האם המחירים ברמת בית שמש ד מוצדקים

[האברך ממיר]

יש כאן נתונים מרשות המיסים על דירות ברח' תלמוד בבלי 79 מטר. שים לב למחירים האחרונים. האם כל הדירות הללו דפוקות? (יתכן שכן באמת שאין לי מושג)

לא יודע על הדירות אבל אין ספק שלפי המיקום של העסקאות מדובר על קבלן בשם אגבבה שהוא נקרא קבלן עם רמה נמוכה מאוד ותמיד היה יותר זול משמעותית ממחיר השוק

אני לא מבין גדול בנדל"ן, ואני לא מכיר את איכות הבניה של אגבבה.
אבל בבדיקת שורות המחירים ובצמדה לעיתוי המכירה, אפר להבחין בצורה ברורה במיוחד במגמה של ירידה.
ככל שהתאריך מאוחר יותר, המחיר יורד.
אז גם אם אגבבה בנה בצורה מזעזעת, והמחירים שלו תמיד היו נמוכים ממחיר השוק, עדיין, אין סיבה שהוא ימכור דירות ב-150,000 ש"ח פחות מהמחיר שהוא דרש לפי חצי שנה.
ולדבר הזה קוראים ירידת מחירים.

 

[חני וחיים]

אשמח לדעת בכמה ירדו המחירים ברמה ד'?
והאם יש צפי לירידות נוספות? [לא השערות, עובדות!]

והאם בדירות גדולות [5-6 חד'] המחירים ירדו יותר מדירות האחרות?
@ירמי וולדמן אשמח לחוו"ד

 

[די]

אשמח לדעת בכמה ירדו המחירים ברמה ד'?

לא מסכים עם הנחת היסוד שהמחירים ירדו.
בשלב הכי גבוה של המחירים הטווח היה בין 1.7-2.1 לשלשה חדרים וכך זה גם היום.
ייתכן שהיום המוכרים יותר גמישים וכדומה (שמעתי שאפשר להתמקח על 150,000 ש"ח) אבל מבחינתי כל עוד אין דירות פחות מ1.7 אין כאן ירידה.

והאם יש צפי לירידות נוספות? [לא השערות, עובדות!]

צפי מעצם טבעו הוא השערות ולא עובדות, לדעתי גם אם המחירים במקומות אחרים ירדו-ברמה ד' המחירים ירדו פחות כי המקום במגמת פיתוח ולכן חלק מהפיתוח העתידי לא מתומחר. בית שמש רק מתפתחת והולכת ובקרוב תהיה העיר החרדית הגדולה בארץ (למעט ירושלים שאין בה רוב חרדי) ולכן יש עוד מקום לעליית מחירים.

 

[הפוך על הפוך]

לא מסכים עם הנחת היסוד שהמחירים ירדו.
בשלב הכי גבוה של המחירים הטווח היה בין 1.7-2.1 לשלשה חדרים וכך זה גם היום.
ייתכן שהיום המוכרים יותר גמישים וכדומה (שמעתי שאפשר להתמקח על 150,000 ש"ח) אבל מבחינתי כל עוד אין דירות פחות מ1.7 אין כאן ירידה.

מתזה מה שמתווך טען לי,
שדירות 3-4 חדרים לא ירדו המחירים
לעומת דירות 5 חדרים שכן ספגו ירידה מסויימת.

 

[yudit10]

בשנה שנתיים הקרובות צפויים להשתחרר מאות דירות מחיר למשתכן לשוק החופשי
מה שיכול לעודד עוד יותר ירידת מחירים

 

[חכם עתיק יומין]

בשנה שנתיים הקרובות צפויים להשתחרר מאות דירות מחיר למשתכן לשוק החופשי
מה שיכול לעודד עוד יותר ירידת מחירים

למרות שחלק מהם מוכרים עכשיו בשחור...

 

[אות באות]

ייתכן שהיום המוכרים יותר גמישים וכדומה (שמעתי שאפשר להתמקח על 150,000 ש"ח)

דירה שהיתה נמכרת ב2,000,000 ש"ח ומורידים ממנה 150,000 ש"ח, זה אומר ירידה של 7.5% תוך חודשיים!!
ירידה חדה וכואבת בהחלט.
ולהשערת המתווכים, בגלל היצע שהולך וגדל יחד עם הביקוש הנמוך בעקבות הריביות הגבוהות, הירידה צפויה להשתקף ולהעמיק יותר ככל שעובר הזמן...

ברור שהירידה באחוזים, לכן ככל שעלות הדירה גבוהה יותר, כך סכום הירידה בש"ח גבוה יותר.
לדוגמא, דירת 5 חדרים שהיתה נמכרת לפני חודשיים ב2,800,000 ש"ח, תוצע היום למכירה ב2,600,000 ש"ח ומטה.

ואני כותב זאת גם מתוך ידיעה אישית, כאחד שבודק שם אפשרות לקניית דירה:

 

[yudit10]

ממה שאני שמעתי יש ירידה גדולה יותר בדירות הגדולות כי הביקוש אליהן ברמה ד' הוא נמוך ממש.
לעומת רמה ב', למשל, שם יש הרבה משפחות גדולות שהיו רוצות לעבור לדירות גדולות, ומכיוון שההיצע כמעט ולא קיים, המחיר של דירת חמישה חדרים ברמה ב' זהה למחיר של דירת חמישה חדרים בד'
לעומת דירת 3 חדרים שיקרה יותר בד מאשר בב'

 

[נסיעה טובה]

ממה שאני שמעתי יש ירידה גדולה יותר בדירות הגדולות כי הביקוש אליהן ברמה ד' הוא נמוך ממש.
לעומת רמה ב', למשל, שם יש הרבה משפחות גדולות שהיו רוצות לעבור לדירות גדולות, ומכיוון שההיצע כמעט ולא קיים, המחיר של דירת חמישה חדרים ברמה ב' זהה למחיר של דירת חמישה חדרים בד'
לעומת דירת 3 חדרים שיקרה יותר בד מאשר בב'

אם בודקים לפי מ"ר, השכונות החדשות הכי זולות.
רמה ג' עכשיו הכי זול.
רמה ד' כבר חצי שנה בירידת מחירים ואולי תיכף תקבל את התואר "השכונה הזולה בבית שמש".

 

[ר. המוסד]

אם בודקים לפי מ"ר, השכונות החדשות הכי זולות.
רמה ג' עכשיו הכי זול.
רמה ד' כבר חצי שנה בירידת מחירים ואולי תיכף תקבל את התואר "השכונה הזולה בבית שמש".

רמת אברהם הכי זולה, לא?

 

[נסיעה טובה]

רמת אברהם הכי זולה, לא?

נכון, רמת אברהם הכי זולה.
אבל היא מחוץ למשוואה.
כי שם המחירים גם מושפעים מגורמים שונים שאכמ"ל.

למרות כך, לא אתפלא אם רמה ד' תהיה עוד כמה חודשים אפי' יותר זולה מרמת אברהם
בגלל הסיבות שפירטו כאן לפני.

 

[די]

רמה ד' כבר חצי שנה בירידת מחירים ואולי תיכף תקבל את התואר "השכונה הזולה בבית שמש".

רמה ד' השכונה הכי מוצלחת בבית שמש. הצפה רגעית של דירות לא תשפיע לטווח הארוך (5 שנים), שלכאורה רמה ד' תהיה השכונה הכי יקרה בבית שמש (אולי ביחד עם רמה ה'-נווה שמיר).

 

[מעצבת עלללללל]

רמה ד' השכונה הכי מוצלחת בבית שמש. הצפה רגעית של דירות לא תשפיע לטווח הארוך (5 שנים), שלכאורה רמה ד' תהיה השכונה הכי יקרה בבית שמש (אולי ביחד עם רמה ה'-נווה שמיר).

מסכימה ממש!
וקונים פוטנציאלים רבים חושבים כך...

 

[סי 2]

אם בודקים לפי מ"ר, השכונות החדשות הכי זולות.
רמה ג' עכשיו הכי זול.
רמה ד' כבר חצי שנה בירידת מחירים ואולי תיכף תקבל את התואר "השכונה הזולה בבית שמש".

מה אתה שח ?!
אתה באמת בטוח או שאתה ממציא סתם?

 

[סי 2]

נכון, רמת אברהם הכי זולה.
אבל היא מחוץ למשוואה.
כי שם המחירים גם מושפעים מגורמים שונים שאכמ"ל.

למרות כך, לא אתפלא אם רמה ד' תהיה עוד כמה חודשים אפי' יותר זולה מרמת אברהם
בגלל הסיבות שפירטו כאן לפני.

תקשיב פורים היה לפני חודשיים
חבל שלא באת אז

 

[סי 2]

דבר נוסף
לגבי רמת אברהם
הסיבה שהרבה מקהילות אפילו שמרניות הולכים לשם היא המחיר הזול מול רמה ד'
כך שזוהי בדיחה עלובה לטעון שהמחירים בה [שהסיבה היחידה שהיא עדיין רלוונטית בשוק בגלל השמרנות שבה]
יהיו יותר גבוהים מרמה ד'
שהביקוש בה הוא מכלל המגזרים החוגים והעדות יותר מהגיוון שיש בעיר בני ברק [אינני מגזים]

 

[טקטית]

דבר נוסף
לגבי רמת אברהם
הסיבה שהרבה מקהילות אפילו שמרניות הולכים לשם היא המחיר הזול מול רמה ד'

הסיבה הנוספת היא האוכלוסיה המצוינת!!!
בפער ענק מרמה ד'- לא אצל כולם גיוון סגנונות הוא מעלה.
וכן מסכימה שרמת אברהם לא תהיה יקרה מרמה ד'

 

[טקטית]

רמה ד' השכונה הכי מוצלחת בבית שמש. הצפה רגעית של דירות לא תשפיע לטווח הארוך (5 שנים), שלכאורה רמה ד' תהיה השכונה הכי יקרה בבית שמש (אולי ביחד עם רמה ה'-נווה שמיר).

זה נתון לוויכוח.
(היה תקופה שהפנטזיה הזאת היתה פופולרית)
יהיו רבים שייטענו שג' וא' מוצלחות בהרבה.

 

[די]

זה נתון לוויכוח.
(היה תקופה שהפנטזיה הזאת היתה פופולרית)
יהיו רבים שייטענו שג' וא' מוצלחות בהרבה.

אני לא רואה מה א' או ג' יותר מוצלחות (לא מדבר על משפחה מבוגרת שמעדיפה לגור עם משפחות בגיל שלה, אלא מבחינה אובייקטיבית). חנויות ומסחר אין בא' יותר מד'. ג' וודאי אין בה משהו מיוחד. מי שרוצה מקום שקט גם בד' יש המון מקומות שקטים.
כמובן חלק מהעניין זה שד' הכי חדשה והדירות יפות והשכונה עם המון פארקים עם תשתיות טובות לתח"צ ונגישה להליכה למוסדות ציבור ומסחר. שכונה ענקית בקנה מידה ארצי שיש בה הכול. יכול להיות שבעתיד יבנו עוד שכונות יותר מוצלחות. לדעתי היום זה כבר לא פנטזיה אלא מציאות.

 

[האברך ממיר]

דבר נוסף
לגבי רמת אברהם
הסיבה שהרבה מקהילות אפילו שמרניות הולכים לשם היא המחיר הזול מול רמה ד'
כך שזוהי בדיחה עלובה לטעון שהמחירים בה [שהסיבה היחידה שהיא עדיין רלוונטית בשוק בגלל השמרנות שבה]
יהיו יותר גבוהים מרמה ד'
שהביקוש בה הוא מכלל המגזרים החוגים והעדות יותר מהגיוון שיש בעיר בני ברק [אינני מגזים]

מכיר הרבה מאוד אנשים שמעוניינים במקום שמרני ונקי מכל מיני חולאים, ובנוסף גם בלי חוליגנים.
רמת אברהם בהחלט עונה על הדרישה הזאת.
אני חושב שישנן סיבות אחרות למחירים הנמוכים ברמת אברהם. נכון להיום, מדובר במקום קצת מנותק, בלי תח"צ שפויה, ובלי מרכזי מסחר גדולים. עם כל הקרבה לרמה א', עדיין זה קצת מקום צדדי.
יתכן שלאחר בינוי השטחים הצמודים אליה, יתקבל רצף של שכונות והיא תהפוך להיות מרכזית יותר, או אז, המחירים אמורים להשתוות לרמה ד'. והביקוש מצד הקהילות השמורות רק יזנק בה. כי גם שם יש גיוון של חסידים וליטאים, אמנם לא לכל אדמו"ר חסידי יש שם בית כנסת, אבל כן לכל הקהילות הגדולות. ומצד שני, אין שם מלחמות דת, כי אין שם נגד מי להילחם, וגם אין שם מי שיילחם.