מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[די]

מידיעה ברורה???????

?

 

[די]

לא יודע ולא נראה לי כ"כ נפקא מינה מה היה.

 

[GBSA]

יקר יחסית:
כ1.55 ל3 חד'
כ1.9 ל4 חד'
כ2.3 ל5 חד

פער גדול מאוד מההגרלה הקודמת...

 

[יב כסליו]

יקר יחסית:
כ1.55 ל3 חד'
כ1.9 ל4 חד'
כ2.3 ל5 חד'

@בית שמשניק -בהגרלה הקודמת באלעד עלתה דירת 3 חדרים (בערך) 1,200,000 ובטבלאות פורסם שהפער ממחיר השוק הוא 570,000 מה שאומר שבהגרלה הנוכחית ככל ודירת 3 חדרים עולה 1,550,000 הרווח לעומת שוק הוא 200,000-250,000????????????מה שלכאורה הופך את ההגרלה ללא כדאית(בדירת 3 חדרים),אשמח לפרשנותך

 

[מתייעץ צעיר]

@בית שמשניק -בהגרלה הקודמת באלעד עלתה דירת 3 חדרים (בערך) 1,200,000 ובטבלאות פורסם שהפער ממחיר השוק הוא 570,000 מה שאומר שבהגרלה הנוכחית ככל ודירת 3 חדרים עולה 1,550,000 הרווח לעומת שוק הוא 200,000-250,000????????????מה שלכאורה הופך את ההגרלה ללא כדאית(בדירת 3 חדרים),אשמח לפרשנותך

זה לא רק בדירות 3 חדרים
המחיר של דירת 4 חדרים יפה באלעד הוא כ2.1 מליון
מה שמשאיר רווח של 200 בלבד
וזה עוד יותר בעייתי כי צריך להשקיע יותר כסף

 

[יב כסליו]

זה לא רק בדירות 3 חדרים
המחיר של דירת 4 חדרים יפה באלעד הוא כ2.1 מליון
מה שמשאיר רווח של 200 בלבד
וזה עוד יותר בעייתי כי צריך להשקיע יותר כסף

לפי הטבלאות שפורסמו סמוך להגרלה הקודמת מחיר ממוצע של 4 חדרים חדשה באלעד הוא 2,240,000 אבל עדיין זה לא רווח מספיק ,ציינתי 3 חדרים כי שם הפער הכי קטן בין המחיר למחיר השוק(בלי לדבר על זה שהרבה פעמים חלק מהדירות של דירה בהנחה שוות פחות ........כיווני אויר וכדו, מה שמצמצם עוד יותר את הפער

 

[מתייעץ צעיר]

לפי הטבלאות שפורסמו סמוך להגרלה הקודמת מחיר ממוצע של 4 חדרים חדשה באלעד הוא 2,240,000 אבל עדיין זה לא רווח מספיק ,ציינתי 3 חדרים כי שם הפער הכי קטן בין המחיר למחיר השוק(בלי לדבר על זה שהרבה פעמים חלק מהדירות של דירה בהנחה שוות פחות ........כיווני אויר וכדו, מה שמצמצם עוד יותר את הפער

לא מעניין מה כתוב בטבלה
מעניין מה המחיר באמת
אפשר לפתוח עיתון קוראים אלעד ולראות שהמחירים סביב 2.1 מליון

 

[יב כסליו]

לא מעניין מה כתוב בטבלה
מעניין מה המחיר באמת
אפשר לפתוח עיתון קוראים אלעד ולראות שהמחירים סביב 2.1 מליון

דירה חדשה 4 חדרים 100 מטר עם מרפסת מחסן וחניה אין בפחות מ2,200,000 פלוס

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק -בהגרלה הקודמת באלעד עלתה דירת 3 חדרים (בערך) 1,200,000 ובטבלאות פורסם שהפער ממחיר השוק הוא 570,000 מה שאומר שבהגרלה הנוכחית ככל ודירת 3 חדרים עולה 1,550,000 הרווח לעומת שוק הוא 200,000-250,000????????????מה שלכאורה הופך את ההגרלה ללא כדאית(בדירת 3 חדרים),אשמח לפרשנותך

הסיפור באלעד אכן מורכב למדי, וזאת עקב כמה סיבות:
1. השמאי נתן שמאות נוכחית מאד גבוהה - 24.5K למ"ר בשכונת מע"ר, ו23K בשכונת מעטפת העיר.
2. מכיון שאלעד לא מוגדרת כפריפריה, אז גובה ההנחה מהשומה הנוכחית הוא 500K ולא 600K (כמו בבית שמש או קרית גת למשל).
3. בנוסף, שומת 2020 ללא הנחה ג"כ מאד גבוהה - בין 17.5K ל17.9K למ"ר במכרזים השונים.
כפועל יוצא מכל הנ"ל, בכל סוגי הדירות, המחיר הסופי עומד להיות גבוה יחסית. כלומר, הוא יהיה אמנם זול ממחיר השוק, אבל כנראה שהרווח שם לא יחצה את רף ה300K, מה שמעמיד את כל העסקה בסימן שאלה לא קטן, בפרט לאור מחירי השכירות המאמירים מיום ליום.
לא רוצה לצאת מדי בנחרצות, אבל יתכן מאד שאלעד לא תהיה בין 3 הערים הכדאיות ביותר להרשמה.

 

[יב כסליו]

הסיפור באלעד אכן מורכב למדי, וזאת עקב כמה סיבות:
1. השמאי נתן שמאות נוכחית מאד גבוהה - 24.5K למ"ר בשכונת מע"ר, ו23K בשכונת מעטפת העיר.
2. מכיון שאלעד לא מוגדרת כפריפריה, אז גובה ההנחה מהשומה הנוכחית הוא 500K ולא 600K (כמו בבית שמש או קרית גת למשל).
3. בנוסף, שומת 2020 ללא הנחה ג"כ מאד גבוהה - בין 17.5K ל17.9K למ"ר במכרזים השונים.
כפועל יוצא מכל הנ"ל, בכל סוגי הדירות, המחיר הסופי עומד להיות גבוה יחסית. כלומר, הוא יהיה אמנם זול ממחיר השוק, אבל כנראה שהרווח שם לא יחצה את רף ה300K, מה שמעמיד את כל העסקה בסימן שאלה לא קטן, בפרט לאור מחירי השכירות המאמירים מיום ליום.
לא רוצה לצאת מדי בנחרצות, אבל יתכן מאד שאלעד לא תהיה בין 3 הערים הכדאיות ביותר להרשמה.

לדעתך זה יהיה תמונה כללית שתחזור על עצמה בכל ההגרלות הנוכחיות ,כך שמחירי השומה יהיו גבוהים והרווחים יקטנו משמעותית עד כדי לא כדאי ,או שזה ספציפית באלעד ולא מלמד על שאר ההגרלות?

 

[בית שמשניק]

לדעתך זה יהיה תמונה כללית שתחזור על עצמה בכל ההגרלות הנוכחיות ,כך שמחירי השומה יהיו גבוהים והרווחים יקטנו משמעותית עד כדי לא כדאי ,או שזה ספציפית באלעד ולא מלמד על שאר ההגרלות?

לא עברתי עדיין בעיון על הנתונים בכל ההגרלות, אבל כללי מחיר מטרה החדשים אכן מגבילים את גובה ההנחות.
ועדיין, יש מקום לאופטימיות, כי במקומות שהשומה הנוכחית היא אמיתית, מובטחת הנחה יפה של לפחות 500K ממחיר השוק.
הבעיה הגדולה זה במקומות שהגזימו בשומה הנוכחית, כך שההנחה נשחקת ל300K ומטה.

 

[חיים מירושלים]

 

[חיים מירושלים]

העתקתי מהטבלאות של טל זכריה

 

[יב כסליו]

@בית שמשניק לפי הטבלה הזו זה נראה שיש בקרית גת רק 121 דירות לבני מקום?????בטבלה כתוב ש806 מתוך 927 שייכים לכלל הציבור?????

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק לפי הטבלה הזו זה נראה שיש בקרית גת רק 121 דירות לבני מקום?????בטבלה כתוב ש806 מתוך 927 שייכים לכלל הציבור?????

זה לא נכון.
@חיים מירושלים, תוכל לתקן?

 

[חיים מירושלים]

כן מה צריך לתקן.
אני עשיתי את הטבלה לירושלמים לכן כתבתי בכל המקומות רק את הדירות שיש ללא בני מקום ורק בירושלים הוספתי את הבני מקום.
עדיין צריך תיקון.?

 

[בית שמשניק]

כן מה צריך לתקן.
אני עשיתי את הטבלה לירושלמים לכן כתבתי בכל המקומות רק את הדירות שיש ללא בני מקום ורק בירושלים הוספתי את הבני מקום.
עדיין צריך תיקון.?

מספר החיצונים בקרית גת אינו נכון. כנראה העתקת לפי כל המכרזים שם, אבל לא כל ה1159 דירות נכנסו להגרלה הנוכחית - אלא רק 927. כמו כן בתל אביב יש בסה"כ 81 דירות (ולא 88 לחיצונים כמו שכתבת).
בקיצור, צריך לעבור שוב על כל הערים ולראות שהמספרים בטור הראשון מדוייקים יותר.

 

[יב כסליו]

@חיים מירושלים מחכים לתיקונים שלך עם טבלאות מליאות לשאר תושבי הארץ.............

 

[שמחה פ]

לא עברתי עדיין בעיון על הנתונים בכל ההגרלות, אבל כללי מחיר מטרה החדשים אכן מגבילים את גובה ההנחות.
ועדיין, יש מקום לאופטימיות, כי במקומות שהשומה הנוכחית היא אמיתית, מובטחת הנחה יפה של לפחות 500K ממחיר השוק.
הבעיה הגדולה זה במקומות שהגזימו בשומה הנוכחית, כך שההנחה נשחקת ל300K ומטה.

צריך תמיד לזכור שגם בהגרלות בזמנו על רמה ד בבית שמש בזמן ההגרלה ההנחה גם היה רק 300 אלף לכן גם פה עד שיבנו את הדירות יש סכוי להגיע לרווח של 600 אלף ויותר

 

[לארג']

צריך תמיד לזכור שגם בהגרלות בזמנו על רמה ד בבית שמש בזמן ההגרלה ההנחה גם היה רק 300 אלף לכן גם פה עד שיבנו את הדירות יש סכוי להגיע לרווח של 600 אלף ויותר

שכירות בינתיים שיגיע קרוב ל250 אלף אז אתה כמעט מפסיד..