.290.000

ממש, אבל ממש לא בטוח שזה מתחת למחיר השוק של בית שמש הישנה!
אל תתנו לטיקט 'בית שמש' להטעות אתכם.

DDESIGN · 9/7/24

אם זה מעניין מישהו, אני יצרף כאן תכנית של הדירות בפרוייקט המדובר, ותבינו למה דירת 4 חדרים עולה שם פחות מ- 2 מיליון.

מישמשית · 9/7/24

נכתב ע"י DDESIGN:
אם זה מעניין מישהו, אני יצרף כאן תכנית של הדירות בפרוייקט המדובר, ותבינו למה דירת 4 חדרים עולה שם פחות מ- 2 מיליון.

נשמח מאוד.....

אסתי3311 · 9/7/24

נכתב ע"י ביקורת בונה:
בגדול 20/80 מצוינת עבור משפרי דיור.

צלצלתי בעיקר על זה. למשפרי דיור זה פתרון מצוין. גם יש עליית ערך לנכס בו הם מתגוררים. וגם הם לא צריכים לעבור את כל הטלטול של מעבר לשכירות או התמודדות עם שתי משכנתאות בו זמנית.

גם למשקיעים שגרים בשכירות ומגלגלים דירות כדי להגדיל הון עצמי המהלך יכול להיות כלכלי.

השתקן · 9/7/24

אני קצת בור בענייני קניית ומכירות דירות אז אשמח מאוד אם מישהו יוכל לכתוב בצורה ברורה ומסודרת מה האפשרות בעצם ליפול באחד העיסקאות שצויינו כאן
מה העלויות שיכולים להיות בתהליך הזה? (היו כאלו שכתבו אבל במילים מקצועיות ופחות מובנות)
ואיפה אפשר להסתבך?
אשמח מאוד לתגובה ברורה ומופשטת

אסתי3311 · 9/7/24

נכתב ע"י השתקן:
מה העלויות שיכולים להיות בתהליך הזה? (היו כאלו שכתבו אבל במילים מקצועיות ופחות מובנות)

עלויות נלוות כמו כל דירה שניה.
מס רכישה. תיווך עו"ד.

נכתב ע"י השתקן:
ואיפה אפשר להסתבך?

3. אם לא ניתן למכור את הדירה לפני שמשלימים את העיסקה (הסבת ערבויות) ולקונה אין אפשרות אמיתית להשלים את יתרת ההון העצמי ולהוציא משכנתא הוא ימצא את עצמו בהפרת חוזה
2. אם שמחיר הדירה המוצעת גבוה מידי ומגלם כבר את עליית ערך העתידית. מחיר דירה עם תנאי תשלום כמו שצוינו אמור להיות דומה/ זהה למחיר דירה בנויה.
2. ההלוואת קבלן שלוקחים במידה והיא צמודת מדד משפיעה בסוף על מחיר הדירה. כדאי לבדוק שההלוואה לא צוברת הצמדות או לחילופין שמחיר הדירה נמוך יותר.

DDESIGN · 9/7/24

נכתב ע"י מישמשית:
נשמח מאוד.....

שימו לב לדירת 4 חדרים הממוקמת באמצע הבניין, זוהי דירת 4 חדרים בשטח של 85 מ"ר ברוטו, 70 מ"ר נטו

עם כיוון אוויר אחד, סלון ומטבח מחוברים בשטח של 23 מ"ר, עם חדר רחצה אחד בלבד בלי יחידת הורים, וכנראה שהמחיר הוא לקומה ראשונה, כאשר על כל קומה נוספת תשלמו עוד 15,000 ש"ח, וכנראה שהדירה הזו גם פונה לכיוון מגדל נוסף של 27 קומות ... ובכל קומה יהיו 6 דירות.

דאון · 9/7/24

נכתב ע"י DDESIGN:
שימו לב לדירת 4 חדרים הממוקמת באמצע הבניין, זוהי דירת 4 חדרים בשטח של 85 מ"ר ברוטו, 70 מ"ר נטו עם כיוון אוויר אחד, סלון ומטבח מחוברים בשטח של 23 מ"ר, עם חדר רחצה אחד בלבד בלי יחידת הורים, וכנראה שהמחיר הוא לקומה ראשונה, כאשר על כל קומה נוספת תשלמו עוד 15,000 ש"ח, וכנראה שהדירה הזו גם פונה לכיוון מגדל נוסף של 27 קומות ... ובכל קומה יהיו 6 דירות.

יכול להיות שזה פרוייקט לא מוצלח, לא בדקתי לעומק
אני רק יכול להגיד לך שיש פרוייקט על הים בצפון שפאוור גרופ שיווקו לפני חודש דירות 5 חדרים ב- 1820000
והיום חני שטיגליץ פרסמה שם דירו 4 חדרים ב- 1850000
רק שתבין את הפער

א היימיש'ע יונגרמ'ן · 9/7/24

נכתב ע"י DDESIGN:
שימו לב לדירת 4 חדרים הממוקמת באמצע הבניין, זוהי דירת 4 חדרים בשטח של 85 מ"ר ברוטו, 70 מ"ר נטו עם כיוון אוויר אחד, סלון ומטבח מחוברים בשטח של 23 מ"ר, עם חדר רחצה אחד בלבד בלי יחידת הורים, וכנראה שהמחיר הוא לקומה ראשונה, כאשר על כל קומה נוספת תשלמו עוד 15,000 ש"ח, וכנראה שהדירה הזו גם פונה לכיוון מגדל נוסף של 27 קומות ... ובכל קומה יהיו 6 דירות.

דירת 4 חדרים עם שירותים אחד לכל הבית

אנטוריום · 9/7/24

נכתב ע"י DDESIGN:
שימו לב לדירת 4 חדרים הממוקמת באמצע הבניין, זוהי דירת 4 חדרים בשטח של 85 מ"ר ברוטו, 70 מ"ר נטו עם כיוון אוויר אחד, סלון ומטבח מחוברים בשטח של 23 מ"ר, עם חדר רחצה אחד בלבד בלי יחידת הורים, וכנראה שהמחיר הוא לקומה ראשונה, כאשר על כל קומה נוספת תשלמו עוד 15,000 ש"ח, וכנראה שהדירה הזו גם פונה לכיוון מגדל נוסף של 27 קומות ... ובכל קומה יהיו 6 דירות.ad:

נכתב ע"י א היימיש'ע יונגרמ'ן:
דירת 4 חדרים עם שירותים אחד לכל הבית

בטוח?
זה לא דירת 3 חד'?

DDESIGN · 9/7/24

נכתב ע"י א היימיש'ע יונגרמ'ן:
דירת 4 חדרים עם שירותים אחד לכל הבית

ליתר דיוק, שני חדרי שירותים, חדר רחצה אחד.

DDESIGN · 9/7/24

נכתב ע"י אנטוריום:
בטוח?
זה לא דירת 3 חד'?

בשביל זה צירפתי את התוכניות, בכדי שתבדקו בעצמכם.

אנטוריום · 9/7/24

נכתב ע"י DDESIGN:
בשביל זה צירפתי את התוכניות, בכדי שתבדקו בעצמכם.

נכתב ע"י DDESIGN:
ליתר דיוק, שני חדרי שירותים, חדר רחצה אחד.

הדיוק תמיד חשוב..

esteras · 10/7/24

נכתב ע"י דג תמנון:
ממש, אבל ממש לא בטוח שזה מתחת למחיר השוק של בית שמש הישנה!
אל תתנו לטיקט 'בית שמש' להטעות אתכם.

אז מה המחיר?

esteras · 10/7/24

נכתב ע"י DDESIGN:
שימו לב לדירת 4 חדרים הממוקמת באמצע הבניין, זוהי דירת 4 חדרים בשטח של 85 מ"ר ברוטו, 70 מ"ר נטו עם כיוון אוויר אחד, סלון ומטבח מחוברים בשטח של 23 מ"ר, עם חדר רחצה אחד בלבד בלי יחידת הורים, וכנראה שהמחיר הוא לקומה ראשונה, כאשר על כל קומה נוספת תשלמו עוד 15,000 ש"ח, וכנראה שהדירה הזו גם פונה לכיוון מגדל נוסף של 27 קומות ... ובכל קומה יהיו 6 דירות.

לפי מה שאני יודע יש לפחות חמישה סוגי דירות של 4 חדרים
השאלה אם הגודל הזה באמת נמכר ב1990000

דג תמנון · 10/7/24

נכתב ע"י esteras:
אז מה המחיר?

לדעתי?
שני מליון בדיוק.
ולא. 1,990,000 זה לא מתחת למחיר השוק.
למה?
כי עם כל הכבוד, מדובר בפרוייקט במרכז בית שמש הישנה, ולדעתי - לא רבים יהיו הקופצים עליה בעתיד. הזוג הצעיר החילוני הממוצע הולך לאשקלון - לא לבית שמש, מה לעשות? וגם אם מדובר בפינוי בינוי או תמ''א בהרצל המתחרד, בבינוי שיתאים לחרדים (אין שם חיה כזו)- בכזה מחיר חרדי כבר יקנה ברמב''ש.
וכשהנתונים של הדירה הם כמו שהובאו כאן?? אני לא הייתי משלם עליה כזה מחיר...
''אם ראית טיפש שהולך וקונה דירות בבית שמש הישנה ביותר מזה, אל תלמד ממעשיו, רחם עליו'' לדעתי בכל אופן...
וגם זה, אגב, רק בגלל שמדובר בדירה חדשה מקבלן, דירה ישנה - תלוי באזור, מ-1,600,000 (הגפן) עד 1,850,000 (בר אילן)
כן-כן, 4 חדרים.
כמובן שאיני מדבר על פרויקטי יוקרה כמו 'שער העיר' ו'דונה' הסמוך לו.

בנוהג שבעולם, כשקבלן מחזיק בפרויקט שיש בו מה למכור, פרסומיו נראים כך: 'בליבה של בית שמש, העיר הצומחת בישראל, הולך ונבנה פרויקט איכותי, בסמיכות למרכזים מסחריים, פארקים, וכל מה שיש לבית שמש להציע,
דירות 3, 4 ו 5 חדרים יצאו לשיווק! חייגו עכשיו---'
אך כשכל מה שיש לפרויקט למכור הוא: 'דירה בבית שמש בפחות משני מליון'? מה זה אומר מלבד זה ש'נתקעתי עם דירות שאני לא מצליח למכור בא נדחוף אותם לאנשים עם הטיקט בית שמש כאילו מדובר ברמב''ש ד'?
וזה מקומם כל כך!
כי פרסומות כאלו הם זלזול בוטה באינטלגנציה של הציבור שלנו!
איך יתכן שאנשי שיווק מעיזים לפנות אלינו כך?
אך מה לעשות? בציבור שלנו יש לא מעטים ש...
וכאן מגיע התפקיד של פורום פרוג אותו הוא ממלא ברמה: מרנין לראות איך מיד עם העלאת פרויקט זה כאן באשכול, תוך מספר הודעות קלונו נחשף כאן ע''י @DDESIGN אילו דירות בדיוק ימכרו שם.
כך אמורה להיראות תקשורת! (בצורה מכובדת כמובן!)
לא זכינו לכך בתקשורת החרדית השלטת - מה טוב שיש לנו את פורום פרוג.

יעקב רייניץ · 10/7/24

נכתב ע"י דג תמנון:
לדעתי?
שני מליון בדיוק.
ולא. 1,990,000 זה לא מתחת למחיר השוק.
למה?
כי עם כל הכבוד, מדובר בפרוייקט במרכז בית שמש הישנה, ולדעתי - לא רבים יהיו הקופצים עליה בעתיד. הזוג הצעיר החילוני הממוצע הולך לאשקלון - לא לבית שמש, מה לעשות? וגם אם מדובר בפינוי בינוי או תמ''א בהרצל המתחרד, בבינוי שיתאים לחרדים (אין שם חיה כזו)- בכזה מחיר חרדי כבר יקנה ברמב''ש.
וכשהנתונים של הדירה הם כמו שהובאו כאן?? אני לא הייתי משלם עליה כזה מחיר...
''אם ראית טיפש שהולך וקונה דירות בבית שמש הישנה ביותר מזה, אל תלמד ממעשיו, רחם עליו'' לדעתי בכל אופן...
וגם זה, אגב, רק בגלל שמדובר בדירה חדשה מקבלן, דירה ישנה - תלוי באזור, מ-1,600,000 (הגפן) עד 1,850,000 (בר אילן)
כן-כן, 4 חדרים.
כמובן שאיני מדבר על פרויקטי יוקרה כמו 'שער העיר' ו'דונה' הסמוך לו.

בנוהג שבעולם, כשקבלן מחזיק בפרויקט שיש בו מה למכור, פרסומיו נראים כך: 'בליבה של בית שמש, העיר הצומחת בישראל, הולך ונבנה פרויקט איכותי, בסמיכות למרכזים מסחריים, פארקים, וכל מה שיש לבית שמש להציע,
דירות 3, 4 ו 5 חדרים יצאו לשיווק! חייגו עכשיו---'
אך כשכל מה שיש לפרויקט למכור הוא: 'דירה בבית שמש בפחות משני מליון'? מה זה אומר מלבד זה ש'נתקעתי עם דירות שאני לא מצליח למכור בא נדחוף אותם לאנשים עם הטיקט בית שמש כאילו מדובר ברמב''ש ד'?
וזה מקומם כל כך!
כי פרסומות כאלו הם זלזול בוטה באינטלגנציה של הציבור שלנו!
איך יתכן שאנשי שיווק מעיזים לפנות אלינו כך?
אך מה לעשות? בציבור שלנו יש לא מעטים ש...
וכאן מגיע התפקיד של פורום פרוג אותו הוא ממלא ברמה: מרנין לראות איך מיד עם העלאת פרויקט זה כאן באשכול, תוך מספר הודעות קלונו נחשף כאן ע''י @DDESIGN אילו דירות בדיוק ימכרו שם.
כך אמורה להיראות תקשורת! (בצורה מכובדת כמובן!)
לא זכינו לכך בתקשורת החרדית השלטת - מה טוב שיש לנו את פורום פרוג.

האם חילונים לא קונים דירות בבית שמש הישנה?