התייעצות האם באר שבע היא הפתרון למגורים? אשמח לשמוע, מדגיש כי השאלה היא על מגורים ולא השקעה, מצורף טור שפרסמתי אתמול.

עו"ד נתן רוזנבלט · 22/9/24

נכתב ע"י גרעין:
יש כ"כ הרבה מקומות שכבר על המפה.
האם באופקים למשל אין לאן להתרחב?
באזורים הלא חרדים אפשר למצוא דירות במחירים מאד זולים.

ביד 2 מצאתי רק 5 דירות (בפרי מגדים, סוג של שכון ד) פחות מ800, וגם זה במתווכים בלבד.
לעומת זאת בבאר שבע מצאנו מאות

גרעין · 22/9/24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
ביד 2 מצאתי רק 5 דירות (בפרי מגדים, סוג של שכון ד) פחות מ800, וגם זה במתווכים בלבד.

מדברת על אזורים שלא מיושבים עדיין בחרדים.

אבי ג - · 22/9/24

נכתב ע"י אלף אורות:
אז מה שאתה אומר זה שאין עניין לקנות סתם בלי שתהיה שם קודם תשתית חרדית?

אם תהיה התארגנות חרדית של כמה מאות משפחות (אפשר להתחיל בעשרות, במיוחד שיש תשתיות פוליטיות וחינוך חרדיות בעיר) אז בסבירות גבוהה שאם מתכננים על רחובות ספציפים תהיה עליית ערך. בוודאי בבנינים שאפשר להסתכל כליהם כמנותקים מהשכונה (כמו בהצדיק מירושלים שהעורף לרמב"ן שאם רק משתלטים וצובעים את החזית, מהכביש הראשי זה יראה מצוין.)
או לחרד רחובות ליד האונברסיטה, אבל ככה תמיד השכונה תישאר מעורבת, ויהיה קשה להכריע פינוי בינוי בתנאים חרדים, כבר היום האזור מלא במשקיעים.

לקנות לבד, זה כמו לקנות בכל מקום בארץ להשקעה. זאת לא השקעה רעה בגלל שהבניין גרוע. זה הערך של הדירה לכן היא זולה.... ומאד הגיוני שאם המחירים ימשיכו לעלות יגיעו עוד גדודי משקיעים ויזמים של פינוי בינוי. כשחצי מבעלי הדירות יהיו משקיעים הפינוי בינוי יגיע במהירות.
אני לא מכיר את יחס עיריית באר שבע, אך על פי רוב, באזורים כאלה עירייה אוהבת ומקדמת מיזמים כאלה. כיום תושבי איזור זה כנראה לא משלמים כמעט ארנונה. ואין הרבה עלויות או מאמץ עירוני להרחיב את שדרות רגר מהאונברסיטה והלאה, ואת הצדיק מירושלים שגם ככה רחבים, אפשר לחסום נתיב אחד ולעבוד בניחותא, ואז להתחיל לקבל ארנונה למגורים ועסקים קטנים שיפתחו למטה.
אבל זה יקרה רק שדירות חדשות בבאר שבע יעלו עוד הרבה מאד ויהיה ליזם משתלם. זה ממש לא בטווח הקרוב והבינוני.

עו"ד נתן רוזנבלט · 22/9/24

נכתב ע"י גרעין:
מדברת על אזורים שלא מיושבים עדיין בחרדים.

לכן כתבתי במפורש "פרי מגדים" זהו איזור שאפילו חילונים לא רוצים לגור בו, משום שהמדינה ברוב חכמתה שיכנה באיזור אלי כהן כמה משפחות של משת"פים על כל נשותיהם וטפם....

עו"ד נתן רוזנבלט · 22/9/24

נכתב ע"י אבי ג -:
אם תהיה התארגנות חרדית של כמה מאות משפחות (אפשר להתחיל בעשרות, במיוחד שיש תשתיות פוליטיות וחינוך חרדיות בעיר) אז בסבירות גבוהה שאם מתכננים על רחובות ספציפים תהיה עליית ערך. בוודאי בבנינים שאפשר להסתכל כליהם כמנותקים מהשכונה (כמו בהצדיק מירושלים שהעורף לרמב"ן שאם רק משתלטים וצובעים את החזית, מהכביש הראשי זה יראה מצוין.)
או לחרד רחובות ליד האונברסיטה, אבל ככה תמיד השכונה תישאר מעורבת, ויהיה קשה להכריע פינוי בינוי בתנאים חרדים, כבר היום האזור מלא במשקיעים.

לקנות לבד, זה כמו לקנות בכל מקום בארץ להשקעה. זאת לא השקעה רעה בגלל שהבניין גרוע. זה הערך של הדירה לכן היא זולה.... ומאד הגיוני שאם המחירים ימשיכו לעלות יגיעו עוד גדודי משקיעים ויזמים של פינוי בינוי. כשחצי מבעלי הדירות יהיו משקיעים הפינוי בינוי יגיע במהירות.
אני לא מכיר את יחס עיריית באר שבע, אך על פי רוב, באזורים כאלה עירייה אוהבת ומקדמת מיזמים כאלה. כיום תושבי איזור זה כנראה לא משלמים כמעט ארנונה. ואין הרבה עלויות או מאמץ עירוני להרחיב את שדרות רגר מהאונברסיטה והלאה, ואת הצדיק מירושלים שגם ככה רחבים, אפשר לחסום נתיב אחד ולעבוד בניחותא, ואז להתחיל לקבל ארנונה למגורים ועסקים קטנים שיפתחו למטה.
אבל זה יקרה רק שדירות חדשות בבאר שבע יעלו עוד הרבה מאד ויהיה ליזם משתלם. זה ממש לא בטווח הקרוב והבינוני.

א) כל הכבוד על התגובה המקצועית שמראה גם בקיאות בסימטאות ב"ש.
ב) למעשה, פינוי בינוי במקומות זולים לא יקרה כל כך מהר, תראה לי מקום שווה ערך לבאר שבע שהצליחו להרים פרוייקט כזה למעשה (ולא רק בתכניות), זה פשוט לא כלכלי. כך שכל הדיבורים על איך ייראו המגדלים עם הפינוי בינוי דומים בעיניי לשאלה איך ייראה בית המקדש שייבנה בקרוב אמן.

יוסיK · 22/9/24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
לכן כתבתי במפורש "פרי מגדים" זהו איזור שאפילו חילונים לא רוצים לגור בו, משום שהמדינה ברוב חכמתה שיכנה באיזור אלי כהן כמה משפחות של משת"פים על כל נשותיהם וטפם....

כאילו שאין מהדבר הזה בבאר שבע!!! ובעוד כמה מקומות שחרדים גרים בהם.

אורי מלאכי · 22/9/24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
דומים בעיניי לשאלה איך ייראה בית המקדש שייבנה בקרוב אמן

אני מרגיש סתם קפדן(שמתעקש על דוגמאות ולא על העיקר)
אבל אשמח אם תיתן דוגמא אחרת

עו"ד נתן רוזנבלט · 22/9/24

נכתב ע"י יוסיK:
כאילו שאין מהדבר הזה בבאר שבע!!! ובעוד כמה מקומות שחרדים גרים בהם.

ברור שיש ואפילו יותר בשפע, אבל אם אתה קונה סחורה כזו ב650 בבאר שבע, מדוע שתקנה ב850 באופקים?

עו"ד נתן רוזנבלט · 22/9/24

נכתב ע"י אורי מלאכי:
אני מרגיש סתם קפדן(שמתעקש על דוגמאות ולא על העיקר)
אבל אשמח אם תיתן דוגמא אחרת

השאלה לא מובנת, אם הכוונה להראות דוגמה של פינוי בינוי שלא מצליח להתבצע בפריפריה בשל העדר כדאיות, אז לא צריך דוגמה אחת, פשוט תיקח מפת ארץ ישראל, שים את היד שלך על האיזור שבין חדרה לגדרה ולא תמצא כמעט שום פינוי בינוי בארץ.

יוסיK · 22/9/24

נכתב ע"י אבי ג -:
כמו בהצדיק מירושלים שהעורף לרמב"ן שאם רק משתלטים וצובעים את החזית, מהכביש הראשי זה יראה מצוין.

מראה של חזית חיצונית זה דבר חשוב אבל לא ראשון במעלה לציבור חרדי.
ספציפית הצדיק מירושלים הוא לא רחוב שקט וצדדי ואפשר לומר שהוא אחד הפחות מוצלחים להתחרדות בשכונה ד מהבחינה של חילולי שבת, הוא עורק תחבורה לשכונות אחרות בעיר.
יש מספיק רחובות מאחוריו, שקטים, ריקים ומזמינים.

יוסיK · 22/9/24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
ברור שיש ואפילו יותר בשפע, אבל אם אתה קונה סחורה כזו ב650 בבאר שבע, מדוע שתקנה ב850 באופקים?

מה שכן שבהרבה מהמקומות האלו הם גרים בשכירות ושלל פתרונות בסגנון הזה כך שבמצב של שינויי אוכלוסייה חלקם יסחפו עם הזרם.

עו"ד נתן רוזנבלט · 22/9/24

נכתב ע"י יוסיK:
מראה של חזית חיצונית זה דבר חשוב אבל לא ראשון במעלה לציבור חרדי.
ספציפית הצדיק מירושלים הוא לא רחוב שקט וצדדי ואפשר לומר שהוא אחד הפחות מוצלחים להתחרדות בשכונה ד מהבחינה של חילולי שבת, הוא עורק תחבורה לשכונות אחרות בעיר.
יש מספיק רחובות מאחוריו, שקטים, ריקים ומזמינים.

מאה אחוז מסכים, מלבד העניין של חילול שבת, הציבור שלנו היום פחות רגיש לעניין הזה לצערנו. על רחוב הרצל בחיפה גרים מאות חרדים והוא עורק ראשי בשבת קודש, כולל תחבורה ציבורית רשמית!!!

יוסיK · 22/9/24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
מאה אחוז מסכים, מלבד העניין של חילול שבת, הציבור שלנו היום פחות רגיש לעניין הזה לצערנו.

לא הייתי פוסל התחרדות בגלל סיבה כזו, כן הייתי מחפש לנעוץ את הסיכה הראשונית במקום שקט יותר.

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
על רחוב הרצל בחיפה גרים מאות חרדים והוא עורק ראשי בשבת קודש, כולל תחבורה ציבורית רשמית!!!

נכון ובכל זאת, רחוב הרצל התחרד אחרי מיכאל והרצוג וכו'
ועד היום הוא פחות חרדי מרחובות סמוכים לו והדירות בו קצת פחות יקרות בדיוק בגלל זה.
וכן, אני יודע שהיו חרדים בחיפה עוד לפני ההתחרדות הנוכחית.
והם גרו גם בהרצל.
ושיש תחבורה ציבורית בשבת גם בחלק מרחוב מיכאל.
והם גם למדו באותו בית ספר עם כל מיני משפחות שבשום מקום חרדי לא נורמלי לא היה קורה דבר כזה.
ועוד כל מיני עובדות חיפאיות מעניינות,
בחיפה דברים מעולם לא התנהלו לפי המקובלויות של שאר הארץ.
אבל הציבור שמגיע היום לחיפה רוצה דברים קצת יותר.... ולכן הם מעדיפים רחובות יותר מתחרדים וחיידר יותר.... לא יודע איך להגדיר את זה אבל פתחו שם השנה חיידר שלישי מעבר לחינוך העצמאי הוותיק והחיידר על טהרת הקודש המיתולוגי של הרב זייבלד.
וגם בית ספר לבנות כנראה על הכוונת בשנה שנתיים הקרובות, כשימצא ההורה שיסכים להתאבד על זה

אורי מלאכי · 22/9/24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
שאלה לא מובנת, אם הכוונה להראות דוגמה של פינוי בינוי שלא מצליח להתבצע בפריפריה בשל העדר כדאיות, אז לא צריך דוגמה אחת, פשוט תיקח מפת ארץ ישראל, שים את היד שלך על האיזור שבין חדרה לגדרה ולא תמצא כמעט שום פינוי בינוי בארץ.

הכוונה שנתת את בניית בית המקדש כדוגמא למשהוא רחוק שאין עניין להתיחס אליו כרגע(שכלפי פינוי בנוי בבאר שבע זה כנראה טענה הגיונית) וביקשתי שהדוגמא של בית המקדש תשתנה כי זה הציק לי והפריע לי להנאות מדבריך(ושוב לא רציתי שזה יהיה נושא באשכול שזה לא הדיון בו אבל ברור שלא הבנת מה הפריע לי אז הסברתי)

יוסיK · 22/9/24

מהרה יבנה בית המקדש וכל הנושא של פינוי בינוי יתייתר.
הארץ תתחלק מחדש לשבטים באר שבע תחזור לחלקו של יהודה שקיבל את מסת הקרקעות הכי גדולה מבין השבטים, לא תהיה להם שום סיבה להשקיע ברבי קומות וכדי שהבניינים לא יקרסו יוסיפו לתפילת הכהן הגדול בקודש הקדשים גם את יושבי שכונה ד שלא יהיו בתיהם קבריהם.
כל עוד משיח לא הגיע, מצווה עלינו להאמין שהוא יכול לבוא בכל יום, כל יום זה ממש כך, יתכן היום, יתכן מחר ויתכן גם עוד 1000 יום ואולי גם יותר, בכל יום אמרנו.
ובינתיים אנשים צריכים לחיות, לגור, להתפרנס, לחרד, לפנות ולבנות, לתכנן תכניות ולהצליח בהם ולפעמים גם להיכשל.

מישמשית · 22/9/24

נכתב ע"י יוסיK:
כאילו שאין מהדבר הזה בבאר שבע!!! ובעוד כמה מקומות שחרדים גרים בהם.

לדוג' באופקים למי שיודע....

אבי ג - · 22/9/24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
ב) למעשה, פינוי בינוי במקומות זולים לא יקרה כל כך מהר, תראה לי מקום שווה ערך לבאר שבע שהצליחו להרים פרוייקט כזה למעשה (ולא רק בתכניות), זה פשוט לא כלכלי.

אתה צודק. כתבתי את זה במשפט האחרון, שיקח הרבה מאד זמן עד שדירות בבאר שבע יעלו לרמה שתצדיק פינוי בינוי, ובטח שלא בטווח הקרוב והבינוני.
אבל במידה מסוימת יש יתרון לפינוי בינוי שם ממקומות אחרים שאינן מטרופולין תל אביב עצמו (נניח רחובות), כי מחיר הקרקע ליחידה מאד נמוך. עיקר החשיבות זה הפער בין דירה ישנה לחדשה, ולאוו דווקא השווי עצמו. אולי גם יש משמעות לכך שמחיר הכניסה לפרויקט (שווי השכירות, ההלוואה ביחס לשווי הקנייה והבטחונות) נמוך משמעותי

בקיצור, רציתי להסביר לשאלת @אלף אורות שאפילו שזה נראה ממש גרוע, היא לא בהכרח השקעה רעה, אפילו ללא התחרדות. צריך להבין טוב טוב למה נכנסים, והיחס צריך להיות כמו לשוק ההון שמשקיעים לכמה עשורים ולא לעסקאות פליפ מהירות.

באופן כללי אני מסכים איתך העיר הזאת ממש קוראת לנו לבוא ולהפריח אותה. קוי אוטובוס ישירים לבני ברק ומודיעין עילית (לא בקי בתח"צ שם) בסופי שבוע או בלילות שאינם שעות העומס לא אמורים לקחת מעל שעה וחצי-שעתיים, תעסוקה יש שם.

מרכז מידע · 22/9/24

נכתב ע"י אבי ג -:
קוי אוטובוס ישירים לבני ברק ומודיעין עילית (לא בקי בתח"צ שם) בסופי שבוע או בלילות שאינם שעות העומס לא אמורים לקחת מעל שעה וחצי-שעתיים,

לב״ב כבר יש: 669 ,358 כל השבוע ו570 בסופ״ש.
ולמודיעין עילית עוד אין.

אבל המרחקים בשעות השפל קצרים הרבה יותר משכתבתם!!
שעה וכמה דקות לב״ב,
ושעה למודיעין עילית!
{ירושלים, שעה ועשר דק׳, בית שמש 50 דק׳}

ספרא רבא · 22/9/24

נכתב ע"י מרכז מידע:
לב״ב כבר יש: 669 ,358 כל השבוע ו570 בסופ״ש.
ולמודיעין עילית עוד אין.

אבל המרחקים בשעות השפל קצרים הרבה יותר משכתבתם!!
שעה וכמה דקות לב״ב,
ושעה למודיעין עילית!
{ירושלים, שעה ועשר דק׳, בית שמש 50 דק׳}

358 הפסיק מזמן להכנס לב"ש. עם זאת, התדירות של 669, שלא נכנס לב"ב, ויש לו 3 תחנות צמודות לב"ב (מחלף גהה, ג. הולכי רגל, ומחלף ג. שמואל), היא לפחות אחת לשעה.
למיטב ידיעתי, שעות שפל לא קיימות כמעט לאורך היום, ובשעות הלילה המאוחרות הקו לא פעיל (וגם הרכבת). אבל ברור שכל זה ישתנה כשהציבור יתחיל לגור שם.