דיון מחירי הדירות לאן?

[הגולם החולם]

בכל הנידון הזה חשוב לזכור את הצד השני
אם מחירי הדירות ירדו באופן מהיר מדי אזי כל לוקחי המשכנתאות של מיליון שקל ויותר ימשיכו לשלם על דירות של מיליון בעוד שהשווי שלהם כרגע הוא רק חצי מיליון (לדוגמא), כלומר מחירי השכירות רדו גם הם בוודאות ואז לבעלי הבתים לא יהיה מאיפה לשלם את המשכנתא אם הם לא ישלמו לבנק לא יהיה כסף וכשבנק קורס אז כולם קורסים.
צריך להוריד את מחיר הדירות אבל לאט ובזהירות וזאת משימה כמעט בלתי אפשרית, כי כשהם ירדו מפחד של המשקיעים, אז זה זה בגדר כשהם יורדים יורידם עד התהום

 

[דיני]

בכל הנידון הזה חשוב לזכור את הצד השני
אם מחירי הדירות ירדו באופן מהיר מדי אזי כל לוקחי המשכנתאות של מיליון שקל ויותר ימשיכו לשלם על דירות של מיליון בעוד שהשווי שלהם כרגע הוא רק חצי מיליון (לדוגמא), כלומר מחירי השכירות רדו גם הם בוודאות ואז לבעלי הבתים לא יהיה מאיפה לשלם את המשכנתא אם הם לא ישלמו לבנק לא יהיה כסף וכשבנק קורס אז כולם קורסים.
צריך להוריד את מחיר הדירות אבל לאט ובזהירות וזאת משימה כמעט בלתי אפשרית, כי כשהם ירדו מפחד של המשקיעים, אז זה זה בגדר כשהם יורדים יורידם עד התהום

הבנקים לא יקרסו כל כך מהר, כי להבדיל ממשבר הסאב פריים בארהב כאן הבנק נותן משכנתא רק על אחוז מסוים מהדירה. כך שיש הרבה ירידת ערך שהוא יכול לספוג ועדיין הוא מוכר את הדירה ברווח.

מחירי השכירות לא תלויים ישירות בשווי הדירות, אלא מתנהלים בנפרד בעקומת היצע דירות להשקעה מול ביקוש. למשל בשנים האחרונות מחירי הדירות זינקו בעשרות רבות של אחוזים מדי שנה, אבל השכירות באחוזים בודדים.
אחת הסיבות היא ריבוי יחידות הדיור שהקלו מעט על הלחץ.

 

[ברבור1]

הבנקים לא יקרסו כל כך מהר, כי להבדיל ממשבר הסאב פריים בארהב כאן הבנק נותן משכנתא רק על אחוז מסוים מהדירה. כך שיש הרבה ירידת ערך שהוא יכול לספוג ועדיין הוא מוכר את הדירה ברווח.

זה נכון עד שלב מסוים (הערכה לא מדויקת שלי - היא עד ירידה של 20%)
יותר מזה, זה כבר מתחיל להיות בעיה,
כי לקנות דירה ראשונה אפזר לקחת עד 70% משכנתא,
ובמחירים של היום אנשים לוקחים עוד בערך 10% בהלוואות , (בציבור החרדי זה יכול להיות אפילו יותר)

כנל בדירה להשקעה , אמנם אפשר עד 50%, אבל אפשר עם יועץ לקחת יותר...
וזה נכון שרוב הציבור לא קנה את הדירה במחיר המקסימלי שלה,
אבל יש אחוז מאד גבוה שכן קנה בשנתיים - שלוש האחרונות
,
ויש עוד אחזו ממש גבוה שמינף את הדירה שלו, ולקח עליה משכנתא לפי הערכת שמאי חדשה...
לדעתי מירידה של יותר מ30%יצור בארץ בלאגן רציני,
וכיון שכשמחירים יורדים , וזה הופך למגמה של ירידה , אי אפשר לעצור מגמה (שוב זה הרבה הרבה פסיכולוגיה..)
ולכן גם לבנק ישראל יש אינטרס רציני , שהדירות לא ירדו יותר מידי...

 

[shimשימי]

"מחנק האשראי" בענף הנדל"ן – האמנם מחנק או תיקון מבורך?

בחודשים האחרונים מצמצמים הבנקים את ברז האשראי לענף הנדל"ן, בעקבות הנחיות של בנק ישראל. המגמה החדשה עשויה לפגוע בהיקפי הבניה החדשה ובהיצע הדירות, אך האם תביא לתיקון במחירי הדירות?

www.bizportal.co.il

 

[shimשימי]

רוצה רק להסב את תשומת ליבם של כולם
לנושא כל כך פשוט שאין פשוט למעלה הימנו
שינסו קצת לחשוב על זה

כמובן אני באמת ובתמים מבין את הצורך של כולם בירידת מחירי הדיור
ואפילו לי בתור משקיע כדאי מאוד שמחירי הדיור ירדו

הסיבה היחידה שאני משקיע זה בשביל הילדים שלי שאוכל בבא העת
לתת להם את האחוז המינימלי לדירה

וברור לכל בר דעת שהייתי מעדיף (ולא רק אני אלא הרבה מאוד משקיעים)
לא להיכנס לברדק הזה של להשקיע לדירות יקרות
בשביל לשלם יותר בסוף

ואני מאוד מאוד הייתי רוצה להשתכנע שמחירי הדירות ירדו וירדו אפילו הרבה
ואפילו ב50 אחוז

רק שאני לא מצליח מסיבה אחת
כי מבחינתי זה בדיוק כמו בגץ בישראל שיכולה לדבר עד מחר על שלטון החוק
ועל יושרה משפטית ועל שיוויון וכו

אבל בסוף יש קומץ שופטים שמחליטים מה יקרה

ובדיוק אותו דבר בנדלן
מי שמחליט וקובע את המחירים(כל עוד אין ממשלה חזקה שבאמת שמה בראש מעיינה להילחם בתופעה)
זה רמ"י
והבנקים
והקבלנים

ומי שתולה את יהבו ואת תקוותו בבנקים שמרוויחים אין סוף מהמצב הקיים
נראה שהוא קצת נאיבי

אנחנו בעצם אומרים
בא נסמוך על הבנקים
שיעלו קצת את הריבית כדי
שמחירי הדירות ירדו
וקצת מקשיחים עמדות פה ושם

אבל בסוף הבנקים שואלים את עצמם שאלה פשוטה
איפה נרוויח יותר איפה יהיה יותר כסף
האם במקרה שמחירי הדיור ירדו
או במקרה שמחירי הדיור יעלו

ונראה לי שפשוט לכולם מה התשובה

הכל מתוכנן וככה זה עובד
השחיתות בישראל לא עוברת רק דרך הפוליטיקאים
ולא רק דרך מערכת המשפט
ולא רק דרך משרד הבריאות(למי שקצת יודע מה קורה שם)
אלא גם דרך הבנקים(שיודעים לקחת כסף מהציבור על הלווואות אבל על פיקדונות הם לא דואגים לתת כלום)

לכן על אף שלפעמים לבנק אין ברירה והוא מקשיח עמדות מנסה להראות שהוא המבוגר האחראי
קצת נכנס בשוק ונותן קצת מכות עם פטיש
אבל ברגע שהבנק ירגיש שהסכנה קצת חלפה_(ויכול להיות שזה יקח שנה +)
הכל יחזור(אלא אם כן תתעורר פה מחאה ציבורית אדירה שתרעיד פה את המדינה,או לחילופין מפלגה בממשלה
שתשים את זה בראש סדר העידפיות)


הפיתרון לזה שמי שיקבע את מדיניות הבנקים זה לא יהיה הבנק
אלא גוף חיצוני
אבל ברור לכולם שזה לא יקרה

 

[shimשימי]

אז זו לא טענה שלי, אלא של הכלכלנים, [אלו שאתם לא רוצים להקשיב להם]

ואני עדיין אוחזת בדעתי גם היום ביתר שאת.


א. העלה גם את שוק השכירות.
ב. תתארו לכם מה היה קורה בלעדיהם? הביקוש עוד היה פחות ממה שהוא בחצי שנה האחרונה.

טענה של הכלכלנים שעד עכשיו איך אומרים יותר נכון לקרוא להם "קלקלנים"

את אוחזת באותה דעה גם היום למרות שאת מודה שהדעה הזאת היא הסיבה דווקא לעליית המחירים קצת מוזר....


לא הבנתי את הסעיפים שלמטה
מה שבטוח עליית שוק השכירות משפיע בעקיפין על עליית מחירי הדיור(בגבול ובמידה ) וזה נכון

אבל בפרופורצייה בלבד כי האוקראיינים הללו הלכו לפרייפריה בעיקר

 

[דיני]

הבנקים לא יקרסו כל כך מהר, כי להבדיל ממשבר הסאב פריים בארהב כאן הבנק נותן משכנתא רק על אחוז מסוים מהדירה. כך שיש הרבה ירידת ערך שהוא יכול לספוג ועדיין הוא מוכר את הדירה ברווח.

מחירי השכירות לא תלויים ישירות בשווי הדירות, אלא מתנהלים בנפרד בעקומת היצע דירות להשקעה מול ביקוש. למשל בשנים האחרונות מחירי הדירות זינקו בעשרות רבות של אחוזים מדי שנה, אבל השכירות באחוזים בודדים.
אחת הסיבות היא ריבוי יחידות הדיור שהקלו מעט על הלחץ.

בנוגע לדירות למגורים לכאורה כל עוד יש לאנשים את אותה הכנסה שמאפשרת להם לעמוד בהתחייבויות הם ימשיכו לשלם ולא ימכרו את הדירה, כי בסוף הם צריכים לגור באנשהו. אם דירה של 2M הם ימכרו אותה ב-1M ויקנו אחת אחרת בסכום זה מה הרוויחו
הבעיה תהיה אם נניח יהיה משבר רציני בהייטק.
גם היום, בפרט אחרי הקורונה, חלק ניכר מהקונים אלו עובדים בהייטק שמימשו מניות או סתם המשכורות שלהם גבוהות ומאפשרות להם לקחת משכנתא רצינית.
משבר בשוק ההייטק יכניס את המדינה לצרות רציניות, נקווה שלא יקרה.

 

[ברבור1]

בנוגע לדירות למגורים לכאורה כל עוד יש לאנשים את אותה הכנסה שמאפשרת להם לעמוד בהתחייבויות הם ימשיכו לשלם ולא ימכרו את הדירה, כי בסוף הם צריכים לגור באנשהו. אם דירה של 2M הם ימכרו אותה ב-1M ויקנו אחת אחרת בסכום זה מה הרוויחו
הבעיה תהיה אם נניח יהיה משבר רציני בהייטק.
גם היום, בפרט אחרי הקורונה, חלק ניכר מהקונים אלו עובדים בהייטק שמימשו מניות או סתם המשכורות שלהם גבוהות ומאפשרות להם לקחת משכנתא רצינית.
משבר בשוק ההייטק יכניס את המדינה לצרות רציניות, נקווה שלא יקרה.

לא ממש,
אם הם קנו דירה,
ב 2M
ויש להם משכנתא עליה של 1.4M ,
(היה להם משכנתא של 70%, - וזה עוד לפני הלוואות וטריקים אחרים..)
כרגע המחיר התרסק ל -1M (כמו בתרחיש שלך)
יוצא שיש להם משכנתא יותר גבוה מהמחיר הריאלי הנוכחי של הדירה!!
למה שהם לא יפסיקו לשלם את המשכנתא
ובשלב מסוים הבנק יקח מהם את הדירה,
(כולל ה600K שהם כבר שילמו עליה!)
והם ינסו מהגורן ומהיקב להביא 300K חדשים ולקנות דירה זהה לדירה שלהם ב1M
וישאר להם על אותה הדירה 700K משכנתא....

(הסיבה היחידה שזה לא יקרה בתרחיש כזה, הוא בגלל הבעיתיות של הרוכש מול הבנק , הוא יחשב לפושט רגל ועוד ועוד...)

 

[רפ]

לא ממש,
אם הם קנו דירה,
ב 2M
ויש להם משכנתא עליה של 1.4M ,
(היה להם משכנתא של 70%, - וזה עוד לפני הלוואות וטריקים אחרים..)
כרגע המחיר התרסק ל -1M (כמו בתרחיש שלך)
יוצא שיש להם משכנתא יותר גבוה מהמחיר הריאלי הנוכחי של הדירה!!
למה שהם לא יפסיקו לשלם את המשכנתא
ובשלב מסוים הבנק יקח מהם את הדירה,
(כולל ה600K שהם כבר שילמו עליה!)
והם ינסו מהגורן ומהיקב להביא 300K חדשים ולקנות דירה זהה לדירה שלהם ב1M
וישאר להם על אותה הדירה 700K משכנתא....

(הסיבה היחידה שזה לא יקרה בתרחיש כזה, הוא בגלל הבעיתיות של הרוכש מול הבנק , הוא יחשב לפושט רגל ועוד ועוד...)

הבנק ייקח מהם את הדירה, ימכור אותה ב-1M (במקרה הטוב), והם יישארו חייבים לו עוד 400K!!!
משום מה זה מתפספס שוב ושוב.

 

[shimשימי]

מטריד: מרבית אזרחי ישראל לא יכולים לקנות דירה ברוב שטחי המדינה - כל רגע

ממחקר שנערך במכון אלרוב לחקר הנדל"ן עולה שההון העצמי הנדרש לרכישת דירה עלה ב-25% ומשאיר את רוב הדירות בארץ מחוץ להישג ידם של משפחה ממוצעת | מבדיקה של 12 ערים גדולות עולה שמשק בית בעשירון השישי (עם הכנסה ממוצעת) יכול לרכוש דירה בחיפה ובב"ש בלבד

www.kore.co.il

 

[ברבור1]

הבנק ייקח מהם את הדירה, ימכור אותה ב-1M (במקרה הטוב), והם יישארו חייבים לו עוד 400K!!!
משום מה זה מתפספס שוב ושוב.

צודק!!
אבל אז הבנק פשוט קורס!
וזה מה שהמדינה לא תסכים בשום אופן..

 

[shimשימי]

https://levi-itzhak.co.il/האם-כולם-מעוניינים-שמחירי-הדירות-ירדו

להלן לגבי הדיון של @ברבור1 ושל @רפ

 

[רפ]

צודק!!
אבל אז הבנק פשוט קורס!
וזה מה שהמדינה לא תסכים בשום אופן..

צודקת
ולכן התרחיש בטל מעיקרו.
המדינה לא תאפשר כזה סדר גודל של ירידת מחירים בשביל שהבנקים לא יקרסו.
ולכן המחירים לא ירדו משמעותית.
וממילא לא יהיו הרבה דירות ש"יוחזרו" לבנק.
וממילא ההיצע לא יגדל.
וממילא המחירים לא ירדו יותר.

נראה לי די פשוט להבנה.

(אלא אם כן יקרה מאורע דרמטי שאי אפשר לצפות עכשיו שישפיע משמעותית על מחירי הדירות. (אין לי מושג מה))

 

[מקצועי בלבד]

צודק!!
אבל אז הבנק פשוט קורס!
וזה מה שהמדינה לא תסכים בשום אופן..

הבנק לא יקרוס כלל!!

אחוז ההלוואות האלו הוא נמוך מאד.
ואחוז האנשים שיעדיפו לפשוט רגל ולא לשלם את החוב שלהם הוא עוד הרבה יותר נמוך.
ומכל שאר האנשים, הבנקים כרגע מרוויחים הון עתק.

 

[רפ]

הבנק לא יקרוס כלל!!

אחוז ההלוואות האלו הוא נמוך מאד.
ואחוז האנשים שיעדיפו לפשוט רגל ולא לשלם את החוב שלהם הוא עוד הרבה יותר נמוך.
ומכל שאר האנשים, הבנקים כרגע מרוויחים הון עתק.

נכון מאוד.
ולכן אני עוד פחות מבינה למה את חושבת שהמחירים ירדו.

 

[מקצועי בלבד]

נכון מאוד.
ולכן אני עוד פחות מבינה למה את חושבת שהמחירים ירדו.

לא הבנתי מה הקשר?

 

[shimשימי]

הבנק לא יקרוס כלל!!

אחוז ההלוואות האלו הוא נמוך מאד.
ואחוז האנשים שיעדיפו לפשוט רגל ולא לשלם את החוב שלהם הוא עוד הרבה יותר נמוך.
ומכל שאר האנשים, הבנקים כרגע מרוויחים הון עתק.

למה לבנק חשוב כל כך ערך הדירה
והמשכון הזה?

אם ערכי המשכונות יאבדו
אז לאנשים לא יהיה מוטיבצייה לשלם את החוב
ואומנם נכון
שהם עדיין חייבים לבנקים כסף

אבל לבנק לא כל כך יהיה איפה לתפוס את אותם אנשים

כלומר היום אם אדם מובטל ויש לו דירה הוא יזדרז מהר למצוא עבודה
כי הוא מפחד שהבנק יקח לו את הדירה

אבל אם תרחיש כמו שמדברים פה יקרה
אז גם החובות שחייבים לבנקים
לא יהיה לאנשים מוטיבצייה כל כך

לצאת לעבוד(וגם אם יעבוד ימצא קומבינות איך לקחת לעצמו את רוב הכסף)
כי את המחייה השוטפת הבנק לא יוכל לקחת מהאדם

ובשאר האנשים יעשו קומבינות

 

[רפ]

לא הבנתי מה הקשר?

לפי מה שאת אומרת (וגם אני בדעה הזאת) רוב האנשים ימשיכו לשלם את המשכנתאות שלהם למרות עליית הריביות.
זאת אומרת שההיצע לא יגדל משמעותית וממילא איזו סיבה יש לירידת מחירים?

 

[מקצועי בלבד]

לפי מה שאת אומרת (וגם אני בדעה הזאת) רוב האנשים ימשיכו לשלם את המשכנתאות שלהם למרות עליית הריביות.
זאת אומרת שההיצע לא יגדל משמעותית וממילא איזו סיבה יש לירידת מחירים?

הסיבה היא שאנשים חדשים לא ירצו לקנות דירות.
ולכן כשיש היצע עודף על הביקוש המחירים אמורים לרדת.

 

[shimשימי]

הסיבה היא שאנשים חדשים לא ירצו לקנות דירות.
ולכן כשיש היצע עודף על הביקוש המחירים אמורים לרדת.

אם אנשים לא יקנו דירה
אז הם ישכירו דירה
ושוק השכירות יוצף בביקושים מטורפים!!
ואז המשקיעים יכנסו ביתר שאת וביתר עוז ויעלו עוד יותר את המחירים

ואם המשקיעים לא ייכנסו
מחירי השכירות ירקיעו שחקים