דיון מחירי הדירות לאן?

[szn]

ירידה במחירי הדירות הממוצעים בירושלים, עלייה בבת ים וברמת גן

מנתונים שפרסמה הלמ"ס עולה כי מחיר ממוצע של דירה בישראל ברבעון הראשון של 2023 עומד על 1.97 מיליון שקל. בירושלים עמד מחירה של דירת 3 חדרים על 2.13 מיליוני שקלים ב...

www.nadlancenter.co.il

נתונים מעניינים

מחירי הדירות בירושלים ירדו במאות אלפי ש"ח בחודשים בודדים!!!
הנה הנתונים של הלמ"ס:
במסגרת הלוח של הלמ"ס פורטו גם מחירי העסקאות הממוצעים בערים הגדולות, ומהם עולה כי בירושלים עמד מחירה של דירת 3 חדרים על 2.13 מיליוני שקלים בממוצע, מעט נמוך יותר ממחיר ממוצע של 2.28 מלש"ח ברבעון הרביעי של 2022. גם במחיר הממוצע של דירות ארבעה חדרים בעיר חלה ירידה מסוימת ל-2.66 מיליוני שקלים לעומת 2.86 מלש"ח ברבעון הקודם ואילו מחירי העסקאות לרכישת דירות 5 חדרים עמדו על 2.8 מלש"ח בממוצע לעומת 3.44 מלש"ח ברבעון הקודם.

זה קצת בעייתי לעשות ממוצע לפי כל י-ם, בגלל שי-ם זאת עיר גדולה מאד וכל שכונה בה היא בגודל של עיר, (יש שכונות שיש בהם 45 אלף תושבים)
לכן קשה לעשות ממוצע.
לצורך הדוגמא אם בשנת 2022 מכרו 100 דירות ברוממה במחיר 45 אלף למטר
ועוד 50 דירות בהר חומה במחיר של 25 אלף למטר, אז הממוצע יהיה גבוה.
ואם בשנת 2023 נמכרו 100 דירות בקרית יובל במחיר של 27 אלף למטר ועוד 50 דירות ברוממה ב-45 אלף למטר
אז הממוצע יהיה נמוך.

הכי נכון לבדוק על שכונה בעיר ולראות האם הממוצע של המחיר ירד
כל צורה אחרת זה עיוות נתונים.....

 

[szn]

תוכניות לבניית 158 אלף דירות אושרו ב-2022 - כ-50 אלף יותר מ-2021

מדוח הפעילות השנתי של מנהל התכנון עולה כי ב-2022 נרשם שיא במספר הדירות וגם בהתחדשות עירונית - ש-66 אלף יח"ד אושרו במסגרתה בשנה זו. בנוסף נרשם שיא נוסף, במספר את...

www.nadlancenter.co.il

זה טוב בשביל היח"צ....

בשטח זה לא בדיוק כך כיון שעד שיבנו את כל הדירות יקח עוד שנים רבות מכמה סיבות (ובכל מקרה זה עדיף מכלום):

1. עדיין אין היתרים, וצריף גם פיתוח הקרקע, לוקח 2-3 שנים (זאת בעיה קטנה כי כך זה בכל בניה חדשה)
2. יש אלפי אלפי יח"ד שאישרו תב"ע אבל בתנאי שיבנו מחלף או יזיזו מסילת רכבת או יוסיפו תשתיות מים וחשמל
כל עוד שזה לא יקרה א"א לבנות (להזיז מסילה או לבנות מחלף זה סיפור של שנים ארוכות, אם בכלל...)
3. חלק גדול ממתחמי הפינוי בינוי שאישרו בהם אלפי יח"ד היזם בונה אותם בשלביות,
כלומר אם יש מתחם שיש בו 500 דירות קיימות ואישרו בו 2000 יח"ד חדשות, לא מפנים בבת אחת 500 דירות אלא בשלבים כלומר בונים בכל שלב בערך 500 יח"ד שזה אומר שיש 4 שלבים
ובשביל לבנות את כל ה- 2000 יח"ד יכול לקחת 10-12 שנים.

 

[כמו הרוח]

למה להוריד לאנשים
בטוחים כאן שהולך להיות הצפה בשוק תוך שנתיים.

יש כאן אנשים ש בטוחים שתוך חצי שנה נחזור למחירי
דירות בבני ברק 4 חד' חדשות ב1.6
בבי"ש 1.2
ובי-ם 1.8

בעז"ה מאחלת לכולנו
כנראה לקחתם את דעתי קיצוני יותר ממני
לא התכוונתי לכאלו ירידות מחירים

 

[יוחנן 1]

אל תבנו ע"ז בטווח הקרוב, כי לא מדובר על הפקדה, אלא על דיון ראשוני בותמל
עד לתחילת הפקדה לוקח הרבה זמן.

נכון.
ועדיין מברכים על כל דחיפה קדימה.

 

[יוחנן 1]

זה קצת בעייתי לעשות ממוצע לפי כל י-ם, בגלל שי-ם זאת עיר גדולה מאד וכל שכונה בה היא בגודל של עיר, (יש שכונות שיש בהם 45 אלף תושבים)
לכן קשה לעשות ממוצע.
לצורך הדוגמא אם בשנת 2022 מכרו 100 דירות ברוממה במחיר 45 אלף למטר
ועוד 50 דירות בהר חומה במחיר של 25 אלף למטר, אז הממוצע יהיה גבוה.
ואם בשנת 2023 נמכרו 100 דירות בקרית יובל במחיר של 27 אלף למטר ועוד 50 דירות ברוממה ב-45 אלף למטר
אז הממוצע יהיה נמוך.

הכי נכון לבדוק על שכונה בעיר ולראות האם הממוצע של המחיר ירד
כל צורה אחרת זה עיוות נתונים.....

אז תעדכן את הלמ"ס.

זה טוב בשביל היח"צ....

בשטח זה לא בדיוק כך כיון שעד שיבנו את כל הדירות יקח עוד שנים רבות מכמה סיבות (ובכל מקרה זה עדיף מכלום):

1. עדיין אין היתרים, וצריף גם פיתוח הקרקע, לוקח 2-3 שנים (זאת בעיה קטנה כי כך זה בכל בניה חדשה)
2. יש אלפי אלפי יח"ד שאישרו תב"ע אבל בתנאי שיבנו מחלף או יזיזו מסילת רכבת או יוסיפו תשתיות מים וחשמל
כל עוד שזה לא יקרה א"א לבנות (להזיז מסילה או לבנות מחלף זה סיפור של שנים ארוכות, אם בכלל...)
3. חלק גדול ממתחמי הפינוי בינוי שאישרו בהם אלפי יח"ד היזם בונה אותם בשלביות,
כלומר אם יש מתחם שיש בו 500 דירות קיימות ואישרו בו 2000 יח"ד חדשות, לא מפנים בבת אחת 500 דירות אלא בשלבים כלומר בונים בכל שלב בערך 500 יח"ד שזה אומר שיש 4 שלבים
ובשביל לבנות את כל ה- 2000 יח"ד יכול לקחת 10-12 שנים.

הכל נכון.
אבל עדיין כשמתכננים 158,000 דירות בשנה אחת שזה הרבה יותר מבשנים קודמות, וכך גם מתכננים לעשות בשנה ובשנים הקרובות, אז זה גם אמור להתבטאות בסופו של דבר בהרבה יותר דירות שגם יבנו אותם בסופו של דבר.
וכל מי שחשב שלא עושים כלום, שיתחיל לראות שפועלים במרץ גם להגדיל את ההיצע.

 

[טעות לעולם חוזרת]

נכון,
אבל על 70 מטר (ויותר),
1.6 בדירה שהכל בה תקין - נשמע חשוד..

הדירה 65 מטר [לא התאפקתי והתקשרתי...]

 

[ברכה וישועה]

דעה
אני רוצה לפשט ולהסביר שיש סיבה אמיתית למה שהריבית גבוהה אנשים לא קונים דירה, מעבר לסברא שלאנשים אין כסף לשלם על רביות
כי בעצם אנשים אומרים תמיד, שהסיבה שכדאי לקנות דירה, כדי לא לזרוק כסף של שכירות לפח, אבל אם אתה משלם ריבית גבוהה, אז הכסף של הריבית גם הולך לפח.
ואתה מקבל תשואה על הכסף שלך יחסי מאוד קצת. ואתה גם טרוד להחזיר הרבה כסף כי הדירות יקרות
כמובן שהכל יכול להשתנות רק אני מסביר את הרצונל הפשוט שכרגע הרבה אנשים עוצרים עם הקנייה של הדירות.

 

[גולש בנט]

למה להוריד לאנשים
בטוחים כאן שהולך להיות הצפה בשוק תוך שנתיים.

יש כאן אנשים ש בטוחים שתוך חצי שנה נחזור למחירי
דירות בבני ברק 4 חד' חדשות ב1.6
בבי"ש 1.2
ובי-ם 1.8

בעז"ה מאחלת לכולנו
כנראה לקחתם את דעתי קיצוני יותר ממני
לא התכוונתי לכאלו ירידות מחירים

מי שכתב פה בבטחון עצמי שלא תהיה ירידת מחירים בכלל בנדלן, לא הייתי לוקח בחשבון את דבריו.

 

[geekית מחשבים]

הדירה 65 מטר [לא התאפקתי והתקשרתי...]

קומה ?
מעלית?
בנין משנת ?
שיפצו אותה?
אם כבר התקשרת...
ואגב אם אמרו לך 65 בד"כ האמת נוטה ל60 ומטה..

 

[geekית מחשבים]

מי שכתב פה בבטחון עצמי שלא תהיה ירידת מחירים בכלל בנדלן, לא הייתי לוקח בחשבון את דבריו.

השאלה מתי ואיפה...
ובכללי לא יפה לרדת לשיח אישי /מזלזל

 

[גולש בנט]

השאלה מתי ואיפה...
ובכללי לא יפה לרדת לשיח אישי /מזלזל

ממש לא מזלזל. לא התייחסתי לגופו של אדם.
אבל אני לא מעריך אדם שכותב בבטחון עצמי וגורם בשל כך לנזקים כספיים לאדם אחר.

 

[טעות לעולם חוזרת]

קומה ?
מעלית?
בנין משנת ?
שיפצו אותה?
אם כבר התקשרת...
ואגב אם אמרו לך 65 בד"כ האמת נוטה ל60 ומטה..

קומה שלישית
אין מעלית
בנין לא חדש, אבל הדירה עצמה שופצה לפני פחות מעשר שנים.

בטאבו רשומה כ65 מטר, לא מתחייבים אבל יתכן ואפשר להוסיף רלסים לסוכה [נוספת, שתהפך לחדר כמנהג בעלי בתים חשובים דפה] כרגע השכן מתחת מתנגד.

ואגב, דירה נוספת מפורסמת הערב במודעת רחוב ליד הבית שלי , באזור רמת אהרון על 70 מטר ב1.7
מי שרוצה יכול ללכת לראות בלוח מודעות באזור שם.

אדגיש ואומר, זה לא משקף את מחיר רוב הדירות שכרגע עדין יותר יקר, ויתכן שגם ישאר שם,
אין לי מושג בנדל''ן, מה שהבאתי אלו מודעות שפורסמו, לא מביע עמדה לגבי מצב המחירים.

 

[geekית מחשבים]

קומה שלישית
אין מעלית
בנין לא חדש, אבל הדירה עצמה שופצה לפני פחות מעשר שנים.

בטאבו רשומה כ65 מטר, לא מתחייבים אבל יתכן ואפשר להוסיף רלסים לסוכה [נוספת, שתהפך לחדר כמנהג בעלי בתים חשובים דפה] כרגע השכן מתחת מתנגד.

בקיצור דירת 3 חדרים פיצית, לא משופצת, ברבי עקיבא קומה שלישית בלי מעלית..
בקורונה היה אפשר למצוא כאלו ב1.4
אני הייתי מעדיפה כבר 4 חדרים בחריש...

ואגב, דירה נוספת מפורסמת הערב במודעת רחוב ליד הבית שלי , באזור רמת אהרון על 70 מטר ב1.7
מי שרוצה יכול ללכת לראות בלוח מודעות באזור שם.

אדגיש ואומר, זה לא משקף את מחיר רוב הדירות שכרגע עדין יותר יקר, ויתכן שגם ישאר שם,
אין לי מושג בנדל''ן, מה שהבאתי אלו מודעות שפורסמו, לא מביע עמדה לגבי מצב המחירים.

גם לי אין הרבה, ואני מאוד אשמח אם בבני ברק ירדו המחירים,
אבל זה לא נראה ריאלי כ"כ כרגע...
מה שכן בכל אזורי הפריפריה די הגיוני שתיהיה קפיצה.

 

[ר' יהונתן]

גם בנושא דירת 4 חדרים אם בעבר דירה היתה עולה בב''ב באיזור שתי מיליון 400 היום זה באיזור שתי מיליון 200 שזה גם ירידה משמעותית

 

[szn]

אבל עדיין כשמתכננים 158,000 דירות בשנה אחת שזה הרבה יותר מבשנים קודמות, וכך גם מתכננים לעשות בשנה ובשנים הקרובות, אז זה גם אמור להתבטאות בסופו של דבר בהרבה יותר דירות שגם יבנו אותם בסופו של דבר.
וכל מי שחשב שלא עושים כלום, שיתחיל לראות שפועלים במרץ גם להגדיל את ההיצע

סתם מעניין שחצי זה דירות של התחדשות עירונית, כלומר שהמדינה תכננה רק חצי ובלי יזמים חיצונים או מנהלות להתחדשות עירונית היה הרבה פחות, רק תבינו כמה יזמים מקדמים תוכניות מול רשויות התכנון...


נ.ב. חלק גדול ממה שהמנהלות התחדשות עירונית תכננו זה מתחמים שצריכים קרקע משלימה או כסף השלמה של עשרות מ' ש"ח, וכל עוד שזה לא יקרה אין התכנות כלכלית לפינוי בינוי, קחו למשל סיפור הזוי, פינוי בינוי באילת שבשביל שזה יהיה כלכלי צריך שהמדינה תיתן ליזם 120 מיליון: https://magdilim.co.il/150520231109/

כאילו המדינה מחלקת כסף סתם לכל מי שבא לו....

באמת התוכנית הזאת שהעיריה קידמה קיבלה נזיפה מהועדה המחוזית: https://magdilim.co.il/170520231011/

אותה בעיה יש בקרית מלאכי כמו שכבר כתבתי כאן: https://www.prog.co.il/threads/איפה-כדאי-לקנות-דירה-בתקופה-הזאת.768757/page-205#post-10764237

וכך גם בעוד הרבה ערים שמתכננים עשרות אלפי יח"ד בפינוי בינוי שאין דרך לממש אותם ללא השלמה מהמדינה
כרגע זה סתם פייק, אלא א"כ המדינה תכניס יד לכיס ותחלק כסף ליזמים...

 

[geekית מחשבים]

גם בנושא דירת 4 חדרים אם בעבר דירה היתה עולה בב''ב באיזור שתי מיליון 400 היום זה באיזור שתי מיליון 200 שזה גם ירידה משמעותית

תמיד יכול להיות פער בין דירות, רק סוכה למשל זה פער של 100 לפחות.
בבני ברק בינתיים לצערי המחירים לא בכייון לרדת.
דירת 4 חדרים בפ"כ משופצת + מעלית בלי איזה באג עולה יותר מ2.2

 

[ברבור1]

תמיד יכול להיות פער בין דירות, רק סוכה למשל זה פער של 100 לפחות.
בבני ברק בינתיים לצערי המחירים לא בכייון לרדת.
דירת 4 חדרים בפ"כ משופצת + מעלית בלי איזה באג עולה יותר מ2.2

2.4

 

[ברבור1]

בקיצור דירת 3 חדרים פיצית, לא משופצת, ברבי עקיבא קומה שלישית בלי מעלית..
בקורונה היה אפשר למצוא כאלו ב1.4

זה עדיין מחיר זול מאד לדירה כזו,
ואם דירה כזו הגיע למצב שמפרסמים אותה על דף בבה"ג
הייתי הולכת לראות אותה בעיניים, ומבררת טוב.. (אבל כבר בטלפון זו לא דירה סטנדרט של 3 חדרים...)
ודירה ששופצה לפני פחות מ10 שנים, כן נחשבת למשופצת, אבל צריך לראות מה היה השיפוץ ומה הוא כלל (בב"ב שיפוץ זה דבר מאד רחב...)

 

[אמא של אפרת]

זה עדיין מחיר זול מאד לדירה כזו,
ואם דירה כזו הגיע למצב שמפרסמים אותה על דף בבה"ג
הייתי הולכת לראות אותה בעיניים, ומבררת טוב.. (אבל כבר בטלפון זו לא דירה סטנדרט של 3 חדרים...)
ודירה ששופצה לפני פחות מ10 שנים, כן נחשבת למשופצת, אבל צריך לראות מה היה השיפוץ ומה הוא כלל (בב"ב שיפוץ זה דבר מאד רחב...)

הרבה מהדירות בבניינים הישנים בבני ברק-
יש אפשרות להוציא בהם היתר להרחבה.
זה מעלה גדולה לבניינים הישנים ע"פ החדשים.
גם אם זה רק בעוד עשור-
זה משמעותי כשקונים דירות 3 חדרים

 

[ברבור1]

הרבה מהדירות בבניינים הישנים בבני ברק-
יש אפשרות להוציא בהם היתר להרחבה.
זה מעלה גדולה לבניינים הישנים ע"פ החדשים.
גם אם זה רק בעוד עשור-
זה משמעותי כשקונים דירות 3 חדרים

בר עקיבא מול בהג, יש צפיפות מאד גדולה גם ככה , קשה להאמין שיש לאיפה לצאת...
(אבל הכל יכול להיות..)