ואיך זה קשור לשכירות?
"אני אומר שגם אם מחירי הדירות יירדו השכירות לא תרד משמעותית. הסיבה הראשונה לפסימיות שלי - אחרי עליית מחירי הדיור - הירידות בשכירות יפגרו אחרי מחירי הדירות. לא הגיוני הרי שהשכירות תרד יותר ממחירי הדיור. השני - התשואה על הדיור היום. ראינו פה תהליך מלקחיים - מצד אחד האופציות למשקיעים היום שונות. פעם הריבית הייתה אפס, היום הם מקבלים יותר. פעם על 4% משכר דירה היית שמח. היום הקרנות מציעות יותר, רמת הסיכון נמוכה בפיקדון בבנק, ומצד שני התשואה ירדה כי המחירים עלו".
מה הממוצע במרכז?
"התשואה? 1.8%-2.5%. זה הממוצע כיום. זאת תשואה עלובה, זה לא הגיוני. התשואה של 4% ירדה ל-2.5% והאלטרנטיבות האפסיות בקרן כספית עלו ל-5%, ואני לא מדבר על אג"חים, ששם אפשר לעשות 7%-8%. היום לא אטרקטיבי להיות בעלי דירה להשקעה. לכן, היא צריכה לחזור מ-2.2% בגוש דן, ל-4%. תוסיף תחושה שמחירי הדיור עוד יירדו, החגיגה הזאת כנראה לקראת סיום".
כלומר, אתה טוען שהתשואה תעלה, אבל לא רק כי השכירות תגדל, אלא גם כי מחירי הדיור ירדו. ומה אקורד הסיום של החגיגה?
"שמשקיע יגיד שאי אפשר לבנות על המשך עליית ערך הנכס, אז הוא יסתפק בתשואת שכר דירה והיא נמוכה מדי. תיאורטית, הוא ימכור את הדירה בשוק, והוא ישים את זה בפיקדון".
למה שהוא ימכור? יש לו עלויות חד פעמית. הן שוחקות את הרווח.
"אנחנו לא מדברים על דירה בדימונה או בשיכון עמידר, עם 4.5% תשואה. אנחנו מדברים על גוש דן. אני לא מדבר על דירות ששוות עד 2-4 מיליון שקל ומושכרות בזול. לא נראה לי שזה יהיה שיקול, עלויות חד פעמיות. הוא ישים את הכסף בבנק".
עד שהוא ימכור את הדירה, הריבית תרד. ואז מה, הוא שוב יקנה? זה גלגל.
"בוא נדייק. התחרות האמיתית היא לא הבנק. יש אופציות יותר טובות. בנק הוא הרבה יותר סולידי. תשאל אותי מה המקביל לדירה והייתי אומר לך שזה תיק מעורב של מניות ואג"ח קונצרני. חלק מהאנשים האלה לא הולכים לפקדון. הרבה עשירים עם הרבה כסף, יש להם לא רק דירות, אלא עוד דברים. הם רואים 10% ומתפתים. אני לא חושב שמה שיעצור אדם מלמכור דירה הוא מתווך, עורך דין וכו'. אלה הסיבות להיות פסימי".
עוד יעלו?
"בוא ניקח תרחיש קיצוני. נניח שהיית אומר לי שמחירי הדירות יירדו ב-20%, הייתי אומר שגם אז מחירי השכירות לא ישתנו. יש נתק בין מחירי השכירות למחיר הדירה. היה נתק בעליה, אז אני צופה נתק בירידה. מה שבטוח הוא שהשכירות לא תרד כמו שהמחירים יירדו. כשבנאדם מקבל על הדירה 2.5% משכירות, ויש לו אלטרנטיבות, מן הסתם הוא יצפה לקבל תשואה יותר גבוהה. פיצוי חלקי. אם מחירי הדירות נניח ירדו בטווח הארוך ב-20% ומחירי השכירות לא ישתנו, המשמעות המעשית היא שמחירי השכירות עלו 25%. רוצה דוגמא מספרית?".
בבקשה.
"דירה של 2 מיליון שקל מושכרת 5,000 שקל. נניח שהיא ירדה ל-1.6 ומחירי השכירות יישארו אותו דבר. עכשיו התשואה היא 3.7%. כלומר התשואה עלתה, אבל הדירות ירדו. נומינלית לא שינית את שכר דירה וזה סביר לשוק נדל"ן. האם שווה לי להחזיק אותה ב-1.6 בהינתן שלא אוכל לעלות מחירי שכירות? האם טוב לי עם זה? כן, יותר טוב מתשואה של 3%. כלומר, חלק יעדיפו למכור ב-1.6 וחלק יגיד שלא מעניין אותו וימשיך להחזיק. זה יגרום ללחץ לעליית מחירי השכירות. זה מתקזז, כי אם מחירי הדירות יירדו דרמטית, לא סביר שהשכירות תעלה ב-20%".
בשורה תחתונה, מה יקרה בדצמבר?
"אני חושב שמחירי הדירות עם הפנים למטה, לא יודע בכמה, אבל אופתע אם הם לא יירדו. הריביות הן בשיא של 20 שנה. הממוצעת - 5.5% בערך. כמעט מיליון שקל משכנתא ממוצעת, הריבית 5.5% אחרי ששילמתי 2.5% לפני שנה. אתה מבין שאדם ממוצע מחזיק 50 אלף שקל רק על הריבית? בשורה התחתונה, לגבי מחירי השכירות, אני פסימי ולא רואה ירידה משמעותית, אם בכלל. אם מחירי דירות יירדו, מחירי השכירויות יעלו עוד יות
הנושאים החמים
הנושאים החמים
