משכנתא טובה - מה היא?

גרעין · 6/9/24

נכתב ע"י אבא1234:
למה?
ועוד שאלה לא קשורה?
לפרוע כמה אלפים, מה עדיף
קל"צ 4.52 או משתנה 4.59 (מרווח 0.25)?

כי עמוס אצלו עכשיו.
חושבת בקלצ

שפן הסופר · 6/9/24

נכתב ע"י ari1980:
עם קצת הבנה בנושאי הפיתוי אתה יכול להרוויח לא מעט

נכתב ע"י פי האתון:
אם בכל זאת אתה פוחד מהעמלה קח עוד 150000 במשכנתא שאינך צריך כקבועה צמודה זה גם יוזיל לך את השאר וגם תיפטר מזה חודש אחרי ותישאר רק עם המשתנה

אני לא יכול לקחת יותר מ 300K כי זו לא דירה ראשונה אז אני מוגבל ל 50% מימון

נכתב ע"י ברברוג:
עמלות היוון זה רק למקרים של פירעון מוקדם.
בחלק ניכר מהמקרים לא מגיעים לזה.

ספציפית במקרה שלי שזו דירה להשקעה יש סבירות לא קטנה שאני יגיע למצב של עמלות היוון.
אני ינסה לקבל הצעות, נראה לאן אגיע.
שוב תודה לכל מי שטרח להעלות את תובנותיו

ברברוג · 6/9/24

נכתב ע"י פי האתון:
לא פקפקתי אבל במקרה שלי דוקא כן
מצרף גם את ההתחלה של דיסקונט וסימולציה מזרחי לעומת פועלים בעיקר בשביל האומץ של השואל הנ"ל ירידה מהירה ממש וקלה בתוך יומיים כשמעכשיו העבודה הרבה יותר קלה אם לאומי יאשרו מרווח כמו פועלים במק"מ הגעתי ל-4.45 נראה לי אטרקטיבי כך ש"נתפשר על 4.55 ויעלו לי במרווח? אודרופ... (כתבתי לו 4.7 ל-20 שנה)
ברור סייעתא דשמיא אבל כן. קיים.
תראי ריבית חזויה

שאתה כותב "מרווח" כוונתך לכל כמה זמן הריבית משתנה?

dafdefet · 6/9/24

נכתב ע"י גרעין:
כי עמוס אצלו עכשיו.
חושבת בקלצ

בדיוק אני מנסה למחזר משכנתא, האם באמת עכשיו זה לא הטיימינג הנכון?

גרעין · 6/9/24

נכתב ע"י dafdefet:
בדיוק אני מנסה למחזר משכנתא, האם באמת עכשיו זה לא הטיימינג הנכון?

תמיד כדאי לנסות. אם לא ילך כאן ילך בסניף אחר.

פי האתון · 6/9/24

נכתב ע"י ברברוג:
שאתה כותב "מרווח" כוונתך לכל כמה זמן הריבית משתנה?

לא. כוונתי לתוספת לעוגן
אמנם המילה מרווח מתייחסת לעוד פרמטרים במשכנתא ספציפית פה זה כוונתי

פי האתון · 6/9/24

נכתב ע"י אבא1234:
לפרוע כמה אלפים, מה עדיף
קל"צ 4.52 או משתנה 4.59 (מרווח 0.25)?

קל"צ

ברברוג · 6/9/24

נכתב ע"י פי האתון:
לא. כוונתי לתוספת לעוגן
אמנם המילה מרווח מתייחסת לעוד פרמטרים במשכנתא ספציפית פה זה כוונתי

שאלה של חוסר ידע: מה המשמעות של הרווח לתוספת עוגן מהריבית עצמה?
כלומר ריבית של 4 + 1 תוספת לא דומה לריבית 5?

מאיר עלי באבא · 6/9/24

נכתב ע"י ברברוג:
שאלה של חוסר ידע: מה המשמעות של הרווח לתוספת עוגן מהריבית עצמה?
כלומר ריבית של 4 + 1 תוספת לא דומה לריבית 5?

ברביות על בסיס עוגן
ריבית העוגן הוא ריבית שמשתנה והמרווח לא משתנה
למשל לקחתם עכשיו כשהעוגן הוא 4% + 1% אתם משלמים 5% עד נקודת היציאה שלכם נגיד עוד שנתיים יבדקו מה העוגן אם העוגן ירד למשל ל3% זה יהיה 3+1 ואם זה עלה ל 5% זה יהיה 5+1

גרעין · 6/9/24

נכתב ע"י ברברוג:
כלומר ריבית של 4 + 1 תוספת לא דומה לריבית 5?

ריבית של 4+1 לא דומה לריביות של 4.5+0.5.
השניה יותר טובה

ברברוג · 6/9/24

נכתב ע"י מאיר עלי באבא:
ברביות על בסיס עוגן
ריבית העוגן הוא ריבית שמשתנה והמרווח לא משתנה
למשל לקחתם עכשיו כשהעוגן הוא 4% + 1% אתם משלמים 5% עד נקודת היציאה שלכם נגיד עוד שנתיים יבדקו מה העוגן אם העוגן ירד למשל ל3% זה יהיה 3+1 ואם זה עלה ל 5% זה יהיה 5+1

הבנתי, קיבלתי הצעה של עוגן - 0.5 אז זה ודאי לא קשור

מאיר עלי באבא · 6/9/24

נכתב ע"י ברברוג:
הבנתי, קיבלתי הצעה של עוגן - 0.5 אז זה ודאי לא קשור

לא הבנתי למה זה לא קשור המרווח ישאר אותו דבר גם במינוס וגם בפלוס מה שישתנה זה העוגן
ההצעה שהעלית באשכול אחר היא רובה על בסיס עוגנים חוץ מהקל"צ שכשמה כן היא ריבית קבועה
רק העוגן של הפריים יכול להשתנות כל חודש ועוגן של המשתנות משתנה בתקופה שקבע הבנק למשל שנתיים

ברברוג · 6/9/24

נכתב ע"י מאיר עלי באבא:
לא הבנתי למה זה לא קשור המרווח ישאר אותו דבר גם במינוס וגם בפלוס מה שישתנה זה העוגן
ההצעה שהעלית באשכול אחר היא רובה על בסיס עוגנים חוץ מהקל"צ שכשמה כן היא ריבית קבועה
רק העוגן של הפריים יכול להשתנות כל חודש ועוגן של המשתנות משתנה בתקופה שקבע הבנק למשל שנתיים

לא קשור - כלומר

נכתב ע"י מאיר עלי באבא:
לא הבנתי למה זה לא קשור המרווח ישאר אותו דבר גם במינוס וגם בפלוס מה שישתנה זה העוגן
ההצעה שהעלית באשכול אחר היא רובה על בסיס עוגנים חוץ מהקל"צ שכשמה כן היא ריבית קבועה
רק העוגן של הפריים יכול להשתנות כל חודש ועוגן של המשתנות משתנה בתקופה שקבע הבנק למשל שנתיים

יכול להיות שאני מפספס משהו, ניתן לבקש מהבנק להעלות את העוגן ולהוריד את המרווח ולהפך? העוגן הוא לא משהו קבוע?
אגב מה דעתך על ההצעה שקיבלתי?

מאיר עלי באבא · 6/9/24

נכתב ע"י ברברוג:
לא קשור - כלומר

יכול להיות שאני מפספס משהו, ניתן לבקש מהבנק להעלות את העוגן ולהוריד את המרווח ולהפך? העוגן הוא לא משהו קבוע?
אגב מה דעתך על ההצעה שקיבלתי?

כנראה דיברנו בשפת חרשים
הבנק לא משנה את העוגן
המשחק הוא על המרווח
לגבי ההצעה שלך
ההצעה מצויינת
בקל"צ אפשר לרדת
הצמוד אני לא יודע אם שווה ללכת על זה אבל לעצם המסלול זה טוב
הפריים מעולה
המל"צ בסדר גמור

ברברוג · 6/9/24

נכתב ע"י מאיר עלי באבא:
כנראה דיברנו בשפת חרשים
הבנק לא משנה את העוגן
המשחק הוא על המרווח
לגבי ההצעה שלך
ההצעה מצויינת
בקל"צ אפשר לרדת
הצמוד אני לא יודע אם שווה ללכת על זה אבל לעצם המסלול זה טוב
הפריים מעולה
המל"צ בסדר גמור

העוגן הוא קבוע גם פריים וגם במטח, נכון?
מישהו כתב כאן שהוא יבקש מהבנק להוריד את המרווח ולעלות את העוגן וזה מה שלא הבנתי.

לגבי המשכנתא, את הצמוד אני לא באמת צריך..
זאת הצעה ראשונה שקיבלתי, יש לאן לרדת?

גרעין · 6/9/24

נכתב ע"י ברברוג:
לגבי המשכנתא, את הצמוד אני לא באמת צריך..

תבדוק שלא מעלים לך במסלולים האחרים כשאתה מוציא את הצמוד ואז תשאל

מאיר עלי באבא · 6/9/24

נכתב ע"י ברברוג:
העוגן הוא קבוע גם פריים וגם במטח, נכון?
מישהו כתב כאן שהוא יבקש מהבנק להוריד את המרווח ולעלות את העוגן וזה מה שלא הבנתי.

לגבי המשכנתא, את הצמוד אני לא באמת צריך..
זאת הצעה ראשונה שקיבלתי, יש לאן לרדת?

העוגן בפריים הוא ריבית בנק ישראל +1.5% הוא יכול להשתנות כל חודש וחצי בערך על פי החלטת בנק ישראל מה שביד הבנק לשנות זה את המרווח לדוגמא אצלך המרווח בפריים הוא - 0.95 ריבית הפריים עומדת כיום על 6% (ריבית בנק ישראל 4.5% + 1.5%) ולכן הריבית השנתית שלך תהיה כעת 5.05% אם ריבית בנק ישראל תעלה או תרד הריבית שלך תשתנה בהתאם
המרווח במשכנתא שלי למשל היא פריים - 0.5% ולכן הריבית שלי כיום היא 5.5%
באג"ח העוגן נקבע בצורה שונה ולא הבנק קובע את זה אבל הוא פחות תנודתי כי הבנק נועל לך את זה לתקופה של שנתיים למשל וגם פה המשחק של הבנק הוא במרווח
מקווה שהובנתי ואם יש עוד שאלות אפשר לשאול
לגבי ההצעה שלך
יש לאן לרדת בפרט בקל"צ וגם קצת במל"צ בפריים מסופקני
תבקש מהבנקאי שיעלה לך בצמוד על חשבון המסלולים האחרים אם אתה מתכנן לפרוע את זה
תלך לבנק אחר עם ההצעה הזאת ותערוך מו"מ בין הבנקים

ברברוג · 6/9/24

נכתב ע"י מאיר עלי באבא:
העוגן בפריים הוא ריבית בנק ישראל +1.5% הוא יכול להשתנות כל חודש וחצי בערך על פי החלטת בנק ישראל מה שביד הבנק לשנות זה את המרווח לדוגמא אצלך המרווח בפריים הוא - 0.95 ריבית הפריים עומדת כיום על 6% (ריבית בנק ישראל 4.5% + 1.5%) ולכן הריבית השנתית שלך תהיה כעת 5.05% אם ריבית בנק ישראל תעלה או תרד הריבית שלך תשתנה בהתאם
המרווח במשכנתא שלי למשל היא פריים - 0.5% ולכן הריבית שלי כיום היא 5.5%
באג"ח העוגן נקבע בצורה שונה ולא הבנק קובע את זה אבל הוא פחות תנודתי כי הבנק נועל לך את זה לתקופה של שנתיים למשל וגם פה המשחק של הבנק הוא במרווח
מקווה שהובנתי ואם יש עוד שאלות אפשר לשאול
לגבי ההצעה שלך
יש לאן לרדת בפרט בקל"צ וגם קצת במל"צ בפריים מסופקני
תבקש מהבנקאי שיעלה לך בצמוד על חשבון המסלולים האחרים אם אתה מתכנן לפרוע את זה
תלך לבנק אחר עם ההצעה הזאת ותערוך מו"מ בין הבנקים

תודה על התשובה המפורטת והברורה.
לסיכום באגח כמו בפריים הבנק לא שולט בבסיס הריבית ואין מה לנהל איתו מו"מ אלא רק על המרווח.

פי האתון · 8/9/24

נכתב ע"י שפן הסופר:
ספציפית במקרה שלי שזו דירה להשקעה יש סבירות לא קטנה שאני יגיע למצב של עמלות היוון.
אני ינסה לקבל הצעות, נראה לאן אגיע.
שוב תודה לכל מי שטרח להעלות את תובנותיו

לגבי עמלת ההיוון בהנחה שעד עוד 4 שנים הריביות יירדו באחוז, העמלה על חלק הקל"צ במקרה של 10 שנים תהיה כ-1700 ש"ח
עם עוד 3 עשיריות פחות בקל"צ (שיועץ נניח ישיג כמובן בהנחה שביחס לריביות אין באמת משמעות ובדרך כלל ריבית מטורפת בקל"צ תהיה על חשבון מל"צ כך שהרווח היחיד יהיה העמלה) יהיה 1500+ ש"ח - שקלים. כמו שאמרתי. (על פער ריבית כזה וסכום כזה לא בטוח שאף יומלץ מיחזור (חיצוני) כי מרווחי המשתנים ישתנו לרעה כמובן. פירעון -זה כל הסיפור.
בקשר לעבודה העצמאית - אל תיבהל מהצעות גבוהות מראש (וודאי לא מהדיגטלי זה כלום ושום דבר) נסה בטריקים כמו - חברים שלי קיבלו כך וכך (בתחום הריאלי), אני עם הכנסות טובות וכו' וכנראה גם קצת חנופה (מכיר יועץ שמכין כל בוקר נס קפה לפקיד)
והכי טוב להתייעץ עם מישהו שמבין בזה ויש לו קבלות או שדאג לעצמו למשכנתא איכותית

ברברוג · 9/9/24

נכתב ע"י מאיר עלי באבא:
העוגן בפריים הוא ריבית בנק ישראל +1.5% הוא יכול להשתנות כל חודש וחצי בערך על פי החלטת בנק ישראל מה שביד הבנק לשנות זה את המרווח לדוגמא אצלך המרווח בפריים הוא - 0.95 ריבית הפריים עומדת כיום על 6% (ריבית בנק ישראל 4.5% + 1.5%) ולכן הריבית השנתית שלך תהיה כעת 5.05% אם ריבית בנק ישראל תעלה או תרד הריבית שלך תשתנה בהתאם
המרווח במשכנתא שלי למשל היא פריים - 0.5% ולכן הריבית שלי כיום היא 5.5%
באג"ח העוגן נקבע בצורה שונה ולא הבנק קובע את זה אבל הוא פחות תנודתי כי הבנק נועל לך את זה לתקופה של שנתיים למשל וגם פה המשחק של הבנק הוא במרווח
מקווה שהובנתי ואם יש עוד שאלות אפשר לשאול
לגבי ההצעה שלך
יש לאן לרדת בפרט בקל"צ וגם קצת במל"צ בפריים מסופקני
תבקש מהבנקאי שיעלה לך בצמוד על חשבון המסלולים האחרים אם אתה מתכנן לפרוע את זה
תלך לבנק אחר עם ההצעה הזאת ותערוך מו"מ בין הבנקים