דיון מחירי הדירות לאן?

[הגולם מפראג]

ידידנו עו"ד רוזנבלט
זועק שנים לכו לחריש
אין ספק שקהילה שמחפשת מקום להתפתח זה המקום
שפע דירות מוכנות בזול
עתודות בניה גדולות
תב"ע מותאמת לחרדים לא צריך לשנות כלום
הפרוייקט הכי קרוב לבני ברק ועוד הרבה מעלות
עוד כמה אלפים והעיר תראה אחרת
אין שום עניין להיות רוב חרדי בעיר מוזנחת כמו מודיעין עילית
עדיף קהילה ענקית בעיר מעורבת שמספיק חזקה לקבל את מה שמגיע לה
ומאידך לא מושחתת ורקובה כמו העיריות המשותקות שלנו לצערי

רק לשם האיזון, דיברתי עם רב אחד מיבין בנדל״ן, והוא אמר לי שכשרצו לשווק איזה פרויקט בחריש, הוא הלך דבר ראשון לשאול את החילונים למה הם בורחים משם.
והתשובה היא שעבודה משם זה דבר לא פשוט בכלל
(נכון יש את יקנעם, ועפולה, פרדס חנה וחדרה) כל אלו אולי חוץ מיקנעם זה ערים שהם מלאות מעצמם, ואין להם עודף תעסוקה.
קחו לדוגמא את הקהילה בעפולה שאחד הדברים שתוקעים את העסק שם זה חוסר בעבודות.
ולכן הסיפור עם חריש הוא קצת יותר מורכב.

 

[בית שמשניק]

רק לשם האיזון, דיברתי עם רב אחד מיבין בנדל״ן, והוא אמר לי שכשרצו לשווק איזה פרויקט בחריש, הוא הלך דבר ראשון לשאול את החילונים למה הם בורחים משם.
והתשובה היא שעבודה משם זה דבר לא פשוט בכלל
(נכון יש את יקנעם, ועפולה, פרדס חנה וחדרה) כל אלו אולי חוץ מיקנעם זה ערים שהם מלאות מעצמם, ואין להם עודף תעסוקה.
קחו לדוגמא את הקהילה בעפולה שאחד הדברים שתוקעים את העסק שם זה חוסר בעבודות.
ולכן הסיפור עם חריש הוא קצת יותר מורכב.

אושר סופית שחריש תתחבר לרכבת ישראל, מה שישנה את שוק העבודה שם מן הקצה אל הקצה...

הוחלט סופית: חריש תחובר לרכבת ישראל. קשת: ״זהו רגע היסטורי״ | חריש סיטי

המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה את תוואי המסילה המזרחית באזור חריש הכוללת הקמת תחנת נוסעים בסמוך לקניון More בכניסה לעיר, ומסילה שתוצמד ברובה לכביש 6 מצידו המערבי. ראש עיריית חריש: "זה רגע היסטורי. חריש קיבלה היום מעמד של מטרופולין"

www.harish.co.il

 

[איציק דדיה מקצב]

דירת 5 חדרים בראש העין החדשה במחיר למשתכן עולה 1,800,000 הזוי!!!!!!

 

[יצחק77]

חלפה לי מחשבה
לשיטתי ודעת רבים מומחים אחרים שאין מחסור אמיתי בדירות
הסיפור של חריש הוא חיזוק גדול
שכשיש באמת הרבה דירות ובניה מסיבית המחירים יורדים ויורדים
למרות התעמולה והשיוקים והתגייסות כל המערכות לדחוף למעלה
בני ברק למשל המון דירות יד 2 על המדף. אלפי דירות בבניה , קפאון של שנה וחצי במכירות ,
דבר מעניין רואים כרגע בבני ברק דירות 5 ח' פחות נמכרות לעומת זה -4 עם אופ' זכו לעדנה
מה זה אומר שאנשים התיאשו מ5 ח' ומתפשרים על יותר קטן ???

 

[בית שמשניק]

לא נשמע מדהים
זה לא בדיוק בחריש
זה כמה דקות נסיעה ממרכז חריש
ומדי הרבה תחנות - ובני דודים בדרך
מה שכן זה יקרב את אלעד לחריש
אוטובוס מתחנת ראש העין ישיר לבני ברק יהפוך אותה לשימושית אולי

חולק עליך בענין הזה.
כמה דק' נסיעה ממרכז חריש זה מצויין.
ואם יהיה ניתן להגיע בפרק זמן סביר של פחות משעה לתוך איזורי התעסוקה במרכז (איזור הבורסה בר"ג או מגדלי בסר בב"ב), זה יכול להרים את חריש מאד חזק.

 

[אבי ג -]

למעשה ההגרלות הצפויות הם בקצה השני של העיר וממש לא היכן שמתוכננת התחנת רכבת, ככה שזה כולל גם נסיעה פנימית.

אך יש לציין שניכר שהעירייה משקיעה הרבה מאמצים ואפילו לדעתי 40-50% מהקשב שלה (או לפחות איך שזה מתבטא בתקשורת...) זה בחיבור העיר למרכזי תעסוקה ובניית כאלו בתוכה,
אכן זו דילמה שצריך לקחת בחשבון, בנוסף למי שעובד בהייטק יש אכן בהרצליה ובכלל בשרון הרבה מרכזי תעסוקה שזה כבר יותר קרוב לחריש מאשר גוש דן.
ההגרלה אכן לא נראית שווה במיוחד

 

[בחוכמה]

שימו לב לתופעה:
בחריש יש 30% דירות 3 חדרים (ומטה) [נתוני למס]
אבל...
ביד 2 יש רק 36 דירות כאלו (3.5 ומטה) מתוך 690 דירות (שזה 5% בסך הכל)

זו מציאות בהרבה מקומות בארץ שאנשים שקונים קונים דירות קטנות יותר והדירות הגדולות "נתקעות"

בעולם הכלכלי קוראים לזה "התכווצות" של השוק

כל אחד יסיק מזה מה שהוא רוצה

 

[ר' יהונתן]

הכלכלן הראשי: עלייה של 14% ברכישת דירות ברבעון הראשון | כלכליסט

זאת בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד; מדובר בכ-21 אלף עסקאות שנעשו בשוק החופשי - הרמה הגבוהה מאז הרבעון השלישי של 2022; הסקירה של משרד האוצר משקפת אופטימיות, אך בצפון נרשמו ירידות משמעותיות (10% בחיפה) בעקבות הלחימה

www.calcalist.co.il

 

[טרינום]

אולי מישהו יוכל לסבר את האוזן איפה חרדים ליטאים גרים בחריש? באיזה שכונות/ רחובות?
תודה

 

[DDESIGN]

אולי מישהו יוכל לסבר את האוזן איפה חרדים ליטאים גרים בחריש? באיזה שכונות/ רחובות?
תודה

חריש שלא הכרתם - מהדורה ראשונה (1).pdf

drive.google.com

תסתכלי בעמוד 15

 

[אסטרטגיה נדלן]

זה הכיוון של מחירי הדירות

 

[בית שמשניק]

מגלובס

ניתוח שוק | ניתוח

לא רק הדירות החדשות: מה מוביל לעליות המחירים בשוק הדיור?​

בניגוד לטענה הרווחת, שמבצעי ה־20/80 תרמו לעליית מחירי הדירות, מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מראה כי עליית המחירים בדירות אלו הייתה מתונה בהשוואה למחיריהן של דירות יד שנייה • נראה כי המלחמה גורמת למוכנות הציבור לרכוש יותר דירות חדשות, שהן יקרות יותר בהגדרה​

אריק מירובסקי14:00

ספוילר: הכתבה

דירות יד שנייה למכירה / צילום ארכיון: איל יצהר

עד כמה המלחמה גורמת לעליית מחירי דירות, ועד כמה היא מביאה רוכשים לרכוש דירות יקרות יותר מבעבר? אין מדובר באותה שאלה, כי אם למשל פוקד את הארץ גל של תושבי חוץ שרוכשים נכסי יוקרה, הם תורמים לעלייה במחיר הממוצע של העסקאות שבוצעו בפרק הזמן הזה, אך זה לא אומר שמחיר כלל הדירות בארץ בהכרח עלה.


הפרמטרים למדידת מחירים - מדד מחירי הדירות, ומחירי דירות ממוצעים שנרכשו במהלך הרבעון הזה - נמצאים כרגע בסימן עלייה, ויש מספר אינדיקציות לכך שלמלחמה יש בזה חלק.
במדד מחירי הדירות של הלמ"ס נרשמה עלייה של 3.6% בין נובמבר 2023 למרץ השנה, וזאת לאחר שבעשרת החודשים הראשונים של 2023 המדד ירד ב־2.5%. בנוסף, מחירי הדירות הממוצעים שנרכשו ברבעון הראשון של השנה הגיעו ל־2.23 מיליון שקל, זאת לעומת התנהגות מחירים מקרטעת שאפיינה את שלושת הרבעונים הראשונים של 2023.
מבחינה כמותית, מספר העסקאות שבוצע במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של 2023, הגיע לפחות 6,000 מדירות בחודש, שפל שלא זכור כדוגמתו ב־20 השנים האחרונות.
מבצעי ה־20/80 שהחלו היזמים מאז שהריבית החלה לעלות והפכו לכמעט סטנדרט בשוק, הביאו ל"עצירת הדימום" של שוק הדירות החדשות, כשבמקביל רכישת דירות יד שנייה המשיכה לרדת. גם מחירי העסקאות החלו לעלות. אם ברבעון הראשון של שנה שעברה הן הגיעו ל־2.07 מיליון שקל בממוצע, ברבעון השני והשלישי הן עלו על 2.1 מיליון שקל בממוצע.

המהפך במלחמה​

מנובמבר שנה שעברה הכל התהפך. מדדי המחירים עלו וכמותם גם המחירים הממוצעים של העסקאות. כך שבעליל נראה, כי לא מבצעי ה־20/80 שינו את המגמה, אלא המלחמה.

המלחמה תרמה ישירות לכך שמשקל הדירות החדשות שנרכשות כיום מגיע לכמעט מחצית מכלל השוק, וזאת לראשונה מאז מגפת הקורונה ב־2020. אז המניע לרכישת דירות חדשות היה הצורך בחללי עבודה ולימודים ביתיים ובדירות גדולות ומרווחות שיקלו על שהייה בבית בסגרים ממושכים. במלחמה עלה באופן משמעותי הצורך בממ"ד, ואת זה יכולות לספק רק דירות חדשות ודירות יד שנייה שנבנו ב־2 העשורים האחרונים, שכן הממ"דים שהוקמו בשנות התשעים קטנים ואינם עונים באמת על הצרכים.
כמות הדירות החדשות שנרכשה ברבעון הראשון של השנה בשוק החופשי קפצה ב־40%, בעוד שבדירות יד שנייה הכמות שנרכשה ברבעון הזה גדלה רק ב־6% . זה ביטוי לבררנות הרבה בקרב רוכשי דירות, לרכוש דירות יד שנייה חדשות יחסית, ולקושי הגדל של בעלי דירות ישנות יותר למכור אותן.
כשמדובר במדדי מחירים, ניכר שינוי משמעותי בין דירות קבלן לדירות יש שנייה. במהלך המלחמה מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב־1.8%, בעוד שהמדד הכולל (זה של דירות חדשות ויד שנייה) עלה כאמור בהיקף כפול. זה מעיד על כך, כי סוג הדירות שתרם במידה המשמעותית ביותר לעליות המחירים היו דווקא הדירות יד שנייה.

זינוק ביד שנייה​

מכיוון שאין מדד שמיוחד לדירות יד שנייה, ניתן רק להעריך על סמך המדדים האחרים, כי מחירי הדירות יד שנייה עלו בין נובמבר 2023 למרץ השנה ב־5% ויותר.

מדובר בקצב מהיר ביותר, שניתן להסבר בהיצע הנמוך של דירות יד שנייה שעומדות בדרישת הממ"דים או המרחבים הממוגנים, ובנגישות של דירות חדשות בימים הללו.
נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו אמר לאחרונה בישיבת ועדת הכספים כי כבר היום נרשמים פיגורים במסירת דירות שמגיעים לחצי שנה; הממשלה אינה מצליחה לגבש פתרונות יעילים להבאת עובדים זרים, מה שמבטיח שהפיגורים יתארכו יותר בתקופה הקרובה, ולמי שרוכש דירה חדשה שאינה בשלבים בנייה אחרונים לא יכול להיות שום מושג מתי היא תאוכלס.
בהנחה שכל תנאי השוק לא ישתנו בחודשים הקרובים, סביר כי המגמה שאנו רואים כיום - תימשך ומחירי הדירות, במיוחד דירות יד שנייה חדשות יחסית - יוסיפו לעלות במהירות.

​

 

[ynigun]

מגלובס

ניתוח שוק | ניתוח

לא רק הדירות החדשות: מה מוביל לעליות המחירים בשוק הדיור?​

בניגוד לטענה הרווחת, שמבצעי ה־20/80 תרמו לעליית מחירי הדירות, מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מראה כי עליית המחירים בדירות אלו הייתה מתונה בהשוואה למחיריהן של דירות יד שנייה • נראה כי המלחמה גורמת למוכנות הציבור לרכוש יותר דירות חדשות, שהן יקרות יותר בהגדרה​

אריק מירובסקי14:00

ספוילר: הכתבה

דירות יד שנייה למכירה / צילום ארכיון: איל יצהר

עד כמה המלחמה גורמת לעליית מחירי דירות, ועד כמה היא מביאה רוכשים לרכוש דירות יקרות יותר מבעבר? אין מדובר באותה שאלה, כי אם למשל פוקד את הארץ גל של תושבי חוץ שרוכשים נכסי יוקרה, הם תורמים לעלייה במחיר הממוצע של העסקאות שבוצעו בפרק הזמן הזה, אך זה לא אומר שמחיר כלל הדירות בארץ בהכרח עלה.


הפרמטרים למדידת מחירים - מדד מחירי הדירות, ומחירי דירות ממוצעים שנרכשו במהלך הרבעון הזה - נמצאים כרגע בסימן עלייה, ויש מספר אינדיקציות לכך שלמלחמה יש בזה חלק.
במדד מחירי הדירות של הלמ"ס נרשמה עלייה של 3.6% בין נובמבר 2023 למרץ השנה, וזאת לאחר שבעשרת החודשים הראשונים של 2023 המדד ירד ב־2.5%. בנוסף, מחירי הדירות הממוצעים שנרכשו ברבעון הראשון של השנה הגיעו ל־2.23 מיליון שקל, זאת לעומת התנהגות מחירים מקרטעת שאפיינה את שלושת הרבעונים הראשונים של 2023.
מבחינה כמותית, מספר העסקאות שבוצע במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של 2023, הגיע לפחות 6,000 מדירות בחודש, שפל שלא זכור כדוגמתו ב־20 השנים האחרונות.
מבצעי ה־20/80 שהחלו היזמים מאז שהריבית החלה לעלות והפכו לכמעט סטנדרט בשוק, הביאו ל"עצירת הדימום" של שוק הדירות החדשות, כשבמקביל רכישת דירות יד שנייה המשיכה לרדת. גם מחירי העסקאות החלו לעלות. אם ברבעון הראשון של שנה שעברה הן הגיעו ל־2.07 מיליון שקל בממוצע, ברבעון השני והשלישי הן עלו על 2.1 מיליון שקל בממוצע.

המהפך במלחמה​

מנובמבר שנה שעברה הכל התהפך. מדדי המחירים עלו וכמותם גם המחירים הממוצעים של העסקאות. כך שבעליל נראה, כי לא מבצעי ה־20/80 שינו את המגמה, אלא המלחמה.

המלחמה תרמה ישירות לכך שמשקל הדירות החדשות שנרכשות כיום מגיע לכמעט מחצית מכלל השוק, וזאת לראשונה מאז מגפת הקורונה ב־2020. אז המניע לרכישת דירות חדשות היה הצורך בחללי עבודה ולימודים ביתיים ובדירות גדולות ומרווחות שיקלו על שהייה בבית בסגרים ממושכים. במלחמה עלה באופן משמעותי הצורך בממ"ד, ואת זה יכולות לספק רק דירות חדשות ודירות יד שנייה שנבנו ב־2 העשורים האחרונים, שכן הממ"דים שהוקמו בשנות התשעים קטנים ואינם עונים באמת על הצרכים.
כמות הדירות החדשות שנרכשה ברבעון הראשון של השנה בשוק החופשי קפצה ב־40%, בעוד שבדירות יד שנייה הכמות שנרכשה ברבעון הזה גדלה רק ב־6% . זה ביטוי לבררנות הרבה בקרב רוכשי דירות, לרכוש דירות יד שנייה חדשות יחסית, ולקושי הגדל של בעלי דירות ישנות יותר למכור אותן.
כשמדובר במדדי מחירים, ניכר שינוי משמעותי בין דירות קבלן לדירות יש שנייה. במהלך המלחמה מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב־1.8%, בעוד שהמדד הכולל (זה של דירות חדשות ויד שנייה) עלה כאמור בהיקף כפול. זה מעיד על כך, כי סוג הדירות שתרם במידה המשמעותית ביותר לעליות המחירים היו דווקא הדירות יד שנייה.

זינוק ביד שנייה​

מכיוון שאין מדד שמיוחד לדירות יד שנייה, ניתן רק להעריך על סמך המדדים האחרים, כי מחירי הדירות יד שנייה עלו בין נובמבר 2023 למרץ השנה ב־5% ויותר.

מדובר בקצב מהיר ביותר, שניתן להסבר בהיצע הנמוך של דירות יד שנייה שעומדות בדרישת הממ"דים או המרחבים הממוגנים, ובנגישות של דירות חדשות בימים הללו.
נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו אמר לאחרונה בישיבת ועדת הכספים כי כבר היום נרשמים פיגורים במסירת דירות שמגיעים לחצי שנה; הממשלה אינה מצליחה לגבש פתרונות יעילים להבאת עובדים זרים, מה שמבטיח שהפיגורים יתארכו יותר בתקופה הקרובה, ולמי שרוכש דירה חדשה שאינה בשלבים בנייה אחרונים לא יכול להיות שום מושג מתי היא תאוכלס.
בהנחה שכל תנאי השוק לא ישתנו בחודשים הקרובים, סביר כי המגמה שאנו רואים כיום - תימשך ומחירי הדירות, במיוחד דירות יד שנייה חדשות יחסית - יוסיפו לעלות במהירות.

​

מה למעשה הוא טוען?
שהעליה במחירי הדירות זה בגלל שיש ביקוש גבוה לדירות מוכנות (לרוב יד שניה) עם ממ"ד חדש ואין המספיק היצע בדירות האלו?

 

[בית שמשניק]

והנה דעה הפוכה (ואת האמת קצת מלחיצה) על הצפוי בשוק הדיור:

"משבר הסאב פריים צפוי להגיע לשוק הנדל"ן הישראלי, לא יהיו עליות"​

למרות נתוני האוצר, שמצביעים על התאוששות, יש מי שחושב ששוק הנדל"ן הישראלי עומד בפני טלטלה. איש הפיננסים אור פוריה מזהיר: "רוכיש 10/90 עשויים להגיע למועד השלמת העסקה עם ירידת שווי, בערך פי 10 מהסכום שהשקיעו, ללא יכולת אמיתית לרכוש את הדירה"
איציק יצחקי | 10/06/2024 09:47

ספוילר: הכתבה

סקירת משרד האוצר מצביעה על התאוששות הדרגתית של מספר העסקאות - זו כבר עובדה. אלה נתונים טובים, שמראים ששוק הנדל"ן מתחיל לחזור למספרים שהיו כאן לפני המלחמה, ובחלק מהפרמטרים, כמו מספר הדירות החדשות שנרכשו, או כאלה שרכשו דירה חדשה וטרם מכרו את דירתם הקודמת (22 אלף דירות כאלה, שיא של 14 שנה) - אפשר להבחין כי מדובר בהתאוששות ניכרת.

גם מספר העסקאות יכול להעיד לבדו על ההתאוששות - 21 אלף דירות שנמכרו אלה נתונים שלא ראינו מתחילת המלחמה, אבל חשוב להדגיש - בהשוואה היסטורית - הרבעון הראשון מדורג בשליש התחתון של העסקאות מאז שנות האלפיים. כלומר, יש התאוששות ביחס לתקופת ריבית גבוהה ומלחמה, שהורידו את הביקושים משמעותית, אבל הנדל"ן כבר ידע תקופות טובות בהרבה.




למרות האופטימיות שמשמיעים היזמים, יש מי שחושב שהמשבר האמיתי עוד לפנינו. "משבר הסאב פריים צפוי להגיע לשוק הנדל"ן הישראלי", קובע אור פוריה, יו"ר פוריה פיננסים, שסוקר מזה שנים את שוק הנדל"ן הישראלי ומזהה מגמה שונה. "הביקושים בשוק הנדל"ן עדיין חלשים, בעוד ההיצעים מאוד גדולים, אין עסקאות ההתעוררות נרשמה בעקבות כל מבצעי ה-10/90, 20/80 שהכניסו לשוק רוכשים שלא היו צריכים להיות חלק מהשוק הזה, אבל עכשיו יש להם אפשרות לקחת חלק במה שהם חושבים שהוא חגיגה".

"זה לא סוד שלפני כשנתיים הסתיים לו עידן של כ-14 שנים עם ריבית חריגה מאוד, שנעה סביב האפס, ריבית שתמכה באופן משמעותי במחירי הנדל"ן אשר חוו במשך שנים לא קצרות עליות שערים משמעותיות של כ-7-8 אחוזים לשנה, עליות שערים חדות שאינן מאפיינות את עליית המחירים הממוצעת בשווקי הנדל"ן. במשך תקופה לא ארוכה, שער הריבית נע ממצב קיצון אחד (ריבית אפס) לקצה השני של הסקאלה, עם ריבית גבוהה שנושקת כיום ל-5%", הוא מסביר.
לטענתו, עבור שוק הנדל"ן, מדובר בשינוי דרמטי והוא מציין מספר השפעות. הראשונה, משקיעים רבים נהגו בעשור האחרון למנף את כספם בעלות אפסית, להרוויח משכירות תשואה גבוהה יותר של כ-2-3% ועל הדרך להנות גם מעליית ערך וגם מתשואה גבוהה יותר לאור המינוף. לכן, לדבריו, "מצב זה השתנה מהותית עת כיום עלות המימון היא סביב 4.5-5.5% ובעצם אין כל היגיון לקחת מינוף יקר כדי ליהנות מהחזר נמוך משמעותית. מינוף, במקרה הזה, ימנף ויאיץ דווקא את שחיקת ההון העצמי. המשמעות היא שרוכשי דירות צריכים בעצם לייצר תזרים נוסף על מנת להחזיק את הדירה שרכשו".
השנייה, "מחפשי התשואה יכולים להשקיע בפוליסת חיסכון במסלול שקלי, מק"מ או אג"ח ממשלתי או פיקדון וליהנות מתשואה כפולה ללא כל התעסקות עם שוכרים, מתווכים, טאבו וכד' כך שאין שום סיבה כיום להשקיע בנדל"ן. אי הכדאיות מביאה משקיעי נדל"ן רבים לצאת משוק זה, ולפי שעה איננו רואים כניסה של משקיעים נוספים".
לאחרונה אנו עדים להתעוררות מה בשוק הנדל"ן התעוררות המיוחסת לשילוב של מבצעי 10/90 - איך זה משפיע?
"לא בטוח שהרוכשים הפנימו את כללי המשחק החדשים בשוק הנדל"ן, ומצפים לשוק כמותו ראינו בעידן הריבית האפסית. אותם רוכשים מתכננים לשלם 10% על הדירה כיום, לצפות כמובן לעליות מחירים, ובעצם להרוויח, בזכות המינוף, פי 10 מעליית המחירים שקרתה בזמן שהמתינו. במקרים רבים אותם רוכשים מתעלמים מהעובדה שהם למעשה לקחו על עצמם התחייבות לתשלום של 90% משווי הדירה, כשהתוכנית העתידית שלהם היא פשוט למכור את הדירה".

הם עלולים להגיע לירידת שווי?
"ללא שינוי משמעותי בשיעור הריבית או בתנאי השוק, אותם רוכשים עשויים להגיע למועד השלמת העסקה עם ירידת שווי, בערך של פי 10 מהסכום שהשקיעו, ללא יכולת אמיתית לרכוש את הדירה, ובעצם עם צורך והכרח למכור את הדירה, 'בכל מחיר'. בתרחיש שכזה, אלפי דירות ייצאו למכירה, עם צורך למכירה בכל מחיר, והמשמעות לשוק ברורה. קשה שלא לתהות כיצד הרגולטור, שמאפשר לקיחת משכנתא של עד 50-75% (כתלות בדירה ראשונה או שניה), מאפשר הלוואות בשיעורים שמגיעים ל-90% ואף ל-95% מערך הדירה, ללא שום בדיקה של יכולות ההחזר של הלווים. המצב אף בעייתי יותר בהלוואות מהסוג הזה, מאחר שבניגוד למשכנתאות בהן תאריכי ההחזר מתפזרים על תקופות ארוכות (עד ל-30 שנה), כאן מדובר בהלוואות לטווח קצר יותר באופן משמעותי, עם פירעון על טווח זמן קצר. קשה שלא לראות דמיון מסוים למשבר הסאב פריים בארה"ב לפני כ-15 שנה".
מה יקרה בשוק הנדל"ן?
"בשורה התחתונה: גם הביקוש הנמוך וגם ההיצע הגבוה תומכים בהמשך ירידות המחירים בשוק הנדל"ן. בסביבת הריבית הנוכחית, מאוד לא סביר לצפות לעליות מחירים משמעותיות. קיימת סכנה משמעותית במבצעי דחיית התשלומים הנוכחיים, עליות מחירים כתוצאה ממבצעים עשויות להיות נקודתיות, ולהביא לדחייה ואף להחרפה של ירידות המחירים בעתיד".

 

[אסתי3311]

קשה שלא לתהות כיצד הרגולטור, שמאפשר לקיחת משכנתא של עד 50-75% (כתלות בדירה ראשונה או שניה), מאפשר הלוואות בשיעורים שמגיעים ל-90% ואף ל-95% מערך הדירה, ללא שום בדיקה של יכולות ההחזר של הלווים.

הנתון הזה לא נכון.
הלוואות קבלן דורשות בדיקה מול הבנק בדומה לכל משכנתא רגילה.
בסיום תקופת ההלוואה הרוכש יכול להפוך את ההלוואה למשכנתא רגילה לכל דבר וכנין.
כמו"כ שיעור הלוואת הקבלן אף פעם לא מגיעה ל90-95% אלא מקסימום 70%.

 

[בית שמשניק]

הנתון הזה לא נכון.
הלוואות קבלן דורשות בדיקה מול הבנק בדומה לכל משכנתא רגילה.
בסיום תקופת ההלוואה הרוכש יכול להפוך את ההלוואה למשכנתא רגילה לכל דבר וכנין.
כמו"כ שיעור הלוואת הקבלן אף פעם לא מגיעה ל90-95% אלא מקסימום 70%.

הכוונה לא להלוואת קבלן ממש, אלא למבצעי 10/90 - שנותר חוב לקבלן של 90% מהעסקה.

 

[אסתי3311]

הכוונה לא להלוואת קבלן ממש, אלא למבצעי 10/90 - שנותר חוב לקבלן של 90% מהעסקה.

לא נותר לו חוב של 90% כי הלקוחות לוקחים הלוואת קבלן שמהווה תשלום ישיר לקבלן . הלקוח לא ירגיש ששילם כי אין לו החזרים חודשיים על חשבון משכנתא, בניגוד לתשלומי חוק מכר. (רק פגיעה ביכולת קבלת אשראי שבשל משכנתא שרשומה על שם הרוכש)

 

[אסטרטגיה נדלן]

יש מקרים שאין לקיחת הלוואת קבלן אלא הקבלן לוקח בעצמו את המימון בתוך הליווי,
ועל זה הכתבה,

נכתב על זה בפורום הרבה מאוד,
מה יהיה ברגע שרוב רוכשי ה10/90 וכדומה, יגיעו להשלמת הרכישה ואז יתברר להם שמצד אחד אין עליית מחיר,
ומצד שני אין להם באמת את האפשרות להשלים את הרכישה.
ופשוט כל המבצעי מימון האלו, סך הכל דחו את המשבר לעוד שנתיים שלוש, והושיעו את הקבלנים בזמן הקצר,
וה' יהיה בעזרנו,

 

[בונה אתרים]

מעולם לא הייתה תקופה כל כך מבלבלת וחסרת וודאות בשוק הנדל"ן,
כלכלנים בכירים אומרים שתהיה עליה של 20 אחוז
ומהצד השני טוענים בתוקף שתהיה ירידה של 20 אחוז...

 

[ר' יהונתן]

תל אביב מתפוצצת: עלייה של 60% ברכישת דירות חדשות בעיר, ו-41% ברכישות יד שנייה

שוק הנדל"ן ממשיך במגמת ההתעוררות גם באפריל - כך עולה מנתוני הלמ"ס שפורסמו היום (ב'). בסך הכל נרכשו באפריל כ-6,900 דירות, עלייה של 78% לעומת אפריל אשתקד...

www.nadlancenter.co.il