הדר חורש
05 באוגוסט 2024
בבנק ישראל מודאגים מהסיכון הגובר בשוק הדיור כתוצאה משיטת השיווק שבה התשלומים נדחים באמצעות "הלוואות קבלן". הבנק המרכזי מנחה את הבנקים המסחריים לפעול לגילוי נאות וחיתום מראש למשכנתא שהלקוח אמור לקחת בעתיד, עם השלמת העסקה.
שיטת השיווק הזאת התפתחה בעקבות הקשיים שחוו היזמים במכירת דירות, והיא נועדה למשוך לקוחות. היזמים מציעים להם לשלם סכום קטן במזומן עם חתימת ההסכם, לרוב 10%-20% בלבד מהמחיר, ואת היתרה עם מסירת הדירה. השיטה מאפשרת רכישת דירה עם סכום שקל יחסית לגייס כהון עצמי, ולהימנע מהצורך לקחת משכנתא שכרוכה בהחזרים לכל אורך תקופת ההמתנה לכניסה לדירה. דחיית התשלומים מסייעת גם למשפרי דיור, בכך שהיא נותנת להם מרווח זמן נוסף למכירת הדירה הישנה.
בחלק מהעסקות, בהן לא הוצא עדיין היתר בנייה לבניין, היזמים מסתפקים לעתים במקדמה נמוכה של 7% בלבד בעת החתימה על החוזה. הסיבה לכך היא שזו המקדמה המרבית שיכול קבלן לקבל במקרה שלדירה עדיין לא ניתן היתר בנייה.
את פער ההון שהקבלן דוחה ללקוח הוא משלים באמצעות "הלוואת בלון" — הלוואה שהבנק מעניק באופן רשמי לדייר, אבל בפועל הכסף עובר לקבלן. הקבלן נושא בתשלומי הריבית לבנק עבור ההלוואה, כך שרוכש הדירה אינו חש בתשלום כלשהו. "הלוואת הבלון" אינה מוחזרת לבנק בתשלומים בדומה למשכנתא או להלוואה רגילה, אלא הבנק מקבל רק תשלומי ריבית חודשיים. בתום תקופת ההלוואה, לקראת מסירת הדירה, הדייר מחזיר את "הלוואת הבלון" וממיר אותה במשכנתא רגילה או בהון עצמי נוסף שגייס, באמצעות מכירת דירה או ממקורות אחרים.
שיטת תשלומים זו — שמכונה 20/80 או 10/90 — נהפכה למודל השיווק המוביל בשוק הדירות החדשות, והיא סייעה לחלץ את הענף מהמצוקה שאליה נקלע כתוצאה מעליית הריבית, ההאטה בענף ההייטק וההרעה הכלכלית בעקבות המלחמה. מדד נוסף להצלחת השיטה הוא עליית חלקו של שוק הדירות החדשות לכ-50% מסך העסקות בענף, לעומת כשליש בימים רגילים.
ואולם על אף שסייעה להפיח רוח חיים בענף בתקופת האטה, הקבלנים אינם אוהבים את השיטה בגלל העלויות הגבוהות שלה. לפי ההערכות, בדרך זו פוחתת התמורה הממוצעת לקבלן בכ-5%, בגלל הטבות הכוללות סבסוד ריבית ולעיתים ויתור על הצמדות חוב הרוכשים למדד תשומות הבנייה.
מנגד, ההטבה מסייעת לקבלנים להימנע מהוזלת הדירות, שעשויה להכניס את השוק לאווירה של מכירות סוף עונה ודרישה גוברת להנחות – המחיר הרשמי לא יורד, אבל הלקוח מקבל הטבה שעשויה להגיע למאות אלפי שקלים. הריבית שהקבלנים משלמים על הלוואות הבלון גם גבוהה במידה רבה מהריבית הנגבית על משכנתא רגילה: הקבלנים משלמים על הלוואות הבלון ריבית של 7%-8%, לעומת 5%-5.5% שמשולמים על משכנתא רגילה.
"הצעות אטרקטיביות עם סיכון משמעותי"
דחיית התשלומים כרוכה גם בסיכונים לצדדים המעורבים, ובעיקר לקבלנים ולבנקים, מאחר שלא מעט לקוחות מצפים לנצל את ההטבות לסיבוב עסקי. משקיעים מתוחכמים הפכו את שיטת התשלום לעסקת אופציה: הם רוכשים דירות במכירה מוקדמת (פריסייל) בתנאי הנחה הכוללים תשלום מופחת מראש, בתקווה שיוכלו למכור את הזכות לדירה ברווח לפני שיצטרכו להשלים את הקנייה. השיטה עוררה גם את מורת רוחו של רשם הקבלנים, שבדק את התאמתה לחוק מכר דירות.
מרבית הבנקים טוענים כי אינם לוקחים על עצמם סיכונים רבים, שכן אף שהרוכש משלם רק 10% או 20% ממחיר הדירה, כבר בתחילת העסקה הם מוודאים שיש ברשותו הון עצמי מספיק ואפשרות לממן את מלוא המשכנתא להשלמת רכישת הבית בהמשך. ואולם גורמים אחרים בענף טוענים מנגד שבמקרים רבים הקבלנים מסתפקים בתשלום הראשון המוקטן כדי לרשום את הדירה על שם הרוכש, בעסקה שאין כל ודאות שתושלם במועד.
משרד מכירות באופקים. "הלוואות שעשויות להתברר כמלכודת דבש"צילום: אליהו הרשקוביץ
מבנק ישראל נמסר בתגובה: "לנוכח עלייה בהיקפי הלוואות הבלון ב-2024, בחן הפיקוח על הבנקים מול הבנקים את כללי החיתום שהוגדרו לעניין הלוואות בלון בסבסוד קבלן. בעקבות זאת, נדרשו הבנקים לנהל את הסיכונים הנובעים מסוג הלוואות אלה, לרבות הערכת כושר החזר של הלווה לפירעון של כלל צורכי המימון שלו, הנוכחיים והעתידיים, לרכישת הדירה. כמו כן, נדרשו הבנקים להבטיח מתן גילוי נאות הולם בעת נטילת הלוואות בלון בסבסוד קבלן, שישקפו ללקוחות את גובה ההחזר החודשי על ההלוואה המלאה".
נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות מסרה: "הגידול בהלוואות הבלון משקף אמון בשוק הנדל"ן לצד חוסר אמון ביכולתה של המדינה ליצור פתרון אפקטיבי מול המשך עליות המחירים. הקבלנים נקלעו למצוקה, והם מציעים הצעות אטרקטיביות עם מרכיב סיכון משמעותי לזוגות צעירים שאינם מסוגלים להעמיד את ההון הראשוני הנדרש במעמד החתימה.
"אלא שמה שמאפשר לקבלנים להגדיל את המכירות יגולם בעתיד לעלייה נוספת בהחזר החודשי של אותו זוג. הנהירה להלוואות הבלון עשויה להתברר כמלכודת דבש שתפגע במשקי בית רבים — גם על ידי דחיפה מלאכותית של המחירים כלפי מעלה וגם באמצעות העמקת האי-שוויון בשוק. בתקופות משבר וחוסר ודאות אני ממליצה לרוכשים וללווים לערוך בדיקה יסודית, ולא למהר לחתום על הסכמים שנראים טוב על הנייר אך עלולים להתברר כהרסניים לטווח הארוך"