מחיר למשתכן מחיר למשתכן רמת בית שמש ד

[דודי שטרן]

לא כל הקבלנים ככה
אצלנו כל הדירות היו סבירות חוץ מקומת קרקע שיש חצר גדולה וזה מגדיל את המחיר משמעותי
אולי בגלל זה לא היה על הפרויקט הגרלה חוזרת

 

[רוחיש]

לא כל הקבלנים ככה
אצלנו כל הדירות היו סבירות חוץ מקומת קרקע שיש חצר גדולה וזה מגדיל את המחיר משמעותי
אולי בגלל זה לא היה על הפרויקט הגרלה חוזרת

איזה קבלן?

 

[דודי שטרן]

קניג

 

[אלף זעירא]

1. למיטב ידיעתי הרי הנתונים: ברמה ד 5 ישנם 1036 יחי"ד העומדים במכרז לקבלנים, 800 דירות למגורים בתוכם 418 במחיר למשתכן (ו250 דיור מוגן) .
המכרז נדחה שוב ושוב זה כמעט שנתיים - עקב כך שהוא כלול גם בנית מוסדות לימוד , פיתוח גינות, בקיצור הכל בכל מכל כל.
אך הם לא יתבטלו למרות ההנהגה החדשה במשרד השיכון (מצורף תשובת המשרד).
בנוסף נשארו עשרות דירות שעדיין אין עליהם קבלן ברמה ד3, ובהמשך יכנסו למכרז לטובת המצפים למחיר למשתכן.
חוצמזה, ברמה ה1 ישנם במכרזים עוד 230 דירות מהם חצי למשתכן.
הדירות האלו יצאו להגרלה - מיד עם פירסום תוצאות המכרז האמור להיות בסוף החודש הבא.
לתשומת לב! הגרלות לדירות אלו הם האחרונים במחיר למשתכן בבית שמש, והחכם עיניו בראשו לרשום להגרלות אלו את כל מי שמכיר, וכן להירשם לקבלת אישור השתתפות בהגרלה (אף חתנים וכלות...).

אם אני מבין נכון ישנם בקנה סדר גודל של שש מאות דירות אחרונות במחיר למשתכן בבית שמש.
שתי שאלות, 1] האם מתוכם אמורים להוריד לפני ההגרלה למעלה ממאה דירות שיינתנו ללא הגרלה לאלו שהחליפו את דירתם מרמה ה' לרמה ד' [פורסם שיש למעלה ממאה שהחליפו], וא''כ נשארים בערך 450 דירות בלבד?
2] מה אחוזי הסיכוי לזכות בדירה למי שנמצא בסדרה ב ואינו בן מקום? [בהתבסס על הנתונים של ההגרלות הקודמות, היינו כמות הנרשמים להגרלות מכל סדרה].

 

[יעקב וייס]

הדירה של שערי בית שמש
בשוק החופשי עולה1670000
אבל יש לו רק כיוון אויר אחד

 

[ירמי וולדמן]

אם אני מבין נכון ישנם בקנה סדר גודל של שש מאות דירות אחרונות במחיר למשתכן בבית שמש.
שתי שאלות, 1] האם מתוכם אמורים להוריד לפני ההגרלה למעלה ממאה דירות שיינתנו ללא הגרלה לאלו שהחליפו את דירתם מרמה ה' לרמה ד' [פורסם שיש למעלה ממאה שהחליפו], וא''כ נשארים בערך 450 דירות בלבד?
2] מה אחוזי הסיכוי לזכות בדירה למי שנמצא בסדרה ב ואינו בן מקום? [בהתבסס על הנתונים של ההגרלות הקודמות, היינו כמות הנרשמים להגרלות מכל סדרה].

לגבי השאלה הראשונה נתנו להם כבר
לגבי השניה יש סיכוי

 

[whitestar]

אם אני מבין נכון ישנם בקנה סדר גודל של שש מאות דירות אחרונות במחיר למשתכן בבית שמש.
שתי שאלות, 1] האם מתוכם אמורים להוריד לפני ההגרלה למעלה ממאה דירות שיינתנו ללא הגרלה לאלו שהחליפו את דירתם מרמה ה' לרמה ד' [פורסם שיש למעלה ממאה שהחליפו], וא''כ נשארים בערך 450 דירות בלבד?
2] מה אחוזי הסיכוי לזכות בדירה למי שנמצא בסדרה ב ואינו בן מקום? [בהתבסס על הנתונים של ההגרלות הקודמות, היינו כמות הנרשמים להגרלות מכל סדרה].

אנחנו סדרה ג' לא בני מקום וזכינו

 

[ראובן 23]

אנחנו סדרה ג' לא בני מקום וזכינו

אין היום הבדל בין הסדרות

 

[אלף זעירא]

לגבי השניה יש סיכוי

ודאי שיש סיכוי. לא זו היתה השאלה.
השאלה היא כמה אחוזי סיכוי, דהיינו כמה משפחות צפויות להתמודד על אותם שש מאות דירות. ואפשר לדעת זאת לפי מספר הנרשמים בהגרלות הקודמות. אלא שבאתר הרישום להגרלות לא מצאתי נתון זה.
הנפק''מ היא מי שיש לו הזדמנות לרכוש בשוק הפרטי דירה טוב במחיר יחסית שפוי [ביחס לפרטי, לא למשתכן כמובן], האם עדיף לו להמתין להגרלה ולהפסיד את ההזדמנות בפרטי או שמדובר בהימור בעלמא וחבל לבנות על זה. מלבד החסרון הנוסף שבמחיר למשתכן ימתין כארבע שנים [תקנו אותי אם אני טועה] למפתח בעוד שבפרטי יכול לקבל מפתח תוך שנה שנתיים, ושכירות שנתיים זה גם קצת כסף.

 

[ראובן 23]

ודאי שיש סיכוי. לא זו היתה השאלה.
השאלה היא כמה אחוזי סיכוי, דהיינו כמה משפחות צפויות להתמודד על אותם שש מאות דירות. ואפשר לדעת זאת לפי מספר הנרשמים בהגרלות הקודמות. אלא שבאתר הרישום להגרלות לא מצאתי נתון זה.
הנפק''מ היא מי שיש לו הזדמנות לרכוש בשוק הפרטי דירה טוב במחיר יחסית שפוי [ביחס לפרטי, לא למשתכן כמובן], האם עדיף לו להמתין להגרלה ולהפסיד את ההזדמנות בפרטי או שמדובר בהימור בעלמא וחבל לבנות על זה. מלבד החסרון הנוסף שבמחיר למשתכן ימתין כארבע שנים [תקנו אותי אם אני טועה] למפתח בעוד שבפרטי יכול לקבל מפתח תוך שנה שנתיים, ושכירות שנתיים זה גם קצת כסף.

אני חושב שמי שעוד לא זכה כדאי לו לממש את הזכאות במקומות שיש ביקוש נמוך כגון חריש שזה יעלה לו בכמה מאות אלפים ואז למכור אחרי 5 שנים ולקנות באזור שהוא מעוניין לגור

 

[אם לא תשאל איך תדע]

קיבלתי הודעה על זכייה בהגרלה חוזרת של שערי בית שמש ד'2
האתר שם מאוד לא ברור אשמח אם אחד שזכה שם ויודע לקרוא את האתר שלהם שיסביר לי
יש שם דירה בבניין טבת A דירה 5
1. כתוב שזה קומת קרקע -1 זה מינוס או קרקע?
2. החצר פונה לנוף או חסום?צפה בקובץ המצורף 699837
ושאלת השאלות מה לא טוב בדירה שכולם דחו אותה?

1. זה בניין מדורג והיות שכך קומת כניסה היא לא קומת הקרקע הדירה ממוקמת בקומת קרקע ובייחס לכניסה זה -1
הערת אגב בבניין זה יש 3 קומות קרקע כי זה בנוי בצורת מדרגות (ככל הנראה הם קוראים לזה קרקע כי יש לדירות אלו חצרות ולא רק מרפסות)
2. נוף עצום לכיוון כביש 38 ושכונת רמת אברהם.
מצורף תמונה, מיקום הדירה מסומנת באדום.

התשובה לשאלת השאלות: תמורה או שלא היה ביכולתם
האם החצר שווה בעיניך את הסכום. מחיר מ"ר לחצר או מרפסת הינו 40% ממחיר למ"ר בדירה (אם המחיר למ"ר הוא 1,000 ש"ח המחיר למ"ר בחצר או מרפסת הינו 400 ש"ח)
הדירה המדוברת 180.26 * 8992.62 * 0.4 = 648,403 עבור החצר והמרפסת

המחיר לא ברור יש שם 3 מחירים לאחר אישור לפני אישור - לא בדיוק הבנתי נראה לי שרוצים על זה 1,564,000
ולגבי החצר נכון שזה מייקר את המחיר אבל בכל זאת זה לא מחיר של השוק החופשי וגם התנאים לקבלת משכנתא יותר טובים שמספיק הון עצמי של 10%
בעיקר רציתי לדעת לאן פונה הדירה מה החזית שלה

1,564,000 זה המחיר לא כולל הצמדה
המחיר 1,640,000 שכתוב בטור ליד זה כולל מדד נכון לתאריך 28/6/2020
המחיר משתנה בהתאם למדד

 

[אם לא תשאל איך תדע]

ברור אבל לא תמיד יש ברירה
זה נראה לי עדיף מהשוק החופשי או לעבור לאיפשהו בצפון

למה עדיף מהשוק החופשי.
יכול להיות שזה עולה אותו דבר ואפי' פחות.
יש גם הטבות של 20 80 שאין לך במחיר למשתכן.

להערכתי דירת 4 חדרים, רמה ד', חופשי עולה היום באותו סדר גודל של מחיר אז למה שלא ייקח מחיר למשתכן ויקבל גם חצר ענקית והון עצמי נמוך

 

[אם לא תשאל איך תדע]

השאלה היא מה הסכום שהם רוצים עליה .
קבלנים במחיר למשתכן אוהבים להרחיב את החצר והמרפסת שעליהם משלמים כרגיל, אם לא יותר.

על מ"ר מרפסת או חצר משלמים 40% ממחיר מ"ר בדירה

 

[סטודיו בינדר]

להערכתי דירת 4 חדרים, רמה ד', חופשי עולה היום באותו סדר גודל של מחיר אז למה שלא ייקח מחיר למשתכן ויקבל גם חצר ענקית והון עצמי נמוךהוט

המחיר בשוק החופשי הוא פחות.

 

[אם לא תשאל איך תדע]

תחשבן גם את הזמן עד האיכלוס - כמה זה יחסוך לך על שכירות.
אם אתה קונה עכשיו בשוק חופשי זול (תחילת בניה.) זה לפחות שנתיים וחצי.

וחצר זה גם שיקול, מרווח, אוויר והחלונות שלך הם לחצר, בשונה מרוב דירות מחיר למשתכן שיש ליותר מרובם היזק ראייה מטורף.
(הקבלנים נותנים את הדירות עורף למשתכן וחזית לחופשי)

לא יודעת כמה מטרים בדיוק הדירה , אבל היא נראית מרווחת. והמחסן צמוד, בכיף יכולה להשתנות ל5 חדרים.
שלא לדבר על סגירות קלות (הגדלה של הסלון)

(הקבלנים נותנים את הדירות עורף למשתכן וחזית לחופשי)
עוד פעם אותו משפט מטופש (סליחה על הביטוי)
בקיצור.
כבר דנו בעבר כאן בפורום על הנושא הזה.
מבדיקות שאני ערכתי בכמה וכמה פרויקטים, זה לא נכון.
הם לא יכולים, כי משרד השיכון צריך לאשר את זה, וזה גם עובר חברת בקרה חיצונית, הקבלן לא בוחר לבד את מה שהוא רוצה ואת השאר הוא זורק למחיר למשתכן. מה שכן יש עדיפות מסוימת לקבלן.

אני

מתכוונת למה שנשאר אחרי שכולם בחרו.
אנחנו דווקא היינו מהעשרים הראשונים.

א. סיבוב ראשון או סיבוב שני?
ב. עשרים מתוך כמה?

 

[אם לא תשאל איך תדע]

ודאי שיכול להיות.
הם מחוייבים לתת תמהיל זהה (מבחינת גדלי דירות) למשתכן ולחופשי - אבל אפאחד לא מחייב אותם על כיוונים.
ומכיוון שהם מכפילים את כמות הדירות ע״י שבס כחלון - אז החצי שפונים לכיוונים הטובים הם לוקחים לחופשי.
אם אני הייתי במקומם גם הייתי עושה את זה.

יתכן שיש קבלנים שלא עשו את זה. אבל רובם עושים את זה. מידיעה.

למעט דירות ספציפיות, במקרים שיש יותר דירות משתכן מחופשי.
(ואז שמים בכיוונים הטובים או דירות מאוד יקרות או מאוד קטנות. ככה שזוכי מחיר למשתכן לא ירצו אותם והם יוכלו להמכר בשוק חופשי בהמשך)

איזה ידיעה
אני בדקתי עשרות תוכניות של קבלנים והדירות הם חלוקה הוגנת בין החופשי למשתכן

ככה שזוכי מחיר למשתכן לא ירצו אותם והם יוכלו להמכר בשוק חופשי בהמשך
איזה שטויות
דירה של משתכן שלא נמכרת בהגרלות לא עוברת לקבלן אלא משרד השיכון (המדינה) קונה אותה.
זה לא עובר לקבלן למכירה בשוק חופשי.

 

[אם לא תשאל איך תדע]

אבל כל קבלן נותן 60% מהדירות למשתכן ולא יכול להיות ש-60% זה בעורף
אני לא יודע מה קורה אצל קבלנים אחרים אבל אצל הקבלן שלי קניג 2 הוא נתן חזית

ד'1 וד'2 זה 60% משתכן 40% חופשי ד'3 וד'4 זה הפוך

 

[אם לא תשאל איך תדע]

דווקא אצלנו - עד כמה שראיתי נשארו כמעט כל ה 3 בלי אופציה. ה 4 חדרים והשלוש עם אופציה נגמרו ראשונות.

אני

מתכוונת למה שנשאר אחרי שכולם בחרו.
אנחנו דווקא היינו מהעשרים הראשונים.

מה חשבת שלא ייקחו אותם?
אני הייתי במקום ה80 בערך והיה הרבה דירות טובות
אני אישית קניתי 4 חדרים ואחד לפני גם קנה 4 חדרים
הקבלן כבר מכר את כל הדירות ממזמן חוץ מדירה אחת שהיא מעל מסחר עם מרפסת של מעל 300 מטר

 

[אם לא תשאל איך תדע]

לא כל הקבלנים ככה
אצלנו כל הדירות היו סבירות חוץ מקומת קרקע שיש חצר גדולה וזה מגדיל את המחיר משמעותי
אולי בגלל זה לא היה על הפרויקט הגרלה חוזרת

קניג

לא רק אצל קניג זה כך יש עוד הרבה קבלנים כאלו
ואפי' אם היה אצלם הגרלה חוזרת זה פשוט כי הזוכים לא מצאו את מבוקשם ולא כי הדירות לא היו מוצלחות

 

[אם לא תשאל איך תדע]

הדירה של שערי בית שמש
בשוק החופשי עולה1670000
אבל יש לו רק כיוון אויר אחד

דירה 5 בבניין טבת זה דירה עם שתי כיווני אוויר
מיקום הדירה מסומנת באדום