האם זו משכנתא משתלמת?

[ממוקד]

מתי בדקת לאחרונה?
כי ממה שאני הבנתי משאר הבנקים זה מאוד זול
תן דוגמא למשהו שאתה יודע יותר זול

משהו מהשבוע- מיחזור משכנתא
פריים 0.8
קל"צ 2.99
מ"צ 1.8

אני לא אומר שזה אמור להגמר ככה, אפילו ברוב הפעמים זה לא יגמר ככה, תלוי בהמון נתונים (ובכלל במקרה הספציפי הזה היתה הצלחה גדולה) אבל את מה שאתה הבאת בהחלט אפשר לשפר ולחסוך

 

[הנורמלי]

משהו מהשבוע- מיחזור משכנתא
פריים 0.8
קל"צ 2.99
מ"צ 1.8
אני לא אומר שזה אמור להגמר ככה, אפילו ברוב הפעמים זה לא יגמר ככה, תלוי בהמון נתונים (ובכלל במקרה הספציפי הזה היתה הצלחה גדולה) אבל את מה שאתה הבאת בהחלט אפשר לשפר ולחסוך

באיזה בנק?
מה הסכום?
כמה הון אישי?

 

[א12345]

גם פה כדאי לבדוק מיחזור.

מה לבדוק?!
התחום שלך זה משכנתאות.
האם זה ריביות סבירות או יקרות?

 

[זר פרחים]

דירה שניה
100 אחוז מימון.
פריים ל 30 שנה
כל השאר 20 שנה
פריים 1.4
קלצ 4.2
מלצ 3.9
700000
יקר?

יקר בטירוף.
אני לקחתי 2 משכנתאות לדירה שניה, במסלולים מ12 שנה ועד 30 שנה. וממוצע הריביות עומד על:
2.3%. וזה בערך שליש פריים, שליש קלצ. ושליש מצמ.


ולכל המתעניינים, קצת הסבר על משכנתאות שיעשו לכם הרבה סדר בראש (אינני יועץ משכנתא, ואף לא מתיימר להיות כזה):
כל הלוואה מורכבת משני חלקים:
1. הקרן.
2. הריבית.

וכל אחד משני החלקים יכול להיות באחד משני אופנים:
הקרן
לא צמודה (לויתם 100,000 וכך גם תחזירו)
צמודה (סכום הקרן מוצמד למדד כלשהו, ואם המדד יעלה סכום הקרן יעלה, ואם ירד - הקרן תרד).

ריבית
קבועה - ריבית אחידה לכל משך תקופת המשכנתא.
משתנה - ריבית שמשתנה אחת לתקופה. המקובל זה אחת ל5 שנים הריבית מתעדכנת ל5 שנים נוספת.

לכן כל מסלול משכנתא מגדירים לו את סוג הלוואת הקרן, ואת סוג הריבית.
האופטימלי - קרן לא צמודה, וריבית קבועה. ומזה נגזר הר"ת : קלצ. (קבועה, לא צמודה).
ככל שהבנק לוקח סיכון יותר גבוה, כך הריבית עולה. וככל שהסיכון נמוך הריבית יורדת.

לכן, מי שהקרן צמודה, וריבית משתנה גבוה, זה אומר שהוא קיבל תנאים גרועים.
(מהידוע לי קרן צמודה צריכה להוריד את הריבית ב1%)
בהצלחה.

 

[א12345]

יקר בטירוף.
אני לקחתי 2 משכנתאות לדירה שניה, במסלולים מ12 שנה ועד 30 שנה. וממוצע הריביות עומד על:
2.3%. וזה בערך שליש פריים, שליש קלצ. ושליש מצמ.


ולכל המתעניינים, קצת הסבר על משכנתאות שיעשו לכם הרבה סדר בראש (אינני יועץ משכנתא, ואף לא מתיימר להיות כזה):
כל הלוואה מורכבת משני חלקים:
1. הקרן.
2. הריבית.

וכל אחד משני החלקים יכול להיות באחד משני אופנים:
הקרן
לא צמודה (לויתם 100,000 וכך גם תחזירו)
צמודה (סכום הקרן מוצמד למדד כלשהו, ואם המדד יעלה סכום הקרן יעלה, ואם ירד - הקרן תרד).

ריבית
קבועה - ריבית אחידה לכל משך תקופת המשכנתא.
משתנה - ריבית שמשתנה אחת לתקופה. המקובל זה אחת ל5 שנים הריבית מתעדכנת ל5 שנים נוספת.

לכן כל מסלול משכנתא מגדירים לו את סוג הלוואת הקרן, ואת סוג הריבית.
האופטימלי - קרן לא צמודה, וריבית קבועה. ומזה נגזר הר"ת : קלצ. (קבועה, לא צמודה).
ככל שהבנק לוקח סיכון יותר גבוה, כך הריבית עולה. וככל שהסיכון נמוך הריבית יורדת.

לכן, מי שהקרן צמודה, וריבית משתנה גבוה, זה אומר שהוא קיבל תנאים גרועים.
(מהידוע לי קרן צמודה צריכה להוריד את הריבית ב1%).https://mavir.co.il/israel/bney_beraq
בהצלחה.

2.3 אחוז
ב100 אחוז מימון?
700000?
קצת הזוי

 

[זר פרחים]

כן. (לקחתי 750,000 ש"ח)
שיעבדתי את הנכס בו אני גר.
בנוסף שיעבדתי את הנכס הנרכש.
ב2 משכנתאות נפרדות לגמרי, ב2 בנקים כשאחד לא יודע על השני.
התוצאה:
משכנתא 1: 2.09 %
משכנתא 2 2.64%
ממוצע : 2.36%

וזה עוד ירד, כי לקחתי את המשכנתא לפני שבנק ישראל הוריד את הפריים ל0.1%. כך שלדעתי זה כבר פחות מ2.3%

(וככל שהמשבר הכלכלי של הקורונה יעמיק, הריבית של בנק ישראל לא תעלה בשנים הקרובות).

וכמובן, לקחתי יועץ משכנתאות אחד התותחים בתחום. שעובד בשבילך כמו חמור, מנער את כל העצים, ואם צריך גם אותך בעצמך.

 

[ממוקד]

כמה הון אישי?

במיחזור אין הון אישי

 

[ממוקד]

דירה שניה
100 אחוז מימון.
פריים ל 30 שנה
כל השאר 20 שנה
פריים 1.4
קלצ 4.2
מלצ 3.9
700000
יקר?

במקרים מהסוג הזה של שיעבוד שני דירות אז תלוי בהרבה מאד נתונים. (בכל משכנתא יש נתונים רבים שמשפיע כל דבר, במקרה של כם זה עוד יותר)
אבל בגדול אפשר פחות מזה

 

[א12345]

כן. (לקחתי 750,000 ש"ח)
שיעבדתי את הנכס בו אני גר.
בנוסף שיעבדתי את הנכס הנרכש.
ב2 משכנתאות נפרדות לגמרי, ב2 בנקים כשאחד לא יודע על השני.
התוצאה:
משכנתא 1: 2.09 %
משכנתא 2 2.64%
ממוצע : 2.36%

וזה עוד ירד, כי לקחתי את המשכנתא לפני שבנק ישראל הוריד את הפריים ל0.1%. כך שלדעתי זה כבר פחות מ2.3%

(וככל שהמשבר הכלכלי של הקורונה יעמיק, הריבית של בנק ישראל לא תעלה בשנים הקרובות).

וכמובן, לקחתי יועץ משכנתאות אחד התותחים בתחום. שעובד בשבילך כמו חמור, מנער את כל העצים, ואם צריך גם אותך בעצמך.

רעיון.
אני דיברתי שאתה משעבד רק את הדירה הראשונה. (כמעט כל הבנקים לא מוכנים)
שאלה. שאני מבקש מהבנק 50 אחוז מימון ורוצה לשעבד את הנכס הקיים
האם הבנק לא מבקש לראות את ההון העצמי?
הרי בסוף עשית קומבינה ועבדת על הבנק...
זה לא שהריביות שהזכרתי גבוהות
אתה פשוט אמרת לבנק שיש לך 50 % הון עצמי... ולכן הריביות נמוכות.

 

[א12345]

במקרים מהסוג הזה של שיעבוד שני דירות אז תלוי בהרבה מאד נתונים. (בכל משכנתא יש נתונים רבים שמשפיע כל דבר, במקרה של כם זה עוד יותר)
אבל בגדול אפשר פחות מזה

אני מדבר רק על שיעבוד דירה אחת.
הבנק הסכים.
ולכן עדיין השאלה האם זה ריבית יקרה או סבירה?
לאור הנתונים הנל
שיעבוד רק דירה קיימת
700000
100% מימון

 

[ממוקד]

לכן, מי שהקרן צמודה, וריבית משתנה גבוה, זה אומר שהוא קיבל תנאים גרועים.
(מהידוע לי קרן צמודה צריכה להוריד את הריבית ב1%)
בהצלחה.

זה לא נכון להגיד את זה ככלל
זה תלוי באיזה ריבית, במשתנות והצמודות הריביות הרבה יותר נמוכות ופעמים שזה יוצא משתלם
וזה גם תלוי מאד לכמה שנים, האם יש כוונה בעתיד לפרוע חלק מהמשכנתא (באם כן אז זה הופך לחלוטין את התמהיל המבוקש), מי הלווה, אפילו יכולת ההחזר החודשית שלו כעת לעיתים משנה, כמה הוא אוהב סיכונים, וכו' וכו' וכו'

 

[ממוקד]

אני דיברתי שאתה משעבד רק את הדירה הראשונה. (כמעט כל הבנקים לא מוכנים)

מאד מוזר, בנוהלי בנק ישראל אפשר עד 50 %, זה לא עניין של הסכמה של הבנק, אלא אם כן אתה משעבד דירה בשווי 2 מ' שח עבור דירה של 1 מ' שח שזה מועיל רק בשני בנקים מבריביות מאד מאד מאד יקרועושים את זה במקרים נדירים ובעיקר כשיש בעיה לשעבד את הדירה החדשה כמו טאבו בעיתי וכאלו
למשכן את שתי הדירות זו האופציה הראשונה

שאלה. שאני מבקש מהבנק 50 אחוז מימון ורוצה לשעבד את הנכס הקיים
האם הבנק לא מבקש לראות את ההון העצמי?
הרי בסוף עשית קומבינה ועבדת על הבנק...
זה לא שהריביות שהזכרתי גבוהות
אתה פשוט אמרת לבנק שיש לך 50 % הון עצמי... ולכן הריביות נמוכות.

תסביר יותר ברור את הסיפור

 

[זר פרחים]

לקחתי קודם את המשכנתא על הנכס הקיים - כך לא הייתי צריך להראות הון עצמי.
ואת זה הראתי לבנק השני שבו לקחתי משכנתא על הנכס הנרכש - וזה היה ההון עצמי.
כך שבעיקרון לא הייתי צריך להוציא שקל מהכיס כדי לרכוש את הנכס.
ממש יש מאין.
האמת, חסדי ה', ראיתי איך הקב"ה הוביל אותי מהתחלה ועד הסוף.
תודה לה'
(לא יכולתי לקבל ריביות יותר זולות, בגלל אחוזי מימון על כל אחת מהמשכנתאות, ואכמ"ל).

 

[א12345]

מאד מוזר, בנוהלי בנק ישראל אפשר עד 50 %, זה לא עניין של הסכמה של הבנק, אלא אם כן אתה משעבד דירה בשווי 2 מ' שח עבור דירה של 1 מ' שח שזה מועיל רק בשני בנקים מבריביות מאד מאד מאד יקרועושים את זה במקרים נדירים ובעיקר כשיש בעיה לשעבד את הדירה החדשה כמו טאבו בעיתי וכאלו
למשכן את שתי הדירות זו האופציה הראשונ

אני יודע שזה הנוהל.
אבל עובדה שנתנו לי.
הבנק הוציא לי 2 משכנתאות...
הפקידה שכנעה אותי לעשות אתזה ולא לשעבד את 2 הדירות.
וזה הריביות שקיבלתי.

לקחתי קודם את המשכנתא על הנכס הקיים - כך לא הייתי צריך להראות הון עצמי.
ואת זה הראתי לבנק השני שבו לקחתי משכנתא על הנכס הנרכש - וזה היה ההון עצמי.
כך שבעיקרון לא הייתי צריך להוציא שקל מהכיס כדי לרכוש את הנכס.

הכל מסונכרן היום ולכן זה בעיה.

 

[כיוון משכנתאות]

אפשר לשעבד דירה אחת עד גובה 50% מהערכת שמאי.
בחלק מהבנקים מעלה את הריביות, ולפעמים עדיף לשעבד את 2 הדירות.

 

[א12345]

אפשר לשעבד דירה אחת עד גובה 50% מהערכת שמאי.
בחלק מהבנקים מעלה את הריביות, ולפעמים עדיף לשעבד את 2 הדירות.

לשעבד עד 50% ודאי שאפשר.
אבל כמעט כל הבנקים דורשים שתשעבד גם את הדירה השניה.
אם הדירה הדירה השניה לא משועבדת אתה יכול למכור אותה מחר ויש לך כסף מזומן.
יוצא שהבנק נתן לך הלואה של מאות אלפי שקלים בריבית יחסית נמוכה.
אתזה הבנקים רוצים למנוע...

 

[כיוון משכנתאות]

א12345, לא הצלחתי לצטט את שאלתך.
אם אין לך בעיות מיוחדות - ריביות גבוהות.
תבדוק שוב בבנקים, הריביות חזרו לרמתם הנמוכה כמו לפני הקורונה (ברוב המסלולים)

 

[פקמן]

מישהו יודע בדירה חליפית כשעדין לא נמכרה הדירה הראשונה
איך הבנק מחשב את המשכנתא,
כלומר המשכנתא הראשונה עדין לא נפרעה,
האם היא מחושבת בהכנסות של הכלל של עד שליש מההכנסה?????

 

[כיוון משכנתאות]

אם בכוונתכם לגרור או למכור ולקחת משכנתא כוללת חדשה - לא נחשב

 

[א12345]

א12345, לא הצלחתי לצטט את שאלתך.
אם אין לך בעיות מיוחדות - ריביות גבוהות.
תבדוק שוב בבנקים, הריביות חזרו לרמתם הנמוכה כמו לפני הקורונה (ברוב המסלולים)

זה היה תרום הקורונה.
ואין בעיות והכנסות גבוהות
ובכל הבנקים אמרו שלא יכולים להתחרות עם זה.
עכשיו אני אנסה במרכנתיל
שמעתי שיש שם ריביות נמוכות.
שרק דירה אחת משועבדת ו 100% אחוז מימון
לא נראה שזה גבוה.
אפילו שאתה בתחום ואמור לדעת מניסיון ליודע...