טור דעה למה דווקא קבוצת רכישה?

מדבר נדל"ן · ביום חמישי בשעה 03:52

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
נכון
צריך להשוות תפוח לתפוח
ואז להשוות מחירים

איני יודע מה יהיה אחרי ביאת המשיח
אך עד אז לא יהיה
מחיר כזה
בשום מקום בארץ
לבנייה חדשה
מהסיבה הפשוטה שאי אפשר

כשדירות בירוחם עלו 5,000-15,000 $ בירושלים עלו הדירות 100,000 $ בערך פי 10, גם אז הייתה 'מצוקת דיור' ולא הרבה עברו.
היום הפער הוא בין פי 2.2 הכי קטן לפי 4 לדירה בירמיהו עם נוף לים וחנות קצפת במרפסת.
חוץ מזמן הנסיעה שהשתפר יפה יש לציין, קרה משהו בירוחם שהקטין את הפער לירושלים?
אני מבין למה זה המחיר, השאלה מה ישפיע על אברך צעיר לעבור לירוחם כשהפעם היום כ"כ קטן.

יוסייוסייוס · ביום חמישי בשעה 08:43

נכתב ע"י אני וביתי:
לכן אני יכול לשכור מפקח בנייה שיעבוד בשבילי ועדיין לצאת עם רווח גדול.

מעולם לא הייתי קבלן
אבל רואים שלמרות שיש מפקח בניה, עדיין יש לקבלן עבודה רבה.
המפקח בודק בעיקר שהפועלים בונים נכון ועדיין הקבלן עובד ומתכנן את כל העלויות ומטפל בכל הנושאים מול הרשויות.
על הקבלן גם מוטלת עבודה רבה.

ישנם הרבה קבלנים שפשטו את הרגל
רואים שאפילו קבלן מנוסה יכול להפסיד, ק"ו אדם ללא נסיון בבניה.

לכל מטבע שני צדדים
אם אפשר לצאת ברווח גדול בהכרח שניתן לצאת בנזק גדול.
אדם צריך להכיר את מקומו
צריך לדעת לאפות עוגה וצריך גם לדעת להיות קבלן.
מי שחושב שהוא יודע הכל ו'אין לו מה ללמוד להיות קבלן' אז הוא גם טיפש וגם גאוותן.

יוסייוסייוס · ביום חמישי בשעה 08:49

נכתב ע"י מדבר נדלן:
כשדירות בירוחם עלו 5,000-15,000 $ בירושלים עלו הדירות 100,000 $ בערך פי 10, גם אז הייתה 'מצוקת דיור' ולא הרבה עברו.
היום הפער הוא בין פי 2.2 הכי קטן לפי 4 לדירה בירמיהו עם נוף לים וחנות קצפת במרפסת.
חוץ מזמן הנסיעה שהשתפר יפה יש לציין, קרה משהו בירוחם שהקטין את הפער לירושלים?
אני מבין למה זה המחיר, השאלה מה ישפיע על אברך צעיר לעבור לירוחם כשהפעם היום כ"כ קטן.

עניין נוסף
בעבר עלות הדיור היה אחוזים רבים מההוצאות החודשיות של משפחה.
כיום רמת החיים עלתה [לפני שלושים שנה, לא היה כמעט לאף אחד מזגנים, מחשבים וכמובן לא רכב] ועליות דיור ביחס לשאר ההוצאות, הוא פחות אחוזים מעלות הדירה.
לזמן הנסיעה ישנה משמעות לאדם מבוגר שנוהג ברכב
אבל לא לילדיו שתלויים בתח"צ והם 'תקועים' בירוחם.
וגם אדם מבוגר מתקשה מאוד למצוא פרנסה בירוחם
[מה ההכנסה ממוצעת של אישה בירוחם לעומת מודיעין-עילית או ביתר ?]

כך שלא ברור מה הרווח הכספי לגור בירוחם

אני וביתי · ביום חמישי בשעה 10:48

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
מעולם לא הייתי קבלן
אבל רואים שלמרות שיש מפקח בניה, עדיין יש לקבלן עבודה רבה.
המפקח בודק בעיקר שהפועלים בונים נכון ועדיין הקבלן עובד ומתכנן את כל העלויות ומטפל בכל הנושאים מול הרשויות.
על הקבלן גם מוטלת עבודה רבה.

ישנם הרבה קבלנים שפשטו את הרגל
רואים שאפילו קבלן מנוסה יכול להפסיד, ק"ו אדם ללא נסיון בבניה.

לכל מטבע שני צדדים
אם אפשר לצאת ברווח גדול בהכרח שניתן לצאת בנזק גדול.
אדם צריך להכיר את מקומו
צריך לדעת לאפות עוגה וצריך גם לדעת להיות קבלן.
מי שחושב שהוא יודע הכל ו'אין לו מה ללמוד להיות קבלן' אז הוא גם טיפש וגם גאוותן.

צריך לעשות סדר יש מה שנקרא יזם ויש קבלן מבצע.
יזמים רבים לא מבינים בבניה הם שוכרים אנשי מקצוע שיעבדו בשבילם וראיתי רבים כאלו.
קבלנים שפשטו רגל מה שאני מכיר זה כאלו שרצו מהר מידי וקנו הרבה מגרשים בכל מחיר ואז היו צריכים הרבה כסף בשביל להישאר על הגלגל או כאלו שהכסף הלך לצרכים אחרים שלהם רצו מזומן ומיד בשביל חיים ברמה גבוהה וכדו.
ברור שיש סיכון לקשיים ושהמחיר יצא גבוה משתוכנן אבל פשיטת רגל קצת פחות שייך בזה וברור שזה גם כאב ראש אבל לצד זה יש סיכוי לחסוך 20 אחוז, גם מעמ על קרקע יש סיכוי לחסוך אם זה קבוצה קטנה מאוד.

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום חמישי בשעה 12:14

נכתב ע"י מדבר נדלן:
כשדירות בירוחם עלו 5,000-15,000 $ בירושלים עלו הדירות 100,000 $ בערך פי 10, גם אז הייתה 'מצוקת דיור' ולא הרבה עברו.
היום הפער הוא בין פי 2.2 הכי קטן לפי 4 לדירה בירמיהו עם נוף לים וחנות קצפת במרפסת.
חוץ מזמן הנסיעה שהשתפר יפה יש לציין, קרה משהו בירוחם שהקטין את הפער לירושלים?
אני מבין למה זה המחיר, השאלה מה ישפיע על אברך צעיר לעבור לירוחם כשהפעם היום כ"כ קטן.

ניתוח מעניין ומקורי
התשובה היא שאז היה יותר קל להגיע למאה אלף דולר מאשר היום להגיע היום למיליון דולר (שזה המחיר האמיתי של 4 בירושלים ולא כפי שציינת, בירמיהו זה פי שניים, ועם הקצפת תוסיף עוד דובדבן למחיר).

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום חמישי בשעה 12:17

ל

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
מעולם לא הייתי קבלן
אבל רואים שלמרות שיש מפקח בניה, עדיין יש לקבלן עבודה רבה.
המפקח בודק בעיקר שהפועלים בונים נכון ועדיין הקבלן עובד ומתכנן את כל העלויות ומטפל בכל הנושאים מול הרשויות.
על הקבלן גם מוטלת עבודה רבה.

ישנם הרבה קבלנים שפשטו את הרגל
רואים שאפילו קבלן מנוסה יכול להפסיד, ק"ו אדם ללא נסיון בבניה.

לכל מטבע שני צדדים
אם אפשר לצאת ברווח גדול בהכרח שניתן לצאת בנזק גדול.
אדם צריך להכיר את מקומו
צריך לדעת לאפות עוגה וצריך גם לדעת להיות קבלן.
מי שחושב שהוא יודע הכל ו'אין לו מה ללמוד להיות קבלן' אז הוא גם טיפש וגם גאוותן.

נכתב ע"י אני וביתי:

צריך לעשות סדר יש מה שנקרא יזם ויש קבלן מבצע.
יזמים רבים לא מבינים בבניה הם שוכרים אנשי מקצוע שיעבדו בשבילם וראיתי רבים כאלו.
קבלנים שפשטו רגל מה שאני מכיר זה כאלו שרצו מהר מידי וקנו הרבה מגרשים בכל מחיר ואז היו צריכים הרבה כסף בשביל להישאר על הגלגל או כאלו שהכסף הלך לצרכים אחרים שלהם רצו מזומן ומיד בשביל חיים ברמה גבוהה וכדו.
ברור שיש סיכון לקשיים ושהמחיר יצא גבוה משתוכנן אבל פשיטת רגל קצת פחות שייך בזה וברור שזה גם כאב ראש אבל לצד זה יש סיכוי לחסוך 20 אחוז, גם מעמ על קרקע יש סיכוי לחסוך אם זה קבוצה קטנה מאוד.

לחצ/י כדי להרחיב...

שניהם נכונים, רק להוסיף שאכן כל מי שנכנס לקבוצת רכישה יודע שייתכן שהמחיר יהיה גבוה יותר והתאריך יהיה ארוך יותר, החלק הראשון שווה כי עדיין זה יותר זול מקבלן והחלק השני שייך גם אצל קבלנים באופן חלקי.

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום חמישי בשעה 12:21

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
עניין נוסף
בעבר עלות הדיור היה אחוזים רבים מההוצאות החודשיות של משפחה.
כיום רמת החיים עלתה [לפני שלושים שנה, לא היה כמעט לאף אחד מזגנים, מחשבים וכמובן לא רכב] ועליות דיור ביחס לשאר ההוצאות, הוא פחות אחוזים מעלות הדירה.א

חולק עליך, היום זוג סטנדרטי עם שלושה ילדים ברמה ד' (לא הגרלה) משלמים קרוב לעשרת אלפים לחודש
כמה מהם עוברים את ההכנסה הנקייה של עשרים וחמש אלף? כך שמודבר במחצית מההוצאות
במקרה הטוב

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
לזמן הנסיעה ישנה משמעות לאדם מבוגר שנוהג ברכב
אבל לא לילדיו שתלויים בתח"צ והם 'תקועים' בירוחם.
וגם אדם מבוגר מתקשה מאוד למצוא פרנסה בירוחם
[מה ההכנסה ממוצעת של אישה בירוחם לעומת מודיעין-עילית או ביתר ?]

כאן מקבלים יותר מאשר בכל מקום וכך גם מלמדים, לגבי נשים איני יודע.
וחוצמזה הכלכלה החרדית מבוססת על תקציב נמוך יותר, נרוויח הרבה ונוציא הרבה זו תרבות חילונית וגויית.

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
כך שלא ברור מה הרווח הכספי לגור בירוחם

אם צריך להסביר את הרווח הכספי בלגור בירוחם - אין לי מילים.

מאיר12 · ביום חמישי בשעה 12:42

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
לא צריך שימכור פחות ממחיר שוק
מחיר השוק שם פחות מעפולה
והדרך חצי דרך
כך שאם ימכור לחרדים
יש לנו כאן אחלה קריה נאמנה

מגוחך בעיני להשוות בין מקום עם קהילה בנויה ומפותחת שהוכיחה את עצמה למקום עם קהילה מתפתחת שאמנם יש לה סיכוי אבל אין לה קבלות

מקצועיות · ביום חמישי בשעה 12:57

נכתב ע"י מאיר12:
מגוחך בעיני להשוות בין מקום עם קהילה בנויה ומפותחת שהוכיחה את עצמה למקום עם קהילה מתפתחת שאמנם יש לה סיכוי אבל אין לה קבלות

יש שם אכן קהילה יפה.
אבל לא בגלל זה נראה לי שצריך להתקע שם.
גם בקריית ספר בית שמש יש פי כמה קהילות יפות וגדולות פי כמה.

צריך להסתכל קדימה, לעתיד, חריש זה מציאת המציאות שלעולם לא תחזור!!!
צריך לפעול ולהקים שם עוד 10 קהילות יפות ומפתחות.

מאיר12 · ביום חמישי בשעה 13:00

נכתב ע"י מקצועיות:
צריך לפעול ולהקים שם עוד 10 קהילות יפות ומפתחות

ברור שצריך אבל זה יכול בהחלט לעלות הרבה יותר כי יש בזה סיכון גדול שהמקום לא יצליח וכבר היו דברים מעולם מקומות שלא הצליחו

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום חמישי בשעה 13:34

נכתב ע"י מאיר12:
מגוחך בעיני להשוות בין מקום עם קהילה בנויה ומפותחת שהוכיחה את עצמה למקום עם קהילה מתפתחת שאמנם יש לה סיכוי אבל אין לה קבלות

דברתי על הקירבה הגאוגרפית זה נתון שאפשר לבדוק, לגבי קהילות אפשר להתווכח יש כאן שני צדדים.
אז איפה הגיחוך כאן?

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום חמישי בשעה 13:35

נכתב ע"י מקצועיות:
יש שם אכן קהילה יפה.
אבל לא בגלל זה נראה לי שצריך להתקע שם.
גם בקריית ספר בית שמש יש פי כמה קהילות יפות וגדולות פי כמה.

צריך להסתכל קדימה, לעתיד, חריש זה מציאת המציאות שלעולם לא תחזור!!!
צריך לפעול ולהקים שם עוד 10 קהילות יפות ומפתחות.

בדיוק

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום חמישי בשעה 13:37

נכתב ע"י מאיר12:
ברור שצריך אבל זה יכול בהחלט לעלות הרבה יותר כי יש בזה סיכון גדול שהמקום לא יצליח וכבר היו דברים מעולם מקומות שלא הצליחו

לדעתי כבודו פשוט לא קרה את ההודעות וקפץ על אוטומט כששמע מילה טובה על חריש
אנחנו דברנו כאן על אפשרות לרכוש מתחם שלם של למעלה ממאה דירות
ושכולם יהיו חרדים
הסיכוי שזה יקרה לא גבוה, אך אם זה יקרה בעזרת השם, איפה הסיכון כאן בדיוק?

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום חמישי בשעה 13:41

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
לדעתי כבודו פשוט לא קרה את ההודעות וקפץ על אוטומט כששמע מילה טובה על חריש
אנחנו דברנו כאן על אפשרות לרכוש מתחם שלם של למעלה ממאה דירות
ושכולם יהיו חרדים
הסיכוי שזה יקרה לא גבוה, אך אם זה יקרה בעזרת השם, איפה הסיכון כאן בדיוק?

היה מידי חריף סליחה

Shainec · ביום חמישי בשעה 13:51

אני חושב שכל הרעיון של קבוצת רכישה זה טוב בעיקר ליזם שמקבל אחוזים לא משנה מה ולא משלם ריביות וליווי
במיוחד אם אין ליזם הון עצמי שאז הוא צריך ללוות את ההון העצמי בריבית הזויה
ככה הוא מרוויח פחות עם אפס סיכון
אגב אם כבר זכיתם במכרז אפשר להכניס רוכשים נוספים? זה לא נקרא מכירה מהזוכה לחברי הקבוצה?

מקצועיות · ביום חמישי בשעה 14:06

נכתב ע"י מאיר12:
ברור שצריך אבל זה יכול בהחלט לעלות הרבה יותר כי יש בזה סיכון גדול שהמקום לא יצליח וכבר היו דברים מעולם מקומות שלא הצליחו

יאלה,
מהיום לא נקים שום קהילה חדשה,
שכונה חדשה
או עיר חדשה, אפילו אם זה יהיה בגוש דן
כי אולי הם לא יצליחו...
נשאר לעולם אך ורק עם עפולה כי יש כבר עשרות אלפי משפחות חרדיות...

במאמר המוסגר,
לציבור החסידי אין כלום בעפולה,
אפילו ויז'ניץ שכבר קנו שם 500! דירות, הציבור שלהם לא רוצה את זה.
אז יש לך כבר מגזר אחד שזה בכלל לא רלוונטי בשבילו...

יוסייוסייוס · ביום חמישי בשעה 14:09

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
חולק עליך, היום זוג סטנדרטי עם שלושה ילדים ברמה ד' (לא הגרלה) משלמים קרוב לעשרת אלפים לחודש
כמה מהם עוברים את ההכנסה הנקייה של עשרים וחמש אלף? כך שמודבר במחצית מההוצאות
במקרה הטוב

כאן מקבלים יותר מאשר בכל מקום וכך גם מלמדים, לגבי נשים איני יודע.
וחוצמזה הכלכלה החרדית מבוססת על תקציב נמוך יותר, נרוויח הרבה ונוציא הרבה זו תרבות חילונית וגויית.

אם צריך להסביר את הרווח הכספי בלגור בירוחם - אין לי מילים.

משפחה ממוצעת משלמת פחות מ10000 ש"ח לדיור.

אברך כולל ואולי גם מלמד מקבלים אותו דבר.
גם מורה בבית יעקב תקבל אותו דבר.

אבל לא כולם עובדים בזה, יש עוד פרנסות אחרות.

אין הרבה אפשרויות נוספות.
במרכז יש מגוון של עבודות.
=====
רוב ההוצאות הם אותו דבר והרבה פעמים יותר יקר.
שכל לימוד או סמינר הוא פחות ?
המזון יותר זול ?
הביגוד יותר זול ?
הדלק יותר זול ?

מדבר נדל"ן · ביום חמישי בשעה 14:11

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
עדיין ממליץ על מחיר למשכתן לפני הכל
אלא שבינתיים אנשים צריכים משהו לשים עליו את הכסף
אז מצאתי פתרון שהוא טוב לכולם:
האבא רוכש חלק במגרש וכולם מרוצים
הבן לא מפסיד את הזכות והאבא קנה דירה
עכשיו, אם יזכה הבן יהיה לאבא מה לעשות עם דירה בירוחם בשביל הבת שאחריו
ואם לא יזכה תמיד יכול אב לתת לבנו את הדירה בירוחם
כל זה אם תהיה דירה
אם לא תהיה דירה - יהיה לו קרקע למכור במחיר גבוה בהרבה מהקנייה

נ.ב. כל זה לא קשור לזה שעכו אכן תהיה לדעתי הבית שמש הבא וגם ירוחם וגם נוף הגליל וגם טבריה וכו'

אם רוב הרוכשים יהיו מבוגרים יותר ועם דירה שנייה זה יכול לייקר את הריבית לכל הקבוצה?

Shainec · ביום חמישי בשעה 14:13

נכתב ע"י מדבר נדלן:
אם רוב הרוכשים יהיו מבוגרים יותר ועם דירה שנייה זה יכול לייקר את הריבית לכל הקבוצה?

בדר״כ המימון קבוע לכל הקבוצה וזה פי 2 מבנקים

מדבר נדל"ן · ביום חמישי בשעה 14:23

נכתב ע"י Shainec:
בדר״כ המימון קבוע לכל הקבוצה וזה פי 2 מבנקים

לכן אני שואל, הרי זה לא מחיר קבוע של פי 2 מבנק (כמו שבבנק הריבית לא קבועה)
חברות המימון משקללים את הנתונים של 'כל' הרוכשים, ומציעים מחיר אחיד לכולם
אז קבוצת רוכשים צעירים עם נתונים טובים תקבל ריבית מסויימת, לעומת זאת קבוצה של רוכשים מבוגרים יותר עם כמה משכנתאות וכו' עלולה לקבל ריבית שונה.