דיון מחירי הדירות לאן?

[מעשי]

אני יכול להגיד לכם משהו מניסיון . השוק מלא במתווכים משלנו שלא בוחרים בשום צורה לשווק דברים ורק כדי להרוויח את דמי התיווך שלהם . תזהרו מהם . ומנגד יש עסקאות טובות שאפשר להרוויח אבל הם אף פעם לא מתפרסמים בעיתון.
אני אספר לכם אני קניתי דירה להשקעה באור יהודה שמאוכלסת עוד 4 שנים בלי מדד בעסקה של 20 80
קניתי דירה טובה שצופה לנוף עם חניה במחיר 2249000 .

דירה שניה?
אני מנסה להבין למה זה שווה לקנות כזאת דירה,
יש 8 אחוז מס רכישה שזה 180,000
וגם 25 אחוז מס שבח שזה לפחות עוד 100,000
+ עו"ד, משכנתא, תיווך,
בשביל פחות מ100,000 רווח שווה העיסקה הזאת?

 

[אסטרטגיה נדלן]

בד"כ אינם יכולים עפ"י חוק (מפסידים את ההטבות) אלא אם ימכרו לחברה כיו"ב ואז לא משפיע על השוק.
לחלופין אם יש לך נתונים של חברות כאלו שמוכרים נא לעדכן.

חברת אמפא יובלים, מוכרת את הדירות שקנתה עבור השכרה לטווח ארוך,

לא מזמן ראיתי חברה שמפרסמת באותו פרויקט אבל דירות שיהיו מוכנים שנתיים קודם
ביררתי את המחירים וענו לי שאותו דירה כמו שלי יותר ב 6 מטר באותו קומה בבניין אחר עולה 2,660,000
וזה מוכן עוד שנתיים תנאי תשלום 7 93 ומה הזוי לי שלדעתי זה דירה בלי נוף כי כמעט כל הדירות הטובות שם נמכרו
במחיר שגבוה ממה ששילמתי כמה חודשים קודם ב400000 ואין לי מושג עם זה כולל חניה
העיקר זה 7 93 . ועוד שנתיים כבר צריך להביא את כל הכסף

זה הדירות שלהם, וכן עשו בנתניה בפרויקט ימים הצעירה,
הביאו משווקים מאנ"ש שימכרו להם לפי 7/93 במחיר גבוה יותר מהמחיר שמוכרים במשרד מכירות הצמוד.

אני רק מציע,
אולי בהרבה מהמקרים העסקאות האלה משתלמות,
וכמו בכל דבר מצליח בעולם, ישנם אנשים שינצלו את המעט אנשים התמימים לעשות על גבם כסף,

נכון מאוד יש עסקאות פריסייל אמיתי, שזה אומר 8% פחות מהמחיר שימכר בפתיחת משרד המכירות,
ולפריסייל הזה לא כל משווק יכול להגיע, ולכן לא תראה על זה פרסומות בעיתונים או בכל מיני מקומות,
ועסקאות אלו נמכרים בשקט, וזה גם עוד לפני היתר בניה, ומשלמים בו רק 7% בנאמנות,
ולאחר היתר הבניה שזה לפעמים כעבור שנה משלימים ל15% או 20% תלוי לפי פרויקט,
ע"י קבלת שוברי הבנק המלווה.

ולאחר שהמחיר עלה מגיעים כל המשווקים ורוכבים על השמועה שיש עסקאות טובות באותו מקום ומוכרים כבר במחיר הגבוה ב8-10% ממחיר הפריסייל, ולפעמים אפילו יותר גבוה, (בגלל 10/90 וכדומה)

לכן כשמציע לך מתווך פריסייל תבדוק דבר ראשון האם יש פרסומת על הפרויקט באיזה שהוא מקום,
מטעם החברה או מישהו אחר אם אין זה כבר מראה על משהו רציני,
ואם יש תתקשר למשרד מכירות ותשווה מחירים, ואז תווכח לראות,
האם המחיר שהמשווק הציע הוא מתחת למחיר של המשרד שיווק (וזה נקרא פריסייל) או לא,
וזה מכירה רגילה ללא הנחות,

 

[הכל לטובה תמיד]

דירה שניה?
אני מנסה להבין למה זה שווה לקנות כזאת דירה,
יש 8 אחוז מס רכישה שזה 180,000
וגם 25 אחוז מס שבח שזה לפחות עוד 100,000
+ עו"ד, משכנתא, תיווך,
בשביל פחות מ100,000 רווח שווה העיסקה הזאת?

דירה 3 חדרים
ואני לא קניתי בשביל למכור
כך שזה לא בשביל לעשות רווח קטן וזהו

 

[בחוכמה]

בד"כ אינם יכולים עפ"י חוק (מפסידים את ההטבות) אלא אם ימכרו לחברה כיו"ב ואז לא משפיע על השוק.
לחלופין אם יש לך נתונים של חברות כאלו שמוכרים נא לעדכן.

הייתי בפרויקט אחד בירושלים
והמשווק אמר לי שהדירות האלו היו להשכרה לטווח ארוך וכו'
(לא הייתי בעוד פרויקטים אבל... )

 

[אמת מארץ תצמח]

הייתי בפרויקט אחד בירושלים

אפשר פרטים?

 

[יעקב הרמתי]

הוא בתחום כנראה יותר מכל הפורום הזה,
והוא מהיחידים כמעט שזעקו שהמחירים יורדים בשנה האחרונה,
גם אז הוא היה צריך להתפרנס...
להאשים אותו באינטרס, תעקוב אחריו ותתרשם,

הוא בתחום מכירת דירות ומשכנתאות,
לא בתחום ההיצע, עם השאלה כמה דירות יש בשוק באמת, בזה אתם מומחים אותו דבר, (אין לך, ולו דרך לדעת)

 

[shimשימי]

@גולש בנט -בבני המצב כיום זה התעוררות קלה מאוד
ואין שינוי דרמטי כמו שהוצג בלמ"ס

בכל אופן כך ממה שהמתווכים שאני בקשר איתם...

אם כי ההערכה הסבירה היא:שהשוק עומד להתעורר בקרוב

 

[עוד ירושלמי]

בד"כ אינם יכולים עפ"י חוק (מפסידים את ההטבות) אלא אם ימכרו לחברה כיו"ב ואז לא משפיע על השוק.
לחלופין אם יש לך נתונים של חברות כאלו שמוכרים נא לעדכן.

גינדי בי לייב
מציעה למכירה דירות שקנתה להשכרה לטווח ארוך

 

[3040*]

@גולש בנט -בבני המצב כיום זה התעוררות קלה מאוד
ואין שינוי דרמטי כמו שהוצג בלמ"ס

בכל אופן כך ממה שהמתווכים שאני בקשר איתם...

אם כי ההערכה הסבירה היא:שהשוק עומד להתעורר בקרוב

איך יש הערכה ועוד בקרוב כשהאי וודאות כל כך גדולה?

 

[הקרמלין במוסקבה]

מי יודע להעריך מה הצפי לעליית המדד בשנתיים שלש הקרובים .???

 

[shimשימי]

איך יש הערכה ועוד בקרוב כשהאי וודאות כל כך גדולה?

בסדר.
זה כבר דיון ארוך.

לא חשוב תתעלם מהשורה הזאת.

סך הכל העמדתי את גולש בנט על הניסיון שלו להשוות את נתוני הלמס
באופן כללי למה שקורה בבני ברק

ואין שום קשר בין השניים נכון לעכשיו

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

אז כל הנהירה ההמונית לעסקאות מסוג זה הם של אנשים תמימים,
והם כ"כ תמימים שהם גם לא יודעים שהמחירים הולכים לרדת,


בטוח שיש אנשים שעושים טעויות,
באחוזים כנראה פחות,
רוב האנשים ששמים את כספם מבררים לפני שהם עושים עסקאות כאלו,

יש בפורום אווירה שיש נהירה ל20 80,
ומצד שני הכל פייק אחד גדול,
כולם תמימים שנפלו בפח,

אני רק מציע,
אולי בהרבה מהמקרים העסקאות האלה משתלמות,
וכמו בכל דבר מצליח בעולם, ישנם אנשים שינצלו את המעט אנשים התמימים לעשות על גבם כסף,

מה משתלמות ???

כן כן
אני הייתי במקומות האלה ...
ואפילו אני כמעט נפלתי
שיכנעו אותי לקנות דירה או ב 3 מיליון או ב4 מיליון
כמעט אני באופן אישי עשיתי את זה
ואני מכיר אחרים שלא תמימים - אבל כן נפלו בזה

למה נפלו ? - כי הנה אני כותב מפורש שאין לי שום אפשרות לגמור כזו עיסקה .
אז אם להסתמך על כך שיהיה אפשר למכור לפני המכירה - זו תמיומות וטיפשות - כי הרי אותם המשרדים משווקים 20-30 דירות בכזה מצב !!
אז אני לא מאמין שיהיה אפשר למכור בקלות
וכנ"ל לגבי האפשרות למצוא שוכרים ...

דבר אחד ברור - לא אני , ולא חבריי שכן רכשו בפריסיילים אף אחד לא היה קונה דירה בשלוש מיליון ולא היו קונים עכשיו דירה בכזה סכום
ובזכות מסע השיכנוע שאותם משרדים עושים - אז הם לצערי כן נכנסו לעיסקה כזו

מי שרותה לעיין עוד שיעיין בהודעות שלי באשכולות אחרים

 

[גולש בנט]

@גולש בנט -בבני המצב כיום זה התעוררות קלה מאוד
ואין שינוי דרמטי כמו שהוצג בלמ"ס

בכל אופן כך ממה שהמתווכים שאני בקשר איתם...

אם כי ההערכה הסבירה היא:שהשוק עומד להתעורר בקרוב

בבני ברק השוק יצא מהקיפאון ויש התעוררות גדולה. המחירים כבר עולים ויד 2, לוח יתד וישא ברכה מראים זאת בבירור.
שוק הנדלן בבני ברק לא שונה משאר הארץ.
נכון שיש בצפון בני ברק המון דירות בבנייה, אבל רוב האנשים כלל לא מעוניינים לגור במתחם הסופרים/רחוב הירקון, כך שאין עליה אמיתית בדירות הנבנות ביתר האיזורים.
דבר נוסף, הפינוי בנוי של מאות דירות שהיה צפוי ברחוב יונתן - תקוע מאחר ולא היה רוב לקבלן.

 

[החרדים]

כן כן
אני הייתי במקומות האלה ...
ואפילו אני כמעט נפלתי

ממש נכון כל מילה,
רואים בבירור בכל פרויקט ובכל השקעה, שנכשל או כדומה (נוכלות) שאנשים תוהים איך הם הצליחו לשכנע והאם כולם תמימים, גם בפרשיות הכי גדולות שהערימו מאות ואלפים,
המצב הוא כיום שמאמינים לאנשים ולקבלנים שאומרים שהמחירים יעלו גם באופן שאין שום קשר להיצע וביקוש ושוויה האמיתי, ויכולים לראות את זה כאן בפורום ג"כ שמאמינים אותם גם באופן שברור שהקבלן חייב להגיד כך כדי שיצליח למכור,
נראה לי שאין מי שישלם לעיתונות ע"מ שיכתבו האמת, רק להקבלנים שמתראנים בכל כלי התקשורת ועיתונות כולל החרדיות, להגיד שהמחירים אוטוטו יעלו,
באמת זה היה יכול להדליק נורא אדומה מה האינטרס להקבלנים וללשכת איגוד הקבלנים והתאחדות הקבלנים ולמנכלי"ם וכו' להעלות לראיון כל כמה ימים לתקשורת, (בכסף מלא) ולהגיד שיש משבר בשוק הדיור ושהמחירים יזנקו בספרות דו ספרתיים וכדו' כל הזמן אם הם צודקים שהמחירים יזנו בעוד חודש, שלא יגידו לאף אחד, וכך יחכו עם מלאי הדירות שלהם (מלאי גדול מאוד) וימכרו אותם ב10 אחוז יותר בעוד חודש?
ואשמח למענה

 

[אסטרטגיה נדלן]

בבני ברק השוק יצא מהקיפאון ויש התעוררות גדולה. המחירים כבר עולים ויד 2, לוח יתד וישא ברכה מראים זאת בבירור.
שוק הנדלן בבני ברק לא שונה משאר הארץ.
נכון שיש בצפון בני ברק המון דירות בבנייה, אבל רוב האנשים כלל לא מעוניינים לגור במתחם הסופרים/רחוב הירקון, כך שאין עליה אמיתית בדירות הנבנות ביתר האיזורים.
דבר נוסף, הפינוי בנוי של מאות דירות שהיה צפוי ברחוב יונתן - תקוע מאחר ולא היה רוב לקבלן.

אני לא יודע מהיכן אתה לוקח את זה,
ממשאלת לב או מהכרת השטח?

 

[גולש בנט]

איך יש הערכה ועוד בקרוב כשהאי וודאות כל כך גדולה?

פשוט מאוד.
כששנה וחצי אנשים יושבים על הגדר ולא קונים דירות כי מחכים לצניחת מחירים ובסוף השוק עושה טובה ויורד - זה מתפוצץ בסוף.

אני לא יודע מהיכן אתה לוקח את זה,
ממשאלת לב או מהכרת השטח?

רשמתי בבירור מהיכן לקוחים הנתונים.
בנוסף, חבריי המתווכים ועורכי דין בתחום הנדלן שהתלוננו בפניי בשנה וחצי האחרונות על המצב, אומרים לי בחודשיים האחרונים ובפרט אחרי פסח שאין להם זמן לנשום וד"ל.

לא אוהב לתת הערכות, אבל תרשמו עליית מחירים של 10% לפחות בבני ברק בשנה הקרובה.

 

[אסטרטגיה נדלן]

לא אוהב לתת הערכות, אבל תרשמו עליית מחירים של 10% לפחות בבני ברק בשנה הקרובה.

אם אתה לא אוהב אז למה נתת?

האם אתה מדבר על 5/95 וכדומה, או דירות יד שניה?

 

[shimשימי]

בבני ברק השוק יצא מהקיפאון ויש התעוררות גדולה. המחירים כבר עולים ויד 2, לוח יתד וישא ברכה מראים זאת בבירור.
שוק הנדלן בבני ברק לא שונה משאר הארץ.
נכון שיש בצפון בני ברק המון דירות בבנייה, אבל רוב האנשים כלל לא מעוניינים לגור במתחם הסופרים/רחוב הירקון, כך שאין עליה אמיתית בדירות הנבנות ביתר האיזורים.
דבר נוסף, הפינוי בנוי של מאות דירות שהיה צפוי ברחוב יונתן - תקוע מאחר ולא היה רוב לקבלן.

גם אני בקשר ושמעתי דברים אחרים

שמעתי על התעוררות קטנה בלבד
ועדיין המצב רחוק מלהיות כמו שאתה מתאר

 

[shimשימי]

https://www.bizportal.co.il/general/news/article/828036

 

[גולש בנט]

אם אתה לא אוהב אז למה נתת?

האם אתה מדבר על 5/95 וכדומה, או דירות יד שניה?

מדבר על יד 2.
עיסקאות פריסייל תומחרו בכ-10-20% מעל המחיר בשוק, כך שאני לא צופה שם עליות נוספות, אך אני צופה שהדילים הללו ייפסקו.