הכתבה של רייניץ והפעם בוורד (הוא שלח לי באדיבותו ומצפה לקרוא תגובותיכם):
בס"ד
מבט על שוק הנדל"ן * יעקב רייניץ
נוסחת הקסם של 20:80 בבית שמש עומדת כעת למבחן המציאות
בעוד שהיזמים הכינו את החוזים על ידי עורכי דין מהשורה הראשונה שדאגו לעגן ולשמר את האינטרסים הכלכליים שלהם, הרוכשים בשוק רכשו דירות בהמוניהם כמו לחמניות במוצאי פסח * כעת עם מדד שזינק בצורה חסרת תקדים וריבית בעלייה – הרוכשים גילו שהכל נהיה מסובך מאד
לפני מספר שנים, בטרום גל עליות המחירים הדרסטית, עמדו יזמים רבים ברמת בית שמש ד' בפני שוקת שבורה: הם זכו במכרזי ענק של רשות מקרקעי ישראל והתחייבו לשווק חצי פרויקט במסגרת מחיר למשתכן לצד שאר הדירות בפרויקט שהם יכולים לשווק אותם בשוק החופשי. בעוד שבכל מה שנוגע למחיר למשתכן ידיהם של היזמים היו כבולות למחיר שהם נתנו במכרז, בדירות של השוק החופשי הם השקיעו את כל מאמצי השיווק.
את הדירות הטובות הם שמרו למכירה בשוק החופשי (הנושא גם הגיע לדיון במשרד השיכון ללא הצלחה מרשימה), כי הבינו שהרווח שלהם טמון באותן דירות. הבעיה עימה התמודדו היזמים באותם ימים היתה: למה שאנשים יסכימו לשלם עוד מאות אלפי שקלים על דירה שהשכן שלהם רכש במחיר למשתכן בחצי מחיר.
אם נתעמק רגע בנקודה זו נראה עד כמה התוכנית הזו כשלה, שכן אחת המטרות המרכזיות של מחיר למשתכן היתה להוריד את מחירי הדירות בשוק החופשי באמצעות טיעון זה. שר האוצר לשעבר, כחלון, שהוביל את המהלך היה בטוח שיזמים לא יצליחו למכור דירות בשוק החופשי במחירים מופרזים, שכן הרוכשים לא יסכימו לשלם מחירים גבוהים בעוד שהשכן שלהם באותו קומה שילם מחיר זול בצורה משמעותית.
אבל כמו בכל נושא כלכלי שהמדינה מתערבת בו, טוב לא יוצא מזה. כך גם קרה בדירות הללו. היזמים תמיד יודעים להסתדר בתנאי השוק, וכך הגיחה לחלל העולם הנוסחה הבאה: 20:80. כלומר, רוכש הדירה ישלם במעמד החתימה רק 20 אחוז משווי הנכס ואת היתרה, 80% הוא ישלם בעת קבלת טופס 4.
בעוד שהיזמים הכינו את החוזים על ידי עורכי דין מהשורה הראשונה שדאגו לעגן ולשמר בסעיפים הקטנים את האינטרסים הכלכליים שלהם, הרוכשים בשוק לא באמת הבינו יותר מידי בחוזים עליהם חתמו וקנו בהמוניהם. כמו לחמניות במוצאי פסח. מבחינתם, עכשיו צריך לשלם רק 20%, אז קונים. מה יהיה אח"כ, יהיה טוב.
@10כשריביות והמדד מזנקים
ומה קרה בפועל, הביקושים בשוק שברו שיאים, המחירים זינקו בהתאם והכל היה נראה מעולה. לרוכשים כמובן. הבעיה התחילה בחודשים האחרונים לקראת סיום הבנייה של הפרויקטים הראשונים ואנשים החלו לקבל דרישות תשלום מהקבלן לקראת מסירת הדירה.
לפתע הרוכשים גילו מספרים חדשים בפער של קרוב למאה אלף שקל ואף יותר (תלוי בגודל הדירה) מהמחיר עליו חתמו בחוזה. מה קרה, מדד תשומות הבנייה. הסעיף הקטן הזה שמעשיר את כיסם של הקבלנים בעשרות מיליוני שקלים, הפך לנטל הכי משמעותי על רוכשי הדירות.
אבל זה לא הכל, היות ומחירי הריבית זינקו בחודשים האחרונים (מהלך שלא ניתן היה לצפות לפני מספר שנים), ההחזר החודשי למשכנתא עלתה גם היא בהתאם. אם בעבר התחשיב של הרוכשים-משקיעים היה לפרוס את המשכנתא לכמה שיותר שנים, כשההחזר החודשי על כל מאה אלף שקל במשכנתא יעמוד על כ - 380 שקל לחודש – לפתע המספרים כבר עומדים על 450 שקל החזר לכל מאה אלף שקל במשכנתא. וזה ממש לא הסוף כי הריבית צפויה להשלים עליה של עד אחוז וחצי בששת החודשים הקרובים.
כל זאת בנוסף לעובדה שאת ה – 20% הראשונים למימון הדירה הם גם לקחו בהלוואה עליה הם משלמים כל חודש, וכעת עליהם לגייס לא עוד 80% אלא הרבה יותר בגלל המדד שזינק. ואם נצרף לכל סיר החמין הזה את המציאות בשטח שמחירי השכירות ברמת בית שמש ד' נמוכים מאד (כי יש הרבה משקיעים שמציעים כעת את דירתם להשכרה), והא לכם מתכון לסופת הוריקון כלכלית מתגלגלת.
אנחנו נמצאים בתקופה זו רק בתחילתו של הגלגל, שכן בכדי לממן את מחיר הדירה המלא אנשים לוקחים הלוואות חוץ בנקאיות עם ריביות מאד יקרות שמכבידות על ההחזר החודשי, וקשה לדעת מה יהיו התוצאות.
אז ברור שאנשים שהיה להם הון עצמי שחסכו או קיבלו מההורים, מעט קל להם יותר. אבל גם הם מתמודדים עם משכנתאות במינוף גבוה עם החזרים חודשיים מעיקים. הניסוי הגדול שבוצע ברמת בית שמש ד' עם נוסחת הקסם של 20:80 עומדת כעת למבחן המציאות – ורק שזה לא יסתיים כמו ההכרזה של ח"כ אורבך בשבוע האחרון: הניסוי כשל.
הנושאים החמים
הנושאים החמים
