דיון מחירי הדירות לאן?

[גולש בנט]

לאן הולכת הריבית? זו לא הכלכלה זו האנתרופולוגיה

האם הריבית היום גבוהה היסטורית? (לא), על ההבדל בין דור ה-X לדור ה-Y, שגורם לצעירים לעשות טעויות קשות - ועכשיו לשלם עליהן בריבית דריבית, ומה באמת צפוי לקרות לריבית בשנה הקרובה?

www.bizportal.co.il

 

[ברבור1]

לא הבנתי.

קומה שלישית
אין מעלית
בנין לא חדש, אבל הדירה עצמה שופצה לפני פחות מעשר שנים.

בטאבו רשומה כ65 מטר,

 

[טעות לעולם חוזרת]

אני הייתי מעדיפה כבר 4 חדרים בחריש...

כל אחד וסדרי העדיפויות שלו,
הבת שלי עובדת בסביבת בני ברק, חבל לנו לאבד לה את מקום העבודה [האיכותי ] בעבור דירה יותר גדולה,
לכן קונים לה משהו מינימלי, ושתעבוד ותשקיע ותחסוך, ואם תרצה תשדרג.

 

[ברבור1]

כל אחד וסדרי העדיפויות שלו,
הבת שלי עובדת בסביבת בני ברק, חבל לנו לאבד לה את מקום העבודה [האיכותי ] בעבור דירה יותר גדולה,
לכן קונים לה משהו מינימלי, ושתעבוד ותשקיע ותחסוך, ואם תרצה תשדרג.

צודק לגמרי!

 

[ברבור1]

כלכליסט:

מנכ"ל גשם החזקות: "הבנקים לא משחררים כסף והאשראי עולה היום פי 4–5"​

שמגר ואקנין מסביר שהירידה בעסקאות מובילה לירידה גם בבנייה החדשה אך מדגיש: "הבעיה הכבדה ביותר היא מחנק האשראי". ירידות מחירים? התייקרות שכר הדירה עשויה לשמור על ביקושים ערים לרכישת דירות​

מי שציפה לירידה במחירי הדירות התאכזב מהנתונים שפרסמה בתחילת השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מהנתונים עולה כי מחירי הדירות לא השתנו בחודשים פברואר־מרץ 2023 בהשוואה למחירי הדירות בעסקאות שנחתמו בינואר־פברואר. במבט שנתי, בין מרץ 2022 למרץ השנה המחירים עלו ב־11%, קצב איטי יותר מהסחרור שבו היה מצוי שוק הדיור בשנים 2022-2021, אך זו בהחלט לא ירידה.
הקיפאון הזה מאכזב גם על רקע הסקירה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שירה גרינברג, גם היא מתחילת השבוע, שממנה עולה כי חודש מרץ היה אחד החלשים ב־20 השנים האחרונות במספר העסקאות לרכישת דירה חדשה ומיד שנייה - ובוצעו בו רק 6,785 עסקאות. נתון זה נמוך ב־46% ממרץ 2022 שבו בוצעו 12,600 עסקאות. במרץ 2021 נמכרו 13,200 דירות. משום שיש כל כך מעט רוכשים, אפשר לצפות כי המוכרים יורידו מחירים. אמנם ייתכן כי בחודשים הקרובים ההיסוס של רוכשי הדירות יוביל לכך שהמוכרים (במיוחד הלחוצים שבהם) ייאלצו להתפשר ולהוריד מחירים, אבל לעת עתה נראה כי פועלים על השוק כוחות מנוגדים שמובילים לקיפאון.
רק מה שמעניין - הצטרפו לערוץ כלכליסט בטלגרם
מצד אחד, עליית הריבית הובילה להתייקרות המשכנתא ולכן מכבידה על הרוכשים, אך מצד שני, התייקרות הריבית גם מכבידה על היזמים והקבלנים שנמנעים כעת מסיכונים מיותרים ופועלים בפחות פרויקטים. כלומר לא רק שהביקוש מצטמק, זו גם המגמה של ההיצע.



שמגר ואקנין, הבעלים והמנכ"ל של גשם החזקות שבונה אלפי דירות, אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי "מחנק האשראי הוא עצום. הבנקים לא משחררים כסף. ההון העצמי הנדרש בפרויקטים הרבה יותר גבוה. זו הבעיה הכבדה ביותר. לפני שנה היינו מקבלים מימון באישור פקיד כזה או אחר, היום זה עולה לוועדות אשראי שמציבות דרישות. זה הסיפור הגדול: הבנק לא נותן לך מימון וגם העלות של הכסף היא הרבה יותר גבוהה. אשראי שהיה עולה לי 2.5% עולה לי היום פי 4 עד פי 5".
הבשורה המעודדת מבחינת רוכשי הדירות היא כי בתקופה הקרובה התייקרות האשראי עשויה להוביל לירידת מחירים. "בתקופה כזאת אני מעדיף תזרים. עדיף לי לתת הנחה על הדירה כדי שרוכשי דירות ישלמו לי היום הכל וכך לחסוך תשלומי אשראי. יש יזמים שהם בקצה האשראי שלהם, הם חייבים כסף, ובשביל לקבל כסף הם יורידו גם 8% ממחיר דירה. ככל שהבנקים יחנקו אותנו יותר והריבית תמשיך להיות בסביבה הזאת, זה יוביל לירידות מחירים. זה לא קשור להיצע וביקוש".
אבל בטווח הזמן הרחוק מחנק האשראי יביא לירידה במלאי הדירות וימנע ירידה חדה במחירים. כיום על פי הלמ"ס בידי הקבלנים 54 אלף דירות שהחלו בבנייתן אך הן עדיין לא נמכרו. בדיוק לפני שנה היו במלאי 44 אלף דירות לא מכורות. ככל שהריבית על המשכנתא עלתה, כך התקשו הקבלנים למכור והמלאי הלא מכור גדל. עם מלאי דירות כל כך גדול הציפייה היא כי קבלנים יילחצו ויורידו מחירים, אבל לדעת ואקנין המצב הזה הולך להשתנות: "קצב התחלות הבנייה הרבה יותר נמוך מאשר בשנה שעברה ולכן המלאי הלא מכור יצטמק. זאת אומרת שאנחנו בפיק שהולך לרדת". זה יקרה, לדבריו, בגלל הירידה בביקוש לדירות וכאמור גם בגלל הקושי של הקבלנים לגייס אשראי. "אם אף אחד לא קונה, אני אפתח בשלבים מכירות של דירות בפרויקטים. למשל, בטבריה פתחנו 156 יחידות דיור מתוך 600. לפני שנתיים הייתי פותח את כל ה־600 במכה אחת. בדימונה פתחתי 88 דירות מתוך 500. הורדתי את הקצב ואני מתחיל לבנות רק כשיש מכירות מספיקות. אם בעבר היו לי 20 פרויקטים בו־זמנית, היום יש לי כ־10".
ואקנין מודה כי עבור החברה שלו החודשים האחרונים היו קשים במיוחד: "הרבעון ראשון של 2023 היה קטסטרופה וגם הרבעון האחרון של השנה שעברה". אך לדבריו חל שינוי: "בשבועיים־שלושה האחרונים אנחנו מוכרים טיל. מכרנו המון בירושלים, בנהריה, בדימונה ובאשקלון. בשכונת ארנונה בירושלים מכרנו בשבועיים האחרונים תשע דירות יקרות במחירים שנעים בין 4–7 מיליון שקל. וזה לאחר שבמשך חצי שנה לא מכרנו כלום. הקונים היו איתנו בקשר חצי שנה, ציפו שהמחירים יירדו, אך ראו שאף אחד לא מוריד מחירים".

גם התייקרות שכר הדירה עשויה לשמור על ביקוש ער לרכישת דירות. על פי הלמ"ס, מי שחידש חוזה שכירות קיים נאלץ לספוג התייקרות של 3.4%, ואילו מי שנכנס לחוזה חדש ישלם שכר דירה הגבוה ב־9% - כלומר עוד 360 שקל בחודש למי ששכר הדירה שלו הוא 4,000 שקל בחודש.
"מי שיושב על הגדר הוא מי שמצפה לירידת מחירים. צרכן שהוא לא משקיע, אין סיבה שהוא ימשיך לשבת על הגדר כי השכירות מתייקרת. לכן לדעתי לא משנה מה תהיה סביבת הריבית, אנשים יחזרו לקנות דירות" אמר ואקנין.

 

[גולש בנט]

כל אחד וסדרי העדיפויות שלו,
הבת שלי עובדת בסביבת בני ברק, חבל לנו לאבד לה את מקום העבודה [האיכותי ] בעבור דירה יותר גדולה,
לכן קונים לה משהו מינימלי, ושתעבוד ותשקיע ותחסוך, ואם תרצה תשדרג.

חכם מאוד.
עדיף דירת 2 חדרים אם אופציה להרחבה בהמשך בבני ברק
למי שיש לו עבודה באיזור.

 

[עוד ירושלמי]

- מאישור של 3,000-4,000 דירות בשנה, אישרנו אשתקד 12 אלף דירות והשנה אנחנו צפויים לאשר 16 אלף דירות". כך אומרת שירה תלמי באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, בראיון מיוחד

 

[גולש בנט]

אמנם זה לא השיח שלי,
אבל יש לך יתד נאמן של אתמול? אפשר לראות.
וכמו שכתבו כאן לפני יש מודעה בבית הכנסת הגדול על דירה מול בית הכנסת הגדול בבני ברק ב1.65
אם חברות שלך עדיין לא מצאו דירה, אוכל לתת להם את המספר, ולא אקח תיווך.

לשמחתי היום ראינו דירה שבאמת מציאה, מקווים לסגור בעזי''ת בימים הקרובים,
נכון שרוב הדירות זה לא המחירים, אבל מי שלחוץ בכסף מוריד

זה לא המחיר "עדיין"
אבל בהחלט יש ירידה בדירות 3 חדרים בבני ברק של 10-20% במרכז בני ברק ממחיר של 2.2 - 2.3 מיליון ש"ח למחיר של 2.0 - 2.1 ש"ח ובפרדס כץ ממחיר של 1.9 - 2.0 מיליון למחיר של 1.8 ואף 1.7 מיליון ש"ח.

*מחירים ממוצעים בגדול, ללא טאבו משותף, מרפסת פלסטיק על עמוד ושאר מרעין בישין.

 

[עבר הירדן]

חבל לחיות באשליות,
אין בקפיאת השוק הזו שום בשורה,
זו בסך הכל ירידה מאסיבית בביקושים עקב שוק משותק מחמת עליית הריבית, וכתוצאה מכך אלו שמוכרחים למכור מורידים את המחיר כדי שלא להפסיד הפסדים גדולים דוגמת מיסים או התחייבויות אחרות לקבלן וכדו',
אבל ממש לא ראינו ולו סממן אחד שיכול לתת תקווה שכאשר השוק יחזור להיות פעיל והוא הרי יחזור.. עדיין תהיה ירידה כלשהי.

 

[ייד]

- מאישור של 3,000-4,000 דירות בשנה, אישרנו אשתקד 12 אלף דירות והשנה אנחנו צפויים לאשר 16 אלף דירות". כך אומרת שירה תלמי באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, בראיון מיוחד

כמעט הכל לחילונים
אין כמעט בניה לחרדים בירושלים

 

[כמו הרוח]

כמעט הכל לחילונים
אין כמעט בניה לחרדים בירושלים

דוקא כן
הבעיה שרבני ב"ב אסרו את מעליות השבת
++כי לסוכות היו רעיונות יצירתיים

 

[ייד]

דוקא כן
הבעיה שרבני ב"ב אסרו את מעליות השבת
++כי לסוכות היו רעיונות יצירתיים

ההלכה היא אף פעם לא הבעיה.
ואגב אם היה צד שזה ימכר לחרדים לא היו מאשרים לבם בניה נדיבה כ״כ...

 

[szn]

כמעט הכל לחילונים
אין כמעט בניה לחרדים בירושלים

זה תלוי בחרדים, אם הרבנים יתמכו בפינוי בינוי ופתרונות למעלית שבת ולעוד בעיות אחרות
יהיה אפשר לעשות התחדשות עירונית בנוה יעקב, רמות, רוממה, מעלות דפנה ושמואל הנביא.
(אגב, זה אחד הסיבות שדחפו את הרב רובין למצוא פתרון וכשרות למעלית שבת אבל למעשה הורו לו לחזור בו)

כעת החרדים הם 29% בי-ם לפי איך שזה נראה כרגע הולכים לבנות עשרות אלפי יח"ד בפינוי בינוי
בכל י-ם במגדלים של 30-40 קומות
החרדים יהיו אולי 10% מכלל העיר, חבל שלא מספיק נותנים את הדעת למצוא פתרונות....

 

[szn]

ההלכה היא אף פעם לא הבעיה.

מידיעה ברורה בנוה יעקב וברמות יש מתחמי שיכולים לצאת לדרך רק אם יבנו בהם 12 קומות
אם אין מעלית שבת התוכניות לא יצאו לפועל, אז בהחלט ההלכה במקרה הזה מהוה בעיה (עד שיהיה מעלית כשרה)

ואגב אם היה צד שזה ימכר לחרדים לא היו מאשרים לבם בניה נדיבה כ״כ...

ממש לא נכון, משיחות אישיות עם כמה יזמים שמקדמים פינוי בינוי באיזורים חרדים (כמו נוה יעקב, מעלות דפנה ורמות)
מאשרים להם בקלות תוכניות, בעירית י-ם אין שום הבדל בין תוכנית פינוי בינוי באיזור חרדי או חילוני,
רק שבאזור חרדי יש הגבלת קומות מה שמייצר ליזם בעיה עם כלכליות הפרוייקט.

 

[ייד]

מידיעה ברורה בנוה יעקב וברמות יש מתחמי שיכולים לצאת לדרך רק אם יבנו בהם 12 קומות
אם אין מעלית שבת התוכניות לא יצאו לפועל, אז בהחלט ההלכה במקרה הזה מהוה בעיה (עד שיהיה מעלית כשרה)


ממש לא נכון, משיחות אישיות עם כמה יזמים שמקדמים פינוי בינוי באיזורים חרדים (כמו נוה יעקב, מעלות דפנה ורמות)
מאשרים להם בקלות תוכניות, בעירית י-ם אין שום הבדל בין תוכנית פינוי בינוי באיזור חרדי או חילוני,
רק שבאזור חרדי יש הגבלת קומות מה שמייצר ליזם בעיה עם כלכליות הפרוייקט

ברור שהנוהל הוא שיויוני ואפשר לקדם גם לחרדים ח״ו לחשוב על אפליה..
הרציונל הוא שאם יעשו פינוי בינוי בכל העיר במקום לבנות שכונות חדשות אחוז החרדים יקטן
כי כל בניין חילוני צומח פי 5 לגובה ובניין חרדי פי 2.5,
ובאופן כללי יש הבנה בעיריה שככל שיאשרו יותר גבוה באזורים החרדיים רמת החרדיות באזור תרד כי בקומות הגבוהות יקנו משפחות פחות ״אדוקות״.

 

[szn]

ואגב אם היה צד שזה ימכר לחרדים לא היו מאשרים לבם בניה נדיבה כ״כ...

כי כל בניין חילוני צומח פי 5 לגובה ובניין חרדי פי 2.5,

בדיוק הפוך...
אני מוכן לעבור איתך תוכנית אחר תוכנית ולהראות לך שאתה טועה
אצל חילונים המכפיל יותר נמוך כי המחירים שם מאד גבוהים למטר (אלא א"כ זה פינוי בינוי ברוממה)


זה לא נכון מבחינת נתונים, בקטמונים מאשרים היום מכפיל של 3 בקרית יובל מכפיל של 3.5
לעומת נוה יעקב שכבר נתנו מכפיל 5-6 והיום מאשרים מכפיל של 4

בסוף יש שמאות לכל מתחם ובשכונות יותר זולות מאשרים מכפיל יותר גבוה
אז לבוא ולומר שלחרדים לא מאשרים בניה נדיבה, זה לא רק שטויות אלא זה בדיוק הפוך.

מה שכן, בגלל שאצל החילונים אין בעיה לבנות 30-40 קומות כמעט כל מתחם שיש בו קצת שטח אפשר לקדם בו פינוי בינוי ולכן יש שם עשרות תוכניות פינוי בינוי, לעומת הציבור החרדי שגם אם יהיה מעלית שבת לא יבנו יותר מ-12 קומות זה מוריד הרבה מתחמים מאפשרות לפינוי בינוי כי אין התכנות כלכלית

 

[כמו הרוח]

באמת חושבים שמשה ליאון ידע שרבני ב"ב לא יאשרו מעליות שבת?
ואגב בהרבה מאוד אזורים ב-ם שאני מכירה משתמשים במעליות שבת
די להתבכיינות החרדית

 

[szn]

ובאופן כללי יש הבנה בעיריה שככל שיאשרו יותר גבוה באזורים החרדיים רמת החרדיות באזור תרד כי בקומות הגבוהות יקנו משפחות פחות ״אדוקות״.

אתה מדבר בלי לדעת כלום,
בנוה יעקב יש מתחם שאישרו 12 קומות
ישבו אצל הרב וובר לפני שהגישו תוכניות והוא אמר שזה בסדר כי יש את המעלית בהכשר של הרב רובין
למעשה כבר התוכנית אושרה,
לאחר מכן הרב וובר חזר בו מההיתר בגלל נושא הלכתי שהוא חלק על הרב רובין (ואח"ז גם הרב רובין חזר בו)
מה לעשות שהתוכנית כבר אושרה לפי ההיתר הראשון, עכשיו מה עושים?

אבל לעיריה אין שום ענין שבנוה יעקב יגורו אברכים או עובדים, תאמין לי שזה לא מעסיק אותם....

 

[משקיע חרוץ]

יש למישהו מושג מה המצב בשווקים החילונים במרכז הארץ

 

[sara f]

ידיעה ברורה בנוה יעקב וברמות

אז לדעתך זה יקרה יום אחד? פינוי בינוי באזור חרדי ברמות