דיון מחירי הדירות לאן?

[ר' יהונתן]

פרשנות שלי למצב הנדל''ן בחודשים האחרונים
בנק ישראל העלה את הריבית ובתוספת הענין של יוקר המחיה
זה הביא למצב של ירידה דרמטית בעסקאות נדל''ן בפרט בדירות היקרות יותר
עכשיו זה מביא למצב שאנשים שחייבים למכור את הדירה שלהם כגון משפרי דיור חייבים להתפשר קצת
במחיר מכיון שהשוק היום מוצף בדירות למכירה וזה מה שמוריד את מחירי הדירות בכ5 אחוז בתקופה האחרונה
הענין הוא שזה לא מה שמביא באמת פיתרון למצוקת הדיור כי בסה''כ מה שבנק ישראל עשה הוא גרם לזוגות צעירים לא לקנות דירות מה שיכול להיות שתי אופציות למה שיקרה א' שבנק ישראל יראה שמחירי הדירות והאינפלציה לא באמת יורדים והוא ימשיך לעלות את הריבית וזה יביא למצב שאנשים שכבר קנו דירות לא יכולים לעמוד בהחזרים ואז יהיה אינפלציה של דירות למכירה ואז יהיה ירידה יותר משמעותית במחירי הדירות(אבל שימו לב שבכזה תרחיש שהרבה אנשים ימכרו את הדירות אז לא יהיה פיתרון למשבר הדיור כי הרבה אנשים ישארו בלי דירות) ב' שאנשים יפנימו שהמחירים בישראל ממשיכים להיות גבוהים ואין באמת שום פיתרון למשבר ואז אנשים יתחילו לקנות דירות במחירים גבוהים בהלואות מטורפות וישעבדו את עצמם 40 שנה בשביל הדירה שלהם.

 

[shimשימי]

וישעבדו את עצמם 40 שנה בשביל הדירה שלהם.

מספיק שבנק ישראל ישנה את המדיניות של משכנתא מ30 שנה ל40 שנה
והרי לנו המשך עליות

 

[yonatanr]

הענין הוא שזה לא מה שמביא באמת פיתרון למצוקת הדיור כי בסה''כ מה שבנק ישראל עשה הוא גרם לזוגות צעירים לא לקנות דירות מה שיכול להיות שתי אופציות למה שיקרה א' שבנק ישראל יראה שמחירי הדירות והאינפלציה לא באמת יורדים והוא ימשיך לעלות את הריבית וזה יביא למצב שאנשים שכבר קנו דירות לא יכולים לעמוד בהחזרים ואז יהיה אינפלציה של דירות למכירה ואז יהיה ירידה יותר משמעותית במחירי הדירות(אבל שימו לב שבכזה תרחיש שהרבה אנשים ימכרו את הדירות אז לא יהיה פיתרון למשבר הדיור כי הרבה אנשים ישארו בלי דירות)

א. מה שחשוב לבנק ישראל הוא הורדת האינפלציה, לאו דווקא הורדת מחירי הדיור.
ב. ברגע שזוגות צעירים לא קונים דירה זה גורם לאי-עליית מחירים, מה שגורם לירידה באינפלציה.

 

[shimשימי]

א. מה שחשוב לבנק ישראל הוא הורדת האינפלציה, לאו דווקא הורדת מחירי הדיור.
ב. ברגע שזוגות צעירים לא קונים דירה זה גורם לאי-עליית מחירים, מה שגורם לירידה באינפלציה.

מה אתה מתכוון בסעיף ב.
הרי מחירי הדיור לא קשורים בשום קשר לאניפלציייה

אלא רק מחירי השכירות

 

[בית שמשניק]

"המוכרים הצליחו להחזיק, עכשיו הם כבר מתפשרים על המחיר - יש ירידות מחירים בדירות יד שנייה"​

מה גורם לבלימה וירידה במחירי הדיור וכמה הריבית משפיעה? אומיד סולימאני, מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר: "המוכרים יכולים לחכות חודש, גם ארבעה וחמישה. אחרי שנה, כבר אי אפשר והמוכרים מתפשרים"
איציק יצחקי | 09/04/2023 22:15


הבלימה במחירי הדיור הופכת לירידת מחירים. הירידה בהיקף העסקאות מורגשת היטב כבר מעל חצי שנה וכעת זה מגיע למחירי הדירות יד שניה. חשפנו כאן ראשונים את הירידה במחירי דירות מקבלנים (דירות שלא במחיר למשתכן-דירה בהנחה) הראנו שהירידות החלו כבר באוקטובר-נובמבר אשתקד עם מבצעים גדולים והצגנו את המבצעים ששווים 2%-3% במחירים. אבל זו היתה רק ההתחלה.
מאז גם נתוני הלמ"ס שמתקבלים באיחור של חודשיים מראים על ירידות במחירי הדירות החדשות, מדובר כבר בירידה של מעל 3% ולצד ההנחה זו כבר ירידה של מעל 5%. במקביל, הלמ"ס עד כה לא מדווח על ירידות בדירות יד שנייה, אבל מבדיקת ביזפורטל עולה בבירור כי במחירי יד שנייה יש ירידה במחירים של סדר גודל של 5%. בדקנו את השכונות אם המושבות בפתח תקווה, פסגות אפק בראש העין ועוד.

למעשה, כשמסתכלים על המחירים שמבקשים המוכרים רואים שהמחיר שהם מבקשים הוא בעצם מחיר המכירה באזור. קחו בחשבון שעל המחיר הזה המוכר יתפשר ותקבלו הנחה, שמוערכת ב-5%, גם העסקאות האחרונות שמדווחות מחזקות הערכה זו. לדוגמה, אם מבקשים מחיר לפי 30 אלף שקל למטר, זאת רק הבקשה. בפועל זה נמכר ב-1-2 אלף שקל פחות - ירידה של 1,000 שקל למטר משקפת ירידה של 3%-6%.


למה זה קורה? שמאי המקרקעין אומיד סולימאני, מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, מסביר ש"עליות הריבית עדיין לא חלחלו עמוק מספיק, עליית הריבית עדיין לא מבשרת על כך שאנשים נכנסו למשבר. אנחנו עוברים תהליך מסוים. אם ההחזר החודשי שלי היה 5,000-6,000 שקל ועכשיו הוא 7,000-8,000 שקל, אז בארבעת החודשים הראשונים משפחה ממוצעת יכולה להסתדר, אבל מה אחר כך?".

וזה המצב במשכנתא שנלקחה לפני העלאות הריבית. לרוכשי דירות חדשות המצב הרבה יותר גרוע. הם צריכים לשלם החזר משכנתא הרבה יותר גדול כי מחיר הדירה עלה, מדובר בעצם על הכפלת המשכנתא. כלומר, אם קונים דירה דומה לזוג ששילם 5,000-6,000 שקל, הרי שהמשכנתא כעת תהיה 10,000 שקל ומעלה. זה מוריד את הביקושים לדירות, וזה לצד כאלו שמוכרים (מפרי דירות, מצמצמי דיור ועוד) משפיע על תמונת הביקושים וההיצעים בשוק ומביא להורדת מחירים.
מה באמת?
"אז הם כבר לא מסתדרים. אנשים חיים כאן על אדי הדלק האחרונים בכל הקשור להחזרי ההלוואות, לעליית הריבית. לכן המוכרים מתפשרים. כשההחזרים בחלק מהמקרים עולים עד 1,500-2,000 שקל לחודש, אתה יכול להכיל בחודשים הראשונים, אבל לאחר מכן ההכלה הזאת בעייתי. רוצה לומר - חודש אני יכול להחזיק, גם ארבעה וחמישה. אחרי שנה, זוג צעיר מתפרק. אי אפשר לחגוג יותר על המינוס, הבנק מצלצל, מסגרת האשראי נגמרה. כלומר, ההשפעה עדיין לא הגיעה לקצה".

כמה זמן זה ייקח?
"התהליך הזה לא מתבצע ביום. ההתעקשות של בעלי דירה יד שניה היא פחות חזקה מבעבר. היום הוא מתפשר. אסור לשכוח - בשוק הישראלי מחיר הביקוש הוא לא מחיר סגירה, אלא רחוק ממנו. בקרוב נראה מדד מדויק יותר - מחיר סגירה מול מחיר סגירה, ולא מחיר סגירה מול מחיר מבוקש. זאת רק הערכה".

זה מתחיל לכרסם בשוק היד השנייה.
"שוק יד שניה משופע מאנשים פרטיים, שיש להם רגישות יתר להעלאת הריבית ולהחזרי משכנתא גבוהים. זה בסוף מה שגורם למחירים לרדת. לאור עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות, אשר גררה עימה עליה של הריבית ובעקבותיה עלייה בהחזר המשכנתא, המשכנתא הממוצעת לדירה במרכז עלתה ממיליון לשני מיליון שקל. ומה קורה כשהריבית עולה? ההחזר עובר להיות 2,300 שקל בחודש".
2 מיליון שקל, זה לא משהו שלקחו לפני עשור.
"2 מיליון שקל משכנתא זה היה בסדר כל עוד הריבית הייתה נמוכה. ברגע שהריבית קפצה, ההחזר החודשי הממוצע במשכנתא כזאת עלה בעוד 2,300 שקל. היום, עליית הריבית מחלחלת למוכרי הדירות. הם מתחילים להתפשר, אבל לא להוריד מחירים באופן אגרסיבי והתופעה של מצמצמי דיור היא קטנה. הנכונות להתפשר היום בניגוד לעבר, מעידה על החלחול. אנחנו בבלימה, לא בפשיטת רגל. פעם אנשים חשבו שהם מחזיקים בנכס צאן ברזל. לא היום. הם מתחילים להבין את משמעות הריבית. יש ירידות קטנות, אבל יש".

 

[ר' יהונתן]

מרום נווה רמת גן: המוכרים בלחץ ומורידים מחירים - עד 5%

ההיצע של הדירות בשכונה גדול והמוכרים נאלצים להוריד מחיר - ירידות של עד 150 אלף שקל במודעות ויותר בעסקאות. כמה עולה דירה ממוצעת וכמה שווה לקנות שם דירה עכשיו?

www.bizportal.co.il

 

[ראיה נכונה]

גם אם תיהיה ירידה ממשים במחירי הדירות
בהמשך זה יתקן את עצמו, ואף עלול להיות עלית מחירים
משתי סיבות
1 ברגע שהריבית תחזור להיות נמוכה אנשים יחזרו לקחת הלוואות גדולות
2 הביקושים רק עולים ומלאי הדירות כנראה ירד וודאי לא תעלה
(הקבלנים שוברים את הראש להתמודד עם המלאי הקיים וודאי לא נכנסים בקלות לפרויקטים חדשים)

 

[ר' יהונתן]

100 ימים לממשלה: אילו מהבטחות הבחירות לתחום הדיור קודמו ואילו נשכחו?

החודשים הסוערים שלפני הבחירות לכנסת ה-25 לוו גם בלא מעט הבטחות מצד ראשי הקואליציה הנוכחית, בהן הקמת קבינט דיור בראשות ראש הממשלה וקיצור זמני הוצאת היתר ועד חלוק...

www.nadlancenter.co.il

 

[כמו הרוח]

כאן צפויה המדינה להגריל בחודש הבא דירות מוזלות מ-580 אלף ש"ח בלבד

במסגרת הגרלת "דירה בהנחה" שתתקיים בחודש מאי הקרוב צפוי משרד השיכון להגריל זכורת רכישה לכ-9,000 דירות מוזלות ברחבי הארץ. 702 מהדירות הללו צפויות להיבנות בשכונת "...

www.nadlancenter.co.il

לדעתי צריך לעשות דברים בסגנון הזה לציבור החרדי וזה יהיה פיתרון אמיתי ומיידי למצוקת הדיור

מכירה את הפרויקט
לענ"ד שווה להזרים לשם חרדים
מחירים מצויינים לדירות חדשות

 

[ברכה וישועה]

גם אם תיהיה ירידה ממשים במחירי הדירות
בהמשך זה יתקן את עצמו, ואף עלול להיות עלית מחירים
משתי סיבות
1 ברגע שהריבית תחזור להיות נמוכה אנשים יחזרו לקחת הלוואות גדולות
2 הביקושים רק עולים ומלאי הדירות כנראה ירד וודאי לא תעלה
(הקבלנים שוברים את הראש להתמודד עם המלאי הקיים וודאי לא נכנסים בקלות לפרויקטים חדשים)

זה לא וודאי .
1. א"א לדעת מתי הריבית תרד
2. הממשלה הולכת לתת תמריץ מיוחד לקבלנים שייכנסו בכל אופן [הולכת לספוג חלק מהריבית ]

 

[כמו הרוח]

שוק הדירות מתמקד בתקופה הזו בדירות יקרות יחסית. בדיקת גלובס על נתונים חלקיים של עסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של השנה ב־26 ערים מרכזיות מעלה כי העסקאות שבוצעו ברובן גבוהות במחיר הממוצע מאלה שבוצעו ברבעון האחרון של 2022. ועם זאת, מספר העסקאות ירד, מה שמביא להערכה, שמי שנותר בשוק בימים הללו הם אנשים אמידים יותר, שיכולים לרכוש לעצמם דירות במחירים לא זולים, על אף הריבית הגבוהה.

מדובר בבדיקה של סנטימנט שוק, על מנת להבין להיכן פניו מועדות. כפי שיובהר אין מדובר בנתונים סופיים, אלא בכאלה שאמורים לסמן כיוון שאליו פונה השוק.

המחירים ירדו רק ב־8 ערים מהנבדקות​

אין זה סוד ששוק הנדל"ן מתכווץ בחודשים האחרונים. עדיין אין נתונים סופיים לגבי הרבעון הראשון של השנה, אך ההערכה היא כי הסתכם בכ־6,500 עסקאות בלבד, ירידה של יותר מ־40% לעומת הרבעון הראשון של 2022. הסיכום הסופי של רבעון זה, הן לגבי מספר העסקאות והן לגבי תנודות המחירים - ייערך רק בחודש הבא, ואולם כבר עתה ניתן לבדוק מגמות של השוק, בהסתייגות המתבקשת.
נו בגלובס ערכנו סקר מחירי דירות 4 חדרים ב־26 ערים, על מנת להבין להיכן השוק פונה. מתודת הסקר שונה מזו הנעשית ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והיא כוללת אך ורק דירות בשטחים של 90־120 מ"ר, שנמכרו בדירות בבנייה רוויה (כלומר לא בצמודי קרקע), בניכוי עסקאות מיוחדות וחריגות (לדוגמה דירות־גן ופנטהאוזים), ובניכוי עסקאות שבוצעו במסגרת "מחיר למשתכן".

ממצאים ברורים: רק ב־8 ערים ממוצע מחירי העסקאות שבוצעו היה נמוך מזה שהתגלה ברבעון האחרון של 2022. תל אביב ממשיכה להוביל בבטחה את מחירי הדירות בישראל, עם רמת מחירים ממוצעת של 4.65 מיליון שקל שהושגה על דירות 4 חדרים, אם כי נמצאו עסקאות בעיר שהיו גבוהות בעשרות אחוזים, והן בוצעו בעיקר ברבעים השלישי והרביעי, ובאזור רוטשילד. אחריה רמת השרון, שבה מחירי הדירות שנמכרו הגיעו לרמה ממוצעת של 3.95 מיליון שקל. בגבעתיים, העיר השלישית מבחינת מחירי הדירות שבה, נרשמה ירידה של 2% לעומת הרמה הממוצעת שנמדדה ברבעון האחרון של 2022, והמחיר הממוצע לדירת 4 חדרים הגיע ל־3.85 מיליון שקל.

הרצליה היא העיר הרביעית מבחינת מדרג גובה המחירים, ובה נמכרו ברבעון הראשון של השנה דירות 4 חדרים במחירים ממוצעים של 3.65 מיליון שקל. אחריה מגיעות רעננה, הוד השרון, קרית אונו ומודיעין שבהן העסקאות על דירות 4 חדרים ברבעון הראשון הגיעו ל־3 מיליון שקל ויותר. בכל הערים הללו, למעט קרית אונו, מחירי הדירות שנמכרו ברבעון הראשון היו גבוהים מאלה של הרבעון האחרון של 2022.

לעומת זאת, מבין 8 הערים שבהן נרשמו ירידות ברמת העסקאות, 3 נמצאות בדרום: אשדוד (1.89 מיליון שקל), אשקלון (1.57 מיליון שקל) ובאר שבע (1.24 מיליון שקל) נמנו על מיעוט הערים, שבהן רמות המחירים ירדו.

גם בירושלים נרשמה ירידה (של כ־5%) ברמת העסקאות שבוצעו על דירות 4 חדרים, והמחיר הממוצע של דירה שנמכרה ברבעון הראשון הגיע ל־2.83 מיליון שקל; ואילו בחיפה המחירים דווקא עלו בכ־16% ל־2.15 מיליון שקל.

במקביל ניתן לציין את מה שפורסם לא פעם בסקירות הכלכלנית הראשית והלמ"ס, כי מספר העסקאות נמצא בירידה חריפה, דבר שבא לידי ביטוי היטב גם בנתוני רשות המיסים. כאמור, הנתונים שעליהם אנו מתבססים הם נתונים חלקיים בלבד ולא ניתן להגיע למסקנה מושכלת לגבי הערים השונות (מה גם שחלק ממיעוט העסקאות שפורסמו עד כה נעוץ ככל הנראה בתפקוד של לשכות שונות של רשות המיסים).

עסקאות רבות יחסית נמצאו בבאר שבע, אשקלון וחיפה, שבהן מחירי הדירות זולים יחסית. באשקלון נמצאו עסקאות רבות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן.

עוד ניתן לראות, כי חלק משמעותי מהעסקאות בוצעו בפרויקטים חדשים. במקומות כמו הרצליה ובאר יעקב מספר העסקאות על דירות חדשות היה גבוה ממחצית. נתונים אלה מורים, כי הגם שמדד מחירי הדירות אינו עולה (ויתכן שבקרוב כבר יתחיל להורות על ירידות), תמהיל הדירות שנרכשות השתנה. רוכשי הדירות העממיות יותר יוצאים מהשוק, כי אינם יכולים לעמוד בתנאי הריבית, והציבור שעדיין נותר בשוק הם רוכשים אמידים יותר, שיכולים לעמוד בתנאי המשכנתאות המכבידים. לכן מצאנו ברוב המקרים שמחירי העסקאות דווקא עלו.

ציבור זה יכול למצוא את עצמו מעודד דווקא, שכן מלאי הדירות החדשות נמצא ברמה הגבוהה ביותר זה 4 שנים, והיזמים מגלים נכונות גדולה יחסית להתפשר על מחירן. לעומת זאת משקלם של הרוכשים האמידים בערי הדרום כנראה נמוך יותר, ועל כן מצאנו בהן ירידות.

לאור הממצאים ניתן לומר, כי השוק במקומות שונים בארץ הופך ל"שוק של עשירים", ודווקא בעלי דירות ברמות מחיר גבוהות יחסית ימצאו, שקל להם יותר למכור אותן במצב הנוכחי, אם כי סביר שלא ברמות המחיר של שנה שעברה.

 

[מקצועי בנדל"ן]

שוק הדירות מתמקד בתקופה הזו בדירות יקרות יחסית. בדיקת גלובס על נתונים חלקיים של עסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של השנה ב־26 ערים מרכזיות מעלה כי העסקאות שבוצעו ברובן גבוהות במחיר הממוצע מאלה שבוצעו ברבעון האחרון של 2022. ועם זאת, מספר העסקאות ירד, מה שמביא להערכה, שמי שנותר בשוק בימים הללו הם אנשים אמידים יותר, שיכולים לרכוש לעצמם דירות במחירים לא זולים, על אף הריבית הגבוהה.

מדובר בבדיקה של סנטימנט שוק, על מנת להבין להיכן פניו מועדות. כפי שיובהר אין מדובר בנתונים סופיים, אלא בכאלה שאמורים לסמן כיוון שאליו פונה השוק.

המחירים ירדו רק ב־8 ערים מהנבדקות​

אין זה סוד ששוק הנדל"ן מתכווץ בחודשים האחרונים. עדיין אין נתונים סופיים לגבי הרבעון הראשון של השנה, אך ההערכה היא כי הסתכם בכ־6,500 עסקאות בלבד, ירידה של יותר מ־40% לעומת הרבעון הראשון של 2022. הסיכום הסופי של רבעון זה, הן לגבי מספר העסקאות והן לגבי תנודות המחירים - ייערך רק בחודש הבא, ואולם כבר עתה ניתן לבדוק מגמות של השוק, בהסתייגות המתבקשת.
נו בגלובס ערכנו סקר מחירי דירות 4 חדרים ב־26 ערים, על מנת להבין להיכן השוק פונה. מתודת הסקר שונה מזו הנעשית ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והיא כוללת אך ורק דירות בשטחים של 90־120 מ"ר, שנמכרו בדירות בבנייה רוויה (כלומר לא בצמודי קרקע), בניכוי עסקאות מיוחדות וחריגות (לדוגמה דירות־גן ופנטהאוזים), ובניכוי עסקאות שבוצעו במסגרת "מחיר למשתכן".

ממצאים ברורים: רק ב־8 ערים ממוצע מחירי העסקאות שבוצעו היה נמוך מזה שהתגלה ברבעון האחרון של 2022. תל אביב ממשיכה להוביל בבטחה את מחירי הדירות בישראל, עם רמת מחירים ממוצעת של 4.65 מיליון שקל שהושגה על דירות 4 חדרים, אם כי נמצאו עסקאות בעיר שהיו גבוהות בעשרות אחוזים, והן בוצעו בעיקר ברבעים השלישי והרביעי, ובאזור רוטשילד. אחריה רמת השרון, שבה מחירי הדירות שנמכרו הגיעו לרמה ממוצעת של 3.95 מיליון שקל. בגבעתיים, העיר השלישית מבחינת מחירי הדירות שבה, נרשמה ירידה של 2% לעומת הרמה הממוצעת שנמדדה ברבעון האחרון של 2022, והמחיר הממוצע לדירת 4 חדרים הגיע ל־3.85 מיליון שקל.

הרצליה היא העיר הרביעית מבחינת מדרג גובה המחירים, ובה נמכרו ברבעון הראשון של השנה דירות 4 חדרים במחירים ממוצעים של 3.65 מיליון שקל. אחריה מגיעות רעננה, הוד השרון, קרית אונו ומודיעין שבהן העסקאות על דירות 4 חדרים ברבעון הראשון הגיעו ל־3 מיליון שקל ויותר. בכל הערים הללו, למעט קרית אונו, מחירי הדירות שנמכרו ברבעון הראשון היו גבוהים מאלה של הרבעון האחרון של 2022.

לעומת זאת, מבין 8 הערים שבהן נרשמו ירידות ברמת העסקאות, 3 נמצאות בדרום: אשדוד (1.89 מיליון שקל), אשקלון (1.57 מיליון שקל) ובאר שבע (1.24 מיליון שקל) נמנו על מיעוט הערים, שבהן רמות המחירים ירדו.

גם בירושלים נרשמה ירידה (של כ־5%) ברמת העסקאות שבוצעו על דירות 4 חדרים, והמחיר הממוצע של דירה שנמכרה ברבעון הראשון הגיע ל־2.83 מיליון שקל; ואילו בחיפה המחירים דווקא עלו בכ־16% ל־2.15 מיליון שקל.

במקביל ניתן לציין את מה שפורסם לא פעם בסקירות הכלכלנית הראשית והלמ"ס, כי מספר העסקאות נמצא בירידה חריפה, דבר שבא לידי ביטוי היטב גם בנתוני רשות המיסים. כאמור, הנתונים שעליהם אנו מתבססים הם נתונים חלקיים בלבד ולא ניתן להגיע למסקנה מושכלת לגבי הערים השונות (מה גם שחלק ממיעוט העסקאות שפורסמו עד כה נעוץ ככל הנראה בתפקוד של לשכות שונות של רשות המיסים).

עסקאות רבות יחסית נמצאו בבאר שבע, אשקלון וחיפה, שבהן מחירי הדירות זולים יחסית. באשקלון נמצאו עסקאות רבות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן.

עוד ניתן לראות, כי חלק משמעותי מהעסקאות בוצעו בפרויקטים חדשים. במקומות כמו הרצליה ובאר יעקב מספר העסקאות על דירות חדשות היה גבוה ממחצית. נתונים אלה מורים, כי הגם שמדד מחירי הדירות אינו עולה (ויתכן שבקרוב כבר יתחיל להורות על ירידות), תמהיל הדירות שנרכשות השתנה. רוכשי הדירות העממיות יותר יוצאים מהשוק, כי אינם יכולים לעמוד בתנאי הריבית, והציבור שעדיין נותר בשוק הם רוכשים אמידים יותר, שיכולים לעמוד בתנאי המשכנתאות המכבידים. לכן מצאנו ברוב המקרים שמחירי העסקאות דווקא עלו.

ציבור זה יכול למצוא את עצמו מעודד דווקא, שכן מלאי הדירות החדשות נמצא ברמה הגבוהה ביותר זה 4 שנים, והיזמים מגלים נכונות גדולה יחסית להתפשר על מחירן. לעומת זאת משקלם של הרוכשים האמידים בערי הדרום כנראה נמוך יותר, ועל כן מצאנו בהן ירידות.

לאור הממצאים ניתן לומר, כי השוק במקומות שונים בארץ הופך ל"שוק של עשירים", ודווקא בעלי דירות ברמות מחיר גבוהות יחסית ימצאו, שקל להם יותר למכור אותן במצב הנוכחי, אם כי סביר שלא ברמות המחיר של שנה שעברה.

בדיוק כתבתי לאחרונה את הערכה שלי על שוק הנדל"ן,
אני רואה שאיני הצופה היחיד שהשוק עובר למגרש של עשירים בלבד!

במדינת ישראל אני לא צופה שום בועה שתתפוצץ.
יש פשוט את הקטע הבעייתי של הנדל"ן,
שמחירי הנדל"ן יקרים מאוד
מה שיקרה בעוד כמה שנים זה - שרק עשירים יוכלו לקנות דירות בא"י! וכאן מסתיים הסיפור
כולם ידעו שמחירי הנדל"ן במדינת ישראל יקרים...
מכאן ועד פיצוץ בועתי הדרך ארוכה מאוד...
הרבה פעמים מנסים להשוות מול אמריקה/אירופה וכו'
זה ממש לא כך! לא שייך להשוות,
לא קריסת בנקים ולא פיצוץ בועתי.
הכלכלה פה מאוד מתוחכמת ומוגנת

 

[כמו הרוח]

שוק הדירות מתמקד בתקופה הזו בדירות יקרות יחסית. בדיקת גלובס על נתונים חלקיים של עסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של השנה ב־26 ערים מרכזיות מעלה כי העסקאות שבוצעו ברובן גבוהות במחיר הממוצע מאלה שבוצעו ברבעון האחרון של 2022. ועם זאת, מספר העסקאות ירד, מה שמביא להערכה, שמי שנותר בשוק בימים הללו הם אנשים אמידים יותר, שיכולים לרכוש לעצמם דירות במחירים לא זולים, על אף הריבית הגבוהה.

מדובר בבדיקה של סנטימנט שוק, על מנת להבין להיכן פניו מועדות. כפי שיובהר אין מדובר בנתונים סופיים, אלא בכאלה שאמורים לסמן כיוון שאליו פונה השוק.

המחירים ירדו רק ב־8 ערים מהנבדקות​

אין זה סוד ששוק הנדל"ן מתכווץ בחודשים האחרונים. עדיין אין נתונים סופיים לגבי הרבעון הראשון של השנה, אך ההערכה היא כי הסתכם בכ־6,500 עסקאות בלבד, ירידה של יותר מ־40% לעומת הרבעון הראשון של 2022. הסיכום הסופי של רבעון זה, הן לגבי מספר העסקאות והן לגבי תנודות המחירים - ייערך רק בחודש הבא, ואולם כבר עתה ניתן לבדוק מגמות של השוק, בהסתייגות המתבקשת.
נו בגלובס ערכנו סקר מחירי דירות 4 חדרים ב־26 ערים, על מנת להבין להיכן השוק פונה. מתודת הסקר שונה מזו הנעשית ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והיא כוללת אך ורק דירות בשטחים של 90־120 מ"ר, שנמכרו בדירות בבנייה רוויה (כלומר לא בצמודי קרקע), בניכוי עסקאות מיוחדות וחריגות (לדוגמה דירות־גן ופנטהאוזים), ובניכוי עסקאות שבוצעו במסגרת "מחיר למשתכן".

ממצאים ברורים: רק ב־8 ערים ממוצע מחירי העסקאות שבוצעו היה נמוך מזה שהתגלה ברבעון האחרון של 2022. תל אביב ממשיכה להוביל בבטחה את מחירי הדירות בישראל, עם רמת מחירים ממוצעת של 4.65 מיליון שקל שהושגה על דירות 4 חדרים, אם כי נמצאו עסקאות בעיר שהיו גבוהות בעשרות אחוזים, והן בוצעו בעיקר ברבעים השלישי והרביעי, ובאזור רוטשילד. אחריה רמת השרון, שבה מחירי הדירות שנמכרו הגיעו לרמה ממוצעת של 3.95 מיליון שקל. בגבעתיים, העיר השלישית מבחינת מחירי הדירות שבה, נרשמה ירידה של 2% לעומת הרמה הממוצעת שנמדדה ברבעון האחרון של 2022, והמחיר הממוצע לדירת 4 חדרים הגיע ל־3.85 מיליון שקל.

הרצליה היא העיר הרביעית מבחינת מדרג גובה המחירים, ובה נמכרו ברבעון הראשון של השנה דירות 4 חדרים במחירים ממוצעים של 3.65 מיליון שקל. אחריה מגיעות רעננה, הוד השרון, קרית אונו ומודיעין שבהן העסקאות על דירות 4 חדרים ברבעון הראשון הגיעו ל־3 מיליון שקל ויותר. בכל הערים הללו, למעט קרית אונו, מחירי הדירות שנמכרו ברבעון הראשון היו גבוהים מאלה של הרבעון האחרון של 2022.

לעומת זאת, מבין 8 הערים שבהן נרשמו ירידות ברמת העסקאות, 3 נמצאות בדרום: אשדוד (1.89 מיליון שקל), אשקלון (1.57 מיליון שקל) ובאר שבע (1.24 מיליון שקל) נמנו על מיעוט הערים, שבהן רמות המחירים ירדו.

גם בירושלים נרשמה ירידה (של כ־5%) ברמת העסקאות שבוצעו על דירות 4 חדרים, והמחיר הממוצע של דירה שנמכרה ברבעון הראשון הגיע ל־2.83 מיליון שקל; ואילו בחיפה המחירים דווקא עלו בכ־16% ל־2.15 מיליון שקל.

במקביל ניתן לציין את מה שפורסם לא פעם בסקירות הכלכלנית הראשית והלמ"ס, כי מספר העסקאות נמצא בירידה חריפה, דבר שבא לידי ביטוי היטב גם בנתוני רשות המיסים. כאמור, הנתונים שעליהם אנו מתבססים הם נתונים חלקיים בלבד ולא ניתן להגיע למסקנה מושכלת לגבי הערים השונות (מה גם שחלק ממיעוט העסקאות שפורסמו עד כה נעוץ ככל הנראה בתפקוד של לשכות שונות של רשות המיסים).

עסקאות רבות יחסית נמצאו בבאר שבע, אשקלון וחיפה, שבהן מחירי הדירות זולים יחסית. באשקלון נמצאו עסקאות רבות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן.

עוד ניתן לראות, כי חלק משמעותי מהעסקאות בוצעו בפרויקטים חדשים. במקומות כמו הרצליה ובאר יעקב מספר העסקאות על דירות חדשות היה גבוה ממחצית. נתונים אלה מורים, כי הגם שמדד מחירי הדירות אינו עולה (ויתכן שבקרוב כבר יתחיל להורות על ירידות), תמהיל הדירות שנרכשות השתנה. רוכשי הדירות העממיות יותר יוצאים מהשוק, כי אינם יכולים לעמוד בתנאי הריבית, והציבור שעדיין נותר בשוק הם רוכשים אמידים יותר, שיכולים לעמוד בתנאי המשכנתאות המכבידים. לכן מצאנו ברוב המקרים שמחירי העסקאות דווקא עלו.

ציבור זה יכול למצוא את עצמו מעודד דווקא, שכן מלאי הדירות החדשות נמצא ברמה הגבוהה ביותר זה 4 שנים, והיזמים מגלים נכונות גדולה יחסית להתפשר על מחירן. לעומת זאת משקלם של הרוכשים האמידים בערי הדרום כנראה נמוך יותר, ועל כן מצאנו בהן ירידות.

לאור הממצאים ניתן לומר, כי השוק במקומות שונים בארץ הופך ל"שוק של עשירים", ודווקא בעלי דירות ברמות מחיר גבוהות יחסית ימצאו, שקל להם יותר למכור אותן במצב הנוכחי, אם כי סביר שלא ברמות המחיר של שנה שעברה.

ואגב
כתוב כאן בערך את הדברים שאני אומרת
הרבה מהפריפריה בירידות אפי גדולות
שימו לב
לוד עליה של 13 אחוז
בת ים עליה של 5 אחוז
חולון 7.5 אחוז

 

[כמו הרוח]

באסה שאין נתונים על בי"ש

 

[בעזרת ה']

בת ים עליה של 5 אחוז

זה לא קשור לרכבת שהולכת ונבנית ?

 

[בית שמשניק]

נדל"ן למגורים​

העסקאות הכי יקרות השנה בירושלים: הבירה היא גם מלכת היוקרה של ישראל​

333 עסקאות רכישה במחירים של יותר מ-5 מיליון שקל בוצעו בירושלים ב-2022. מבין עשר העסקאות הגבוהות ביותר, שש בוצעו בשני רחובות, בקטמון הישנה ומקור ברוך. בעשירייה הראשונה נמצאת גם עסקה מפתיעה – במזרח העיר​

מאת סתיו שאולוב
13.04.23 | 13:54 עודכן לאחרונה: 13.04.23 | 14:55

ירושלים (שאטרסטוק)
עסקת יוקרה מפתיעה במזרח ירושלים ושני רחובות שבולטים מעל כולם – בירת ישראל הגיעה למדור עסקאות היוקרה של "מרכז הנדל"ן", וכיום היא העיר עם מספר הדירות הרב ביותר במדור – כ-333 עסקאות נחתמו בירושלים ב-2022 במחיר של יותר מ-5 מיליון שקל. כל עשר העסקאות בוצעו בדירות שנמצאות בבניינים רבי קומות. שנות הבנייה של הדירות נמצאות על ספקטרום רחב - שתי דירות נבנו ב-1970, ושמונה הוקמו החל מ-2013 ועד 2023.

עשר עסקאות היוקרה הגבוהות ביותר בעיר בוצעו בכמה אזורים. השכונות שבהן נרכש מספר דירות היוקרה הגדול ביותר בעשירייה הראשונה הן קטמון הישנה, שבה נרשמו שלוש עסקאות ברחוב שופן; ומקור ברוך עם שלוש עסקאות שבוצעו ברחוב מלכי ישראל. שאר העסקאות בעיר בוצעו ברחוב הרכבת בשכונת הבקעה, רחוב זהרה בשכונת באב א זהרה במזרח ירושלים, מצרי טירן בשכונת גבעת המבתר ורחוב רמת הגולן בשכונת רמת אשכול.

עשרת העסקאות היקרות ביותר:

1. דירת שמונה חדרים בשטח של 308 מ"ר, ברחוב הרכבת בשכונת הבקעה, נמכרה תמורת 20.7 מיליון שקל.

2. דירת חמישה חדרים בשטח של 275 מ"ר, ברחוב מלכי ישראל בשכונת מקור ברוך, נמכרה תמורת 19.9 מיליון שקל.

3. דירת שישה חדרים בשטח של 276 מ"ר, ברחוב מלכי ישראל בשכונת מקור ברוך, נמכרה תמורת 19.9 מיליון שקל.

4. דירת שישה חדרים בשטח של 202 מ"ר, ברחוב שופן שבקטמון הישנה, נמכרה תמורת 18.5 מיליון שקל.

5. דירת שמונה חדרים בשטח של 374 מ"ר, ברחוב זהרה בשכונת באב א זהרה, נמכרה תמורת 17.6 מיליון שקל.

6. דירת ארבעה חדרים בשטח של 167 מ"ר, ברחוב מלכי ישראל שבשכונת מקור ברוך, נמכרה תמורת 17.57 מיליון שקל.

7. דירת שישה חדרים בשטח של 181 מ"ר, ברחוב שופן שבקטמון הישנה, נמכרה תמורת 17.51 מיליון שקל.

8. דירת שמונה חדרים בשטח של 300 מ"ר, ברחוב מצרי טירן שבגבעת המבתר, נמכרה תמורת 17.5 מיליון שקל.

9. דירת שישה חדרים בשטח של 288 מ"ר, ברחוב רמת הגולן שברמת אשכול, נמכרה תמורת 16.8 מיליון שקל.

10. דירת חמישה חדרים בשטח של 158 מ"ר, ברחוב שופן שבקטמון הישנה, נמכרה תמורת 16.3 מיליון שקל

 

[כמו הרוח]

זה לא קשור לרכבת שהולכת ונבנית ?

הרכבת מתומחרת
אבל 3-6 חודש לאחר שתעבוד המחירים שם ימשיכו לעלות(ויש מצב לזנק)

 

[כמו הרוח]

נדל"ן למגורים​

העסקאות הכי יקרות השנה בירושלים: הבירה היא גם מלכת היוקרה של ישראל​

333 עסקאות רכישה במחירים של יותר מ-5 מיליון שקל בוצעו בירושלים ב-2022. מבין עשר העסקאות הגבוהות ביותר, שש בוצעו בשני רחובות, בקטמון הישנה ומקור ברוך. בעשירייה הראשונה נמצאת גם עסקה מפתיעה – במזרח העיר​

מאת סתיו שאולוב
13.04.23 | 13:54 עודכן לאחרונה: 13.04.23 | 14:55

ירושלים (שאטרסטוק)
עסקת יוקרה מפתיעה במזרח ירושלים ושני רחובות שבולטים מעל כולם – בירת ישראל הגיעה למדור עסקאות היוקרה של "מרכז הנדל"ן", וכיום היא העיר עם מספר הדירות הרב ביותר במדור – כ-333 עסקאות נחתמו בירושלים ב-2022 במחיר של יותר מ-5 מיליון שקל. כל עשר העסקאות בוצעו בדירות שנמצאות בבניינים רבי קומות. שנות הבנייה של הדירות נמצאות על ספקטרום רחב - שתי דירות נבנו ב-1970, ושמונה הוקמו החל מ-2013 ועד 2023.

עשר עסקאות היוקרה הגבוהות ביותר בעיר בוצעו בכמה אזורים. השכונות שבהן נרכש מספר דירות היוקרה הגדול ביותר בעשירייה הראשונה הן קטמון הישנה, שבה נרשמו שלוש עסקאות ברחוב שופן; ומקור ברוך עם שלוש עסקאות שבוצעו ברחוב מלכי ישראל. שאר העסקאות בעיר בוצעו ברחוב הרכבת בשכונת הבקעה, רחוב זהרה בשכונת באב א זהרה במזרח ירושלים, מצרי טירן בשכונת גבעת המבתר ורחוב רמת הגולן בשכונת רמת אשכול.

עשרת העסקאות היקרות ביותר:

1. דירת שמונה חדרים בשטח של 308 מ"ר, ברחוב הרכבת בשכונת הבקעה, נמכרה תמורת 20.7 מיליון שקל.

2. דירת חמישה חדרים בשטח של 275 מ"ר, ברחוב מלכי ישראל בשכונת מקור ברוך, נמכרה תמורת 19.9 מיליון שקל.

3. דירת שישה חדרים בשטח של 276 מ"ר, ברחוב מלכי ישראל בשכונת מקור ברוך, נמכרה תמורת 19.9 מיליון שקל.

4. דירת שישה חדרים בשטח של 202 מ"ר, ברחוב שופן שבקטמון הישנה, נמכרה תמורת 18.5 מיליון שקל.

5. דירת שמונה חדרים בשטח של 374 מ"ר, ברחוב זהרה בשכונת באב א זהרה, נמכרה תמורת 17.6 מיליון שקל.

6. דירת ארבעה חדרים בשטח של 167 מ"ר, ברחוב מלכי ישראל שבשכונת מקור ברוך, נמכרה תמורת 17.57 מיליון שקל.

7. דירת שישה חדרים בשטח של 181 מ"ר, ברחוב שופן שבקטמון הישנה, נמכרה תמורת 17.51 מיליון שקל.

8. דירת שמונה חדרים בשטח של 300 מ"ר, ברחוב מצרי טירן שבגבעת המבתר, נמכרה תמורת 17.5 מיליון שקל.

9. דירת שישה חדרים בשטח של 288 מ"ר, ברחוב רמת הגולן שברמת אשכול, נמכרה תמורת 16.8 מיליון שקל.

10. דירת חמישה חדרים בשטח של 158 מ"ר, ברחוב שופן שבקטמון הישנה, נמכרה תמורת 16.3 מיליון שקל

לא הבנתי איך זה קשור אלינו?

 

[בית שמשניק]

לא הבנתי איך זה קשור אלינו?

כשתושבי החוץ משתוללים ושופכים כסף ללא הבחנה זה מושך את כל השוק ללמעלה, כולל גם הדירות הפשוטות (הסברתי את זה בעבר עם דוגמאות - ניתן לעיין בעמ' 94)

 

[חיים הקוסם]

ואגב
כתוב כאן בערך את הדברים שאני אומרת
הרבה מהפריפריה בירידות אפי גדולות
שימו לב
לוד עליה של 13 אחוז
בת ים עליה של 5 אחוז
חולון 7.5 אחוז

זה ירידות או עליות?

ומה אתם חושבים על קרית גת?