דיון מחירי הדירות לאן?

רפ · 22/9/22

נכתב ע"י אאאא....:
לדוגמה אם אתה בא היום להוציא משכנתא של מליון ש"ח או בעוד שנה משכנתא של 930K.
נראה לי שתחסוך המון כסף בריביות, הרבה יותר מהשכירות שתשלם.

לא הבנתי את החישוב - 3 אחוז מ-800K בשנה זה לא 70K.
זה 24K.
הרווח הזה לא מכסה אפילו את השכירות לשנה. והחיסכון בריביות הרבה פחות משמעותי.

אאאא.... · 22/9/22

נכתב ע"י ברבור1:
יש תמיד אופציות להשקיע גם לזמן קצר,
רק שהם אולי יותר מסוכנות / פחות רוחיות...

ואגב, אם אתה ההולך על מהלך כזה - של להשקיע את הכסף,
אתה כן לוקח סיכון שהמחירים יעלו (למרות שכפי שנראה עכשיו הם בדרך למיתון...)

אכן יש סיכוי שמחירי הדירות יעלו.
אבל סיכוי יותר גדול שהם ירדו, כי בנק ישראל הצטרף למערכה ויש לו נשק עוצמתי שכבר פגע קשות ביזמים באלעד.
והוא גם מתכווין לפגוע קשות במשקיעים, שלפי הסטיסטיקה כמה מהם יפשטו את הרגל, בגלל המינוף הגבוה מההלוואות המשלימות שהם לקחו.

וברמה ד' בבית שמש שיש שם המון משקיעים חלקם מצהירים את זה כאן בפורום, ויש גם עדיין המון דירות שהקבלנים עדיין לא מכרו, תבדקו כמה קניג מכרו שם בשוק החופשי.
וגם לא מצאתי עדיין מישהו שמוכן להצהיר שהוא רכש שם דירה.

השקעות נדל"ן - יש כאן מישהו שרכש דירת 3 חדרים לא להשקעה ברמה ד' בבית שמש בתקופה האחרונה?

אני מנסה למצוא מי הם הרוכשים דירת 3 חדרים במחיר קרוב ל2 מיליון ש"ח ברמה ד' בבית שמש. להערכתי אין דבר כזה. ואם כן אז בבקשה שיכתוב כאן שהוא רכש ובאיזה מחיר מטר וכו', ואת ההיגיון שעומד מאחורי הרכישה. אם הוא מפחד להזדהות הוא יכול לפתוח ניק חדש ונמתין לו בסבלנות שבוע.

www.prog.co.il

נראה שכדאי לשכור שם דירה לבנתיים ולא לקנות.

אאאא.... · 22/9/22

נכתב ע"י רפ:
לא הבנתי את החישוב - 3 אחוז מ-800K בשנה זה לא 70K.
זה 24K.
הרווח הזה לא מכסה אפילו את השכירות לשנה.

שכחתם את ההחזר החודשי של המשכנתא שלא צריך לשלם.
ו70K למיליון ש"ח אכן טעות, זה פחות בערך 60K.

3 אחוז מ-800K בשנה זה 2000 בחודש, שזה כמעט כמו מחיר שכירות של יח"ד.
וזו"צ בדרך כלל שוכר דירה ליד ההורים ביותר זול מזה.

נכתב ע"י רפ:
והחיסכון בריביות הרבה פחות משמעותי.

ובריביות של היום כל סכום משפיע יותר על הריביות, לעומת שנה שעברה.

יודיתתתתתתת · 22/9/22

נכתב ע"י אאאא....:
3 אחוז מ-800K בשנה זה 3000 בחודש,

2000

רפ · 22/9/22

נכתב ע"י אאאא....:
שכחתם את ההחזר החודשי של המשכנתא שלא צריך לשלם.

זה לא נחשב חיסכון, הם ישלמו את זה בהמשך. פשוט דחו את תחילת המשכנתא.

נכתב ע"י אאאא....:
3 אחוז מ-800K בשנה זה 3000 בחודש, שזה דירה ברמה ד' ב3000 ש"ח

יפה. אז הזוצ הנחמד הזה נשאר בסוף השנה עם 800K בדיוק (כי הרווחים התקזזו עם השכירות).

נכתב ע"י אאאא....:
ובריביות של היום כל סכום משפיע יותר על הריביות, לעומת שנה שעברה.

בחישוב של משכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה של 5%, ההפרש בריביות בין משכנתא של 1M למשכנתא של 976K הוא כ-22K.
כך שהם לא הרוויחו כלום.
מלבד זאת ככל שהריבית עולה התנאים ההתחלתיים פחות טובים. אז כשיבואו לקחת עוד שנה משכנתא, הם לכאורה יקבלו תנאים הרבה פחות טובים ממה שהיום.

אאאא.... · 22/9/22

נכתב ע"י יודיתתתתתתת:
2000

טעיתי בגלל זה

נכתב ע"י גרפיקנער:
לעצם הענין,
במקרה ממש שמעתי אתמול ראיון על חברת רייזאפ, שעושה מכרז ריבית בין הבנקים.
שמעתי על הצעה של בנק דיסקונט על 5 אחוז ריבית, אם סוגרים את הכסף לשנה.

petition | RiseUp

www.riseup.co.il

אאאא.... · 22/9/22

נכתב ע"י רפ:
זה לא נחשב חיסכון, הם ישלמו את זה בהמשך. פשוט דחו את תחילת המשכנתא.

יפה. אז הזוצ הנחמד הזה נשאר בסוף השנה עם 800K בדיוק (כי הרווחים התקזזו עם השכירות).

ועוד 60,000 ש"ח הון עצמי, שלא היו צריכים לשלם למשכנתא.
ועל הדרך סיכוים לזכות במחיר למשתכן.
וסיכוי לדעת המון כלכלנים שגם ירכשו את הדירה ביותר זול.

נכתב ע"י רפ:
בחישוב של משכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה של 5%, ההפרש בריביות בין משכנתא של 1M למשכנתא של 976K הוא כ-22K.
כך שהם לא הרוויחו כלום.

ויש את ה60,000 ש"ח הון עצמי, שלא היו צריכים לשלם למשכנתא.

נכתב ע"י רפ:
מלבד זאת ככל שהריבית עולה התנאים ההתחלתיים פחות טובים. אז כשיבואו לקחת עוד שנה משכנתא, הם לכאורה יקבלו תנאים הרבה פחות טובים ממה שהיום.

ככל שהריבית תעלה, ההסתברות לירידה במחירי הדירות גם תעלה.
ויש גם

קבלת משכנתא לזכאים

www.kolzchut.org.il

אני456 · 22/9/22

נכתב ע"י אאאא....:
ועוד 60,000 ש"ח הון עצמי, שלא היו צריכים לשלם למשכנתא

מאיפה זה?

הם יצאו לדרך עם 800,
אחרי שנה יש להם 824, ועוד גרעון של 24 בחודשי שהלך על שכירות ונגיד הם הסתדרו אתו)

הייתי השבוע בבנק שידוע בריביותיו הלא נחמדות במשכנתאות.
הייתה שם מישהי שרצתה לקחת קל"צ לדירה להשקעה. הבנקאית פשוט עמלה להסביר לה למה זה ריבית הזויה וממש לא כדאי לה.
הלקוחה לא השתכנעה, ועוד שמעתי את הפקידה הולכת למנהל הסניף ואומרת לו בחצי ייאוש שהלקוחה מתעקשת
(סניף של חצי ס"מ על חצי ס"מ)
כל מי שתולה את יהבו בירידת המחירים תודות לעליית הריבית, שלא ישכח שעם הריביות הללו הזו"צים יצטרכו להתמודד כשיבואו לקחת משכנתא בסופו של דבר.
השפעה נוספת חוץ מההחזר הגבוה - תידרש הוכחת הכנסה פנויה הרבה יותר גבוה כדי לקבל את סכום המשכנתא שרוצים.

רפ · 22/9/22

נכתב ע"י אאאא....:
ועוד 60,000 ש"ח הון עצמי, שלא היו צריכים לשלם למשכנתא.
ועל הדרך סיכוים לזכות במחיר למשתכן.
וסיכוי לדעת המון כלכלנים שגם ירכשו את הדירה ביותר זול.

ובכן:
ההפרש בסכום הריביות (שוב, במשכנתא ל-30 שנה בריבית קבועה של 5%)
בין סכום של 1M לסכום של 940K הוא כ-56K.
זאת אומרת שבמשך שנה הם חסכו 60K כדי לחסוך בריביות 56K על פני 30 שנה...

הסיכוי שיקנו את הדירה יותר בזול מסתמך על כך שהריביות יעלו, כך שהם לא באמת הרוויחו כאן משהו.

רפ · 22/9/22

נכתב ע"י אני456:
מאיפה זה?

הוא מסתמך על כך שלזוג יש אפשרות להחזר חודשי של 7000, ואם כך באמת לא ברור למה שלא יקחו את המשכנתא כבר עכשיו.

אאאא.... · 22/9/22

נכתב ע"י רפ:
הוא מסתמך על כך שלזוג יש אפשרות להחזר חודשי של 7000, ואם כך באמת לא ברור למה שלא יקחו את המשכנתא כבר עכשיו.

כי יש להם עדיין סיכוי לזכות במחיר למשתכן.
וגם לדעתי הסיכוי לקריסה במחירי הדירות ובמיוחד ברמה ד' בבית שמש הוא מאוד גבוה.

אני456 · 22/9/22

נכתב ע"י אאאא....:
כי יש להם עדיין סיכוי לזכות במחיר למשתכן.
וגם לדעתי הסיכוי לקריסה במחירי הדירות ובמיוחד ברמה ד' בבית שמש הוא מאוד גבוה

אוקי, זה חשוב מאד להבין שהתאוריה הזו מסתמכת על הערכה של התנהגות עתידית של השוק (ואני לא מזלזלת בזה, זה מה שכולם עושים בסופו של דבר),
ולא על חישוב מתמטי טהור.

אאאא.... · 22/9/22

נכתב ע"י אני456:
אוקי, זה חשוב מאד להבין שהתאוריה הזו מסתמכת על הערכה של התנהגות עתידית של השוק (ואני לא מזלזלת בזה, זה מה שכולם עושים בסופו של דבר),
ולא על חישוב מתמטי טהור.

התאוריה מסתמכת על זה שלא מפסידים כל יום בזה שלא קונים דירה, כי משלמים שכירות.
וגם סיכוי לזכות בדירה מול סיכון שלא יעמדו בתשלומי המשכנתא ואז יאלצו למכור במחיר הפסד.
יש כאן כבר כמה ניקים שמשדרים את זה.

רפ · 22/9/22

נכתב ע"י אאאא....:
עדיין לא ראיתי אף תחזית (ראיתי כמה תחזיות של משווקים ומתווכים ויועצי משכנתאות, אבל לא של כלכלנים.) על המשך של עליות במחירי הדירות אחרי ההתערבות האגרסיבית של בנק ישראל.

יש דבר שחשוב מאוד להבין: הקונה הפוטנציאלי מחשב כמה תעלה לו דירה כולל הסכום של המשכנתא והריביות.
כל ירידה במחירים שתקרה בעקבות עליה בריביות תשאיר את הסכום הסופי וההחזר החודשי פחות או יותר באותו מקום.
וזוג שצריך דירה ראשונה למגורים חייב לקחת את זה בחשבון - ירידת מחירים מסוג כזה פשוט לא תעזור לו.

אני456 · 22/9/22

נכתב ע"י אאאא....:
בלי להכיר את העיסקה הם מסתמכים על עליית מחירים עתידית, ולא על הכנסה משכירות

לא הבנתי את ההקשר.

כל מה שהתכוונתי לומר ,
הוא שכבר עכשיו הריביות על משכנתא מטורפות (הבנקאית אמרה ללקוחה מה יהיה גובה הריבית לקל"צ, אבל מרוב שאני המומה מהמס' אני כבר בספק אם שמעתי נכון).
הריבית עולה גם ללוקחי המשכנתאות לא רק לבעלי הדירות להשקעה.

ואם תאמר, שהזוצי"ם יחכו שהריביות קצת ירדו, אז הגלגל כנראה יחזור לעלות.

מקצועי בלבד · 22/9/22

נכתב ע"י אאאא....:
אז לא היה ריבית 3% לשנה לתוכנית חיסכון בבנק.
ולהשקיע במניות צריך יותר מכמה שנים.
והריבית על המשכנתא היה הרבה יותר זול מהיום.

לדוגמה אם אתה בא היום להוציא משכנתא של מליון ש"ח או בעוד שנה משכנתא של 930K.
נראה לי שתחסוך המון כסף בריביות, הרבה יותר מהשכירות שתשלם.

להסתפק ב3% זה די קצת כשאפשר יותר.
וגם לפני שנה ושנתיים היה אפשר להשקיע בהשקעות שמתאימות לטווח קצר ולהרוויח הרבה יותר מ3% לשנה.

shimשימי · 22/9/22

נכתב ע"י אאאא....:
אל תשכח שגם הביקוש לשכירות ירד במקביל.
כי השוכרים ירכשו את הדירות מהמשקיעים שיאלצו למכור במחיר הפסד.
וגם מחירי השכירות ירדו כי

ווואו כמה מניפלוציות
תחליטו ירצו לקנות או לא

אם לא ירצו לקנות
אז מחירי הדיור ירדו
ואם מחירי הדיור ירדו ויתחילו לרדת עוד ועוד
כמו שרוצה לטעון פה מקצועי בלבד
אז השוכרים לא ימהרו לקנות
כי יגידו לעצמם
בא נחכה עוד שנה
המחירים ירדו יותר

ובינתיים הביקוש לשכירות יגבר
ומחירי השכירות יעלו
וזה עצמו יגרום למשקיעים להחליט שהם לא מוכרים את הדירה
שלמרות שהם הפסידו כסף על ההשקעה(לבינתיים)
לפחות השכירות הגבוהה מפצה על אובדן הערך

ומנגד אם יהיה פתאום גל של שוכרים שירצה לקנות כדבריך
אז מחירי הדירות יעלו שוב
ואז המשקיעים יחליטו שלא שווה להם למכור
כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות

shimשימי · 22/9/22

נכתב ע"י ברבור1:
נוריאל רוביני, הכלכלן שהתפרסם כמי שחזה את המשבר הפיננסי של 2008, טוען כעת כי צפוי מיתון "ארוך ומגעיל" בארה"ב ובכלכלה העולמית לקראת סוף 2022, שעלול אף להימשך לתוך 2023.
בראיון לסוכנות הידיעות בלומברג אמר רוביני כי גם במקרה של "מיתון לא חמור" - תירשם צניחה של 30% במדד S&P 500. ואולם הוא מעריך שקרוב לוודאי נחווה "נחיתה קשה במיוחד" שתביא לקריסה של 40% במדד.

רוביני, שזכה לכינוי "ד"ר יום הדין" בשל תחזיותיו הקודרות, מזהיר גם עכשיו שרמות החוב הגבוהות של תאגידים וממשלות מצביעות על כך שצפוי מיתון עמוק . לדבריו, העלאות הריבית ועלויות ההלוואות הגבוהות יובילו לכך ש"מוסדות זומבים רבים כמו משקי בית זומבים, תאגידים, בנקים, בנקי צללים ומדינות זומבי - ימותו".
לפי רוביני, הורדת האינפלציה בארה"ב ליעד של 2% ללא "נחיתה קשה" (כלומר כניסה למיתון) היא "משימה בלתי אפשרית" עבור הפדרל ריזרב. לדבריו, האינפלציה הגבוהה פירושה שלבנק המרכזי האמריקאי אין ברירה אלא להמשיך ולהעלות את הריבית. הוא צופה העלאת ריבית של 0.75% בפגישת הפד היום, והעלאות נוספות של 0.5% בנובמבר ובדצמבר.

לדבריו, לממשלות עם חובות גבוהים מדי "אוזלת התחמושת הפיסקאלית", מה שיוביל לסטגפלציה. "זה לא עומד להיות מיתון קצר ורדוד, הוא יהיה חמור, ארוך ומגעיל", סיכם.

אותו כלכלן גם צפה את משבר 2014 ו2018 ו2019

מתי שהוא הוא כנראה יצדק.....

מקצועי בלבד · 22/9/22

נכתב ע"י shimשימי:
וזה עצמו יגרום למשקיעים להחליט שהם לא מוכרים את הדירה
שלמרות שהם הפסידו כסף על ההשקעה(לבינתיים)
לפחות השכירות הגבוהה מפצה על אובדן הערך

אבל גם הם לא ירצו להמשיך להפסיד בהמשך אובדן הערך...

shimשימי · 22/9/22

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
אבל גם הם לא ירצו להמשיך להפסיד בהמשך אובדן הערך...

יש מושג של תשואה גבוהה לערך נמוך
ויש מושג של תשואה נמוכה לערך גבוה

הכל מאוד תלוי במה יקרה בשוק
האם הציבור יכנס לשוק מטורףףףףףףףף
של ירידות של 30 אחוז
או של ירידות קלות יותר של 10-20 אחוז

במקרה של ירידות של 10-20 אחוז(שזה הרבה,אבל בתחום הסביר)
המשקיעים לא בהכרח ימהרו למכור
יש הרבה משקיעים שלוקחים את זה בחשבון ובעיקר בונים על הכנסה
מניבה קבועה ויציבה
תוך כדי שלוקחים בחשבון שלטווח הארוך ירוויחו את השכירות
וכנראה גם תהיה עליית ערך משמעותית

במידה ומדובר על ירידה מטורפת של 30 אחוז ומעלה
יש צדק בזה

אבל באמת שבעניין הזה את דעת יחיד שחושב שזה הולך לקרות
אני די בטוח שרוב רובם של מי שנמצא פה לא מאמין בירידות כאלה מטורפות
אחרי הכל זה לא שוק ההון אלא נדל"ן