מידע שימושי עשרים שמונים זהירות!!!

[איידי12]

מתוך ידיעה סיפר לי מתווך שמכר דירות ב20/80
בניין ליד הפרוייקט שהוא שיווק ניתן לרכוש דירה בכ100,000 ש"ח פחות ממה שהוא מכר על הנייר
והוא מכר 40 דירות בתקופה קצרה והפרוייקט המוכן התקשה למכור בכזה קצב

אנשים לא לוקחים בחשבון שכבר תמכרו את השווי שאולי זה ייה בשעה שזה יהיה מוכן וניתן לרכון לפעמים יותר בזול ממה שעל הנייר

 

[מקצועיות]

לפני 3 שנים נמכרו דירות 3 חדרים סביב ה1.300,000

זה היה לפני 4 שנים
שנה אחרי זה הייתה קפיצה משמעותית וזה עלה מיליון שבע מאות
מי שעשה אז 20/80 אחרי המס הרכישה ועוד דברים מסביב
קרוב לוודאי שהוא לא הרוויח
וזה עוד היה לפני שלוש שנים
ההרגשה שלי שכל המאות שעשו 20 80 בשנה האחרונה יצאו מזה בהפסד משמעותי

 

[אופקים 1]

קשה לי להבין איך דירה שנקנתה על הנייר לפני שלוש שנים וכעת היא בנויה, ובכל זאת המחיר שלה עלה בסה"כ 100000 ש"ח.
כלל הדירות בארץ התייקרו מאוד בשלושת השנים האלה, ובתוספת העובדה שלכל דירה יש פער גדול בין השלב שהיא על הנייר לבין שהיא כבר בנויה, הרווח היה צריך להיות הרבה יותר גדול.
לדעתי משהו בסיפור פה לא מדויק

הסיבה פשוטה.
מכרו להם את הדירה במחיר יקר ולא ראלי.
יש גם פרוייקט כזה באופקים שמבקש מקדמה של 10% אבל מתמחר את הדירה במחיר יותר גבוה ממחיר של דירות בנויות בנות 5 שנים בעיר.

ויש גם מי שעושה הרבה רעש וצלצולים באמצעות רשימות תפוצה ומשווק מגרשים במחירים לא סבירים (בודאי ביחס לשומת הקרקע של המינהל) תוך הבטחות שווא על עליית מחיר בטוחה, בזמן שהניסיון מראה שקבוצות רכישה על פי רוב אינן מצליחות לעמוד ביעדים שתכננו להם המשקיעים.

 

[משקיע חרוץ]

הדיון פה הוא מאוד פשוט יש אנשים שבשבילם ה 20 80 זה מלכודת מסוכנת שיכולה להפיל אותם לבוץ
(בעיקר מי שאין לו איך להשלים את העיסקה או להחזיק את הדירה לתקופה)
אבל מאידך גיסא יש אנשים שבשבילם זו הזדמנות פז (כאילו שיודעים לחסוך את מס הרכישה והשבח ולדעת לגייס את הכסף)
וחשוב לזכור הפרייסליים האמיתיים נמצאים בקבוצות (בעקר סגורות ) של משקיעים קבועים שקונים מקבלנים הרבה לפני ההיתרים ושם מקבלים את המחירים הזולים
פרייסל שעוד שנה כבר מאוכלס -פרייסל הוא לא

 

[אופקים 1]

הדיון פה הוא מאוד פשוט יש אנשים שבשבילם ה 20 80 זה מלכודת מסוכנת שיכולה להפיל אותם לבוץ
(בעיקר מי שאין לו איך להשלים את העיסקה או להחזיק את הדירה לתקופה)
אבל מאידך גיסא יש אנשים שבשבילם זו הזדמנות פז (כאילו שיודעים לחסוך את מס הרכישה והשבח ולדעת לגייס את הכסף)
וחשוב לזכור הפרייסליים האמיתיים נמצאים בקבוצות (בעקר סגורות ) של משקיעים קבועים שקונים מקבלנים הרבה לפני ההיתרים ושם מקבלים את המחירים הזולים
פרייסל שעוד שנה כבר מאוכלס -פרייסל הוא לא

הערתי כאן נקודה אחרת.
דירה על הנייר, היא דירה בסיכון, ולא רק בגלל הסיכוי של הקבלן לפשוט רגל, אלא בעיקר בגלל שקשה להעריך בכמה יהיה ניתן להשכיר את הדירה, מי יהיו השכנים, וגם יש צורך להשקיע סכום נוסף (כמו מזגנים, סורגים, שידרוג למטבח ועוד) בכניסה לדירה, וגם ההכנסה מנכס תהיה רק כשהוא יהיה מושכר.
ולכן, הערך של דירה כזאת הוא יותר נמוך מדירה בנויה, ועוד יותר נמוך מדירה בת 5 שנים שהאזור שלה כבר איננו אתר בניה, מוסדות הציבור בו בנויים, גני המשחקים פעילים, החנויות שאמורות להבנות כבר נראות באופק, ויש תחבורה ציבורית סדירה.
מי שקונה דירה על הנייר במחיר של דירה בנויה, פשוט זורק כסף לפח, ואם הוא שילם רק 10% מראש, אז הוא זרק רק 10% לפח, ובאכלוס הוא זרק עוד 5-10%

 

[משי האמיתי]

דירה על הנייר, היא דירה בסיכון, ולא רק בגלל הסיכוי של הקבלן לפשוט רגל

כיום יש דו"ח אפס, יש חוק מכר, ויש ערבות בנקאית ברוב הפרויקטים, דברים אלו נותנים ערובה ובטוחה גבוהה מאוד לכסף.
א"א לומר ע"ז שיש סיכוי לקבלן לפשוט את הרגל, אולי יש סיכון מזערי מאוד אך לא מעבר.ולכן, הערך של דירה כזאת הוא יותר נמוך מדירה בנויה, ועוד יותר נמוך מדירה בת 5 שנים שהאזור שלה כבר איננו אתר בניה, מוסדות הציבור בו בנויים, גני המשחקים פעילים, החנויות שאמורות להבנות כבר נראות באופק, ויש תחבורה ציבורית סדירה.

ולכן, הערך של דירה כזאת הוא יותר נמוך מדירה בנויה, ועוד יותר נמוך מדירה בת 5 שנים שהאזור שלה כבר איננו אתר בניה, מוסדות הציבור בו בנויים, גני המשחקים פעילים, החנויות שאמורות להבנות כבר נראות באופק, ויש תחבורה ציבורית סדירה.

תאורתית אתה ממש ממש נותן הגיון בריא למה שאמור להיות.
בפועל המספרים מראים הפוך לגמרי, פרויקטים חדשים ובייחוד שכונות חדשות יש להם ביקוש הרבה הרבה יותר גבוה, הנתונים משתקפים היטב באתר רשות המיסים עם עובדות מוכחות לכך.
סוף סוף הישראלים (ובעצם מי לא?) אוהבים חדשששש והם מוכנים לשלם ע"ז גם המון כסף יותר.
כמובן שבמקומות שיש הצפת שוק וכד' זה יאתגר את עליית המחיר לפרק זמן לא צפוי.
וכן בבניינים הראשונים המתאכלסים בשכונה החדשה יהיה קשה לראות את עליית המחירים באופן מיידי מהסיבות שהזכרת, אך לאחר תחילת האכלוס המסיבי המגמה בד"כ משתנת באופן משמעותי.

מי שקונה דירה על הנייר במחיר של דירה בנויה, פשוט זורק כסף לפח, ואם הוא שילם רק 10% מראש, אז הוא זרק רק 10% לפח, ובאכלוס הוא זרק עוד 5-10%

ברוב המקרים אתה צודק, יש מקרים מסוימים שלא, זה תלוי בכמה גורמים, אך בכל אופן זה ודאי לא השקעה חכמה.

 

[אופקים 1]

כיום יש דו"ח אפס, יש חוק מכר, ויש ערבות בנקאית ברוב הפרויקטים, דברים אלו נותנים ערובה ובטוחה גבוהה מאוד לכסף.
א"א לומר ע"ז שיש סיכוי לקבלן לפשוט את הרגל, אולי יש סיכון מזערי מאוד אך לא מעבר.ולכן, הערך של דירה כזאת הוא יותר נמוך מדירה בנויה, ועוד יותר נמוך מדירה בת 5 שנים שהאזור שלה כבר איננו אתר בניה, מוסדות הציבור בו בנויים, גני המשחקים פעילים, החנויות שאמורות להבנות כבר נראות באופק, ויש תחבורה ציבורית סדירה.

תאורתית אתה ממש ממש נותן הגיון בריא למה שאמור להיות.
בפועל המספרים מראים הפוך לגמרי, פרויקטים חדשים ובייחוד שכונות חדשות יש להם ביקוש הרבה הרבה יותר גבוה, הנתונים משתקפים היטב באתר רשות המיסים עם עובדות מוכחות לכך.
סוף סוף הישראלים (ובעצם מי לא?) אוהבים חדשששש והם מוכנים לשלם ע"ז גם המון כסף יותר.
כמובן שבמקומות שיש הצפת שוק וכד' זה יאתגר את עליית המחיר לפרק זמן לא צפוי.

ברוב המקרים אתה צודק, יש מקרים מסוימים שלא, אך בכל אופן זה ודאי לא השקעה חכמה.

חלק מהקבלנים האלה עוקפים את חוק המכר ומוכרים לך חלק בקרקע ומחתימים אותך שתקח אותם לבנות את הדירה.
לא ברורה לי רמת החוקיות של הדבר הזה, הסיבה העיקרית שהם מוכרים בשיטה הזאת היא שאין להם עדיין היתר בניה, וכנראה שהם ממש לחוצים על הכסף שהם השקיעו בקניית הקרקע והסובב.

דירה בת 5 שנים היא דירה שעדיין מוגדרת כחדשה, ובטווח הזה אמור להיות לה את הערך הכי גבוה.

 

[משי האמיתי]

דירה בת 5 שנים היא דירה שעדיין מוגדרת כחדשה, ובטווח הזה אמור להיות לה את הערך הכי גבוה.

אבל אחרי 5 שנים היא כבר מיצתה את העליה המשמעותית ביותר שלה, ומעתה היא יכולה לעלות כפי הממוצע של השוק האזורי, אך לא מעבר.
צריך לזכור שהעלייה המשמעותית ביותר שהנכס עולה, זה בפרק זמן שמלפני ההתרי בניה (הפריסייל האמיתי) ועד לכשנה שנה וחצי אחרי האכלוס.
אחרי 5 שנים מהבניה המחירים כבר ממש ממש יקרים, למגורים אכן זה מצויין בגלל הנוחות וכמו שהטבת לתאר, אך להשקעה ממש ממש לא.

 

[השתקן]

הוא כעת בהוצאות כבר של למעלה מ350 אלף שקל.

תוכל לפרט מה בעצם ההוצאות שעל ידם הוא הגיע לסכום הזה???
וכן האם הוא שילם מחיר של דירה על הנייר או דירה בנויה? (כי אם של דירה על הנייר עצם זה שהדירה בנויה כבר היה אמור להקפיץ את המחיר עוד לפני העליות הכלליות שיש בשוק)

 

[מקצועי בנדל"ן]

- חשוב לי לתת הסבר מקצועי לשיווקי הפריסיילים ברחבי הארץ.

א. הסבר: טרנד ה - presale השיווקי. התחיל ממצוקה של קבלנים, יזמים, וחברות .
סוף קורונה . בשילוב של העלאת ריבית - הבריחה חלק נכבד מרוכשי הנדל"ן.
עד שאחד היזמים הביא איתו רעיון:
הקלת הסדר התשלומים עבור הרוכש הפוטנציאלי.
דבר שהתברר כהצלחה. וסחף אחריו עוד ועוד יזמים .
הגיע ה 7/10 והחלה תקופה שהשתיקה והרחיקה שוב את הרוכשים לתקופה. כמעט ב 100% .
היזמים היקרים. הגדילו לעשות תנאי תשלום של 10/90 . 5/95 ואף יותר מכך...
דבר ששוב סחף את ההמונים . וההמשך...

ב. זה ברור שטרנד העסקאות מסוג presale - טומן בחובו -
1. המון הזדמנויות - "להרוויח ובגדול"! 2 . המון הזדמנויות - "להפסיד ובגדול"!.
כשנכנסים לכזאת עסקה. חשובה מאוד משנה הזהירות וחישובי חישובים .

- חישובים הכוונה לעומק -
בשפה המקצועית זה נקרא. שלוב של - פֶּרְסְפֶּקְטִיבָה רחבה . רֶטְרוֹאַקְטִיבִה ארוכה . ואָנָלִיזָה מעמיקה

• הסתכלות לטווח ארוך . מכירה בעוד מס' שנים / להישאר עם העסקה. השכירות שתקבלו על הנכס.
• חישובים של מיסוי . מדרגות מס רכישה -0% 5% /6%/7%/8%/ ואפי' 10% . מס שבח - יחיד / חברה / ועוד.
• חישובים של מימון . % המימון שתקבלו. בנק/ ח"ב/ גובה הריבית . יכולת החזר . גרייס. הלוואת קבלן . ועוד.
• הסבת ערבויות . חשוב להבין ולדעת היטב את המגבלות הקיימות על זה.
• צמוד מדד. הבנת השוק היטב . ביחס לאינפלציה . עליית ריבית וכו'
• ביטחון הקרן . טיב היזם . ליווי בנקאי / פוליסת ביטוח לפרוייקט. ועוד..
• הפרוייקט . מיקום הפרוייקט . היקף הפרוייקט . וכדו'
• ניתוח השוק. ברמת המיקרו והמאקרו.

☝אם פספספתם חישוב קטן מהנ"ל , הסיכוי שלכם להפסיד גדל! ☝

טרנד ה - Priscilla. זה משחק חדש בשוק הנדל"ן', שלא היה קיים עד לאחרונה בשיווק חיצוני .
מה שנקרה שכדי להרוויח - חייבים ח-י-ש-ו-ב-י-ם!

ג. היות והרבה אנשים הולכו שולל אחר משווקים למיניהם. שהתבססו בשיווק רק על העליות שהיו בעבר.
ללא הסתכלות על תקופת השפל בה אנו נמצאים, שיכולה להימשך כך גם מס' שנים .
כעת מתחילים להיגמר תקופת שנות הבניה של פרויקטי ה - presale. ששווקו בתחילה .
לא לחינם טובי ומומחי הנדל"ן עוקבים בדאגה אחר ההתפתחויות .

דוגמא:
יכולים להיות 2 רוכשים באותו פרוייקט.
אחד . יהיה לו 20% מימון . 80% רווח !
השני. יהיה לו 20% מימון . 80% הפסד !

כן. בע"ה יום אחד תיגמר המלחמה . וגם יום אחר הריבית תרד . וגם יום אחד יחזרו כולם יחד לשוק .
ואז מן הסתם תהיה עליית מחירים . כדי להרוויח צריכים המון המון סבלנות! מציאות!!

----

 

[משי האמיתי]

אני גם כתבתי לפותח האשכול בהודעה פרטית (מיד כשהוא פתח את האשכול) כי זה נשמע הזוי על גבול הלא אמיתי....
בקשתי בצורה מכובדת לקבלת פרטים, ועד לרגע זה לא קבלתי מענה.....

אתמול פותח האשכול הביא לי באופן אישי את פרטי הפרויקט המדוייק שבגינו נפתח אשכול זה.

ובכן בדקתי את הנתונים מלמעלה ולהלן הערכתי (בלי פרטים מזהים כי לא קבלתי אישור לכך).

א. לדעתי הוא עשה טעות אסטרטגית אחת ברכישה, באותו יום שהוא רכש ככה"נ בסך 2,015,000 ש"ח ל 77 מ"ר מישהו רכש דירה יותר גדולה 78 מ"ר בקומה 12 (כל קומה נוספת עולה בד"כ 15,000 ש"ח יותר) בעלות של 2,030,000 סה"כ למעלה מ- 200,000 ש"ח יותר יקר כבר ברכישה.
וגם אם יש לזה הסברים של שינויי כיוונים וכו' בדירה להשקעה בסוף כשיבוא למכור אחרי כמה שנים אנשים בד"כ קופצים על הדירה היותר זולה, כי זה לא 20/80 זה הון עצמי מלא, ובד"כ העצה לקנות את הזול ביותר (לא אמרתי שאין ביקוש לדירות גבוהות, אך ביקוש גבוה יותר לנמוכות, דעה של הרבה יועצים בענף הנדל"ן)

ב. טעות שניה בד"כ לא מומלץ לרכוש דירה במגדל יוקרתי בקומת כניסה להשקעה, כל היוקרה של מגדל (המחירים במגדל מתומחרים בד"כ ביותר) , זה הגובה, העצה היא לבחור בדירה החל מקומה 3 שזה מצד אחד מנותק מהרחוב יש מעט גובה, ומאידך זה זול להשקעה, הרווח יש ביקוש, ביקוש זה ביטחון למכירה יותר מיידית בערכה האמיתי ללא הוזלות.

ג. השכונה שבה הוא רכש זה שכונה מצויינת להשקעה עם ביקוש מאוד קשיח במרכז הארץ בפועל לפי תחשיב מכירות 2024 בפרויקט עצמו היא עלתה הרבה יותר ממה שהוא ציין הסיבה שקשה לו למכור במחיר זה ככה"נ לפי מה שאני רואה בתמונת לויין עדכנית של הפרויקט, זה מהפרויקטים הראשונים ממש שמגיעים לאכלוס, וכל השכונה אתר בנייה אחד שלם, בד"כ משפרי דיור לא קופצים כעת וזה רק מקשה על המכירה נקודתית אך א"ז משקף את המחיר בפועל שכאמור הוא הרבה יותר יקר ממה שציין (אין לי זמן לעשות תחשיב מדוייק כרגע לפי פילוח שוק אזורי, אבל זה עומד סביב 300-500 אלף ברוטו).
אני במקומו הייתי עושה מאמצים להשלים את העסקה ולהמתין לאכלוס מסיבי יותר, זה עשוי להקפיץ את המחיר באופן ניכר בפרט לאחר ששילם כבר מס רכישה וכו'.
אבל כמובן צריך לבדוק יותר לעומק לפני החלטה, אני בדקתי כעת רק מלמעלה וזו הערכתי.

 

[אופקים 1]

אבל אחרי 5 שנים היא כבר מיצתה את העליה המשמעותית ביותר שלה, ומעתה היא יכולה לעלות כפי הממוצע של השוק האזורי, אך לא מעבר.
צריך לזכור שהעלייה המשמעותית ביותר שהנכס עולה, זה בפרק זמן שמלפני ההתרי בניה (הפריסייל האמיתי) ועד לכשנה שנה וחצי אחרי האכלוס.
אחרי 5 שנים מהבניה המחירים כבר ממש ממש יקרים, למגורים אכן זה מצויין בגלל הנוחות וכמו שהטבת לתאר, אך להשקעה ממש ממש לא.

נכון, ולכן אם קבלן מוכר דירה על הנייר (או כיון שאין לדירה היתר, אז לפני שעלתה על הנייר) במחיר של דירה בת 5 שנים, מדובר בהשקעה גרועה של אנשים שלא בחנו את השוק, ולצערי יש לא מעט כאלה.

 

[ניק 109814]

ג. השכונה שבה הוא רכש זה שכונה מצויינת להשקעה עם ביקוש מאוד קשיח במרכז הארץ בפועל לפי תחשיב מכירות 2024 בפרויקט עצמו היא עלתה הרבה יותר ממה שהוא ציין הסיבה שקשה לו למכור במחיר זה ככה"נ לפי מה שאני רואה בתמונת לויין עדכנית של הפרויקט, זה מהפרויקטים הראשונים ממש שמגיעים לאכלוס, וכל השכונה אתר בנייה אחד שלם, בד"כ משפרי דיור לא קופצים כעת וזה רק מקשה על המכירה נקודתית אך א"ז משקף את המחיר בפועל שכאמור הוא הרבה יותר יקר ממה שציין (אין לי זמן לעשות תחשיב מדוייק כרגע לפי פילוח שוק אזורי, אבל זה עומד סביב 300-500 אלף ברוטו).
אני במקומו הייתי עושה מאמצים להשלים את העסקה ולהמתין לאכלוס מסיבי יותר, זה עשוי להקפיץ את המחיר באופן ניכר בפרט לאחר ששילם כבר מס רכישה וכו'.

אבל

אפילו אם זה היה מתייקר ב300 אלף שקל האם היה לו שווה כל הסיפור??

ואם הוא היה לוקח את ה450 אלף ש"ח שהוא הימר שם, ובמקום זה משקיע בקרן נאמנות בנאסד"ק היה לו עכשיו 724,500 ש"ח.
זה לא נכון להשקיע לתקופה קצרה במניות אבל עדיין הסיכון נמוך יותר מלקנות דירה ממתווך חרדי בעסקת 20\80, אבל גם בקרן כספית או פיקדון בבנק הוא עדיין היה מרוויח באזור ה40 אלף ש"ח בלי שום סיכון.

הראל מחקה NASDAQ 100

הראל מחקה NASDAQ 100

www.funder.co.il

 

[ניק 109814]

הדיון פה הוא מאוד פשוט יש אנשים שבשבילם ה 20 80 זה מלכודת מסוכנת שיכולה להפיל אותם לבוץ
(בעיקר מי שאין לו איך להשלים את העיסקה או להחזיק את הדירה לתקופה)
אבל מאידך גיסא יש אנשים שבשבילם זו הזדמנות פז (כאילו שיודעים לחסוך את מס הרכישה והשבח ולדעת לגייס את הכסף)
וחשוב לזכור הפרייסליים האמיתיים נמצאים בקבוצות (בעקר סגורות ) של משקיעים קבועים שקונים מקבלנים הרבה לפני ההיתרים ושם מקבלים את המחירים הזולים
פרייסל שעוד שנה כבר מאוכלס -פרייסל הוא לא

אז אין עסקאות משתלמות בפרסומות, זה רק לקבוצות סגורות?

 

[ניק 109814]

תוכל לפרט מה בעצם ההוצאות שעל ידם הוא הגיע לסכום הזה???
וכן האם הוא שילם מחיר של דירה על הנייר או דירה בנויה? (כי אם של דירה על הנייר עצם זה שהדירה בנויה כבר היה אמור להקפיץ את המחיר עוד לפני העליות הכלליות שיש בשוק)

לא חסר אפשרויות

1. מס רכישה 160 אלף ש"ח.
2. תיווך יש כאלה שגם לוקחים 4% זה מה ש @יעקב רייניץ סיפר ל @איצ'ה קו המידע בראיון הגעתם לעוד 80 אלף ש"ח.
3. עלויות מימון יכול להגיע לעוד 100 אלף ש"ח, 650,000 כפול 15%.
4. הפסד עבודה, מס הכנסה שלילי.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

סוף סוף הישראלים (ובעצם מי לא?) אוהבים חדשששש והם מוכנים לשלם ע"ז גם המון כסף יותר.

כן , אבל מכיוון שאנחנו לא מאמינים לפרסומות של "הסבת ערבות " ועיין באשכולות אחרים...
ואנחנו נחזיק את הדירה באיכלוס ויקח זמן למכירה כי הרי אנחנו לא "החכמים" היחידים שנכנסו לפרי סייל הזה
ונכניס בהקדם האפשרי שוכרים
כי הרי יש משכנתא מטורפת (גם אחרי כל הגרייס ... וכו' ועיין אצל המשווקים)
אז בכל מקרה זה כבר לא חדשששש
ואם כן ירד כל ההפקט ..

אתמול פותח האשכול הביא לי באופן אישי את פרטי הפרויקט המדוייק שבגינו נפתח אשכול זה.

שמח לקרוא שאכן @ג.ס. הביא מקרה אמיתי
היה אתמול שפיקפקו בזה ...
ואני עוד יותר שמח שאכן הנה סוףסוף יש פה דוגמא של מישהו שאכן @משי האמיתי מסכים שהוא הפסיד !!!
(חס ושלום איני שמח על הפסדו של יהודי , והפוך , זה כואב ברמה האישית , ואני מוכן לתרום לו בלב פתוח , נאבך .)
אבל כן !
הנה , תראו זה לא כזה נוצץ !!!

אתמול פותח האשכול הביא לי באופן אישי את פרטי הפרויקט המדוייק שבגינו נפתח אשכול זה.

ובכן בדקתי את הנתונים מלמעלה ולהלן הערכתי (בלי פרטים מזהים כי לא קבלתי אישור לכך).

א. לדעתי הוא עשה טעות אסטרטגית אחת ברכישה, באותו יום שהוא רכש ככה"נ בסך 2,015,000 ש"ח ל 77 מ"ר מישהו רכש דירה יותר גדולה 78 מ"ר בקומה 12 (כל קומה נוספת עולה בד"כ 15,000 ש"ח יותר) בעלות של 2,030,000 סה"כ למעלה מ- 200,000 ש"ח יותר יקר כבר ברכישה.

מחילה מכבודו
אבל לראות ולכתוב היום שהוא עשה טעות - זה החוכמה שבדיעבד
וזה לא חוכמה !!!
והבעיה שזה זה הבור שכל המשווקים של הפרי סיילים מפילים אותנו !!!!


דבר נוסף -

וגם אם יש לזה הסברים של שינויי כיוונים וכו' בדירה להשקעה בסוף כשיבוא למכור אחרי כמה שנים אנשים בד"כ קופצים על הדירה היותר זולה, כי זה לא 20/80 זה הון עצמי מלא, ובד"כ העצה לקנות את הזול ביותר (לא אמרתי שאין ביקוש לדירות גבוהות, אך ביקוש גבוה יותר לנמוכות, דעה של הרבה יועצים בענף הנדל"ן)

הרי זה כל מה שהמשווקים אומרים
אחרי כל ההצעות שלהם
אתה בא אתה מראה להם מחירי עיסקאות מכל המקומות - רשות המיסים , מדלן , יד 2 , הכל... , מכל מה שיש באיזור
ובעצם מנסה להתחמק ממסע הלחצים שלהם ואומר להם , עזבו אותי זה לא פרוייקט כזה ריווחי , אלה מחירים יקרים , לפי הסביבה וכדומה

ואז בא המשווק ובתנועת ביטול , מהמהם ..
זה לא רלוונטי מה שראית , אתה יודע איזה יוקרה יש בפרוייקט הספציפי שאותו אני הצלחתי להשיג לך הוא שווה לפחות חצי מיליון יותר מכל מה שראית
נכון שככה זה הולך ????

או שהוא מהממם , האאא, הדירות שראית הם בלי המשב רוח של הים , אבל בפרוייקט הזהה שבחרנו בפינצטה יש משב רוח ובריזה מטורפת מהים , וברור שהוא עולה יותר
(כן כן , אלו דברים שאני באוזני שמעתי ממשוווקים)





ואאאזזזז
אחרי שלוש שנים כשמגיע רגע האמת , והבן אדם בהפסד
יבואו חכמי פרוג ויגידו ,הכל טוב , אבל פשוט הוא עשה טעות אסטרטגית

ומי הפיל אותו בבור האסטרטגי הזה ?
אותו האסטרטג שייווק את עצמו כאן בפרוג

ושימו לב - זה נשמע שהמסכן הזה שנפל כאן פעל לפי הכללים ...

הוא קנה בדירה במרכז הארץ , "איפה שיש ביקוש קשיח " שבמרכז לעולם המחירים לא יורדים"
"במרכז המחירים טסים"

ותראו את התוצאה ..



בקיצור , תמיד יש להם הסברים !!!!

אני מחפש כבר הרבה זמן פרי סייל אמיתי
ותמיד אומרים לך שהנה זה "באמת" מתחת מחיר השוק
ואף פעם !!! לא ראיתי את זה בצורה של שחור ולבן כמו שהיועץ/מתווך /המשווק /אנ"ש/ית , הבטיח לך במודעה או בשיחת הטלפון שזה מתחת למחיר שוק .
ותמיד תמיד מגיע השלב של ההסברים - שבא להסביר לך למה אכן זה באמת מתחת מחיר השוק .

אז אין עסקאות משתלמות בפרסומות, זה רק לקבוצות סגורות?

חחחחח
ברור , הרי כל הפריסיילים של אנ"ש הם רק מחירונים סגורים שהם רק לקרובי משפחת הקבלן והיזם

לא מאמינים לי ?
תבדקו באחד האשכולות כאן באתר , איך אחד המשתמשים
(מעניין שההנהלה לא חוסמת כאלה משתמשים/דברים , )
כותב שיש לו בגבעת המטוס פריסייל שהוא יותר זול בשלוש מאות אל"ש ממחיר של הקבלן וזה מיועד רק למשפחה ומקורבים של הקבלן , והוא הצליח איכשהו להשיג מספר מצומצם של כאלה דירות , והרוב נמכר ונשאר רק עוד ...
מי שירצה שיתייג אותו , שיהיה לו את זכות התגובה ...



נ.ב.
אין לי אפשרות לשלוח הודעות פרטיות
אם אפשר בבקשה ש @ג.ס. או @משי האמיתי
יעלו כאן את פרטי העיסקה (כמובן ללא שם הרוכש)
על מנת שכולנו נראה בעיניים , שהנה גם בפרי סייל במרכז הארץ במקום נוצץ וכו'
יש כאלו תוצאות !!!


אשמח מאוד עם @חני שטיגליץ תוכל להגיב כאן , ולהחכים אותנו בפורום הזה מניסיונה העשיר בעיסקאות ה 20/80

 

[ניק 109814]

כן , אבל מכיוון שאנחנו לא מאמינים לפרסומות של "הסבת ערבות " ועיין באשכולות אחרים...
ואנחנו נחזיק את הדירה באיכלוס ויקח זמן למכירה כי הרי אנחנו לא "החכמים" היחידים שנכנסו לפרי סייל הזה
ונכניס בהקדם האפשרי שוכרים
כי הרי יש משכנתא מטורפת (גם אחרי כל הגרייס ... וכו' ועיין אצל המשווקים)
אז בכל מקרה זה כבר לא חדשששש
ואם כן ירד כל ההפקט ..



שמח לקרוא שאכן @ג.ס. הביא מקרה אמיתי
היה אתמול שפיקפקו בזה ...
ואני עוד יותר שמח שאכן הנה סוףסוף יש פה דוגמא של מישהו שאכן @משי האמיתי מסכים שהוא הפסיד !!!
(חס ושלום איני שמח על הפסדו של יהודי , והפוך , זה כואב ברמה האישית , ואני מוכן לתרום לו בלב פתוח , נאבך .)
אבל כן !
הנה , תראו זה לא כזה נוצץ !!!




מחילה מכבודו
אבל לראות ולכתוב היום שהוא עשה טעות - זה החוכמה שבדיעבד
וזה לא חוכמה !!!
והבעיה שזה זה הבור שכל המשווקים של הפרי סיילים מפילים אותנו !!!!


דבר נוסף -


הרי זה כל מה שהמשווקים אומרים
אחרי כל ההצעות שלהם
אתה בא אתה מראה להם מחירי עיסקאות מכל המקומות - רשות המיסים , מדלן , יד 2 , הכל... , מכל מה שיש באיזור
ובעצם מנסה להתחמק ממסע הלחצים שלהם ואומר להם , עזבו אותי זה לא פרוייקט כזה ריווחי , אלה מחירים יקרים , לפי הסביבה וכדומה

ואז בא המשווק ובתנועת ביטול , מהמהם ..
זה לא רלוונטי מה שראית , אתה יודע איזה יוקרה יש בפרוייקט הספציפי שאותו אני הצלחתי להשיג לך הוא שווה לפחות חצי מיליון יותר מכל מה שראית
נכון שככה זה הולך ????

או שהוא מהממם , האאא, הדירות שראית הם בלי המשב רוח של הים , אבל בפרוייקט הזהה שבחרנו בפינצטה יש משב רוח ובריזה מטורפת מהים , וברור שהוא עולה יותר
(כן כן , אלו דברים שאני באוזני שמעתי ממשוווקים)





ואאאזזזז
אחרי שלוש שנים כשמגיע רגע האמת , והבן אדם בהפסד
יבואו חכמי פרוג ויגידו ,הכל טוב , אבל פשוט הוא עשה טעות אסטרטגית

ומי הפיל אותו בבור האסטרטגי הזה ?
אותו האסטרטג שייווק את עצמו כאן בפרוג

ושימו לב - זה נשמע שהמסכן הזה שנפל כאן פעל לפי הכללים ...

הוא קנה בדירה במרכז הארץ , "איפה שיש ביקוש קשיח " שבמרכז לעולם המחירים לא יורדים"
"במרכז המחירים טסים"

ותראו את התוצאה ..



בקיצור , תמיד יש להם הסברים !!!!

אני מחפש כבר הרבה זמן פרי סייל אמיתי
ותמיד אומרים לך שהנה זה "באמת" מתחת מחיר השוק
ואף פעם !!! לא ראיתי את זה בצורה של שחור ולבן כמו שהיועץ/מתווך /המשווק /אנ"ש/ית , הבטיח לך במודעה או בשיחת הטלפון שזה מתחת למחיר שוק .
ותמיד תמיד מגיע השלב של ההסברים - שבא להסביר לך למה אכן זה באמת מתחת מחיר השוק .




חחחחח
ברור , הרי כל הפריסיילים של אנ"ש הם רק מחירונים סגורים שהם רק לקרובי משפחת הקבלן והיזם

לא מאמינים לי ?
תבדקו באחד האשכולות כאן באתר , איך אחד המשתמשים
(מעניין שההנהלה לא חוסמת כאלה משתמשים/דברים , )
כותב שיש לו בגבעת המטוס פריסייל שהוא יותר זול בשלוש מאות אל"ש ממחיר של הקבלן וזה מיועד רק למשפחה ומקורבים של הקבלן , והוא הצליח איכשהו להשיג מספר מצומצם של כאלה דירות , והרוב נמכר ונשאר רק עוד ...
מי שירצה שיתייג אותו , שיהיה לו את זכות התגובה ...



נ.ב.
אין לי אפשרות לשלוח הודעות פרטיות
אם אפשר בבקשה ש @ג.ס. או @משי האמיתי
יעלו כאן את פרטי העיסקה (כמובן ללא שם הרוכש)
על מנת שכולנו נראה בעיניים , שהנה גם בפרי סייל במרכז הארץ במקום נוצץ וכו'
יש כאלו תוצאות !!!


אשמח מאוד עם @חני שטיגליץ תוכל להגיב כאן , ולהחכים אותנו בפורום הזה מניסיונה העשיר בעיסקאות ה 20/80

יש"כ על פועלך למען הציבור, הכתיבה שלך מאוד יפה וברור.

גם עכשיו יש איזה תיווך שמפרסם כבר למעלה משבוע וחצי על פריסייל בנתניה לשבוע וחצי בלבד...

יש לך הסבר למה כל המתווכים מתנפלים עכשיו על נתניה?
אולי הצרפתים לא כאלה עשירים כמו שהמתווכים מספרים לנו.

 

[ניק 109814]

ממש לא!
בחריש לפני 3 שנים מכרו ב1.1
ובבית שמש לפני 3 שנים מכרו ב1.3-1.4

אני קניתי לפני 3 שנים דירת 4 חדרים במליון שש מאות

לפני 3 שנים נמכרו דירות 3 חדרים סביב ה1.300,000

לא יאומן לאיפה המחירים יכולים להגיע.
עדיף כבר לקנות בבני ברק המחירים שם יותר זולים או לפחות אותו דבר

 

[דאון]

אני אישית לא אוחז מעסקאות 20/80
אבל מי שכבר הולך על זה, פאוור גרופ מפרסמים עכשיו על דירות בבית שמש הישנה
בפחות משני מיליון שקלים, 5 חדרים ב - 2.990.000
זה מחיר מתחת למחיר שוק בוודאות

 

[אדריכלות מזווית אחרת]

, 5 חדרים ב - 2.990.000

מתחת למחיר השוק????????