השקעות מה כדאי לבדוק לפני שרוכשים דירה להשקעה?

[מקצועי בנדל"ן]

בעקבות פניות רבות והמון שאלות של לקוחות,
החלטתי לעשות קצת סדר.

כאשר אנחנו חושבים לקנות דירה, לרובנו לא ידוע מהו הצ’ק ליסט הנכון לפני שפונים לעו”ד ומבקשים ממנו לסייע לנו בחתימת החוזה.
הרי רוב האנשים, יראו את הנכס פעם – פעמיים, ביום ובלילה. ישאלו את ההורים מה דעתם.
יבדקו שיש להם מספיק הון עצמי, וההחזר משכנתא מסתדר יפה בחשבון בנק.
אז רק לפני שאתם קופצים למים..
הכנתי לכם רשימה מסודרת, שנכתבה אחרי המון עסקאות נדל”ן, שתמיד איכשהו גיליתי שיש משהו חשוד בעסקה או ברחוב. לכן אני מבטיח לכם, שאתם תחסכו זמן וכסף אם תעבדו מול הרשימה.

בואו נתחיל..

לבדוק תב”ע אזורית​

יש אתר נחמד שנקרא פורטל המידע הגיאוגרפי, או בשמו באנגלית – govmap, שתיכנסו לאתר, תוכלו לחפש בקטגוריית יישומים, מה בונים לכם ליד הדירה שאתם רוצים לקנות, לאלה שרוצים להרחיב את הידע, יש אתר שיתוף נוסף מידע “מעירים” שנותן כל חודש פרסום תוכנית בניין עיר ברשות המקומית.

לפרסם מודעה פיקטיבית​

ראינו דירה יפה מאוד בקומה 4/4, יכול להיות שלא כולם מוכנים לגור בקומה גבוהה, אולי יש אוכלוסייה מבוגרת באזור, או משפחות צעירות עם ילדים, לכן ממליץ לכם לפרסם מודעה פיקטיבית להשכרה או למכירה.
אם קיבלתם תוך כמה ימים הרבה טלפונים – לכו על זה.

השוואת מחירי דירות דרך תוסף ביד 2 ​

נא להתקין תוסף Handz שמתלבש על דפדפן גוגל כרום, מתווכים ומוכרי דירות, מעלים מודעות לאתר יד 2 ומשנים את המחיר אחת לכמה זמן, אם אתם רוצים לדעת האם המחיר ירד או עלה, פשוט תסתכלו איזה חץ יש על המודעה.
חץ בצבע ירוק – המחיר ירד, חץ בצבע אדום – המחיר עלה

הוצאת נסח טאבו​

דרך אתר משרד המשפטים, בעלות של 15 ש”ח, תקבלו את תעודת הזהות של הנכס, מי הבעלים? מה שטח הדירה? האם יש הערת אזהרה על הדירה? ואם יש משכנתא, או אולי אח נוסף שיש לו חלק בדירה, ולא ידענו עליו..

תשריט בית משותף​

מסמך המפרט את כל חלקי הבניין, עבור כל אחד מבעלי הזכויות בנכס.
האם יש לי מחסן המוצמד לדירה, או מרפסת, או גג השייך לשכן מהקומה למעלה?
הכול מופיע שם.

בדיקת גרמושקה​

ברוסית זה אקורדיון, אך אם תיכנסו לתיק הבניין תמצאו את היתר הבנייה והיתר מילולי, תבדקו האם יש חריגת בנייה בדירה שאתם קונים, האם כל הקומות בפועל אילו הקומות בהיתר בנייה, לראות שאין הפתעות בין המצב בפועל למה שרשום בהיתר.

בדיקת מבנה מסוכן​

לכל עירייה יש מחלקה שבהם היא נותנת קנסות למבנים מסוכנים, בניינים שיש להם ליקוי במעטפת החיצונית, כמו נזילה, קילוף טיח, חלודה בגדר וכו’.
כדאי להיזהר מרכישת דירה בתוך מבנה מסוכן, יש קושי בקבלת משכנתא, נותנים עד 40% מסכום הנכס, ולפעמים יש בנקים שבכלל לא נותנים.

השוואת מחירי הדירות שנמכרו באזור​

כדי לוודא שמחיר הדירה שלי לא יקר מאוד, כדי להיכנס לאתר רשות המיסים מידע נדל”ן, לבחור את שם הרחוב, ולראות בכמה נמכרו דירות בחצי שנה האחרונה.
חשוב לדעת!
מחיר הדירה הוא לפי חישוב מחיר למ”ר. לא לפי כמות החדרים, אלא לפי כמות השטח שאני קונה.

לברר מי קהל היעד להשכרה בשכונה​

האם הדירה שאנחנו קונים מתאימה לסטודנטים ומחולקת לפי חדרים, או אולי האזור מסורתי – דתי ויש צורך בהפרדת כיורים לחלבי ובשרי במטבח. בסיבוב קצר ברחוב, תראו מי האוכלוסייה שמשכירה ותתאימו את הנכס לצרכים שלהם מבעוד מועד.
התאמת הנכס = שכירות גבוהה.

חישוב הוצאות נלוות וכדאיות העסקה​

כאשר קונים נכס, לפעמים יש הוצאות בלתי צפיות, כמו: שיפוץ, רכישת ריהוט, מכשירי חשמל, מתווך, פינוי ארוך שבגללו אני מתחיל לשלם משכנתא מוקדם מהצפוי.

לכן חשוב להבין מה ההוצאות הנלוות שיש לי בנוסף למחיר הדירה ולחשב אותם בנפרד, הם לא חלק מהמשכנתא שלכם.