האם המחירים ברמת בית שמש ד מוצדקים

[נחמה כ]

נראה לי ננעל את האשכול, נפתח אותו בעוד שנתיים(עם הסגנון והשיח כרגע,לא נעים להמשיך...כל רגע ניק אחר טורח להמשיך אותו בדבקות)
הנתונים האמיתיים יתגלו.
וכל הנואמים המוכשרים של האשכול יתמודדו עם התוצאות שיהיו בשטח.....
(לא אמרתי מה הם יהיו כדי שלא יקפצו עלי פה כמה...וגם כי נבואה ניתנה לשוטים, לא רוצה להיחשב כזו....)

 

[פרשן]

די!!!

 

[שתים]

לא נתקלתי כאן במישהו שסתם את הפה מלא ההשמצות של הכמה ניקיות שכבר כמה חודשים כותבות ככל העולה על רוחן ואין סותם פה ומצפצף.

אה, סליחה, אני נתקלתי.

ומתי תבינו שאף אחד לא משמיץ??
זה שמישהו כותב את דעתו שהדירות בבית שמש לא שוות יותר מדירות בירושלים וניק אחר במקרה קנה בבית שמש - זה נקרא השמצה?

מתחילת האשכול, כבר כמה פעמים כתבתי הודעות שתכליתן:
מעוניינת לדעת עובדות קונקרטיות על היתרונות של רמת בית שמש ד על פני ירושלים/רמת בית שמש ג,
כדי להבין למה כולם נוהרים לשם,
וכדי אולי לקנות שם דירה גם, (אולי?).
ואני לא רוצה לקבל תשובות של - זה השוק, בעיה שלכם, אתם קנאים, יש פארק ענק, זה השכונה הבאה,
כי לא על דיבורים כאלה אני מעוניינת לשלם משכנתא ענקית!
(אין לי כסף מיותר, אולי לכם יש...)

מישהו אחד שיתן לי תשובה ענינית לשאלה שלי, יש??

 

[shimשימי]

חבל מאוד היה דיון יפה עד עכשיו
חבל להרוס
ועוד באלול

לי היה רעיון פעם שכל פעם שאני ואישתי רבים
אז שאני יגיד את הטענות שלה והיא תגיד את שלי

מציע לכל מי שמרגיש שהוא אשם
שינסה להבין את הצד השני ולהסביר אותו
למישהו אחר
וככה יעשו משני הצדדים

אני באמת שבד"כ האמת נמצאת איפה שהוא באמצע

 

[שתים]

ואגב נקודה ענינית קטנה לגבי המשכנתאות:
ברוב הדירות בארץ יש יחס מסויים בין המשכנתא לשכירות שאפשר לקבל עליה, ואז בעצם העסקה שווה, כי השכירות מכניסה בכל מקרה ומכסה חלק נכבד מהמשכנתא.

לדוגמא בכרמיאל על דירת 650K מקבלים כ2400 שח שכירות,
בירושלים רוממה על דירת 2.3 מליון מקבלים כ8000 שח שכירות,
יש מקומות עם יחס נמוך יותר - ברכסים על דירת 1.2 מליון מקבלים כ2400 שח, וזה באמת נחשב למקום לא שווה לקניה לא לצורך מגורים.

אבל בבית שמש - דירה שנקנית עכשיו ב1.7 מליון אפשר להשכיר בכ3000 שח (תקנו אותי אם אני טועה), וזה יוצא שזו גם עסקה לא טובה לשכירות, אלא רק למגורים.
וזה אומר שאנשים שכן ירצו להשכיר ולא לגור שם (כי אין שם עדיין מוסדות וכו') יצטרכו להוסיף הרבה כסף למשכנתא, וזה בעייתי.
זו הנקודה שניסו להדגיש כאן - להבנתי.

 

[מני דגני]

לידיעתכם המחירים בדירות חדשות מקבלן גם על הנייר קופצים עכשיו לא רק בבית שמש
נכנסתי השבוע לחברת קריית ספר לברר על מחירים בפרויקטים חדשים במודיעין עילית על הנייר
הם אמרו לי שהם מתחילים למכור רק אחרי החגים שאלתי אותם כמה הולך לעלות בערך דירת שלושה חדרים
לאחר התחמקות ענו לי באזור 1.550 כשהמחירים עכשיו הם בין 1.40 ל-1.45
זה נראה החלטה כללית של הקבלנים בכל הערים החרדיות.

 

[שתים]

זה נראה החלטה כללית של הקבלנים בכל הערים החרדיות.

זה כלא על כזה דבר, כן?

 

[מני דגני]

זה כלא על כזה דבר, כן?

על מה בדיוק?

 

[שתים]

על מה בדיוק?

תיאום מחירים. מונופול.

 

[מני דגני]

חבל מאוד היה דיון יפה עד עכשיו
חבל להרוס
ועוד באלול

לי היה רעיון פעם שכל פעם שאני ואישתי רבים
אז שאני יגיד את הטענות שלה והיא תגיד את שלי

מציע לכל מי שמרגיש שהוא אשם
שינסה להבין את הצד השני ולהסביר אותו
למישהו אחר
וככה יעשו משני הצדדים

אני באמת שבד"כ האמת נמצאת איפה שהוא באמצע

אתה חמוד...

 

[די]

הנה לדוגמא הודעה שמעודדת עליה וטירוף!
מישהו פה נביא ויכול לחתום שכך יעלה המחיר?
חוץ מספקולציות שנועדו להריץ אנשים אל המתווכים בהיסטריה
22 למטר זה מחירים של תל אביב
ולפי הדברים דירת 3 עם מרפסת תעלה מעל 2.2 מליון ותמכר לעשירי קורח בלבד
היכן יגורו השאר? ברחובות, כנראה..

זה לא ספוקלציות אלא המחיר של השיווקים החדשים ברמה ה' שמבוסס על מחירי הקרקעות שמבוסס על הביקוש.
המחירים בתל אביב למ"ר הם 39,500 לפי מדל"ן (כמעט פי שנים).
דירת שלשה חדרים 80 מ"ר * 22,000 למ"ר יוצא 1,760,000.

מישהו אחד שיתן לי תשובה ענינית לשאלה שלי, יש??

אנשים לא תופסים את הגודל של רמה ד'.
האורך של מלכי ישראל (משמגר) עד סוף מאה שערים 1.7 ק"מ.
האורך של רבי עקיבא בבני ברק (מהשומר עד ז'בוטינסקי) 1.6 ק"מ.
האורך של ירמיהו בר אילן (מסנטר 1 עד צומת בר אילן) 2.5 ק"מ.
האורך של שדרות האמוראים 2.7 ק"מ עם חנויות לרוב אורכו וכנגד איפה שאין חנויות-לדוגמה בגשר בין ד2 לד4-יש קניונים עם עשרות חנויות בכל אחד.
כמובן שעיר לא נמדדת רק לפי החנויות אבל כשיש תעסוקה וגם הרבה בבניה, ויש פארק בגודל של גן סאקר באמצע השכונה ויש נופים מסביב זה יוצר ביקוש ממשפרי דיור מהערים החרדיות הכי מרכזיות.

 

[מישמשית]

זה לא ספוקלציות אלא המחיר של השיווקים החדשים ברמה ה' שמבוסס על מחירי הקרקעות שמבוסס על הביקוש.
המחירים בתל אביב למ"ר הם 39,500 לפי מדל"ן (כמעט פי שנים).
דירת שלשה חדרים 80 מ"ר * 22,000 למ"ר יוצא 1,760,000.

אנשים לא תופסים את הגודל של רמה ד'.
האורך של מלכי ישראל (משמגר) עד סוף מאה שערים 1.7 ק"מ.
האורך של רבי עקיבא בבני ברק (מהשומר עד ז'בוטינסקי) 1.6 ק"מ.
האורך של ירמיהו בר אילן (מסנטר 1 עד צומת בר אילן) 2.5 ק"מ.
האורך של שדרות האמוראים 2.7 ק"מ עם חנויות לרוב אורכו וכנגד איפה שאין חנויות-לדוגמה בגשר בין ד2 לד4-יש קניונים עם עשרות חנויות בכל אחד.
כמובן שעיר לא נמדדת רק לפי החנויות אבל כשיש תעסוקה וגם הרבה בבניה, ויש פארק בגודל של גן סאקר באמצע השכונה ויש נופים מסביב זה יוצר ביקוש ממשפרי דיור מהערים החרדיות הכי מרכזיות.

שלא תחשוב לרגע שהצלחת לשכנע את אותם אלו ש.....
כן הצלחת להוסיף מידע לנו הרוכשים בשכונה
וכדרכך תמיד אם נתונים מדויקים ומספרים

בלי קשר יש למישהו מידע איזה חנויות כבר סגרו חוזה על שטח
זה אמור להיות אזור מבוקש שיא

 

[שתים]

זה לא ספוקלציות אלא המחיר של השיווקים החדשים ברמה ה' שמבוסס על מחירי הקרקעות שמבוסס על הביקוש.
המחירים בתל אביב למ"ר הם 39,500 לפי מדל"ן (כמעט פי שנים).
דירת שלשה חדרים 80 מ"ר * 22,000 למ"ר יוצא 1,760,000.

אנשים לא תופסים את הגודל של רמה ד'.
האורך של מלכי ישראל (משמגר) עד סוף מאה שערים 1.7 ק"מ.
האורך של רבי עקיבא בבני ברק (מהשומר עד ז'בוטינסקי) 1.6 ק"מ.
האורך של ירמיהו בר אילן (מסנטר 1 עד צומת בר אילן) 2.5 ק"מ.
האורך של שדרות האמוראים 2.7 ק"מ עם חנויות לרוב אורכו וכנגד איפה שאין חנויות-לדוגמה בגשר בין ד2 לד4-יש קניונים עם עשרות חנויות בכל אחד.
כמובן שעיר לא נמדדת רק לפי החנויות אבל כשיש תעסוקה וגם הרבה בבניה, ויש פארק בגודל של גן סאקר באמצע השכונה ויש נופים מסביב זה יוצר ביקוש ממשפרי דיור מהערים החרדיות הכי מרכזיות.

תודה על הנתונים.
אז דיברת על הגודל, ועל החנויות העתידיות. מה הצפי לפתיחה של כל אלה?
תעסוקה כרגע איפה יש?

עוד שאלות: (שאלות כנות לגמרי, לא מקנטרת חלילה)
מה עם מוסדות כמו סמינרים וישיבות קטנות?
איך יודעים מה טיב הציבור, והאם לי לדוגמא כליטאים יהיה ציבור ליטאי אברכי איכותי ומוסדות מתאימים?

 

[עכביש]

אבל בבית שמש - דירה שנקנית עכשיו ב1.7 מליון אפשר להשכיר בכ3000 שח (תקנו אותי אם אני טועה), וזה יוצא שזו גם עסקה לא טובה לשכירות, אלא רק למגורים.
וזה אומר שאנשים שכן ירצו להשכיר ולא לגור שם (כי אין שם עדיין מוסדות וכו') יצטרכו להוסיף הרבה כסף למשכנתא, וזה בעייתי.

אלא אם כן בנאדם בונה על עליית ערך, כמוני
לצורך העניין, משכירות נורמאלית בערי מגורים מכניסים 3%-3.5%, מה שאומר 51,000 ש"ח לשנה לדירה של 1.700
מעליית הערך בבית שמש (היתרה על עליית הערך הנורמאלית בשאר מקומות) יכניסו לכאורה לפחות 200,000
חוץ מהשכירות הנמוכה שיש לה גם ערך של 2-2.5%

בהנחה שהשכירות שם תעלה, ובינתיים היא עולה, ומסתבר שתתיישב בסוף על 3%, חזרנו למצב מאוזן, עם רווח גדול בצד.

ובכל מקרה, משקיעים של שכירויות לא קונים בבית שמש, אלא בקריות וכו' מכל הטעמים ואכמ"ל.

 

[מישמשית]

עוד שאלות: (שאלות כנות לגמרי, לא מקנטרת חלילה)
מה עם מוסדות כמו סמינרים וישיבות קטנות?
איך יודעים מה טיב הציבור, והאם לי לדוגמא כליטאים יהיה ציבור ליטאי אברכי איכותי ומוסדות מתאימים?

את באמת שואלת את זה?
עשית מבית שמש פריפריה.

 

[שתים]

אלא אם כן בנאדם בונה על עליית ערך, כמוני
לצורך העניין, משכירות נורמאלית בערי מגורים מכניסים 3%-3.5%, מה שאומר 51,000 ש"ח לשנה לדירה של 1.700
מעליית הערך בבית שמש (היתרה על עליית הערך הנורמאלית בשאר מקומות) יכניסו לכאורה לפחות 200,000
חוץ מהשכירות הנמוכה שיש לה גם ערך של 2-2.5%

אבל אתה תצטרך להוסיף הרבה על המשכנתא כל חודש, שזה מכביד,
אבל גם אם נניח זה לא מכביד עליך - עליית הערך של 200 אלף לא באמת מכניסה לך לכיס 200 אלף, כי הריביות של המשכנתא הן יותר מ200K. (חלק מהריביות השוכר בעצם משלם וחלק אתה).

 

[שתים]

את באמת שואלת את זה?
עשית מבית שמש פריפריה.

שאלתי ספציפית על רמה ד' כמובן, אחרת אני יכולה לקנות ברמה ג' או או א.
שאלתי מה היתרון של רמה ד' שלכן שיווקו אותו ברמת מחירים גבוהה כל כך.

 

[מישמשית]

שאלתי ספציפית על רמה ד' כמובן, אחרת אני יכולה לקנות ברמה ג' או או א.
שאלתי מה היתרון של רמה ד' שלכן שיווקו אותו ברמת מחירים גבוהה כל כך.

מי אמר שצריך כרגע ישיבות וסמינרים לרמה ד בפני עצמה
בירושלים יש לכל שכונה סמינר או ישיבה?????????

 

[שתים]

מי אמר שצריך כרגע ישיבות וסמינרים לרמה ד בפני עצמה
בירושלים יש לכל שכונה סמינר או ישיבה?????????

בירושלים יש כמעט בכל שכונה ישיבה קטנה, כן,
שמהווה בהחלט שיקול לאנשים לגור בשכונה ההיא,
שכונות כמו גבעת שאול ורמות - שיש בהן ישיבות קטנות מעולות.

סמינרים לא, נכון, אתה צודק, קבל התנצלות.
(למרות שאם כן מדברים בכללי על רמת בית שמש לעומת ירושלים אז יש בירושלים סמינרים יותר איכותיים ולדעתי זה בהחלט שיקול, אבל אנחנו מדברים כעת רק על רמה ד' - אז נעזוב את זה).

אז אני מנסחת שוב את השאלה:
מה עם מוסדות בכללי? (גנים, בתי ספר, ישיבות קטנות וכו')
איך יודעים מה טיב הציבור, והאם לי לדוגמא כליטאים יהיה ציבור ליטאי אברכי איכותי ומוסדות מתאימים?

 

[די]

אז דיברת על הגודל, ועל החנויות העתידיות. מה הצפי לפתיחה של כל אלה?

החנויות בשדרות האמוראים-ברגע שהבניין מעליו מקבל טופס 4-ברמה ד1 ד2 מדובר על מעכשיו עד שנה מעכשיו, בד3 מדובר על עוד מספר חדשים (מצפה האלה) ועד עוד שנתיים וחצי (אחים אום בסוף ד3).
הקניונים עכשיו מתחילים בניה שלוקחת בערך 3 שנים.

תעסוקה כרגע איפה יש?

תלוי במה, בחינוך כמובן שיש הרבה. מי שרוצה לפתוח עסק (בכל תחום) יכול לפתוח כי עדיין אין הרבה מתחרים. משרדים כרגע יש בביג נעימי (העיר הוותיקה) לב הרמה (רמה ב') פארק סנטר (רמה א).

מה עם מוסדות כמו סמינרים וישיבות קטנות?
איך יודעים מה טיב הציבור, והאם לי לדוגמא כליטאים יהיה ציבור ליטאי אברכי איכותי ומוסדות מתאימים?

כמובן שאי אפשר לדעת איזה מוסדות יפתחו אבל אם לפי ההשערה יש כשליש מרמה ד' מכל מגזר של הציבור החרדי (חסידים ליטאים ספרדים) ואם רמה ד' מאוכלסת היא 60,000 תושבים ז"א 20,000 תושבים מכל מגזר שמסתבר מאד שיהיו כמה וכמה סמינרים, ישיבות קטנות וגדולות, וכמובן תתי"ם ובתי ספר לכל מגזר ומגזר.
לדוגמה מתוך ההסכם גג המדינה מתחייבת לבנות מתוך הדמי פיתוח שהקבלנים שילמו-229 כיתות סמינר בנות ברמה ד ה (רמה ה' קטנה מד') ועוד ועוד.