ממוצע ריבית משכנתא

[דג]

מה אומרים על תמהיל כזה
87% מימון (מחיר למשתכן)
סה"כ משכנתא 1,080,000
כל המסלולים ל30 שנה עם גרייס לשנתיים
380,000 קל"צ 3.6%
270,000 מ"צ 2.8%
430,000 פריים 1.15%

 

[הון ובית]

זאת אומרת שמי שלא חושב להחזיר ב-5 או 10 שנים הקרובות אין לו מה לקחת משתנה צמודה? אפילו שזה יותר זול מהקבועה?

ברור שיש לו.
1. כי לעולם אין לדעת מה יקרה לשוק הריביות, ואם נרצה לשנות/למחזר..
2. אין לדעת מה יקרה בהרכב המשפחתי, ואם נרצה לשנות/לשדרג/לפרוע/למחזר.
3. זה מסלול שנותן לבנק מרווח טוב, שעל גביו הוא מתמחר זול יותר את כל המשכנתא

 

[אבא עשיר]

יש היום פריים מינוס 0.7 וכאלה או שאין סיכוי?

אם תקחו עד שליש משכנתא ואתם לקוחות טובים, בהחלט יש מצב.

 

[הון ובית]

אם תקחו עד שליש משכנתא ואתם לקוחות טובים, בהחלט יש מצב.

ואחוז מימון עד 40%!!!!!
ויחס החזר לא עובר שליש,
ותפרגנו לבנק במצ.

 

[אבא עשיר]

ואחוז מימון עד 40%!!!!!
ויחס החזר לא עובר שליש,
ותפרגנו לבנק במצ.

ברור!!!
היא שאלה שאלה מאוד מסוימת, ועניתי.
לא הייתי חותם על התגובה שלך, הקצנת. אבל כוונתך ברורה.
אין ספק שזה מתומחר בשורה התחתונה של המשכנתא.
@sap13 השאלה הנכונה היא: כמה תשלמו בסה"כ ריביות והחזר חודשי ואורך התקופה, צריך לראות תמונה מלאה ולתכנן נכון בהתאם לצרכים שלכם.

 

[הון ובית]

ברור!!!
היא שאלה שאלה מאוד מסוימת, ועניתי.
לא הייתי חותם על התגובה שלך, הקצנת. אבל כוונתך ברורה.
אין ספק שזה מתומחר בשורה התחתונה של המשכנתא.
@sap13 השאלה הנכונה היא: כמה תשלמו בסה"כ ריביות והחזר חודשי ואורך התקופה, צריך לראות תמונה מלאה ולתכנן נכון בהתאם לצרכים שלכם.

לא חושב שהקצנתי.
בסוף באמת הכל תמחור כולל.

 

[וואלך משכנתאות]

ראיתי יועץ שהוציא כזה דבר ב פלוס 0.25 וקלצ 3 ל 20 שנה אבל זה יועץ מקושר ברמה המרחבית שעבד על זה קשה. זה משהו שלא נשאר הרבה בשר לבנק

אז אתה אומר שזה לא רע לזו"צ, הכנסה 12 אל"ש, עבודה חדשה (3 חודש) 75% מימון.

 

[מקצועי בלבד]

ברור שיש לו.
1. כי לעולם אין לדעת מה יקרה לשוק הריביות, ואם נרצה לשנות/למחזר..
2. אין לדעת מה יקרה בהרכב המשפחתי, ואם נרצה לשנות/לשדרג/לפרוע/למחזר.
3. זה מסלול שנותן לבנק מרווח טוב, שעל גביו הוא מתמחר זול יותר את כל המשכנתא

אני חולקת על זה.
המסלול הזה לרוב האנשים הוא ממש לא טוב!!
מי שיש לו תכנית לפרוע חלק אז זה מתאים לו.
ורוב האנשים לא ממחזרים או לוקחים משכנתא חדשה כל 5 שנים.
המסלול הזה גם טוב ליועצי משכנתאות לא ישרים כדי להראות ללקוח שיש לו ריביות נמוכות, וזה בלי שהלקוח בכלל מבין מה המשמעות של המסלול הגרוע והיקר הזה!!

יש פה כאלו שהסבירו בטוב טעם למה לקחת משכנתא של 2/3 פריים זה לא כדאי וכו', ולקחת את המסלול הזה, [ביחד עם מסלול הפריים] זה לקחת משכנתא שלרוב האנשים זה יותר גרוע!!

 

[ari1980]

אז אתה אומר שזה לא רע לזו"צ, הכנסה 12 אל"ש, עבודה חדשה (3 חודש) 75% מימון.
צפה בקובץ המצורף 920021

כמה מרווח שוק יצא לך? נראה לי פצצה ממש? לפי העבודה הזו היה עבודה אחרת מסודרת? 75 אחוז מימון? ווואו. טוב זה בטח וואלה עשה לא???

 

[וואלך משכנתאות]

האישה עבדה - 6,000 לחודש, הבעל בן 20 מיד אחרי החתונה...התחיל לעבוד בכולל בין הסדרים, לפני זה היה תלמיד ישיבה (למתעניינים: הוא כבר פוטר מעבודתו...)

 

[sap13]

אני חולקת על זה.
המסלול הזה לרוב האנשים הוא ממש לא טוב!!
מי שיש לו תכנית לפרוע חלק אז זה מתאים לו.
ורוב האנשים לא ממחזרים או לוקחים משכנתא חדשה כל 5 שנים.
המסלול הזה גם טוב ליועצי משכנתאות לא ישרים כדי להראות ללקוח שיש לו ריביות נמוכות, וזה בלי שהלקוח בכלל מבין מה המשמעות של המסלול הגרוע והיקר הזה!!

יש פה כאלו שהסבירו בטוב טעם למה לקחת משכנתא של 2/3 פריים זה לא כדאי וכו', ולקחת את המסלול הזה, [ביחד עם מסלול הפריים] זה לקחת משכנתא שלרוב האנשים זה יותר גרוע!!

מה רע בו בסופו של דבר? הוא מתחיל נמוך וחייב לעלות?

 

[מקצועי בלבד]

מה רע בו בסופו של דבר? הוא מתחיל נמוך וחייב לעלות?

בתאוריה זה גם יכול לרדת.
במציאות זה בעיקר עולה, והרבה.

 

[הון ובית]

אני חולקת על זה.
המסלול הזה לרוב האנשים הוא ממש לא טוב!!
מי שיש לו תכנית לפרוע חלק אז זה מתאים לו.
ורוב האנשים לא ממחזרים או לוקחים משכנתא חדשה כל 5 שנים.
המסלול הזה גם טוב ליועצי משכנתאות לא ישרים כדי להראות ללקוח שיש לו ריביות נמוכות, וזה בלי שהלקוח בכלל מבין מה המשמעות של המסלול הגרוע והיקר הזה!!

יש פה כאלו שהסבירו בטוב טעם למה לקחת משכנתא של 2/3 פריים זה לא כדאי וכו', ולקחת את המסלול הזה, [ביחד עם מסלול הפריים] זה לקחת משכנתא שלרוב האנשים זה יותר גרוע!!

זה בסדר לגמרי לחלוק - כשהכל בצורה עניינית בכדי ללמוד ולדעת.
אך אענה ממה שאני למדתי - ולומד כל הזמן בשטח..
במסלולי משכנתא - אין רע או טוב!!!!
יש לכל מסלול מעלות וחסרונות, וייעודים [כנ"ל בבנקים]. וכשיודעים איך להשתמש בו נכון ולנצל את מעלותיו - אז הוא טוב, ואם לא [מה שהבנק יעדיף שיקרה] אזי הוא רע. גם קלצ יכול להיות רע במובן מסויים, אם הוא פשוט מתומחר מאד יקר [פרוס ליותר מידי זמן], אז אולי הוא יציב וקבוע, אבל אם הוא יקר מידי, מה החכמה הגדולה??.
זה הכל שאלה של ניהול סיכונים נכון וחכם ע"פ ראות עיני היועץ.. לברוח מסיכונים זה רעיון טוב והאידיאל של כולנו - אבל עולה הרבה כסף.
ולכן, מצ לא בהכרח מיועד רק למי שפורע בקרוב, אלא - קודם כל מכיון שהוא מסלול רווחי מאד לבנק, הוא משפר מאד מרווח. אז אולי הוא צמוד מדד ותנודתי (אבל בואו ניזכר שהפריים תנודתי פי 60 ממנו [בערך..]), אבל מוזיל מאד עלויות בכללי. ולכן, לקחת ממנו במידה ובמשורה זה כן נכון וטוב.
וכמו שכתבתי, גם אם כיום לא חושבים לפרוע, אבל תכניות בעתיד יכולות להשתנות - וזה גם מה שקורה, וחכם לעשות [וריבית קבועה רק דופקת היוון קשוח, בשונה מהמצ].
אגב, הטטיסטיקות אומרות, שמעל 60% מהמשכנתאות ממוחזרות / משתנות בטווח של 8-10 שנים.

לקחת 2/3 פריים - זה לברוח ממדד, ולשים את כל הסיכון במקום אחד. הסייקל הכלכלי העולמי בנוי כך, שכאשר יש עליה באינפלציה - ריבית הפריים תעלה כנראה כדי לצנן את השוק, וזה מעבר למה שכבר עכשיו, ב2/3 פריים זה פריים ++.
המשמעות של הסיכון? בדוגמא שהובאה למעלה - אם כדי להתמודד עם האינפלציה הגואה הפריים יעלה באחוז אחד בלבד [שזה לא הרבה] - ההחזר החודשי שלהם יעלה ב-250 ש"ח כל חודש! ואם הוא יעלה ב1.5%, אזי הם יחזירו 375 ש"ח יותר כל חודש. לעומת זאת, כאשר הפריים יעלה - המדד יחלש, אבל הם לא יוכלו ליהנות מזה, כי אין להם חשיפה למדד, לא לטוב ולא לרע.
מסקנא:
אין רע או טוב, יש ניהול סיכונים חכם - ולכל יועץ מקצועי, יש אג'נדות משלו. וזה בסדר.
מה שאני חושב לנכון - זה פיזור סיכונים רחב וחכם [לפי צפי עכשווי-ועתיד קרוב], חלק במדד, וחלק בפריים, וחלק באג"ח - גם לא צמודים, וכמובן חלק יציב של קלצ. נכון שישנה קונסטלציה בין כולם, אבל אעפ"כ - לא חכם לשים את כל הביצים באותו סל.
אגב, לפי מה שמדווח בגלובס וכלכליסט, והבאתי את זה בעבר כאן בפורום, רוב נוטלי המשכנתאות לוקחים באזור 40% פריים בתמהיל, מקס' 50%. מעל זה גם יקר וגם מסוכן.

שוב, זו דעתי. ומותר לחלוק עליי.
אגב,
אני מעלה כאן תמהילים של ברוך פיירשטיין [מהנהלת ההתאחדות] שהוא העלה בקבוצה לפני כמה ימים, שגם הוא כנראה חושב איפה שהוא כמוני בענין הפריים והמצ.

בעיניי - וכנראה גם בעיני רבים וטובים אחרים, הוא יועץ ישר וחכם יר"ש מרבים, שלא מרמה את לקוחותיו להוכיח עלויות נמוכות, וגם הוא לא משתולל עם הפריים [40% סה"כ], ולוקח מצ יפה מאד -[20%-26%]. לבוא ולומר שמי שעושה כמוהו, הוא יועץ לא ישר, זה פשוט עוול.

 

[הון ובית]

מה רע בו בסופו של דבר? הוא מתחיל נמוך וחייב לעלות?

המדד משפיע על הקרן, והריבית, על ההחזר.
המדד כרגע בכיוון לעלות, והריבית עצמה בירידה.

 

[ari1980]

האישה עבדה - 6,000 לחודש, הבעל בן 20 מיד אחרי החתונה...התחיל לעבוד בכולל בין הסדרים, לפני זה היה תלמיד ישיבה (למתעניינים: הוא כבר פוטר מעבודתו...)
את המשפט האחרון שלך לא בדיוק הבנתי.

וואלך. טעות שלי

 

[sap13]

המדד משפיע על הקרן, והריבית, על ההחזר.
המדד כרגע בכיוון לעלות, והריבית עצמה בירידה.

זאת אומרת שאם מופיע ריבית של 1.9 למשל בצמוד משתנה זה אומר שבפועל לא משלמים רק את הקרן הרגילה והריבית אלא לקרן צמודד מדד מסויים? איך יודעים כמה הוא? הוא פועל כמו ריביות?

 

[ari1980]

ווואלה משקיע הבחור. כל הכבוד. מקצוען

 

[הון ובית]

זאת אומרת שאם מופיע ריבית של 1.9 למשל בצמוד משתנה זה אומר שבפועל לא משלמים רק את הקרן הרגילה והריבית אלא לקרן צמודד מדד מסויים? איך יודעים כמה הוא? הוא פועל כמו ריביות?

ה-1.9% זו ריבית שהעוגן שלה כנראה אג"ח [כמעט כל הבנקים], וקח את יתרת הסכום של המסלול הזה - תכפיל בריבית הזו באופן אפקטיבי [הכוונה עם ריבית דריבית לאותה שנה] לא נומינלית, תחלק ל-12, וזה מה שיתווסף לתשלום החודשי, בפריסת שפיצר [כנראה זה מה שיש לך].
המדד - עובד על הקרן, אם יש במסלול הצמוד סכום מסויים, והמדד עלה/ירד בנניח 0.5% - תכפיל את יתרת הסכום בשיעור עליית/ירידת המדד = קרן חדשה, שעליה תעשה הכפלה לריבית =
זה ההחזר שלך אחרי הכל.

 

[מקצועי בלבד]

זה בסדר לגמרי לחלוק - כשהכל בצורה עניינית בכדי ללמוד ולדעת.
אך אענה ממה שאני למדתי - ולומד כל הזמן בשטח..
במסלולי משכנתא - אין רע או טוב!!!!
יש לכל מסלול מעלות וחסרונות, וייעודים [כנ"ל בבנקים]. וכשיודעים איך להשתמש בו נכון ולנצל את מעלותיו - אז הוא טוב, ואם לא [מה שהבנק יעדיף שיקרה] אזי הוא רע. גם קלצ יכול להיות רע במובן מסויים, אם הוא פשוט מתומחר מאד יקר [פרוס ליותר מידי זמן], אז אולי הוא יציב וקבוע, אבל אם הוא יקר מידי, מה החכמה הגדולה??.
זה הכל שאלה של ניהול סיכונים נכון וחכם ע"פ ראות עיני היועץ.. לברוח מסיכונים זה רעיון טוב והאידיאל של כולנו - אבל עולה הרבה כסף.
ולכן, מצ לא בהכרח מיועד רק למי שפורע בקרוב, אלא - קודם כל מכיון שהוא מסלול רווחי מאד לבנק, הוא משפר מאד מרווח. אז אולי הוא צמוד מדד ותנודתי (אבל בואו ניזכר שהפריים תנודתי פי 60 ממנו [בערך..]), אבל מוזיל מאד עלויות בכללי. ולכן, לקחת ממנו במידה ובמשורה זה כן נכון וטוב.
וכמו שכתבתי, גם אם כיום לא חושבים לפרוע, אבל תכניות בעתיד יכולות להשתנות - וזה גם מה שקורה, וחכם לעשות [וריבית קבועה רק דופקת היוון קשוח, בשונה מהמצ].
אגב, הטטיסטיקות אומרות, שמעל 60% מהמשכנתאות ממוחזרות / משתנות בטווח של 8-10 שנים.

לקחת 2/3 פריים - זה לברוח ממדד, ולשים את כל הסיכון במקום אחד. הסייקל הכלכלי העולמי בנוי כך, שכאשר יש עליה באינפלציה - ריבית הפריים תעלה כנראה כדי לצנן את השוק, וזה מעבר למה שכבר עכשיו, ב2/3 פריים זה פריים ++.
המשמעות של הסיכון? בדוגמא שהובאה למעלה - אם כדי להתמודד עם האינפלציה הגואה הפריים יעלה באחוז אחד בלבד [שזה לא הרבה] - ההחזר החודשי שלהם יעלה ב-250 ש"ח כל חודש! ואם הוא יעלה ב1.5%, אזי הם יחזירו 375 ש"ח יותר כל חודש. לעומת זאת, כאשר הפריים יעלה - המדד יחלש, אבל הם לא יוכלו ליהנות מזה, כי אין להם חשיפה למדד, לא לטוב ולא לרע.
מסקנא:
אין רע או טוב, יש ניהול סיכונים חכם - ולכל יועץ מקצועי, יש אג'נדות משלו. וזה בסדר.
מה שאני חושב לנכון - זה פיזור סיכונים רחב וחכם [לפי צפי עכשווי-ועתיד קרוב], חלק במדד, וחלק בפריים, וחלק באג"ח - גם לא צמודים, וכמובן חלק יציב של קלצ. נכון שישנה קונסטלציה בין כולם, אבל אעפ"כ - לא חכם לשים את כל הביצים באותו סל.
אגב, לפי מה שמדווח בגלובס וכלכליסט, והבאתי את זה בעבר כאן בפורום, רוב נוטלי המשכנתאות לוקחים באזור 40% פריים בתמהיל, מקס' 50%. מעל זה גם יקר וגם מסוכן.

שוב, זו דעתי. ומותר לחלוק עליי.
אגב,
אני מעלה כאן תמהילים של ברוך פיירשטיין [מהנהלת ההתאחדות] שהוא העלה בקבוצה לפני כמה ימים, שגם הוא כנראה חושב איפה שהוא כמוני בענין הפריים והמצ.
צפה בקובץ המצורף 920176
צפה בקובץ המצורף 920177
בעיניי - וכנראה גם בעיני רבים וטובים אחרים, הוא יועץ ישר וחכם יר"ש מרבים, שלא מרמה את לקוחותיו להוכיח עלויות נמוכות, וגם הוא לא משתולל עם הפריים, ולוקח מצ יפה מאד. לבוא ולומר שמי שעושה כמוהו, הוא יועץ לא ישר, זה פשוט עוול.

לא כתבתי שתמיד זה לא טוב, אלא כתבתי שלרוב זה לא טוב, וכפי שפרטתי.

(אבל בואו ניזכר שהפריים תנודתי פי 60 ממנו [בערך..]),

ממש לא נכון!!
הפריים לא משתנה כל חודש, ובכלל לא נראה שבשנים הקרובות זה יעלה, ובוודאי לא בצורה דרסטית.
לעומת זאת המדד משתנה כל חודש!! ועם השינוי גם ההחזר החודשי משתנה, ופעם ב5 שנים גם הריבית משתנה.

אין לי זמן להאריך, אז בקיצור אני לא אמרתי לקחת 2/3 פריים, וגם לא אמרתי לקחת 2/3 קל"ץ.
הכל צריך להיות במינון הנכון ובהתאמה ללקוח, ולרוב האנשים עדיף ק"צ מאשר מ"צ. [בדר"כ אין הבדל כ"כ גדול בריביות]
וגם אם לוקחים את המסלול הזה, [וכמו שהבאת מיועץ המשכנתאות הנ"ל] אז לא צריך לקחת שליש, ואפשר גם הרבה פחות.
הכלל הוא שלא להסתמך רק על יועצי המשכנתאות, אלא ללמוד מה זה כל מסלול ואיפה העוקץ בו וכו', אחרי שבונים תמהיל נכון, אפשר להיעזר ביועץ משכנתאות שישיג לכם בתמהיל הזה ריביות טובות.

 

[sap13]

ה-1.9% זו ריבית שהעוגן שלה כנראה אג"ח [כמעט כל הבנקים], וקח את יתרת הסכום של המסלול הזה - תכפיל בריבית הזו באופן אפקטיבי [הכוונה עם ריבית דריבית לאותה שנה] לא נומינלית, תחלק ל-12, וזה מה שיתווסף לתשלום החודשי, בפריסת שפיצר [כנראה זה מה שיש לך].
המדד - עובד על הקרן, אם יש במסלול הצמוד סכום מסויים, והמדד עלה/ירד בנניח 0.5% - תכפיל את יתרת הסכום בשיעור עליית/ירידת המדד = קרן חדשה, שעליה תעשה הכפלה לריבית =
זה ההחזר שלך אחרי הכל.

אז כאשר מופיע לי בהחזר 1.9 במשתנה צמודה זה לא כולל את המדד עצמו?