האם המחירים ברמת בית שמש ד מוצדקים

[בית שמשניק]

הזמן בינתיים עושה את שלו, ובעוד מספר חודשים עומדת לחלוף תקופת 7 השנים מאז ההגרלות של הפרוייקטים הראשונים של מחיר למשתכן ברמה ד, מה שאומר שיהיה ניתן למכור את הדירות הללו באופן רשמי.
הפרוייקט הראשון הוא פרץ לוזון בד'1 עם 104 דירות מחיר למשתכן שתקופת 7 השנים שם תסתיים ב2/24.
הפרוייקט הבא בתור, כחודש לאחר מכן, הוא מגן בתחילת ד'2 עם עוד 193 דירות מחיר למשתכן.
יהיה מעניין מאד לעקוב אם אכן תשתחרר כמות גדולה של דירות לשוק בבת אחת, וכמובן כיצד זה ישפיע על המחירים בשכונה.

 

[די]

1. גם לקבלנים יש מעל 1000 יח"ד לא מכורות ברמה ד'345 (שוק חופשי) וזה לא מוריד את המחירים.
2. השאלה כמה מתוך רוכשי הדירות ירצו למכור את הדירה ולעבור (לאן? לפריפריה?)

 

[בית שמשניק]

1. גם לקבלנים יש מעל 1000 יח"ד לא מכורות ברמה ד'345 (שוק חופשי) וזה לא מוריד את המחירים.
2. השאלה כמה מתוך רוכשי הדירות ירצו למכור את הדירה ולעבור (לאן? לפריפריה?)

1. לקלבנים יש כיסים יותר עמוקים, אז זה לא כל כך דומה.
2. זו השאלה הגדולה. אני מאמין שאלו שגרים כאן לא ימכרו ויעזבו, אבל משקיעים שלא באו לגור ולא מתכננים לבוא (לדוגמא משפחות גדולות שזכו בדירות קטנות וכדו') לכאורה ירצו למכור בשלב כלשהו (השכירות בעיר עדיין לא מי יודע מה). יהיה מאד מענין לעקוב.

 

[צחי קרמר]

אין לכם מושג איזה חגיגה הולך להיות תבררו בשכונות שזה קרה בלוד ובקריות
מפנטזיות של 2.2 ל4 חד זה ירד ל 1.8 וגם את זה לא קונים
לא מעט קנו דירה לפני שנה שנתיים על הנייר באמונה שימכרו את זה במחירים האלה וזה יתפוצץ להם בפנים​

 

[בית שמשניק]

ובינתיים, כתבה בביזפורטל (מלאה באי דיוקים) על השכנה רמה ג'

כמה עולה דירה בבית שמש והאם זו יכולה להיות השקעה טובה?

בבית שמש מחירי הדירות במרכז לא ירדו, באזורים מסוימים יש ירידה, אבל נמוכה; כמה עולה דירה בעיר והאם העליות יפסקו?

www.bizportal.co.il

 

[רוכש ברמה ד]

הזמן בינתיים עושה את שלו, ובעוד מספר חודשים עומדת לחלוף תקופת 7 השנים מאז ההגרלות של הפרוייקטים הראשונים של מחיר למשתכן ברמה ד, מה שאומר שיהיה ניתן למכור את הדירות הללו באופן רשמי.
הפרוייקט הראשון הוא פרץ לוזון בד'1 עם 104 דירות מחיר למשתכן שתקופת 7 השנים שם תסתיים ב2/24.
הפרוייקט הבא בתור, כחודש לאחר מכן, הוא מגן בתחילת ד'2 עם עוד 193 דירות מחיר למשתכן.
יהיה מעניין מאד לעקוב אם אכן תשתחרר כמות גדולה של דירות לשוק בבת אחת, וכמובן כיצד זה ישפיע על המחירים בשכונה.

אני בפרויקט של פרץ לוזון ומה שאפשר למכור ב2.24 זה למי שזכה בהתחלה אבל חצי מהפרויקט זכה ב 2019 ויכול למכור רק ב 2026. כמו כן רובם גרים ולא ירצו למכור וגם מי שמשכיר לא ימהר למכור במחירים נמוכים גם ככה הוא כבר משכיר
ב 20/07/2017 היה הגרלה גדולה על הרבה דירות בבית שמש וליותר פרויקטים יעבור 7 שנים מהזכיה ב 20/07/2024
למי שגם שם זכה מההתחלה הענין הוא שהביקוש גבוה מההיצע וכמה הדירות שיוצאות לא יורידו מחירים

 

[צדיק דורינו]

אני בפרויקט של פרץ לוזון ומה שאפשר למכור ב2.24 זה למי שזכה בהתחלה אבל חצי מהפרויקט זכה ב 2019 ויכול למכור רק ב 2026. כמו כן רובם גרים ולא ירצו למכור וגם מי שמשכיר לא ימהר למכור במחירים נמוכים גם ככה הוא כבר משכיר
ב 20/07/2017 היה הגרלה גדולה על הרבה דירות בבית שמש וליותר פרויקטים יעבור 7 שנים מהזכיה ב 20/07/2024
למי שגם שם זכה מההתחלה הענין הוא שהביקוש גבוה מההיצע וכמה הדירות שיוצאות לא יורידו מחירי

לא בהכרח מה שזכית רשום בטאבו אני מכיר מישהו שרשמו שנה וחצי יותר מוקדם בטאבו

 

[בית שמשניק]

יש ברשות המיסים 2 עסקאות די מעניינות בד' 4 מהתקופה האחרונה: דירות 3 חד' גדולות יחסית 89 מ"ר - במחיר 1.75. לכאורה זהו מחיר ממש טוב - 19.7K למ"ר.
לפי המפה הדירות ממוקמות בסוף רחוב רבי חנינא בצד שמאל. מישהו יודע יותר פרטים? באיזה קבלן מדובר? ומה הסיבה למחיר?
מצ"ב צילום מסך:

 

[די]

יש ברשות המיסים 2 עסקאות די מעניינות בד' 4 מהתקופה האחרונה: דירות 3 חד' גדולות יחסית 89 מ"ר - במחיר 1.75. לכאורה זהו מחיר ממש טוב - 19.7K למ"ר.
לפי המפה הדירות ממוקמות בסוף רחוב רבי חנינא בצד שמאל. מישהו יודע יותר פרטים? באיזה קבלן מדובר? ומה הסיבה למחיר?

לא רואה איפה נמצאת דירה 1. איפה שמסומן 2 זה טעות זה שטחי ציבור ולא בונים שם עדיין.
לגבי המחיר תמיד יכול להיות דירה עם היזק ראיה וכדומה.

 

[בית שמשניק]

לא רואה איפה נמצאת דירה 1. איפה שמסומן 2 זה טעות זה שטחי ציבור ולא בונים שם עדיין.
לגבי המחיר תמיד יכול להיות דירה עם היזק ראיה וכדומה.

יש דירה נוספת באותו גודל שנמכרה גם כן במחיר הזה בדיוק, והיא ממוקמת לפי המפה בין רב יצחק נפחא לרב ברכיה. אתה יודע אולי מי הקבלן שם? כי כנראה מדובר באותו אחד.
מצ"ב צילום מסך:

 

[די]

יש דירה נוספת באותו גודל שנמכרה גם כן במחיר הזה בדיוק, והיא ממוקמת לפי המפה בין רב יצחק נפחא לרב ברכיה. אתה יודע אולי מי הקבלן שם? כי כנראה מדובר באותו אחד.

מה שמסומן 1 זה מגן.

 

[אמונה1]

ובינתיים, כתבה בביזפורטל (מלאה באי דיוקים) על השכנה רמה ג'

כמה עולה דירה בבית שמש והאם זו יכולה להיות השקעה טובה?

בבית שמש מחירי הדירות במרכז לא ירדו, באזורים מסוימים יש ירידה, אבל נמוכה; כמה עולה דירה בעיר והאם העליות יפסקו?

www.bizportal.co.il

דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה סביב 2 מיליון שקל (ציטוט מהכתבה - על רמב"ש ג')

באמת??? לפי מה שאני רואה דירת 3 חדרים ממוצעת עולה סביב 1.9 מיליון
ו4 חדרים מינימום 2.2 מיליון...

גם לפי העסקאות האחרונות שכתבו בסוף הכתבה זה כך... מאיפה הביאו את ה2 מליון?

 

[רמה ד]

לא בהכרח מה שזכית רשום בטאבו אני מכיר מישהו שרשמו שנה וחצי יותר מוקדם בטאבו

תסביר
מי רשם יותר מוקדם - זה בשליטה?
נתון לשינוי?

 

[צדיק דורינו]

תסביר
מי רשם יותר מוקדם - זה בשליטה?
נתון לשינוי?

אין לי מושג
זה המציאות

 

[משקיע חכם]

תכלס' הקבלנים מלכתחילה מכרו את הדירות במחיר מפולפל, (ב 2021 הקבלנים נשארו עם מלאי של דירות 3 חד' והם נמכרו סביב 1.7 לפני עליית המדד שהעלה את זה ל 1.8 ויותר) אגב המגמה ממשיכה ברמה ה1 וה2, נכון זה היה במצבע 20/80 אבל אח"כ עוד בא מדד תשומות בנייה וטפח לרוכשים על הגב, והעלה את התשלום שצריך לשלם בסוף לקבלן בעוד 50-100 אלך שקל ויותר, (תלוי כמה שולם בהתחלה וכמה נשאר לשלם). כך שככל הנראה 1.9 ל 3 חדרים זה לא זול בכלל, אלא זה המחיר שהקבלנים קבלו מהלקוחות. (נכון שהיה פריסייל ממש ממש בהתחלה כלומר לפני 3-4 שנים, אבל להזכירכם שהקבלנים מכרו דירות כל הזמן ועדיין מוכרים דירות ברמה ד', כך שהם מייצרים משוואה פשוטה, הרי ברור לכולם שדירה בנויה עולה יותר יקר מדירה שעדיין בבנייה, ולכן אם הדירות שהקבלנים מוכרים והם בבניה 3 חד' סביב 2-1.9 מליון, למה תצפו שמישהו ימכור לכם דירה בנויה בפחות מזה ??
אגב לא הייתי מציע להתייחס לעסקאות הרשומות ברשות המיסים, כדי להבין את השוק צריך לרדת לשוק ולבדוק, ולא להסתמך על הרשומות וד"ל.
ואם מישהו מכר לכם 3 חד' ב 1.9 אזי כנראה שזכיתם מה שבטוח שהמחירים האלו יעלמו מהר מאוד.

 

[ישראל סגל]

תכלס' הקבלנים מלכתחילה מכרו את הדירות במחיר מפולפל, (ב 2021 הקבלנים נשארו עם מלאי של דירות 3 חד' והם נמכרו סביב 1.7 לפני עליית המדד שהעלה את זה ל 1.8 ויותר) אגב המגמה ממשיכה ברמה ה1 וה2, נכון זה היה במצבע 20/80 אבל אח"כ עוד בא מדד תשומות בנייה וטפח לרוכשים על הגב, והעלה את התשלום שצריך לשלם בסוף לקבלן בעוד 50-100 אלך שקל ויותר, (תלוי כמה שולם בהתחלה וכמה נשאר לשלם). כך שככל הנראה 1.9 ל 3 חדרים זה לא זול בכלל, אלא זה המחיר שהקבלנים קבלו מהלקוחות. (נכון שהיה פריסייל ממש ממש בהתחלה כלומר לפני 3-4 שנים, אבל להזכירכם שהקבלנים מכרו דירות כל הזמן ועדיין מוכרים דירות ברמה ד', כך שהם מייצרים משוואה פשוטה, הרי ברור לכולם שדירה בנויה עולה יותר יקר מדירה שעדיין בבנייה, ולכן אם הדירות שהקבלנים מוכרים והם בבניה 3 חד' סביב 2-1.9 מליון, למה תצפו שמישהו ימכור לכם דירה בנויה בפחות מזה ??
אגב לא הייתי מציע להתייחס לעסקאות הרשומות ברשות המיסים, כדי להבין את השוק צריך לרדת לשוק ולבדוק, ולא להסתמך על הרשומות וד"ל.
ואם מישהו מכר לכם 3 חד' ב 1.9 אזי כנראה שזכיתם מה שבטוח שהמחירים האלו יעלמו מהר מאוד.

אתם מכירים את המחירים בשוק?
בכל אופן המחירים לדירת 3 חדרים בלי אופציה זה 1.7-1.85 ולדירת 3 חדרים מכובדת עם אופציה המחיר -1.95

 

[משקיע חכם]

כן, אני מכיר את המחירים בשוק, ונכון שיש (או שהיו) דירות כאלו בשוק, ממש דירות בודדות אנשים שהיו מאוד לחוצים למכור. לכן גם אם שמעת על עסקה כזו אחת או שתיים ואפילו 3, זה עדין לא מסמן מגמה ולא מראה על המחירים בשוק.

דרך המתווכים להציע דבר ראשון את המחיר הכי זול, ככה הם מצליחים להביא עוד לקוחות.
מי שכבר היה לפני סגירה ממש, ראה שבפגישה המתווכים מביאים את הלקוח למו"מ כי באמת המוכר רוצה מחיר יותר יקר, והקונה לא חלם על מחיר כזה - לדוגמא לקוח שמחפש דירה ב 1.8 מחיר אחרון, אז המתווכים יכולים להפגיש אותו עם מוכר שרוצה 1.9 ואז במו"מ לגרום למוכר לרדת במחיר ולקונה להעלות במחיר.
זה הסיפור בגדול, המתווכים לא מפרסמים דירות יקרות יותר בגלל שהשוק ממילא עומד כרגע, וכדי להביא לקוחות אתה חייב למשוך אותם עם מחירים זולים.

ושוב אם הקבלנים מוכרים דירות בבניה או על הנייר במחירים יקרים יותר, (ראה ה1 ה2 ד5) ההיגיון אומר שדירה בנויה וכבר מוכנה לאכלוס תהיה יקרה יותר. וגם אם מצאת / ראית / שמעת / על עיקסאות זולות יותר, זה לא מסמן מגמה בשוק ובוודאי לא מחיר ממוצע.

 

[האברך ממיר]

דירת 4 חדרים ממוצעת תעלה סביב 2 מיליון שקל (ציטוט מהכתבה - על רמב"ש ג')

באמת??? לפי מה שאני רואה דירת 3 חדרים ממוצעת עולה סביב 1.9 מיליון
ו4 חדרים מינימום 2.2 מיליון...

גם לפי העסקאות האחרונות שכתבו בסוף הכתבה זה כך... מאיפה הביאו את ה2 מליון?

כמה מודעות אקראיות שנתקלתי בהן בג' 2.

 

[משקיע חכם]

מסכים.
אכן מי שמכיר את השוק כאן, אז בהחלט יודע שיש הבדל במחירים בין רמה ג לרמה ד.
רמה ד' יותר יקר חד משמעי. על ההבדלים בין הרמות ובכלל מדוע רמה ד' התחילה במחירים יותר יקרים, יש דיונים באשכולות אחרים.

 

[בית שמשניק]

ושוב אם הקבלנים מוכרים דירות בבניה או על הנייר במחירים יקרים יותר, (ראה ה1 ה2 ד5) ההיגיון אומר שדירה בנויה וכבר מוכנה לאכלוס תהיה יקרה יותר.

ההגיון הזה ממש לא עומד במבחן המציאות בבית שמש בפרט, ובכל הארץ בכלל. הוא אולי היה נכון לפני כמה שנים, אבל כיום המצב הוא שדירות על הנייר אצל קבלנים יותר יקרות מאשר דירות מוכנות. זו העובדה.
יש לכך כמה סיבות שונות, כשהעיקרית שבהן היא מבצעי ה20/80 וכדו', מה שאומר שמי שקונה אצל קבלן לא צריך את רוב הכסף ביד והוא למעשה קונה אופציה לדיור, לעומת מי שקונה דירה מוכנה שצריך לשלם כעת ועכשיו את כל הסכום כי הוא קונה מקום מגורים.
יש סיבות נוספות לתופעה הנ"ל, כשביניהן ניתן למנות את החשק של חלק נרחב מהציבור לדירה חדשה מהניילונים, לעומת דירות ישנות אפילו בנות כמה שנים ספורות, שפחות עושות חשק.
כמו כן יש את הנקודה של מוכרים לחוצים שחייבים למכור את הדירה ובעקבות כך מורידים מחירים יותר מהקבלנים שיש להם על פי רוב כיסים עמוקים יותר.
יש אולי עוד כמה סיבות להסבר התופעה, אבל כמדומני ש3 הסיבות שמניתי הן העיקריות.