האם המחירים ברמת בית שמש ד מוצדקים

shishi · 28/1/24

נכתב ע"י ייד:
לא

בטוח?
אז מה כל הצעירים עושים שם משכירים דירה?
כמה עולה שם דירה במחיר למשתכן בערך?

szn · 28/1/24

מכרז מחיר מטרה בבית שמש: https://apps.land.gov.il/TabaSearch/#/Plans/Plan/1053728

120 יח"ד במחיר מינימום של מאה ושבע מיליון!

shishi · 29/1/24

נכתב ע"י szn:
מכרז מחיר מטרה בבית שמש: https://apps.land.gov.il/TabaSearch/#/Plans/Plan/1053728

120 יח"ד במחיר מינימום של מאה ושבע מיליון!

בכמה דירה?
לא הבנתי

חני וחיים · 29/1/24

נכתב ע"י szn:
מכרז מחיר מטרה בבית שמש: https://apps.land.gov.il/TabaSearch/#/Plans/Plan/1053728

120 יח"ד במחיר מינימום של מאה ושבע מיליון!

+ כ3000 מ"ר מסחר +15,000 מ"ר תעסוקה....
מינוס 80% מהדירות במחיר מטרה מופחת מאוד...

האברך ממיר · 29/1/24

נכתב ע"י חני וחיים:
+ כ3000 מ"ר מסחר +15,000 מ"ר תעסוקה....
מינוס 80% מהדירות במחיר מטרה מופחת מאוד...

סליחה. טעיתי.

szn · 29/1/24

נכתב ע"י חני וחיים:
+ כ3000 מ"ר מסחר +15,000 מ"ר תעסוקה....
מינוס 80% מהדירות במחיר מטרה מופחת מאוד...

רק תסביר, האם לדעתך המחיר מינימום הוא מחיר טוב?

חני וחיים · 29/1/24

נכתב ע"י szn:
רק תסביר, האם לדעתך המחיר מינימום הוא מחיר טוב?

אין לי את הכלים לענות לך על השאלה.

כמה שווה מ"ר מסחר ברמה ג'1?
כמה שווה מ"ר תעסוקה?
כמה דירות ניתן להוסיף בשב"ס?
במידה ועושים תב"ע חדשה, האם אפשר לעשות שינוי יעוד לתעסוקה, ואם כן כמה?

רק אחרי התשובות להנ"ל [לפחות ל2 שאלות הראשונות] יהיה אפשר לדעת האם מחיר המינימום הוא טוב.

אבל ננסה יחד לענות.
כמובן הכול במספרים משוערים ומעוגלים.
לפי ממוצע של 100 מ"ר לדירה.

המחיר מינימום הוא 113 מיליון. כלומר כ942,000 ליח"ד.
+ בניה כ800,000 לכל יח"ד.
סה"כ עלות כ-1,742,000.

96 יח"ד צריכות להימכר בכ 1,200,000 ש"ח כולל מרפסות וחניה.
כלומר הפסד של כ542,000 לכל יח"ד.
סה"כ כ52 מיליון ש"ח

24 יח"ד בשוק חופשי ימכרו במחיר של 2.3 מיליון ש"ח כולל מע"מ.
שהם 1,965,000 לפני מע"מ.
רווח של כ225,000 לכל יח"ד, סה"כ 5.4 מיליון ש"ח.

סה"כ הפסד של כ46.6 מיליון ש"ח.

עכשיו צריך להכניס למשוואה את התעסוקה והמסחר.
ונקבל כיוון....

יעקב וייס · 30/1/24

נכתב ע"י szn:
רק תסביר, האם לדעתך המחיר מינימום הוא מחיר טוב?

זה עיסקה פח
היות ו השומה של המחיר מטרה נמוכה מאד
אין סיכוי להרוויח
אלא אם כן ימכור המסחר במחיר מפולפל
ישבתי עם קבלן בבית שמש
עשינו חשבון מכל כיוון
זה יצא הפסד בוודאות

בית שמשניק · 30/1/24

נכתב ע"י יעקב וייס:
זה עיסקה פח
היות ו השומה של המחיר מטרה נמוכה מאד
אין סיכוי להרוויח
אלא אם כן ימכור המסחר במחיר מפולפל
ישבתי עם קבלן בבית שמש
עשינו חשבון מכל כיוון
זה יצא הפסד בוודאות

אם כך כנראה שלא יוגשו שום הצעות במכרז. היזמים לא פראיירים.

בית שמשניק · 2/2/24

השבוע חלפו להם 7 שנים מההגרלה הראשונה שנערכה ברמה ד' - פרץ לוזון 104 יח"ד, כך שניתן כעת למכור את הדירות הללו באופן רשמי וחוקי.
עד סוף השנה האזרחית אמורות להשתחרר ממגבלת 7 השנים לא פחות מ2845 דירות! בבית שמש כשרובן ברמה ד', יהיה מענין מאד לעקוב אם שחרור הדירות הנ"ל ילחץ כלפי מטה את המחירים בשכונה, או שאולי הביקוש הגבוה מהשטח יאזן את התמונה וישמור על המחירים הגבוהים, ואולי אפילו ילחץ אותם כלפי מעלה.

710 · 2/2/24

רמה ד' זה סיפור עצוב...
אני בטוח שהרבה מרוכשים ברמה ד' לא באו לשם בגלל המיקום של השכונה
רק בגלל המקום,
העיר בית שמש הגדולה,
ורמה ד' שבגולת הכותרת...
אם היו בונים עיר חרדית בכזה היקף בצפון ובדרום
זה היה מאד מאזן את הביקושים לבית שמש...

אור אורות · 2/2/24

לדעתי זה לא יגרום ללחוץ את המחיר כלפי מטה מכמה סיבות:
% גדול מהזוכים רוצה לגור ברמה ד'.
אחרים משכירים (ולא נראה לי שכולם מסיימים חוזים ביחד, עוד נקודה) ולא ירצו למכור בהפסד כשבינתיים זה מניב.
אחרים כבר מכרו בשחור.

זה כן ישפר את צביון השכונה כאשר עוד כמה שמבינים שהשכונה לא בדיוק כמו שהם חלמו על שכונה של "ביחד חרדים דתיים לאומיים ומסורתיים" יוכלו למכור את הדירה באופן חוקי, אבל זה לא יהיה כזה משמעותי (כי לכתחילה אין הרבה כאלה בכלל, מתוכם הרבה כבר עזבו, אחרים לא במשתכן, ואני גם לא חושב שעכשיו כולם כולם יעזבו).

לארג' · 2/2/24

אני גם לא חושב שישתחררו דירות למרות שעבר 7 שנים מהזכייה
אא"כ יש כאלה שלקחו דירות גדולות עם מליון שקל משכנתא ועבודה כידוע אין בסביבה,
אז ירצו אולי לקנות דירה יותר קטנה.

יעקב וייס · 2/2/24

נכתב ע"י 7.10:
רמה ד' זה סיפור עצוב...
אני בטוח שהרבה מרוכשים ברמה ד' לא באו לשם בגלל המיקום של השכונה
רק בגלל המקום,
העיר בית שמש הגדולה,
ורמה ד' שבגולת הכותרת...
אם היו בונים עיר חרדית בכזה היקף בצפון ובדרום
זה היה מאד מאזן את הביקושים לבית שמש...

מישהו הבין????

בית שמשניק · 2/2/24

נכתב ע"י לארג':
אני גם לא חושב שישתחררו דירות למרות שעבר 7 שנים מהזכייה
אא"כ יש כאלה שלקחו דירות גדולות עם מליון שקל משכנתא ועבודה כידוע אין בסביבה,
אז ירצו אולי לקנות דירה יותר קטנה.

יש לכאורה הרבה שזכו בדירות קטנות שאחרי 7 שנים כבר לא מתאימות למידותיהן, ולכן סביר שהרבה דירות קטנות כן יצאו לשוק.

אור אורות · 2/2/24

הוא כותב שברמה ד' ישנם גם קהילות חדשות שלא היו עד בניית השכונה בבית שמש, שברעיון אם השכונה היתה נבנית בכסיף הם היו מגיעים, ואז זה היה נשאר זול (גם השכונה וגם בית שמש).

די · 4/2/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
יש לכאורה הרבה שזכו בדירות קטנות שאחרי 7 שנים כבר לא מתאימות למידותיהן, ולכן סביר שהרבה דירות קטנות כן יצאו לשוק.

וכנגד זה הם יקנו דירות גדולות מה שיוסיף לביקוש.

די · 4/2/24

נכתב ע"י 7.10:
רמה ד' זה סיפור עצוב...
אני בטוח שהרבה מרוכשים ברמה ד' לא באו לשם בגלל המיקום של השכונה
רק בגלל המקום,
העיר בית שמש הגדולה,
ורמה ד' שבגולת הכותרת...
אם היו בונים עיר חרדית בכזה היקף בצפון ובדרום
זה היה מאד מאזן את הביקושים לבית שמש...

אולי זה עצוב, אבל לא קשור לרמה ד'.
כלומר אפשר גם לבנות דירות בערים חרדיות במרכז, וגם לבנות בפריפריה.
אולי אם היו בונים "רמה ד'" גם בביתר ובמו"ע ובאלעד המחירים בערים החרדיות לא היו כ"כ יקרים היום.

shishi · 4/2/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
השבוע חלפו להם 7 שנים מההגרלה הראשונה שנערכה ברמה ד' - פרץ לוזון 104 יח"ד, כך שניתן כעת למכור את הדירות הללו באופן רשמי וחוקי.
עד סוף השנה האזרחית אמורות להשתחרר ממגבלת 7 השנים לא פחות מ2845 דירות! בבית שמש כשרובן ברמה ד', יהיה מענין מאד לעקוב אם שחרור הדירות הנ"ל ילחץ כלפי מטה את המחירים בשכונה, או שאולי הביקוש הגבוה מהשטח יאזן את התמונה וישמור על המחירים הגבוהים, ואולי אפילו ילחץ אותם כלפי מעלה.

כמה עולה במחיר למשתכן דירה ברמה ד?