טור דעה למה דווקא קבוצת רכישה?

[הרוכש דירה ברמה ד']

למשקיע - כן (גם אם היה שם בשוק ההון לא היה מגיע לכזה רווח...)

מדוע למשקיע כן ?

בקבוצת רכישה של ירוחם בדירה של 4 חדרים מוכרים 94 מטר ב 990,000 אל"ש

וכיום המחירים באופקים ונתיבות בדירות והפרוייקטים החדשים הינו כ11,000 אל"ש עד 11,500 אל"ש למטר

ואם כרגע בדירות בנויות המוכנות לאיכלוס זה הוא המחיר - על פי מה שראיתי אמש בפירסומי מכירה ביתד נאמן

אז מדוע בירוחם בקבוצת רכישה זה משתלם לקנות ב 10,000 אל"ש למטר ?





אשמח לתשובת חכמת ההמונים דכאן

 

[הדסים בגן]

ויותר מכך.
היום דירה בנויה משופצת בירוחם עולה יותר זול משמעותי מהרכישה בקבוצה על כל המשתמע....
ניתן לבדוק ביד שתים.

 

[אני וביתי]

אני יקפוץ עם שאלת תם אני לא שואל על קבוצות רכישה עם מאות אנשים ויזמים מראש שמוכרים לכולם.
אלא בבני ברק לדוגמא או ירושלים למה 20 אנשים לא קונים מגרש ובונים אם הרווח והפער כאלו גדולים?

 

[גיטל.]

אני יקפוץ עם שאלת תם אני לא שואל על קבוצות רכישה עם מאות אנשים ויזמים מראש שמוכרים לכולם.
אלא בבני ברק לדוגמא או ירושלים למה 20 אנשים לא קונים מגרש ובונים אם הרווח והפער כאלו גדולים?

בערים גדולות מחירי הקרקע בהתאם
כך שצריך אנשים בעלי יכולת כלכלית
ואם הם כבר קונים אז למה שלא יעשו מזה ביזנס.

 

[אני וביתי]

בערים גדולות מחירי הקרקע בהתאם
כך שצריך אנשים בעלי יכולת כלכלית
ואם הם כבר קונים אז למה שלא יעשו מזה ביזנס.

אם אני יקנה דירה מקבלן על הנייר אני יצטרך להתחיל לשלם מהתחלה וגם אחכ לפי לוח תשלומים(עסקאות רגילות לא 20/80)
במקום לשלם לקבלן אני ועוד 20 אנשים נשלם על המגרש ואחכ על הבניה. קצת יותר קשה עם מימון אבל זה נשמע שהפער גדול ומצדיק את זה.

 

[A JERBI]

ויותר מכך.
היום דירה בנויה משופצת בירוחם עולה יותר זול משמעותי מהרכישה בקבוצה על כל המשתמע....
ניתן לבדוק ביד שתים.

לא דומה לא כמעט.

 

[מנחם יעקובוביץ]

מחשש חילול השם לא אענה כאן
כאן רק אוכל לכתוב שמה שהיה שם
זה חד פעמי
לפניו לא היה ואחריו לא יהיה

למה? הדיין הנ״ל ממשיך להיות יועץ נדל״ן,
ובורר ״מוסכם״ מראש בפרויקטים אחרים...

אבקש להפסיק עם זה כאן ועכשיו !!!
עדיף להפסיד עוד כמה מאות אלפים
מאשר לגרום לחילול השם

מתפעל, מעריך, ומוקיר!
יר"ש ודקדוק הלכה וכמי שעוקב אחריך יודע שזה טבוע בך

יש לי כמה שאלות

1. אם אכן זה קשור לרשלנות עוול של אדם שמעורב בהרבה פרויקטים למה זה לא מתפרסם ע"י רבנים או ע"י @איצ'ה קו המידע?
האם לא יתכן שיש יותר חילול ה' בהשתקה והסתרה והפסד ממונם של ישראל? וכל מקום שיש חילול ה' אין חולקים כבוד לרב.
גילוי נאות: אני לא יודע על מי מדובר, כן יש לי השערה כואבת.

2. אני יכול להצטרף להשקעה [יש לי כבר דירה]?

3. אשמח לפירוט בנוגע ללוח התשלומים איך זה מנהל

 

[szn]

וכיום המחירים באופקים ונתיבות בדירות והפרוייקטים החדשים הינו כ11,000 אל"ש עד 11,500 אל"ש למטר

לפי מה שידוע לי המחיר שם בערך 13-14 אלף למטר ולא 11

אתה מכיר דירה חדשה 100 מטר באופקים ונתיבות שנמכרת במיליון מאה?

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אני יקפוץ עם שאלת תם אני לא שואל על קבוצות רכישה עם מאות אנשים ויזמים מראש שמוכרים לכולם.
אלא בבני ברק לדוגמא או ירושלים למה 20 אנשים לא קונים מגרש ובונים אם הרווח והפער כאלו גדולים?

על זה בדיוק אני מדבר
זה החלום שלי:
שתהיינה קבוצות קטנות
וא-מ-ת-י- ו -ת

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

לפי מה שידוע לי המחיר שם בערך 13-14 אלף למטר ולא 11

אתה מכיר דירה חדשה 100 מטר באופקים ונתיבות שנמכרת במיליון מאה?

בשכונה החרדית החדשה באופקים המחירים אפילו יותר מכך

 

[מנחם יעקובוביץ]

בשכונה החרדית החדשה באופקים המחירים אפילו יותר מכך

צודק מידיעה!

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

מתפעל, מעריך, ומוקיר!
יר"ש ודקדוק הלכה וכמי שעוקב אחריך יודע שזה טבוע בך

יש לי כמה שאלות

1. אם אכן זה קשור לרשלנות עוול של אדם שמעורב בהרבה פרויקטים למה זה לא מתפרסם ע"י רבנים או ע"י @איצ'ה קו המידע?
האם לא יתכן שיש יותר חילול ה' בהשתקה והסתרה והפסד ממונם של ישראל? וכל מקום שיש חילול ה' אין חולקים כבוד לרב.
גילוי נאות: אני לא יודע על מי מדובר, כן יש לי השערה כואבת.

2. אני יכול להצטרף להשקעה [יש לי כבר דירה]?

3. אשמח לפירוט בנוגע ללוח התשלומים איך זה מנהל

החלק הראשון איני רוצה להגיב כי זה יפתח תיבת פנדורה של דיינים באופן כללי, גם מה שכתבנו עד כה זה יותר מידי ובכולהון אחרטנא בהון.
החלק השני אשמח לענות באישי, בוודאי שאפשר להצטרף להשקעה אבל איני יכול לכתוב כאן פרטים, זה לא הוגן לנהל כאן מכירות כלפי הנהלת פרוג, גם אם הם לא שמים לב (לעומת זאת לפעמים הם מידי מחמירים)

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אם אני יקנה דירה מקבלן על הנייר אני יצטרך להתחיל לשלם מהתחלה וגם אחכ לפי לוח תשלומים(עסקאות רגילות לא 20/80)
במקום לשלם לקבלן אני ועוד 20 אנשים נשלם על המגרש ואחכ על הבניה. קצת יותר קשה עם מימון אבל זה נשמע שהפער גדול ומצדיק את זה.

אכן הפער גדול ומצדיק את זה

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

בערים גדולות מחירי הקרקע בהתאם
כך שצריך אנשים בעלי יכולת כלכלית
ואם הם כבר קונים אז למה שלא יעשו מזה ביזנס.

אין כמעט איש שיש לו יכולת כלכלית
של עשרים איש שרוצים דירה
ואם מקור הכסף הוא בהלוואה (99%)
אז גם קבוצה יכולה לקחת

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

מדוע למשקיע כן ?

בקבוצת רכישה של ירוחם בדירה של 4 חדרים מוכרים 94 מטר ב 990,000 אל"ש

וכיום המחירים באופקים ונתיבות בדירות והפרוייקטים החדשים הינו כ11,000 אל"ש עד 11,500 אל"ש למטר

ואם כרגע בדירות בנויות המוכנות לאיכלוס זה הוא המחיר - על פי מה שראיתי אמש בפירסומי מכירה ביתד נאמן

אז מדוע בירוחם בקבוצת רכישה זה משתלם לקנות ב 10,000 אל"ש למטר ?





אשמח לתשובת חכמת ההמונים דכאן

אין, לא היה לאחרונה, ולא יהיה
שום מקום בארץ עם עשרת אלפים שח למטר
בעצם, למעט טובא זנגריא שלא בדקתי

 

[ירמי וולדמן]

התייעצות - פתרון לבעיית ההון עצמי

אני הגעתי למסקנא שיש פתרון אחד למצוקת ההון עצמי שזה הבעיה למה אנשים מתפתים לקנות ב10/90 זה שהבנק יתן 90 אחוז משכנתא לדירה ראשונה כי עיקר המחסום לקנות דירה היום הוא ההון עצמי ממשכנתאות גדולות אנשים פחות נרתעים כי הם מבינים שזה יהיה השכירות עוד קצת לא חסר אנשים שיכולים לעמוד בתשלומים גבוהים...

www.prog.co.il

הרב רוזנבלט נשמח לשמוע ממך תובנות על מה שכתבתי

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

ויותר מכך.
היום דירה בנויה משופצת בירוחם עולה יותר זול משמעותי מהרכישה בקבוצה על כל המשתמע....
ניתן לבדוק ביד שתים.

נכון
צריך להשוות תפוח לתפוח
ואז להשוות מחירים


איני יודע מה יהיה אחרי ביאת המשיח
אך עד אז לא יהיה
מחיר כזה
בשום מקום בארץ
לבנייה חדשה
מהסיבה הפשוטה שאי אפשר

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

@עו"ד נתן רוזנבלט
הייתי שמח לדעת מה אתה משווק בירוחם...

איני משווק אישית כלום
יש משקיעים ששכנעתי אותם
להיכנס למרכז בירוחם
ועכשיו הם משווקים יחידות במגרשים
כך שאיני מכוון ספציפית לפרוייקט ששמי שם
אלא באופן כללי לאחת הקבוצות שם

 

[יוסייוסייוס]

אם אני יקנה דירה מקבלן על הנייר אני יצטרך להתחיל לשלם מהתחלה וגם אחכ לפי לוח תשלומים(עסקאות רגילות לא 20/80)
במקום לשלם לקבלן אני ועוד 20 אנשים נשלם על המגרש ואחכ על הבניה. קצת יותר קשה עם מימון אבל זה נשמע שהפער גדול ומצדיק את זה.

כדי להיות קבלן צריך לדעת.
צריך לדעת לחשב נכון עלויות
לדעת מה הבעיות ומה הפתרונות
לדעת לפקח על הפועלים וכו' וכו'

לא נכון להיות קבלן לפני שעבדת כמה שנים כמפקח בניה.
זה מתכון לפשיטת רגל

 

[המצבר]

כשהחלטנו לצאת לשיווק בירוחם

רצינו דווקא באמצעות קבוצות רכישה

וזאת מהטעמים הבאים

חמישה יתרונות שיש רק בקבוצות רכישה

ואין ברכישה רגילה מקבלן:



היתרון הראשון: המחיר!

ברוב רובם של המקרים,

למרות כל הקשיים,

בסופו של דבר הדירה יצאה זולה בהרבה

מאשר אילו היא הייתה נבנית בידי יזם.



הסיבה: הקבלן חייב להראות לבנק שהוא מרוויח

והרווח הזה הוא מאות אלפי שח על חשבונכם.



היתרון השני: המע"מ,

אותו מגרש אשר נמכר בידי קבלן יש לשלם עליו מלוא המע"מ,

אך כאשר הוא נרכש בידי קבוצה משלמים רק חלק קטן מהמע"מ,

זה יכול להיות הבדל של מאות אלפי ₪,

לא אאריך בעניין הזה מהטעם הפשוט שאיני חזק בתחום זה

ואיני בטוח לחלוטין בעניין זה.



יתרון שלישי: מס הרכישה,

בדירה רגילה שנייה משלמים 8%

זה מאות אלפי שח לדירה,

ברכישת מגרש משלמים 6% מס רכישה עבור המגרש,

כמה אלפים וסיימנו (כפוף להסכמת מסמ"ק).



היתרון הרביעי הוא במחיר למשתכן,

לא צריך להתלבט אם לרכוש דירה ולשרוף את הזכאות להגרלה

אתם רוכשים קרקע על שמכם (בהנחה שההורים הם המשלמים הכל)

ואם זה מצליח והילד לא זכה לדירה

תוכלו להעביר על שמו במתנה את הדירה במידה ותחליטו להביא לו

זה רווח של עד יותר ממיליון ש"ח!



היתרון החמישי: הסחירות,

דירה שקונים מקבלן מאוד מאוד קשה למכור הלאה,

אל תתפתו לסיפורי המחאת ערבויות וכו',

במציאות זה כמעט בלתי אפשרי למכור דירה שקניתם על הנייר.

לעומת זאת בקבוצת רכישה,

אתה קונה ומוכר מתי שאתה רוצה את המגרש

(למעט לאחר קבלת משכנתא)



היתרון השישי: המימון,

אמנם המימון בקבוצת רכישה הוא יקר להחריד

בכמה אחוזים יותר מאשר הבנקים שגם הם יקרים ביותר היום,

אך ההון העצמי הנדרש הוא קטן בהרבה מהנדרש בקבלן.



היתרון השביעי: הביטחון,

נכון אין ערבות בנקאית,

וזאת משום שאין צורך בכך,

הקרקע רשומה על שמכם בכל מקרה,

כך שלא נורא אם קבלן הביצוע יפשוט רגל,

אפשר להחליפו במהירות.

יום אחד אתה ממליץ על מחיר למשתכן כי כל חרדי חמישי הולך לזכות בבית שמש
יומיים אחרי אתה אומר שעכו זה הבית שמש הבאה
ועכשיו קבוצת רכישה
ר' נתן תוכל לעשות לנו סדר?