דיון מחירי הדירות לאן?

[לארג']

אין מה לחכות.
נתוני הלמ"ס מחודש ינואר - פברואר - מרץ מדווחים על עליות בנדל"ן.

לפי ההתעוררות בשוק - אפריל ומאי העליות יהיו יותר חדות.

נתוני הלמ"ס הם חלום באספמיא

 

[גולש בנט]

נתוני הלמ"ס הם חלום באספמיא

שוין.

 

[בחוכמה]

מפחדים מעליית מחירי הדירות?
קבלו דוגמא לפרסומת מלחיצה שאין לה אחיזה במציאות
בפרויקט שכטר ברמות
לפני כחצי שנה פרסמו דירות 3 חד' ב 2,600,000 ודירות 4 חד' ב- 3,190,000
ועכשיו הם מפרסמים דירות 3 חד' ב 2,650,000 ודירות 4 חד' ב- 3,290,000
(דירות 5 חדרים מפורסמות שם ב 3,650,000)
עלייה משמעותית במחיר לכאורה...
אבל....
מנתוני רשות המיסים עולה שנמכרו בפרויקט הזה בחצי שנה האחרונה הרבה דירות 5 חד' ב- 32500000
(עם עוד כ 20 מ"ר לחדר החמישי)
אז האם באמת המחיר עלה ב- 100,000
והשתווה לדירות ה 5 חדרים (שמפורסמות ב-3,650,000 ונמכרות ב- 3,250,000)
או שזה סתם הלחצה לציבור

להזכירך שבחודש האחרון נוספו 500 דירות למכירה בירושלים
לא להאמין לכל פרסומת

 

[esteras]

אתם יוצרים מצג כאילו כל הדירות שנקנות הם ע"י משקיעים,
כולם נוהרים ל20 80,
אממה.. משרד האוצר פרסם שרק 200 דירות נוספו למגזר המשקיעים בחודש מרץ,

כנראה צריך להסתכל במאקרו,
אפי' נתן רוזנבלט טוען שהמחירים הולכים לעלות,
מישהו יודע כמה קרקעות הקבלנים קנו לאחרונה,
כמה יעלו תשומות הבנייה,

להפריח נתונים לחלל האוויר,
או לראות נקודתי עיר מסויימת,
כנראה לא באמת נותן תשקיף אמיתי

 

[די]

אתם יוצרים מצג כאילו כל הדירות שנקנות הם ע"י משקיעים,
כולם נוהרים ל20 80,
אממה.. משרד האוצר פרסם שרק 200 דירות נוספו למגזר המשקיעים בחודש מרץ,

לכאורה משקיעים של משרד האוצר הכוונה מי שיש לו כבר דירה וקונה דירה נוספת
אין למשרד האוצר דרך לדעת האם אני קונה דירה בנתניה כי אני רוצה לגור שם, או כי אני עושה עסקת 20/80 ומתכונן למכור אחר כך.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

אממה.. משרד האוצר פרסם שרק 200 דירות נוספו למגזר המשקיעים בחודש מרץ,

איך בדיוק משרד האוצר יכול לדעת ?
הרי חלק מהקומבינה של המשקיעים זה שהם מצהירים מש"ח ,ואז כביכול הפריסייל שהם קונים זה למגורים ולא להשקעה , כשכולנו יודעים שזה באמת כן להשקעה ,ככה שאני לא בטוח שמשרד האוצר יכול לדעת !!!

ככה שגם מי שקונה דירה נוספת לדירתו הקיימת למטרת השקעה , מכיוון שעכשיו הוא מצהיר מש"ח
אז משרד האוצר מחשיב אותו כקונה למגורים ולא למשקיע !!!!

כשזה בכלל לא נכון

ותעיין בכל הכתבות ובלמ"ס שם רואים שרוב הרוכשים בפריסיילים הם חרדים
ומכיוון שחרדי לא הולך לגור במגדלים בנתניה/בת ים/ראשון לציון/אור יהודה וכדו'
אז אין לי אלא להניח שכנראה זה כן להשקעה (או יותר נכון להימור..)

אפי' נתן רוזנבלט טוען שהמחירים הולכים לעלות,

חס ושלום בלי לזלזל .. אבל לא ידעתי שהוא זכה לנבואה ...

להפריח נתונים לחלל האוויר,

אנחנו לא מפריחים באוויר


ואדרה לנו יש אפשרות לדעת יותר טוב ממשרד האוצר !!

(כן , כן , אני בטוח שגם פקידי האוצר בעצמם יודעים את האמת טוב טוב .., אבל הם מחוייבים לפרסם את הנתונים לפי הנתונים ולפי הספר ... , ולפי הקומינות של היראלי המצויי (או האברך המשופשף..)

ואני יחזור ויכתוב מה שכבר כתבתי , ובדקתי ,ואם זה ממש יעניין אותך , אז תפנה בפרטי , ואני ימצא זמן לפרוס בפניך את כל הנתונים מהרבה ערים שבדקתי וביררתי היטב .
אבל המציאות היא -
שתסתכל טוב טוב ותראה שרוב הרכישות שהיו בתקופה האחרונה הם דווקא לפרוייקטים לטווח ארוך - דהיינו איכלוס לעוד כ- שלוש שנים
והפרוייקטים הסמוכים לאותם "פריסיילים" שהם עומדים לכניסה שהיא מהטווח המיידי ועד שנה/שנתיים מעכשיו - פשוט -תקועים !

מה שבוודאי מלמד על כוונת הרוכשים !!!
כי מי שקונה למגורים , אמור לקנות בטווח של הכניסה המיידית - או לפחות לאיכלוס הקרוב ,ולחסוך עשרות אלפי שקלים של שכירות לשלוש שנים .

 

[לארג']

אפי' נתן רוזנבלט טוען שהמחירים הולכים לעלות

מה זה אפי'? ממה אתה רוצה שהוא יתפרנס?

 

[esteras]

לכאורה משקיעים של משרד האוצר הכוונה מי שיש לו כבר דירה וקונה דירה נוספת
אין למשרד האוצר דרך לדעת האם אני קונה דירה בנתניה כי אני רוצה לגור שם, או כי אני עושה עסקת 20/80 ומתכונן למכור אחר כך.

גם לך אין דרך לדעת,
מה גם שלמי שאין דירה יש הרבה פחות הגיון שהוא יקנה דירה ב20 80,
כיון שבנוסף לכל ההוצאות הוא גם משלם שכירות,
גם אם המחירים יעלו ב3 שנים ב200 אלף הוא לא ירוויח פרוטה אחת לכיסו,

וגם אם יש כאלה שעבדו עליהם, לא נראה לי שכ"כ הרבה אנשים מטומטמים,
בהגיון רוב העסקאות הם של אנשים שמשקיעים בדריה שנייה ומשלמים את המשכנתא ע"י השכירות,
או משפרי דירות שעושים סיבוב,

 

[esteras]

מה זה אפי'? ממה אתה רוצה שהוא יתפרנס?

הוא בתחום כנראה יותר מכל הפורום הזה,
והוא מהיחידים כמעט שזעקו שהמחירים יורדים בשנה האחרונה,
גם אז הוא היה צריך להתפרנס...
להאשים אותו באינטרס, תעקוב אחריו ותתרשם,

 

[די]

מה גם שלמי שאין דירה יש הרבה פחות הגיון שהוא יקנה דירה ב20 80,
כיון שבנוסף לכל ההוצאות הוא גם משלם שכירות,
גם אם המחירים יעלו ב3 שנים ב200 אלף הוא לא ירוויח פרוטה אחת לכיסו,

הוא ממילא משלם שכירות כי אין לו כסף לקנות דירה (הוא משלם 5-95)
ומספרים לו שכבר עכשיו זה מאות אלפים מתחת למחיר השוק, ובוודאי עוד 3 שנים זה יהיה כבר רווח של כמעט מיליון ש"ח אז בטח שווה לשלם בינתיים שכירות...

 

[esteras]

הוא ממילא משלם שכירות כי אין לו כסף לקנות דירה (הוא משלם 5-95)
ומספרים לו שכבר עכשיו זה מאות אלפים מתחת למחיר השוק, ובוודאי עוד 3 שנים זה יהיה כבר רווח של כמעט מיליון ש"ח אז בטח שווה לשלם בינתיים שכירות...

לא חושב שכל היועצים ומשווקי הנדל"ן צדיקים גדולים,
נראה לי מוגזם התיאור שלך

אם הגיעו לאדם תמים ואמרו לו שמוכרים לו נכס במאות אלפים מתחת למחיר השוק,
גם לולי ה80 20 אפשר לעבוד עליו,
למה נפלתם על סוג העסקה הזו?

 

[אסטרטגיה נדלן]

וגם אם יש כאלה שעבדו עליהם, לא נראה לי שכ"כ הרבה אנשים מטומטמים,

אנשים לא מטומטמים,
אבל מה אפשר לעשות שהם תמימים,
ולוקחים אותם להרפתקאות, ומציגים להם כל מיני מצגי שווא,
ואומרים להם שאפילו... ואפילו.. אומרים שהמחירים הולכים לזנק, ורק 200 אלף ש"ח והרווחתם מיליון ש"ח,

זה המצב! תסתובב קצת במשרדי מכירה של כל החברות ברחבי הארץ ותדבר עם המשווקים שם, (החילונים)
ויספרו לך על כל אנשי השיווק החרדיים שמזרימים להם לקוחות, שלא מבינים מה רכישת דירה,
ומה הם הדברים שהם יצטרכו, בשביל להשלים את הרכישה.
דבר אחד הם מסבירים להם שתוך 14 יום, מחתימת חוזה צריך להשלים את דמי התיווך.

 

[esteras]

אנשים לא מטומטמים,
אבל מה אפשר לעשות שהם תמימים,
ולוקחים אותם להרפתקאות, ומציגים להם כל מיני מצגי שווא,
ואומרים להם שאפילו... ואפילו.. אומרים שהמחירים הולכים לזנק, ורק 200 אלף ש"ח והרווחתם מיליון ש"ח,

אז כל הנהירה ההמונית לעסקאות מסוג זה הם של אנשים תמימים,
והם כ"כ תמימים שהם גם לא יודעים שהמחירים הולכים לרדת,


בטוח שיש אנשים שעושים טעויות,
באחוזים כנראה פחות,
רוב האנשים ששמים את כספם מבררים לפני שהם עושים עסקאות כאלו,

יש בפורום אווירה שיש נהירה ל20 80,
ומצד שני הכל פייק אחד גדול,
כולם תמימים שנפלו בפח,

אני רק מציע,
אולי בהרבה מהמקרים העסקאות האלה משתלמות,
וכמו בכל דבר מצליח בעולם, ישנם אנשים שינצלו את המעט אנשים התמימים לעשות על גבם כסף,

 

[די]

אם הגיעו לאדם תמים ואמרו לו שמוכרים לו נכס במאות אלפים מתחת למחיר השוק,
גם לולי ה80 20 אפשר לעבוד עליו,
למה נפלתם על סוג העסקה הזו?

בבניין שעוד לא נבנה ועוד לא מכרו בו דירות אין דירות להשוואה ויותר קל לשחק עם הנתונים לטובת המשווקים (נניח אפשר להגיד שזה הולך להיות יוקרתי כמו הבניין הכי יוקרתי בנתניה, ואז להגיד שביחס לזה יש הנחה של מאות אלפי ש"ח, כשבאמת מדובר בבניין שחציו מחיר למשתכן ובסטנדרט רגיל)

אני לא אומר שהמשווקים משקרים, אבל זה נתון וזה מופיע בכל הפרסומים
לדוגמא בעיתון המחולק היום

מדד תשומות הבניה עולה
הדירות מתייקרות
מבצעים בפרויקטים רבים בארץ
"לא צמוד מדד"
5% בחוזה 95% במפתח
אפשרות מכירה באמצע
הנחה מאות אלפי שקלים

 

[esteras]

בבניין שעוד לא נבנה ועוד לא מכרו בו דירות אין דירות להשוואה ויותר קל לשחק עם הנתונים לטובת המשווקים (נניח אפשר להגיד שזה הולך להיות יוקרתי כמו הבניין הכי יוקרתי בנתניה, ואז להגיד שביחס לזה יש הנחה של מאות אלפי ש"ח, כשבאמת מדובר בבניין שחציו מחיר למשתכן ובסטנדרט רגיל)

אני לא אומר שהמשווקים משקרים, אבל זה נתון וזה מופיע בכל הפרסומים
לדוגמא בעיתון המחולק היום

מדד תשומות הבניה עולה
הדירות מתייקרות
מבצעים בפרויקטים רבים בארץ
"לא צמוד מדד"
5% בחוזה 95% במפתח
אפשרות מכירה באמצע
הנחה מאות אלפי שקלים

מי זה אתה מביא ראיה?

 

[הכל לטובה תמיד]

אני יכול להגיד לכם משהו מניסיון . השוק מלא במתווכים משלנו שלא בוחרים בשום צורה לשווק דברים ורק כדי להרוויח את דמי התיווך שלהם . תזהרו מהם . ומנגד יש עסקאות טובות שאפשר להרוויח אבל הם אף פעם לא מתפרסמים בעיתון.
אני אספר לכם אני קניתי דירה להשקעה באור יהודה שמאוכלסת עוד 4 שנים בלי מדד בעסקה של 20 80
קניתי דירה טובה שצופה לנוף עם חניה במחיר 2249000 .
לא מזמן ראיתי חברה שמפרסמת באותו פרויקט אבל דירות שיהיו מוכנים שנתיים קודם
ביררתי את המחירים וענו לי שאותו דירה כמו שלי יותר ב 6 מטר באותו קומה בבניין אחר עולה 2,660,000
וזה מוכן עוד שנתיים תנאי תשלום 7 93 ומה הזוי לי שלדעתי זה דירה בלי נוף כי כמעט כל הדירות הטובות שם נמכרו
במחיר שגבוה ממה ששילמתי כמה חודשים קודם ב400000 ואין לי מושג עם זה כולל חניה
העיקר זה 7 93 . ועוד שנתיים כבר צריך להביא את כל הכסף
שאלתי אותם זה יעלה אומרים לי בטח יעלה ויעלה
למי העסקאות האלה פונות ? למי שיש כסף זה לא משנה לו עם 7 או 20 זה פונה למי שאין
ואנשים לא יודעים שהם קונים במחיר ממש גבוה והעיקר שהתיווך עשה את שלו .....
תזהרו .. יש עסקאות טובות אבל יש המון שלא

 

[די]

מי זה אתה מביא ראיה?

על זה אנחנו מדברים, לא?

 

[בחוכמה]

זוכרים שהייתה תקופה שכמעט נגמרו הדירות החדשות?

שימו לב :
שיש חברות שקנו דירות מקבלנים בשביל השכרה ארוכת טווח (והטבות המס הנלוות)
והם הורידו את המלאי בשנת 2021 (שנת הטירוף במחירים)
(מה קורה לפרויקט שהקבלן מקבל כרית בטחון בדמות 30% מהדירות שנמכרות לחברה - הוא מעלה מחיר לשאר הדירות)
והיום לאותם חברות כבר לא כלכלי להחזיק בדירות (עקב עליית הריבית לחברות הללו)
- הם מוכרים את הדירות
וזה מלאי נוסף שנגרע אז- ותדלק ביקושים והיום מתדלק היצע

(להבנתי הדירות הללו לא מופיעים בנתונים של הדירות החדשות למכירה)

בנוסף הם וודאי לא חוטפים היום דירות כמו שהם חטפו פעם
כך שזה משפיע בשני הכיוונים
גם אי ביקוש
וגם הגדלת היצע

ס-ב-ל-נ-ו-ת !

כבר כתבתי?

 

[משקיע חרוץ]

אם אפשר לשאול פשוט אני קצת מכיר ומסקרן אותי

אני אספר לכם אני קניתי דירה להשקעה באור יהודה שמאוכלסת עוד 4 שנים בלי מדד בעסקה של 20 80
קניתי דירה טובה שצופה לנוף עם חניה במחיר 2249000 .

כמה חדרים מדובר??? אתה לא חייב לענות פשוט הציעו לי אז מעניין אותי

 

[יועץ-משכנתא]

והיום לאותם חברות כבר לא כלכלי להחזיק בדירות (עקב עליית הריבית לחברות הללו)
- הם מוכרים את הדירות

בד"כ אינם יכולים עפ"י חוק (מפסידים את ההטבות) אלא אם ימכרו לחברה כיו"ב ואז לא משפיע על השוק.
לחלופין אם יש לך נתונים של חברות כאלו שמוכרים נא לעדכן.