טור דעה למה דווקא קבוצת רכישה?

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אני חושב שכל הרעיון של קבוצת רכישה זה טוב בעיקר ליזם שמקבל אחוזים לא משנה מה ולא משלם ריביות וליווי
במיוחד אם אין ליזם הון עצמי שאז הוא צריך ללוות את ההון העצמי בריבית הזויה
ככה הוא מרוויח פחות עם אפס סיכון

יש בזה משהו, אבל מה איכפת לך ששני הצדדים מרוויחים? ואל תשכח שהמשקיע (לא יזם) שם הרבה הון עצמי וסיכן אותו אז מגיע לו על זה משהו.

אגב אם כבר זכיתם במכרז אפשר להכניס רוכשים נוספים? זה לא נקרא מכירה מהזוכה לחברי הקבוצה?

זה כן נקרא מכירה

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

יאלה,
מהיום לא נקים שום קהילה חדשה,
שכונה חדשה
או עיר חדשה, אפילו אם זה יהיה בגוש דן
כי אולי הם לא יצליחו...
נשאר לעולם אך ורק עם עפולה כי יש כבר עשרות אלפי משפחות חרדיות...

במאמר המוסגר,
לציבור החסידי אין כלום בעפולה,
אפילו ויז'ניץ שכבר קנו שם 500! דירות, הציבור שלהם לא רוצה את זה.
אז יש לך כבר מגזר אחד שזה בכלל לא רלוונטי בשבילו...

ויזניץ מאוד מרוצים בעפולה, בעיקר מהמחירים, מהמוסדות קצת פחות.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

לכן אני שואל, הרי זה לא מחיר קבוע של פי 2 מבנק (כמו שבבנק הריבית לא קבועה)
חברות המימון משקללים את הנתונים של 'כל' הרוכשים, ומציעים מחיר אחיד לכולם
אז קבוצת רוכשים צעירים עם נתונים טובים תקבל ריבית מסויימת, לעומת זאת קבוצה של רוכשים מבוגרים יותר עם כמה משכנתאות וכו' עלולה לקבל ריבית שונה.

הבדל קטן

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

משפחה ממוצעת משלמת פחות מ10000 ש"ח לדיור.

אברך כולל ואולי גם מלמד מקבלים אותו דבר.
גם מורה בבית יעקב תקבל אותו דבר.

אבל לא כולם עובדים בזה, יש עוד פרנסות אחרות.

אין הרבה אפשרויות נוספות.
במרכז יש מגוון של עבודות.
=====
רוב ההוצאות הם אותו דבר והרבה פעמים יותר יקר.
שכל לימוד או סמינר הוא פחות ?
המזון יותר זול ?
הביגוד יותר זול ?
הדלק יותר זול ?

התחרות יותר קטנה וזה הוזלה משמעותית מאוד

 

[בן מלך 2]

היום הפער הוא בין פי 2.2 הכי קטן לפי 4 לדירה בירמיהו עם נוף לים וחנות קצפת במרפסת.

אני לא יודע לפי מה מדדת אבל דירת 3 חדרים בירוחם עולה 500K ובירושלים יותר מ2.5M ו4 חדרים בבנין חדש עולה בירוחם 850K ובירמיהו באזור ה5M!!!!

השאלה מה ישפיע על אברך צעיר לעבור לירוחם כשהפעם היום כ"כ קטן.

כמו שכתבתי הפער עצום, אבל מסכים איתך שהפער קטן עם השנים כי כבר היום א"א לקנות בעיר חרדית רגילה ,

ואברכים עם 200K עד 300K הון עצמי חיבים ללכת לפריפריה וזה ענין של זמן עד שגם שם יקפוץ ב300K שח
מסיבה אחת אין לאברכים היום איפה לקנות גם אם יש להם 200K שח הון עצמי ויש הרבה כאלה,

עוד נקודה פער המחירים בין ירוחם לערים באזור כבר לא הגיוני כדוגמא דירת 3 חדרים בקהילה באופקים עולה
באזור 1,1000,000 !!! ובירוחם 500K !!!אין הצדקה לכזה פער,

גילוי נאות יש ברשותי דירה בירוחם אך יש לציין שלא בגלל שיש לי שם דירה אני מעריך שהדירות שם יעלו אלא בגלל שהערכתי שהם יעלו קניתי שם דירה (ואת שאר הכסף שלי שמתי בשוק ההון כך שיש לי גם פיזור טוב).

 

[Shainec]

יש בזה משהו, אבל מה איכפת לך ששני הצדדים מרוויחים? ואל תשכח שהמשקיע (לא יזם) שם הרבה הון עצמי וסיכן אותו אז מגיע לו על זה משהו.

זה כן נקרא מכירה

אם זה נקרא מכירה אז צריך עוד מס רכישה לרוכשים ושבח ליזם
אתם מוכרים באותו מחיר שקניתם?
אם לא אז כמו שאמרתי היזם רק מרוויח בלי אפשרות להפסד ואז מובן הרעיון של קבוצת רכישה היזם כבר מימש את הרווח

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אני לא יודע לפי מה מדדת אבל דירת 3 חדרים בירוחם עולה 500K ובירושלים יותר מ2.5M ו4 חדרים בבנין חדש עולה בירוחם 850K ובירמיהו באזור ה5M!!!!

כמו שכתבתי הפער עצום, אבל מסכים איתך שהפער קטן עם השנים כי כבר היום א"א לקנות בעיר חרדית רגילה ,

ואברכים עם 200K עד 300K הון עצמי חיבים ללכת לפריפריה וזה ענין של זמן עד שגם שם יקפוץ ב300K שח
מסיבה אחת אין לאברכים היום איפה לקנות גם אם יש להם 200K שח הון עצמי ויש הרבה כאלה,

עוד נקודה פער המחירים בין ירוחם לערים באזור כבר לא הגיוני כדוגמא דירת 3 חדרים בקהילה באופקים עולה
באזור 1,1000,000 !!! ובירוחם 500K !!!אין הצדקה לכזה פער,

גילוי נאות יש ברשותי דירה בירוחם אך יש לציין שלא בגלל שיש לי שם דירה אני מעריך שהדירות שם יעלו אלא בגלל שהערכתי שהם יעלו קניתי שם דירה (ואת שאר הכסף שלי שמתי בשוק ההון כך שיש לי גם פיזור טוב).

עשית דבר מצוין כשהשקעת בירוחם
לגבי שוק ההון - יש לי כלל: על מה שאיני יודע אומר איני יודע, בנדל"ן יש לי קצת הבנה, בשוק ההון - לא.
אגב, מומלץ גם למומחי ההון לא לייעץ בנדלן כי רבים חללים הפילו (באופן כללי, אנשים שלא מבינים).

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אם זה נקרא מכירה אז צריך עוד מס רכישה לרוכשים ושבח ליזם

נכון, אבל צריך לזכור שמחיר הקרקע מהווה פחות משליש מהתשלום לרמי, כך שהמס רכישה - לדעתי - זה פחות מ3000

אתם מוכרים באותו מחיר שקניתם?

לא הרבה יותר, קנינו (אתם מתכוין המשקיעים, הלוואי שזה הייתי אני) בערך ב138 כולל הכל, מוכרים ב150
קשה לפרגן רווח כזה פיצי לבנאדם שסיכן מיליונים?
לספר לך מה הרווח המקובל לקחת במקרים דומים שאינם תחת הפיקוח של וועד הדיור?

אם לא אז כמו שאמרתי היזם רק מרוויח בלי אפשרות להפסד ואז מובן הרעיון של קבוצת רכישה היזם כבר מימש את הרווח

"בלי אפשרות הפסד" חחח הלוואי שזה היה נכון, לא מתאים לכתוב בפורום כזה, אך הסיכוי להפסיד כאן מיליונים הוא גבוה עד כדי הימור.
אם גם את הרווח הקטנציק הזה קשה לך לפרגן, אני מציע לך חברותא במסילת ישרים (גם אני צריך להתחזק בזה)

 

[בן מלך 2]

עשית דבר מצוין כשהשקעת בירוחם

תודה אני גם רואה את זה במחיר ביותר ממאה אלף בשנה האחרונה,(שזה אגב רווח של 20%! בשנה)

בלי אפשרות הפסד" חחח הלוואי שזה היה נכון, לא מתאים לכתוב בפורום כזה, אך הסיכוי להפסיד כאן מיליונים הוא גבוה עד כדי הימור.
אם גם את הרווח הקטנציק הזה קשה לך לפרגן, אני מציע לך חברותא במסילת ישרים

מה אנשים חושבים ,שאנשים אחרים ישרתו אותם יארגנו להם והם לא ישלמו על זה כלום , כזה רווח קטן זה בדיחה
(בשוק ההון מרווחים יותר על סיכון קטן יותר ,מקרקע שלא תימכר בירוחם)

 

[shmulik050]

אם אחד החברים מסדר לעצמו סורגים בחינם בתמורה להתנדבות של שנים - יבוא עליו ברכה

הבעיה היא שכדי לקבל את הסורגים בחינם הוא עשוי לבחור בספק שיעלה יותר יקר לכל הקבוצה ב20%.
והיו דברים מעולם.

 

[בן מלך 2]

חוץ מזמן הנסיעה שהשתפר יפה יש לציין, קרה משהו בירוחם שהקטין את הפער לירושלים?
אני מבין למה זה המחיר, השאלה מה ישפיע על אברך צעיר לעבור לירוחם כשהפעם היום כ"כ קטן.

גוגל "סרטון תדמית ירוחם"
ותראה שהבעיה העיקרית של ירוחם זה הסטיגמה
ואני לא מכיר את ירוחם מהסרטון, יש לי משפחה וחברים שעברו לירוחם לאחרונה ועשיתי שם שבתות וכו'
וכנראה אעבור לשם עוד שנתיים.

 

[אני וביתי]

אם גם את הרווח הקטנציק הזה קשה לך לפרגן, אני מציע לך חברותא במסילת ישרים (גם אני צריך להתחזק בזה)

יש רעה חולה שראיתי תחת השמש שח"ו השני לא יעשה עליי רווח.
כמה פינוי בינוי נתקע בגלל זה כמה מיזמי בנייה שמא ח"ו מישהו יעשה כמה לירות ואני לא.
אני לא מתעסק בכאלה דברים ספאסט נישט אבל שהוא יעשה רווח?!

 

[Shainec]

יש רעה חולה שראיתי תחת השמש שח"ו השני לא יעשה עליי רווח.
כמה פינוי בינוי נתקע בגלל זה כמה מיזמי בנייה שמא ח"ו מישהו יעשה כמה לירות ואני לא.
אני לא מתעסק בכאלה דברים ספאסט נישט אבל שהוא יעשה רווח?!

הפוך אני רוצה שהיזם ירוויח אני מאוד לא בעד קבוצת רכישה מנסיון של קרקע ברמת שלמה שתקועה כבר 18 שנה לכן אמרתי שפה ברור שעדיף ליזם רווח בטוח זכה במכרז ומכר, לחברי קבוצת רכישה כנראה פחות
ולכן להציג את הזכיה במכרז שעדיף שזה יהיה בקבוצת רכישה לא בטוח שזה לא האינטרס של היזם/משקיע

 

[יוסייוסייוס]

התחרות יותר קטנה וזה הוזלה משמעותית מאוד

חלק מהתחרות במיוחד אצל בני הנוער קיימת.
הרי בחורי הישיבה לא לומדים במקום וכנ"ל לגבי בנות הסמינר.

לחתן ילדים עולה אותו דבר [הרי המחותן בדר"כ אינו מירוחם]

תחרות עם שכנים
דוקא במקומות הקטנים כל אחד יודע מה יש לכל אחד ומקנאים.

בכלל מה נקרא הוצאות בגלל קנאה ?
אולי לגבי שיפוצים בדירה.
בעיר אף אחד לא יודע מה קורה אצל שכנו [הפוך מהמקובל, בעיר גדולה יש שקט מהשכנים]

 

[צץ ברשת]

מישהו כאן יודע לענות
מה אם עבודות לנשים בתחום ההייטק ראיית חשבון יעוץ מס בירוחם?

 

[בן מלך 2]

מישהו כאן יודע לענות
מה אם עבודות לנשים בתחום ההייטק ראיית חשבון יעוץ מס בירוחם?

בתחום ההיטק נראה לי שמאוד קשה, אלא אם כן לא אכפת לה לעבוד מהבית, יעוץ מס אני מניח לא מידיעה שיש אפשרויות בבאר שבע

 

[בן מלך 2]

אולי לגבי שיפוצים בדירה.

אני חושב בעיקר שאין הרבה חניות באזור אז לא קונים הרבה ביגוד\אוכל\ דברים לבית וכו'

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

4 חדרים בבנין חדש עולה בירוחם 850K

האם אתה בטוח שזה אכן המחיר ?
דירת 4 חדרים בבנין חדש עולה 850 אל"ש ?

יש למישהו מידע עדכני ?

מעניין
כי אם זה נכון , אז יוצא שהקבוצת רכישה הזאת היא יותר יקרה מהמחיר הרגיל הקיים


@בן מלך 2
נשמח לעידכונך
תודה.

 

[צץ ברשת]

וכמה זמן נסיעה לבאר שבע בתחבורה ציבורית?
וכמה נגיש תדירות וכו?

 

[mklj]

בלת"ק
מעורבת בפרויקט של קבוצת רכישה- שירד מהפסים לגמרי.
סכסוכים פוליטיקות השמצות.
פחד אלוקים לשמוע את השיחות של חברי הקבוצה.
וגם לא יוצא ריווחי, וכמובן חורג מהזמן בלי פרופורציות
בקיצור- כאב ראש לכל המעורבים.