מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[יב כסליו]

@צדיקה. מישהו העלה פה בעבר, יש פה גם את נתוני השכירות.

הנתונים מאוד לא מדויקים,

 

[קפה ועוגה]

הנתונים מאוד לא מדויקים,

אוקיי. סור מרע.
מה עם עשה טוב?

יש לך נתונים יותר מדוייקים?

 

[פרגר]

סליחה על הסטיה מהפרטים המעשיים

אבל זה מנקר לי במח, ולא מצאתי איפה מסבירים את זה

על רגל אחת
איפה העוקץ של הרווח בכל ההגרלות האלו?
זאת אומרת, מי סופג את זה? הקבלנים? המדינה? שתיהם? מישהו שלישי?

אפשר גם ללנקק, פשוט אין לי מושג איפה לחפש, וכמובן אין לי כח לנבור בהררי מידע

אני חושבת שהמדינה מורידה מהרווח של עצמה

אף אחד פשוט המדינה מוכרת את הקרקע ביותר זול ומרוויחה קצת פחות

וגם משלמת את המענקים

גם המדינה מסבסדת חלק מעלויות הפיתוח הסביבתי (תשתיות ועוד) ואולי גם מוזילה קצת מהמס רכישה
גם הקבלנים נאלצים להרוויח פחות (ולכן כדי שיהיה להם מספיק רווחי הם מייקרים את הדירות לשוק החופשי זו אחת הטענות לכך שהמשתכן לא רק שלא מוריד את המחיר בשוק אלא אף מעלה...)
וגם-הרוכש מקבל דירה פשוטה יותר עם סטנדרט מינימום לפי החוזה המינימלי של הקבלן מול המדינה

 

[סלק/סוכר]

@מאמין בניסים@ מותר לשאול איפה זכית?
כי אני זכיתי (כמעט) בקריית עקרון הייתי שמח שמישהוא שזכה שם יעדכן אותי (אפשר גם באישי )

 

[יב כסליו]

אוקיי. סור מרע.
מה עם עשה טוב?

יש לך נתונים יותר מדוייקים?

להביא נתונים מדויקים זה מאוד מורכב,באיזה מקום אתה רוצה לדעת?

 

[פרגר]

בהגרלות האחרונות היה יותר הגרלות לחרדים ממה שהיה בעבר, ועל זה מגיע להם תודה.
למה הוא עשה את השטות הזאת של המילואימניקים באמת לא מובן

ענית לעצמך...
כדי שלא יעשו רעש בתקשורת על ההגרלות לחרדים (ועשו... אבל הרבה פחות מהצפוי) וימנעו ממנו לעשות עוד
הוא סתם להם את הפה עם הדירות למילואימניקים
ואני לא יודע עכשיו לחשבן אבל יתכן שהיה עדיף לקבל 2000 דירות מתוך 4000 ולוותר על 20% מתוכם (כ400) מאשר לקבל כמה מאות בודדות

 

[סלק/סוכר]

כמקום 10 יש לך סיכוי גבוה מאד לזכות, כי אתה צריך רק כ5% ביטולים, וכמעט בטוח שזה יקרה.
ועכשיו לנתונים: בקרית עקרון סכום ההשקעה לדירת 4 חד' ממוצעת הוא כ1.4 מיליון בלבד, והרווח הצפוי הוא לפחות 900K וכנראה שאפילו יותר.
בבת ים וראשל"צ, לעומת זאת, הרווח אולי טיפה גבוה יותר, אבל סכום ההשקעה גבוה משמעותית ועומד על כ2 מיליון ש"ח. כך שעם הוצאות המימון של הריביות, זו השקעה פחות משתלמת מקרית עקרון. ולכן לא בטוח ששווה לך להמיר את קרית עקרון בערים הללו.
בת"א זה סיפור אחר, כי הרווחים שם גבוהים באופן חריג במיוחד, ולכן אין שום הפסד מלנסות שם.

@בית שמשניק!
אתה כותב "כמעט בטוח" שאני יזכה השאלה אם לא עדיף ציפור ביד מ10 על העץ?!?!?
(או שזה כבר נחשב כציפור בייד ואולי אפשר לתפוס עוד ציפור אז למה לא...)

 

[די]

גם המדינה מסבסדת חלק מעלויות הפיתוח הסביבתי (תשתיות ועוד) ואולי גם מוזילה קצת מהמס רכישה
גם הקבלנים נאלצים להרוויח פחות (ולכן כדי שיהיה להם מספיק רווחי הם מייקרים את הדירות לשוק החופשי זו אחת הטענות לכך שהמשתכן לא רק שלא מוריד את המחיר בשוק אלא אף מעלה...)
וגם-הרוכש מקבל דירה פשוטה יותר עם סטנדרט מינימום לפי החוזה המינימלי של הקבלן מול המדינה

• סבסוד פיתוח לא קשור לדירה בהנחה. בפריפריה יש סבסוד גם לשוק חופשי ובמרכז גם לדירה בהנחה אין סבסוד.
• אין הוזלה על מס רכישה.
• לפי התכנית כיום (בניגוד למחיר למשתכן) יש מחיר קבוע שהקבלן צריך למכור את הדירה לזכאים, והתחרות בין היזמים היא מי ישלם יותר כסף על הקרקע (כמובן שהיזמים מוכנים לשלם פחות אם 80% מהדירות ימכרו בהנחה)
• לא חושב שהקבלנים מרוויחים פחות. יש אחוזי רווח קבועים שהקבלנים מרוויחים. מה שכן אם מחירי הדירות יעלו הם לא יוכלו להעלות את המחירים של הדירות בהנחה.
• הרבה פרויקטים הסטנדרט של הדירות בהנחה הוא בדיוק אותו דבר כמו הדירות של השוק החופשי. גם כשיש הבדלים הם קטנים מאוד. יש קבלנים שבשיווק לשוק חופשי מתגאים במפרט גבוה, כשלדירות בהנחה יש בדיוק אותו מפרט.
• בקיצור עיקר ההנחה הוא על חשבון תמורה מופחתת לרמ"י על מחיר הקרקע. בשיווק דירות שלא במסגרת דירה בהנחה התחרות בין הקבלנים היא מי ישלם לרמ"י ("המדינה") יותר כסף על הקרקע, התוצאה היא שעל כל דירה רמ"י מקבלים מאות אלפי ש"ח ואפילו יותר ממיליון ש"ח על "כלום". חוץ מדמי פיתוח. חוץ ממיסים. חוץ ממע"מ. מחיר קרקע יכול להיות מאות מיליוני ש"ח על "כלום".

 

[העץ של הטין]

@בית שמשניק!
אתה כותב "כמעט בטוח" שאני יזכה השאלה אם לא עדיף ציפור ביד מ10 על העץ?!?!?

אם אתה נכנס רק להגרלות יותר שוות
אתה יכול רק להרויח
כי כל זמן שלא זכית לא הפסדת את התור

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק!
אתה כותב "כמעט בטוח" שאני יזכה השאלה אם לא עדיף ציפור ביד מ10 על העץ?!?!?
(או שזה כבר נחשב כציפור בייד ואולי אפשר לתפוס עוד ציפור אז למה לא...)

כתבתי "כמעט בטוח", כי אי אפשר להתחייב על 100%, כי הרי יתכן מצב תיאורטי שלא יהיו 5% ביטולים. אבל למעשה הסיכויים גבוהים מאד.
אני במקומך, בגלל התנאים המיוחדים של קרית עקרון (השקעה נמוכה + רווח עצום), לא הייתי נכנס לשום מקום מלבד ת"א (כל המקומות האחרים פחות שוויים מקרית עקרון).

 

[סלק/סוכר]

אגב שבדקתי במדלן והמחירים בפרוייקט בראשון לציון הוא כמו תל אביב (אולי טיפה יותר נמוך אני מצרף קישורים עוד מעט!
בכל מקרה תודה רבה לך!

 

[העץ של הטין]

גם הקבלנים נאלצים להרוויח פחות (ולכן כדי שיהיה להם מספיק רווחי הם מייקרים את הדירות לשוק החופשי זו אחת הטענות לכך שהמשתכן לא רק שלא מוריד את המחיר בשוק אלא אף מעלה...)
וגם-הרוכש מקבל דירה פשוטה יותר עם סטנדרט מינימום לפי החוזה המינימלי של הקבלן מול המדינה

זה בדיוק החשש שניקר לי במח

 

[סלק/סוכר]

זה הפרוייקט בתל אביב יש בו גם דירות לציבור הרחב שנמכרו ב 50.000 למטר! מצורף קישור וצילום מסך!

https://www.madlan.co.il/projects/%D7%9E%D7%9B%D7%91%D7%99_%D7%99%D7%A4%D7%95_%D7%9E%D7%AA%D7%97%D7%9D_%D7%90_%D7%AA%D7%9C_%D7%90%D7%91%D7%99%D7%91?term=%D7%90%D7%96%D7%95%D7%A8-%D7%92%D7%95%D7%A9-%D7%93%D7%9F-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C&filters=____developer___________&tracking_event_source=list_regular_card&tracking_list_index=27&tracking_search_source=type_change&dealType=sale

 

[די]

זה בדיוק החשש שניקר לי במח

זה לא נכון.
זה מה שהקבלנים שמוכרים בשוק החופשי את אותם דירות (ואפילו פחות טובות!) רוצים שתאמין.

 

[אבא לבן]

האם לא עדיף מגדל העמק מרכסים שבסיכויים הם אותו דבר
נראה לי מגדל העמק עיר יותר מרכזית וגדולה?

 

[סלק/סוכר]

וזה הפרוייקט בראשון שימו לב רווח דומה לתל אביב אז אני לא מבין למה לא כדאי?!?!?!?

https://www.madlan.co.il/projects/%D7%9E%D7%92%D7%A8%D7%A9_3036_3039_%D7%A8%D7%90%D7%A9%D7%95%D7%9F_%D7%9C%D7%A6%D7%99%D7%95%D7%9F?term=%D7%A8%D7%90%D7%A9%D7%95%D7%9F-%D7%9C%D7%A6%D7%99%D7%95%D7%9F-%D7%99%D7%A9%D7%A8%D7%90%D7%9C&bbox=34.73587%2C31.97770%2C34.76259%2C31.99479&filters=____developer___________&tracking_event_source=map&tracking_list_index=27&tracking_search_source=map&dealType=sale

 

[סלק/סוכר]

אז תכלעס!
@בית שמשניק
מה לעשות?

 

[בית שמשניק]

בת"א 4 חד' 91 מ"ר באיזור 3.7M, ובהגרלה דירה בגודל דומה אמורה לעלות כ1.7M - רווח של 2 מיליון.
בראשל"צ 4 חד' 100 מ"ר באיזור 3.75M ובהגרלה דירה דומה אמורה לעלות בין 2M ל2.1M - רווח של 1.7 מיליון.
בנתונים כאלו אכן גם ראשל"צ עדיפה על קרית עקרון (למי שיש את ההון העצמי הנדרש ואת יכולת ההחזר), ושווה להירשם גם לשם.

 

[תן לחכם ויחכם עוד]

כמה מילים על אלעד, העיר שהיתה הבשורה של הציבור החרדי בהגרלות הקודמות (רווח, סיכוי, מגורים) וכעת ירדה מגדולתה (קצת נשאר - תקראו)

1. בהגרלה שהיתה לפני יותר משנה המחירים למטר היו כ-15,500, מלבד זאת היתה הנחה של 300,000 ש"ח.
בהגרלה לפני מספר חודשים המחירים עלו לכ-17,500 למטר (למרות שבזמן הזה השוק החופשי לא עלה בשקל!) אך עדין נשארה ההנחה.
בהגרלה הנוכחית הבעיה המרכזית היא שאין כלל הנחה!!!! ההנחה הרשומה (500,000 מהשומה) לא רלוונטית בכלל אפי' לדירות קטנות! (אולי אולי 50,000).
א"כ, הדירות שימכרו בהגרלה הנוכחית יהיו יקרות ב-300,00 מההגרלה הקודמת, ובכ-500,000 מההגרלה שלפניה.

2. מה בכל זאת יש לנו כאן?
ההגרלה מתחלקת לשני חלקים:
ההגרלה הראשונה מתוך השלוש שהיא גם כמחצית מהדירות היא הקרויה מע"ר (מרכז עסקים ראשי), שם השומה היא 24,500 שקל למטר.
שתי ההגרלות האחרות הם במעטפת העיר היכן שהיו כל ההגרלות הקודמות באלעד, שם השומה היא 23,000 שקל למטר.

ממה נובע ההבדלים בשומה?
המע"ר ממוקם ממש במרכז העיר והולך להיבנות שם אזור עסקים חדשני ומוצלח, האזור כולו היה מיועד לעסקים, ובעקבות פועלו של ראה"ע הקודם ישראל פרוש, שטען לבעיות בתשתיות באם יהיו מלא עסקים, האזור שינה את פניו וחלקו יועד לדירות מגורים.

3. לגופו של ענין- כתבו פה רבות על הרווח הקטן הצפוי באלעד, לעניות דעתי אם כולנו סמכנו על שומת משרד השיכון בשאר הערים וחישבנו את הרווחים לפיהם (ויש כאלו שהגדילו לעשות והוסיפו כהנה וכהנה)
אני לא רואה כ"כ סיבה לסתור אותם באלעד (אא"כ יש מקור מדויק מקבלן, יזם וכדו')
לפי"ז הרווח הצפוי יהיה: במע"ר 700,00 ש"ח ל-100 מ"ר ובמעטפת העיר-550,000 ש"ח ל100 מ"ר.
אבל, וזה רק השערה, יש את המחסן והחניה שיכולים לנגוס מהסכום בערך 50,000 שהם נמכרים יותר מהשוק החופשי.

4. מה שכן יוכל להוות בעיה הוא הסעיף הראשון שכתבנו, היות והמחירים של כ-1500 דירות שכבר זכו בהם נמוכים משמעותית, זה ישליך בוודאות על השכירות עד שיהיה אפשר למכור (למשקיעים) היות ושוק השכירות נגזר ברובו לפי היצע וביקוש חודשי, וכשחודש אחד הזוכים מההגרלה הראשונה לא ימצאו שוכר במחיר השוק הם מיד יורידו בשונה מהזוכים בהגרלה הזו שיהיה להם הרבה יותר קשה להוריד בגלל המשכנתה היותר גבוהה.
לגבי המכירה חושבני שלא תהיה בעיה כזו, כי השוק חזק יותר מכמה אנשים לחוצים...

5. כל האמור בסעיף 4, כמובן לא כולל את ההגרלה במע"ר ששם אין דירות אחרות כלל מלבד ההגרלה הנוכחית.

קצת מאוחר מלשנות עיר, מיועד יותר למי שבלאו הכי נרשם לאלעד, אולי יהיה קצת יותר מרוצה...

בהצלחה!!!

 

[העץ של הטין]

יש בו גם דירות לציבור הרחב שנמכרו ב 50.000 למטר!

אתה בטוח שמדובר בדירה למגורים? 52 מטר?