האם המחירים ברמת בית שמש ד מוצדקים

[האברך ממיר]

חנויות ומסחר אין בא' יותר מד'.

חולק על העניין.
אם תשווה את כמות המ"ר של המסחר במע"ר, כולל הקניון המפלצתי, לכל המסחר שיש בשדרות האמוראים, מסתבר שתגלה שבמע"ר עצמו יש יותר מסחר מד', וזה עוד לפני המרכז המסחרי בא'.

ג' וודאי אין בה משהו מיוחד. מי שרוצה מקום שקט גם בד' יש המון מקומות שקטים.

הבעיה של ד', שהיא צדדית ורחוקה ממרכז בית שמש.
אז נכון שיום יבוא וד' תהיה מקום מרכזי בפני עצמו, עם כל מה שצריך בחיים, אבל נכון להיום, להרבה מאוד אנשים, המקום הזה הוא מנותק ובקצה העולם. ג' בהחלט יושבת על ציר ראשי מכל הבחינות. ובנוסף, היא קטנה, הומוגנית, משפחתית, ושקטה.

 

[חכם עתיק יומין]

ואני כותב זאת גם מתוך ידיעה אישית, כאחד שבודק שם אפשרות לקניית דירה:

מה שאני טוען מזה תקופה שעליית וירידת המחירים תלויה לפי צד מחפש דריה או שיש כבד דירה וד"ל
עוד נקודה. בד' זה המן קבלנים שחלק מהם מסודרים עם כסף לכן אין להם בעייה לחכות...

 

[די]

חולק על העניין.
אם תשווה את כמות המ"ר של המסחר במע"ר, כולל הקניון המפלצתי, לכל המסחר שיש בשדרות האמוראים, מסתבר שתגלה שבמע"ר עצמו יש יותר מסחר מד', וזה עוד לפני המרכז המסחרי בא'.

אני מכיר טוב מאוד את קניון השדרה והסתובבתי שם פיזית בכל 6 קומות הקניון (2 חניה+4 קומות מסחר), ועדיין אני חושב שאיך שהמסחר בנוי ברמה ד' זה יותר מוצלח כי זה מפוזר לאורך כל השכונה. לעומת רמה א' שהמרכז "בקצה" השכונה ויכול להיות מקומות ברמה א' שלוקח יותר זמן להגיע מהם למע"ר, לעומת מקומות ברמה ד' להגיע למע"ר.

חוץ מזה שבד' יש גם כמה קניונים גדולים (בכניסה לרמה ד'1, בין ד'1 לד'2, בכניסה לד'4, כמה קטנים בתוך ד'2 וד'4, בכניסה לרמה ד'3).
ולכן בלי לזלזל בחשיבות המע"ר והמרכז ברמה א' לדעתי המסחר ברמה ד' יצליח יותר בין מבחינת בעלי החנויות-יותר מכירות, ובין מבחינת הציבור-יותר נגישות.
אתה יכול לראות לבד שהחנויות ברמה ד' מושכרות הרבה יותר מהר מהחנויות בשדרה וברובע. לדוגמא בורסלינו פותחים חנות (לפי השלט) איפה? ברמה ד'.
בקיצור כמות המסחר במרכז המסחרי ברמה א' היא בערך כמו לאורך שדרות האמוראים, והכמות בקניון השדרה היא כמו בקניונים ברמה ד', אבל בפריסה פחות טובה.

 

[מעצבת עלללללל]

איפה אמור להיות קניון או מרכז מסחרי בד'4? יש מפה עם אזורים מסחריים?

 

[די]

מצורף מפה
מסחר שכונתי (גדול)
מסחר משני (בינוני)
2 מרכז מסחרי (קטן)

 

[האברך ממיר]

ועדיין אני חושב שאיך שהמסחר בנוי ברמה ד' זה יותר מוצלח כי זה מפוזר לאורך כל השכונה. לעומת רמה א' שהמרכז "בקצה" השכונה ויכול להיות מקומות ברמה א' שלוקח יותר זמן להגיע מהם למע"ר, לעומת מקומות ברמה ד' להגיע למע"ר.

גם בעניין זה ארשה לעצמי לחלוק על דעתך המלומדת.
בקרב אנשי המכירות ידוע, שמוכרים הרבה יותר מהר בקניון מאשר בחנויות הפרוסות לאורך שדרה ארוכה ארוכה.
קח למשל אשה בערב חתונה שיוצאת לקניות, או לחילופין בערבי חגים. תחשוב איך נוח יותר לערוך קניות, בשוטטות ע"פ רחוב ארוך, בשעות הצהריים החמות לפעמים, בשימוש באוטובוסים כדי להתנייד בין חנות לחנות, או שמא במקום אחד מרוכז וממוזג.
כמו"כ, בסופו של דבר, המע"ר ממוקם בטבורה של רמת בית שמש, נגיש וקרוב לרמה א' ג', מ' 3, ושאר השכונות שהם קצת יותר מרוחקות. קהל יעד כולל בכמות של כ-150% מתושבי רמה ד', והייתי אומר אפי' 200%.
שדרות האמוראים נגישה לתושבי רמת בית שמש ד' בלבד, והחנויות בה ישרתו בגדול את קהל היעד מתוך השכונה.
אני לא מזלזל בשדרות האמוראים, שיש בה פוטנציאל אדיר מבחינת מסחר, וזו גם הסיבה שצצות בה חנויות כפטריות אחר הגשם, אבל בנושא עליו דובר, לא כולם חושבים בראש הזה, שרמה ד' היא השכונה הכי מוצלחת בבית שמש, וגם לעניין המסחר ישנם תחליפים לא פחות טובים.

 

[סי 2]

מכיר הרבה מאוד אנשים שמעוניינים במקום שמרני ונקי מכל מיני חולאים, ובנוסף גם בלי חוליגנים.
רמת אברהם בהחלט עונה על הדרישה הזאת.
אני חושב שישנן סיבות אחרות למחירים הנמוכים ברמת אברהם. נכון להיום, מדובר במקום קצת מנותק, בלי תח"צ שפויה, ובלי מרכזי מסחר גדולים. עם כל הקרבה לרמה א', עדיין זה קצת מקום צדדי.
יתכן שלאחר בינוי השטחים הצמודים אליה, יתקבל רצף של שכונות והיא תהפוך להיות מרכזית יותר, או אז, המחירים אמורים להשתוות לרמה ד'. והביקוש מצד הקהילות השמורות רק יזנק בה. כי גם שם יש גיוון של חסידים וליטאים, אמנם לא לכל אדמו"ר חסידי יש שם בית כנסת, אבל כן לכל הקהילות הגדולות. ומצד שני, אין שם מלחמות דת, כי אין שם נגד מי להילחם, וגם אין שם מי שיילחם.

השאלה מה יקרה כשהשכונות החדשות יבנו שם איך זה ישפיע על השמרנות
לעומת זאת רמה ד' הולכת ונהיית יותר שמרנית ע"ע ד' 3 מול ד'2

 

[סי 2]

חולק על העניין.
אם תשווה את כמות המ"ר של המסחר במע"ר, כולל הקניון המפלצתי, לכל המסחר שיש בשדרות האמוראים, מסתבר שתגלה שבמע"ר עצמו יש יותר מסחר מד', וזה עוד לפני המרכז המסחרי בא'.

הבעיה של ד', שהיא צדדית ורחוקה ממרכז בית שמש.
אז נכון שיום יבוא וד' תהיה מקום מרכזי בפני עצמו, עם כל מה שצריך בחיים, אבל נכון להיום, להרבה מאוד אנשים, המקום הזה הוא מנותק ובקצה העולם. ג' בהחלט יושבת על ציר ראשי מכל הבחינות. ובנוסף, היא קטנה, הומוגנית, משפחתית, ושקטה.

כמויות המסחר שיש בד'
לכאורה עוקפות את המע"ר
יש עוד מגדלי מסחר אדירים שעוד לא נבנו [די סנטר,הקניון הנוסף בד' 1 , ברב המנונא/אביי, בכניסה לד' 3 וכן כל שדרות המסחר ונוסף עליהם המבנים הקטנים בד' 2/4]

 

[האברך ממיר]

השאלה מה יקרה כשהשכונות החדשות יבנו שם איך זה ישפיע על השמרנות
לעומת זאת רמה ד' הולכת ונהיית יותר שמרנית ע"ע ד' 3 מול ד'2

אכן, השכונות הצמודות אליה יהיו עם אוכלוסיה שונה בתכלית. (ככל הנראה, ולצערם הרב של תושבי רמת אברהם).
אבל זה לא אמור להשפיע על רמת אברהם עצמה, מקום סגור ומסוגר למי שלא עונה על הקריטריונים המחמירים של מנהלי העמותות.
ידוע, שהשכונה היחידה שגם בשלבי האכלוס המוקדמים כשמחיר השכירות שם היו ברצפה לא התגוררו בה רווחה ושאר מרעין בישין, היתה רמת אברהם.

 

[האברך ממיר]

כמויות המסחר שיש בד'
לכאורה עוקפות את המע"ר
יש עוד מגדלי מסחר אדירים שעוד לא נבנו [די סנטר,הקניון הנוסף בד' 1 , ברב המנונא/אביי, בכניסה לד' 3 וכן כל שדרות המסחר ונוסף עליהם המבנים הקטנים בד' 2/4]

מרכזוני מסחר יש בכל שכונה בה נבנו בניינים עם חזית מסחרית.
אני שם לב לתסמינים מוקדמים של וויכוח לוהט על הפופלריות של רמה ד', ולכן אסוג כבר עכשיו משדה הקרב.
בהומור כמובן...

 

[סי 2]

אכן, השכונות הצמודות אליה יהיו עם אוכלוסיה שונה בתכלית. (ככל הנראה, ולערם הרב של תושבי רמת אברהם).
אבל זה לא רמו להשפיע על רמת אברהם עצמה, מקום סגור ומסוגר למי שלא עונה על הקריטריונים המחימירם של מנהלי העמותות.
ידוע, שהשכונה היחידה שגם בשלבי האכלוס המוקדמים כשמחיר השכירות שם היו ברצפה לא התגוררו בה רווחה ושאר מרעין בישין, היתה רמת אברהם.

ישנם שם בפרויקטים מסוימים דירות עמידר שעוד לא אוכלסו...
חוץ מזה נכון שהבניינים עצמם יהיו כך אך מכיון שאין שם קנאים שילחמו אז צריך לקוות שהשכונות הצמודות בפרט שזה סוג של מעבר מא' לרמתיים לא ישפיעו

 

[האברך ממיר]

ישנם שם בפרויקטים מסוימים דירות עמידר שעוד לא אוכלסו...

אתה מחדש לי חידושים נפלאים, שהעמותות מכרו דירות לעמידר, תקדים שאין לו אח ורע בקרב החשיבה הקיימת בראשם של יוזמי עמותות בניה חרדיות חסידיות וליטאיות.

 

[סי 2]

אתה מחדש לי חידושים נפלאים, שהעמותות מכרו דירות לעמידר, תקדים שאין לו אח ורע בקרב החשיבה הקיימת בראשם של יוזמי עמותות בניה חרדיות חסידיות וליטאיות.

לא כל הדירות ברמת אברהם הם מעמותות
רמת חסידים/נוף צורים נמכרו ע"י יסודות צור
שהוא היה גם הקבלן המבצע בחלק מהעמותות

 

[די]

גם בעניין זה ארשה לעצמי לחלוק על דעתך המלומדת.
בקרב אנשי המכירות ידוע, שמוכרים הרבה יותר מהר בקניון מאשר בחנויות הפרוסות לאורך שדרה ארוכה ארוכה.
קח למשל אשה בערב חתונה שיוצאת לקניות, או לחילופין בערבי חגים. תחשוב איך נוח יותר לערוך קניות, בשוטטות ע"פ רחוב ארוך, בשעות הצהריים החמות לפעמים, בשימוש באוטובוסים כדי להתנייד בין חנות לחנות, או שמא במקום אחד מרוכז וממוזג.
כמו"כ, בסופו של דבר, המע"ר ממוקם בטבורה של רמת בית שמש, נגיש וקרוב לרמה א' ג', מ' 3, ושאר השכונות שהם קצת יותר מרוחקות. קהל יעד כולל בכמות של כ-150% מתושבי רמה ד', והייתי אומר אפי' 200%.
שדרות האמוראים נגישה לתושבי רמת בית שמש ד' בלבד, והחנויות בה ישרתו בגדול את קהל היעד מתוך השכונה.
אני לא מזלזל בשדרות האמוראים, שיש בה פוטנציאל אדיר מבחינת מסחר, וזו גם הסיבה שצצות בה חנויות כפטריות אחר הגשם, אבל בנושא עליו דובר, לא כולם חושבים בראש הזה, שרמה ד' היא השכונה הכי מוצלחת בבית שמש, וגם לעניין המסחר ישנם תחליפים לא פחות טובים.

מסכים איתך. רק קח בחשבון שגם ברמה ד' יש קניונים. דבר נוסף שברגע שאף אחד לא באמת בדיוק קרוב לשדרה אז אין לה קהל לקוחות שבוי, לעומת רמה ד' שיש לה "קהל לקוחות שבוי" ואז החנויות יצליחו ואז גם רמה ג' (לדוגמא) יגיעו לקניות לרמה ד'.

 

[בית שמשניק]

חיפשתי ברשות המיסים נתונים מהחודשים האחרונים על דירות 3 חד' חדשות בבית שמש במחיר 1.7 ומטה, ומצאתי 11 עסקאות כאלו, כאשר 10 מתוכן ברמה ד-3 ברחוב תלמוד בבלי, ומתוכן 8 נמכרו ב1.65! (העסקה הנוספת היא ברמת אברהם).
כל הדירות הן של אותו קבלן שככל הנראה לחוץ מאד למכור (מישהו אמר לעיל שזה אגבבה, אבל לא יודע איך לבדוק זאת). מעניין מאד איך זה ישפיע על שאר השוק.

 

[אליז]

צריך לשים לב לעוד נקודה.
הציבור ברמה א' [כולל m3] מבוסס פי 10 מרמה ד' וג', וכפועל יוצא גם כח הקניה שלו הוא פי 10.
ועל כן, המרכזים המסחריים ברמה א' לכאורה ישאבו אליהם יותר כסף מאשר המרכזים ברמה ד'.

 

[די]

צריך לשים לב לעוד נקודה.
הציבור ברמה א' [כולל m3] מבוסס פי 10 מרמה ד' וג', וכפועל יוצא גם כח הקניה שלו הוא פי 10.
ועל כן, המרכזים המסחריים ברמה א' לכאורה ישאבו אליהם יותר כסף מאשר המרכזים ברמה ד'.

מ3 זה ממש לא הרבה בתים. הציבור ברמה א' אמנם חוצניק אבל לא בהכרח "מבוסס" נכון יש אזורים של בתים פרטיים אבל זה לא רוב רמה א'.
דבר נוסף תושבי רמה א' המבוססים שאתה מדבר עליהם יש להם רכבים וכמו שהם נוסעים למרכז מסחרי ברמה א' הם יכולים לנסוע לרמה ד' לביג ולנעימי והם יכולים גם לעשות קניות באינטרנט.
חוץ מזה שכלקוח עדיף חנויות הפונות לקהל הרחב עם מבחר מוצרים/בגדים במחירים סבירים, מאשר חנויות בוטיק עם קצת מוצרים ובמחיר יקר.
תשאל את תושבי ירושלים האם הם מעדיפים חנויות הפונות לקהל ישראלי או לקהל חוצניק (כמו איזורים מסוימים היום).
(אני מדבר מנקודת מבט של הלקוח שעדיף חנויות גדולות במחירים טובים, מנקודת מבט של בעל עסק ייתכן ועדיף חנויות קטנות ויקרות)

 

[פרשן]

לא חושב שקניון רמת אביב - צפון תל אביב מרוויח יותר מדיזנגוף סנטר וכן על זה הדרך.
לעומת זאת בנק שבאופן חד משמעי התושבים של האזור מנהלים את החשבון שלהם בסניף הקרוב אליהם יש השפעה וקשר ליכולות הכלכליות של תושבי האזור (בעבר היה סניף ברמה ב' שנסגר מסיבה זו), בקניון זה לא מחויב המציאות.

 

[שווה מיליונים]

כמה שווה דירת גן 4 חדרים מחסן וחניה בד/2?

 

[אליז]

מ3 זה ממש לא הרבה בתים. הציבור ברמה א' אמנם חוצניק אבל לא בהכרח "מבוסס" נכון יש אזורים של בתים פרטיים אבל זה לא רוב רמה א'.
דבר נוסף תושבי רמה א' המבוססים שאתה מדבר עליהם יש להם רכבים וכמו שהם נוסעים למרכז מסחרי ברמה א' הם יכולים לנסוע לרמה ד' לביג ולנעימי והם יכולים גם לעשות קניות באינטרנט.
חוץ מזה שכלקוח עדיף חנויות הפונות לקהל הרחב עם מבחר מוצרים/בגדים במחירים סבירים, מאשר חנויות בוטיק עם קצת מוצרים ובמחיר יקר.
תשאל את תושבי ירושלים האם הם מעדיפים חנויות הפונות לקהל ישראלי או לקהל חוצניק (כמו איזורים מסוימים היום).
(אני מדבר מנקודת מבט של הלקוח שעדיף חנויות גדולות במחירים טובים, מנקודת מבט של בעל עסק ייתכן ועדיף חנויות קטנות ויקרות)

תגובה של אחד שלא מכיר את בית שמש!
רק לדוגמא, הנה ההבדלים בפורים האחרון מבחינת התרומות ברמה א' לשאר הרמות - מדובר בקופה של כל הרמות.