דיון מחירי הדירות לאן?

Deleted member 64624 · 13/8/20

נכתב ע"י גדול מרבן שמו:
(או בששת העשורים האחרונים)

ממש לא

יעקב וייס · 13/8/20

נמאס לראות ויכוחים הלוך חזור עם כתבות לכל צד
אנחנו כבר 5 חודשים עם קורונה
וכל אחד יבדוק באזור שלו אם ירד או לא....
הנתונים ברורים שבחודשים האחרונים כמעט לא ירד המחירים בריכוזים החרדים
חוץ ממה שיש יותר מציאות (ואצל קבלנים 20/80או בלי מדד ..)
אז להגיד שהולך להיות ירידה חזקה נשמע לי מאוד מגוחך

האורות · 14/8/20

נכתב ע"י גדול מרבן שמו:
לא ברור לי על מה אנחנו מתווכחים.

לדעתי, העובדה שמחירי הדירות במגמת עלייה בעשור האחרון, (או בששת העשורים האחרונים), לא מצביעה על כיוון המגמה בשנתיים הקרובות, אלא בעשור או שניים הקרובים.

כלומר, ייתכן שתהיה ירידה בטווח הקצר, לא סביר שתהיה ירידה בטווח הארוך.

כעת, באיזו נקודה אנו חלוקים?

חחח
מי אמר שחייבים להתווכח?

הדיון פה הוא בשאלה "מחירי הדיור לאן",
השאלה היא לא לטווח הקצר, כי אין דבר כזה תחזית לטוח קצר,
ברור שהשאלה היא לטווח ארוך

Tweenset · 14/8/20

נכתב ע"י פורגיסט:
ממש לא

היו באמצע שינויי מטבע.
השאלה אם הטבלה לקחה זאת בחשבון...

Tweenset · 14/8/20

אני אגיד לכם עוד פן למה לא ירד, או שירד אבל ממש מעט (שמי שהתעכב שנה נניח כדי שירד, הפסיד בנתיים את השכירות ובעצם יצא הפסדו בשכרו)
כיון שהמדינה לא יכולה להרשות לעצמה ירידת מחירי נדל''ן.
אם בנק נותן משכנתאות וערך הדירות יורד, הבנק יפגע קשות עד סכנת קריסה. תלוי בהיקף.

אני לא שוללת ירידה של 50k
וכמו שאמרתי קודם, יתכנו מציאות בסכומים יותר נמוכים.
אבל אלו מציאות ולא מגמה כללית.
דירה ששוייה מליון לא תרד ל800. הרבה יותר סיכויים שהיא תעלה ב200 מאשר שתרד ב200.
בנוסף התחלות הבניה הואטו מאד השנה, אך עדיין הילודה נשארה זהה
והתפרסמו נתונים על עליה ברכישות ביוני, עליה ממש דרסטית.
כלומר מי שלא קנה בגלל הקורונה עושה זאת כבר, ולא מחכה לירידת מחירים.

ומי שהחליט להמתין כדי שהמחיר ירד, לפחות ידע ויקח בחשבון שיש סיכוי גם שיעלה.

יאן · 14/8/20

הטבלה פשוט לא נכונה.
אני לא מכיר דירה שלא עלתה פי שלוש.
דירת שלושה חדרים במודיעין עילית עלתה ב 2008 400,000
וב2018 לפי הטבלה כ700,000₪.

Deleted member 64624 · 14/8/20

נכתב ע"י Tweenset:
התחלות הבניה הואטו מאד השנה

שזה בדרך כלל סימן לירידת מחירים קרובה,
בגלל שזה מבטא את חוסר האימון של הקבלנים בשוק.

נכתב ע"י Tweenset:
והתפרסמו נתונים על עליה ברכישות ביוני, עליה ממש דרסטית

רק בגלל מחיר למשתכן,
כי כל אחד עשה מאמץ מיוחד בכדי לקנות הדירה ב"הנחה" מתחת למחיר השוק
בכדי לא להפסיד את הזכיה.

Tweenset · 14/8/20

נכתב ע"י פורגיסט:
שזה בדרך כלל סימן לירידת מחירים קרובה,
בגלל שזה מבטא את חוסר האימון של הקבלנים בשוק.

הירידה נובעת מאילוצי קורונה...
פחות אישורים, פחות עובדים.

נכתב ע"י פורגיסט:
רק בגלל מחיר למשתכן,
כי כל אחד עשה מאמץ מיוחד בכדי לקנות הדירה ב"הנחה" מתחת למחיר השוק
בכדי לא להפסיד את הזכיה.

השאלה מה אופי הרכישות שנעשו.
אין לי את הנתונים, לא יכולה לדעת.

Deleted member 64624 · 14/8/20

נכתב ע"י Tweenset:
הירידה נובעת מאילוצי קורונה...
פחות אישורים, פחות עובדים.

הירידה היא רק בגלל חוסר האימון של הקבלנים בשוק,
העובדים לפי ההסדר לנו באתרי הבניה
והם עבדו בתפוקה יותר גבוהה מאשר במשך השנה.

נכתב ע"י Tweenset:
השאלה מה אופי הרכישות שנעשו.
אין לי את הנתונים, לא יכולה לדעת.

היקף העסקאות ביוני האחרון הוא הגבוה ביותר מבין חודשי יוני מאז 2015 - בזכות מחיר למשתכן
גידול של 16% בסך העסקאות – נתונים חיוביים ראשונים מאז תחילת משבר הקורונה • מכירות הקבלנים ברמה הגבוהה ביותר מתחילת השנה • מכירות המשקיעים עלו ב-15% ומהמלאי שבידיהם נגרעו 900 דירות

מאת יובל ניסני
11.08.20 | 13:49

סוף-סוף מורגשת מגמת עלייה ברוב המדדים (שאטרסטוק)
לראשונה מאז פרץ משבר הקורונה – גידול בהיקף העסקאות בשוק הנדל"ן: היום (ג') פרסם אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, כמדי חודש, סקירה כלכלית שבועית הנוגעת לענף הנדל"ן למגורים, ולפיה סך העסקאות בחודש יוני האחרון עמד על 10,900 עסקאות – גידול של 16% בהשוואה ליוני 2019. כך, לראשונה זה שלושה חודשים, נרשמה עלייה בנתון זה.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי (בדרך תוכנית מחיר למשתכן) עמד סך העסקאות בשוק החופשי על 9,100, נתון המבטא גם הוא עלייה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד - של 11%. עוד נמסר מאגף הכלכלנית הראשית כי בהשוואת סך העסקאות בחודש יוני האחרון לחודשי יוני בשנים קודמות, נמצא כי זהו חודש יוני הגבוה ביותר מאז רמת השיא ההיסטורית של יוני 2015.
קראו עוד במרכז הנדל"ן

"רמה גבוהה זו של עסקאות בחודש יוני 2020 הושגה על רקע זינוק חד של 53% במכירות במסגרת "מחיר למשתכן", מציינים אנשי האוצר. "בניכוי מכירות אלו, רמת העסקאות בשוק החופשי ביוני השנה האחרון נמוכה אף מזו שנרשמה ביוני 2007". עוד מצוין בסקירה כי סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש יוני עמד על 6,600 דירות, עלייה של 7% בהשוואה ליוני אשתקד – גם כאן לאחר שלושה חודשים של ירידות חדות.

Tweenset · 14/8/20

נכתב ע"י פורגיסט:
הירידה היא רק בגלל חוסר האימון של הקבלנים בשוק,
העובדים לפי ההסדר לנו באתרי הבניה
והם עבדו בתפוקה יותר גבוהה מאשר במשך השנה.

היקף העסקאות ביוני האחרון הוא הגבוה ביותר מבין חודשי יוני מאז 2015 - בזכות מחיר למשתכן
גידול של 16% בסך העסקאות – נתונים חיוביים ראשונים מאז תחילת משבר הקורונה • מכירות הקבלנים ברמה הגבוהה ביותר מתחילת השנה • מכירות המשקיעים עלו ב-15% ומהמלאי שבידיהם נגרעו 900 דירות

מאת יובל ניסני
11.08.20 | 13:49

סוף-סוף מורגשת מגמת עלייה ברוב המדדים (שאטרסטוק)
לראשונה מאז פרץ משבר הקורונה – גידול בהיקף העסקאות בשוק הנדל"ן: היום (ג') פרסם אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, כמדי חודש, סקירה כלכלית שבועית הנוגעת לענף הנדל"ן למגורים, ולפיה סך העסקאות בחודש יוני האחרון עמד על 10,900 עסקאות – גידול של 16% בהשוואה ליוני 2019. כך, לראשונה זה שלושה חודשים, נרשמה עלייה בנתון זה.

בניכוי המכירות בסבסוד ממשלתי (בדרך תוכנית מחיר למשתכן) עמד סך העסקאות בשוק החופשי על 9,100, נתון המבטא גם הוא עלייה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד - של 11%. עוד נמסר מאגף הכלכלנית הראשית כי בהשוואת סך העסקאות בחודש יוני האחרון לחודשי יוני בשנים קודמות, נמצא כי זהו חודש יוני הגבוה ביותר מאז רמת השיא ההיסטורית של יוני 2015.
קראו עוד במרכז הנדל"ן

נדל"ן ואומנות במקום אחד: מגדל המים הוותיק בבית אל נצבע בגרפיטי – כחלק מהקמת שכונת אבני דרך ביישוב

עוד קורבן של הקורונה באמריקה? הקניון הגדול בבירת פוארטו ריקו מציג יותר מ-310,000 מ"ר ריקים

למכירה: קרקע למלונאות בסמוך לירדן ההררי – בשטח של 111 דונם

על מבנן ומבננים – מה זה בעצם אומר? המדריך לשנת 2020

"רמה גבוהה זו של עסקאות בחודש יוני 2020 הושגה על רקע זינוק חד של 53% במכירות במסגרת "מחיר למשתכן", מציינים אנשי האוצר. "בניכוי מכירות אלו, רמת העסקאות בשוק החופשי ביוני השנה האחרון נמוכה אף מזו שנרשמה ביוני 2007". עוד מצוין בסקירה כי סך העסקאות בדירות יד שנייה בחודש יוני עמד על 6,600 דירות, עלייה של 7% בהשוואה ליוני אשתקד – גם כאן לאחר שלושה חודשים של ירידות חדות.

בקיצור,
בניכוי מחיר למשתכן - עליה ברכישת דירות יד שניה, וירידה ברכישת דירות חדשות.

Deleted member 64624 · 14/8/20

נכתב ע"י Tweenset:
בקיצור,
בניכוי מחיר למשתכן - עליה ברכישת דירות יד שניה, וירידה ברכישת דירות חדשות.

איזה יופי

גלינג · 14/8/20

נכתב ע"י יאן:
הטבלה פשוט לא נכונה.
אני לא מכיר דירה שלא עלתה פי שלוש.
דירת שלושה חדרים במודיעין עילית עלתה ב 2008 400,000
וב2018 לפי הטבלה כ700,000₪.

ב 2012 דירת 3 חדרים עלתה במוד"ע 800-900K

אידישע מאמע · 19/8/20

שכר הדירה הממוצע עלה בחודש יולי בשיעור זניח של 0.1% - כך עולה מנתונים שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) במסגרת נתוני המדד לחודש יולי. עוד מצאה הלשכה כי ברבעון השני כולו, בו היכה משבר הקורונה בשוק הדירות, שמרו מחירי השכירות על יציבות, ואף נטו קלות לעליות - בדומה לנתונים הראשונים של מדד יולי.
מהנתונים עולה כי למרות הטענות על ירידה בביקוש לדיור בשכירות, בשל הפגיעה בשוכרי הדירות והשבתת הלימודים הפרונטליים באוניברסיטאות, לא חלה ירידה בשכר הדירה, גם בערים שבהן מהווים הסטודנטים נתח נכבד בשוק השכירות כמו תל אביב, באר שבע, חיפה וירושלים.

משבר הקורונה לא הוריד את שכר הדירה: כמה תשלמו בעיר היקרה בישראל וכמה בזולה

***

www.themarker.com

שתים · 23/8/20

נכתב ע"י אידישע מאמע:
שכר הדירה הממוצע עלה בחודש יולי בשיעור זניח של 0.1% - כך עולה מנתונים שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) במסגרת נתוני המדד לחודש יולי. עוד מצאה הלשכה כי ברבעון השני כולו, בו היכה משבר הקורונה בשוק הדירות, שמרו מחירי השכירות על יציבות, ואף נטו קלות לעליות - בדומה לנתונים הראשונים של מדד יולי.
מהנתונים עולה כי למרות הטענות על ירידה בביקוש לדיור בשכירות, בשל הפגיעה בשוכרי הדירות והשבתת הלימודים הפרונטליים באוניברסיטאות, לא חלה ירידה בשכר הדירה, גם בערים שבהן מהווים הסטודנטים נתח נכבד בשוק השכירות כמו תל אביב, באר שבע, חיפה וירושלים.

משבר הקורונה לא הוריד את שכר הדירה: כמה תשלמו בעיר היקרה בישראל וכמה בזולה

***

www.themarker.com

באזור שלי ירד בכ8 אחוז.

אידישע מאמע · 23/8/20

נכתב ע"י שתים:
באזור שלי ירד בכ8 אחוז.

אזור של חוצניקים שעדיין לא חזרו, ולמרות זאת בממוצע יש עליה.

זר פרחים · 28/8/20

בקשר לכתבה הראשונה שהובאה בפתיחת האשכול ע"י @מקצועי בלבד
ובכן -
המומחים הסטטיסטיים נותנים לנו תחזיות דרמטיות בנושאים רבים, ועל פי רוב זה לא מתממש -
דוגמאות -
אמרו שתוך כך וכך שנים החרדים והערבים יהיו רוב בארץ. זה לא קרה.
אמרו שהקורונה תהרוג אלפי ישראלים. זה לא קרה.
אמרו שמחירי הדירות ירדו. זה לא קרה.
ויש עוד דוגמאות רבות ממגוון תחומים, מספיק לפתוח את העיתון ולראות בכל יום תחזית עתידנית חדשה, שלא מתגשמת.

המחירים לא ירדו. אולי נעצרו. קצת. בחלק מהמקומות. והם יעלו שוב בחזרה.

מה שכן - ייתכן ומחירים של דירות יוקרה או אזורי יוקרה קצת ירדו, כי לאנשים יש פחות כסף לבזבז על מותרות. אבל דירה כולם צריכים. ולכן המחירים לא ירדו.

וההסבר:
מי שבאמת קובע את מחירי הדירות לדעתי, הם 2 קבוצות:
הקבלנים, והבנקים.
הקבלנים - דבר ראשון הם רוצים להרוויח כמה שיותר. ובנוסף אם הקבלנים יראו שהשוק רווי בדירות, הם יעצרו התחלות בנייה כדי לייצר מחסור, הם הרי לא רוצים להפסיד.

הבנקים. אם הבנקים יראו שהשוק רווי, והקבלנים לא מצליחים למכור דירות, הם יעלו את הריביות למשכנתאות כדי לייצר מחסור בשוק. וזאת מהסיבה הפשוטה - הקבלנים לוקחים הלוואות מהבנקים כדי לבנות דירות, אם הקבלן לא מצליח למכור את הדירות הבנק המלווה מפסיד כסף או מסתכן בהפסדים. וזה הדבר האחרון שהם רוצים.

כיום, הבנקים נותנים משכנתאות בריביות נמוכות, לדעתי (ועל דעתי בלבד) מהסיבה הבאה - לבנק יש אינטרס שכמה שיותר אנשים יקנו דירות, כדי שכמה שיותר קבלנים יבנו דירות.
לדוגמה - אם יש 100 דירות בשוק, ורק 50 אנשים יכולים לעמוד בדרישות המשכנתא, הקבלן ישאר עם 50 דירות ריקות. לא יהיה לו מהיכן להחזיר את ההלוואה לבנק. והבנק יפסיד.
לכן הבנק רוצה להוריד את דרישות הסף לקבלת משכנתא, כדי ש100 אנשים יוכלו לקנות דירה. הקבלן ירוויח. הוא יחזיר את הלוואותיו לבנק + הריביות. ומעודד מהצלחתו ימשיך לבנות עוד דירות.

ויתירה מכך - הבנק רוצה שאם לדוגמה יש 100 דירות פנויות, שיהיו 150 איש שעומדים בדרישות הסף לקבלת משכנתא. כך הביקוש יהיה גדול מההיצע, המחירים יעלו. הקבלנים ירוויחו יותר, וימשיכו לבנות עוד ועוד.

הוכחה לדבריי - ב20 שנים האחרונות, בנק ישראל מחמיר יותר ויותר בתנאי הסף לקבלת משכנתא. אבל הבנקים עצמם לו בידם היה הדבר - היו מורידים את הדרישות למינימום - כיון שיש להם אינטרס שיהיו כמה שיותר רכישת דירות.
(כמו שאמר לי פעם יועץ משכנתאות מוביל - הבנק יודע שהלקוחות מקמבנים אותו, אבל הוא עוצם את עיניו לרווחה. העיקר שיבואו כמה שיותר רוכשים ללוות מהבנק).

בקיצור - כיון שהבנק מרוויח על כל דירה פעמיים, גם בהלוואה לקבלן וגם בהלוואה לרוכש, יש לו אינטרס שיהיו כמה שיותר התחלות בנייה, וכמה שיותר מכירת דירות.

בקיצור נוסף - לכן לא תהיה ירידה במחירי הדיור, כי ברגע שהמחירים יירדו הבנק ירוויח פחות הן מההלוואות לקבלנים, והן מההלוואות לרוכשים. (חשבון פשוט, הריבית היא אמנם באחוזים, אבל הריווח הוא במספרים. ולכן הבנק רוצה שהמחיר יהיה גבוה כמה שיותר כדי שהריווח יהיה כמה שיותר).

מסקנה - אם רוצים להוריד את מחירי הדיור, צריך לדבר עם הבנקים. אולי לאיים עליהם בחוקים שונים שיפגעו בהם, ורק כך יהיה אפשר לשלוט באמת במחירי הדיור בישראל

ייתכן שדבריי דברי הבל.
אם טעיתי - העמידו אותי על טעותי.

ש.ר · 28/8/20

נכתב ע"י זר פרחים:
ובכן -
המומחים הסטטיסטיים נותנים לנו תחזיות דרמטיות בנושאים רבים, ועל פי רוב זה לא מתממש -
דוגמאות -
אמרו שתוך כך וכך שנים החרדים והערבים יהיו רוב בארץ. זה לא קרה.
אמרו שהקורונה תהרוג אלפי ישראלים. זה לא קרה.
אמרו שמחירי הדירות ירדו. זה לא קרה.
ויש עוד דוגמאות רבות ממגוון תחומים, מספיק לפתוח את העיתון ולראות בכל יום תחזית עתידנית חדשה, שלא מתגשמת.

המחירים לא ירדו. אולי נעצרו. קצת. בחלק מהמקומות. והם יעלו שוב בחזרה.

מה שכן - ייתכן ומחירים של דירות יוקרה או אזורי יוקרה קצת ירדו, כי לאנשים יש פחות כסף לבזבז על מותרות. אבל דירה כולם צריכים. ולכן המחירים לא ירדו.

וההסבר:
מי שבאמת קובע את מחירי הדירות לדעתי, הם 2 קבוצות:
הקבלנים, והבנקים.
אם הקבלנים יראו שהשוק רווי בדירות, הם יעצרו התחלות בנייה כדי לייצר מחסור, הם הרי לא רוצים להפסיד.

אם הבנקים יראו שהשוק רווי, והקבלנים לא מצליחים למכור דירות, הם יעלו את הריביות למשכנתאות כדי לייצר מחסור בשוק. וזאת מהסיבה הפשוטה - הקבלנים לוקחים הלוואות מהבנקים כדי לבנות דירות, אם הקבלן לא מצליח למכור את הדירות הבנק המלווה מפסיד כסף או מסתכן בהפסדים. וזה הדבר האחרון שהם רוצים.

כיום, הבנקים נותנים משכנתאות בריביות נמוכות, לדעתי (ועל דעתי בלבד) מהסיבה הבאה - לבנק יש אינטרס שכמה שיותר אנשים יקנו דירות, כדי שכמה שיותר קבלנים יבנו דירות.
לדוגמה - אם יש 100 דירות בשוק, ורק 50 אנשים יכולים לעמוד בדרישות המשכנתא, הקבלן ישאר עם 50 דירות ריקות. לא יהיה לו מהיכן להחזיר את ההלוואה לבנק. והבנק יפסיד.
לכן הבנק רוצה להוריד את דרישות הסף לקבלת משכנתא, כדי ש100 אנשים יוכלו לקנות דירה. הקבלן ירוויח. הוא יחזיר את הלוואותיו לבנק + הריביות. ומעודד מהצלחתו ימשיך לבנות עוד דירות.

ויתירה מכך - הבנק רוצה שאם לדוגמה יש 100 דירות פנויות, שיהיו 150 איש שעומדים בדרישות הסף לקבלת משכנתא. כך הביקוש יהיה גדול מההיצע, המחירים יעלו. הקבלנים ירוויחו יותר, וימשיכו לבנות עוד ועוד.

הוכחה לדבריי - ב20 שנים האחרונות, בנק ישראל מחמיר יותר ויותר בתנאי הסף לקבלת משכנתא. אבל הבנקים עצמם לו בידם היה הדבר - היו מורידים את הדרישות למינימום - כיון שיש להם אינטרס שיהיו כמה שיותר רכישת דירות.
(כמו שאמר לי פעם יועץ משכנתאות מוביל - הבנק יודע שהלקוחות מקמבנים אותו, אבל הוא עוצם את עיניו לרווחה. העיקר שיבואו כמה שיותר רוכשים ללוות מהבנק).

בקיצור - כיון שהבנק מרוויח על כל דירה פעמיים, גם בהלוואה לקבלן וגם בהלוואה לרוכש, יש לו אינטרס שיהיו כמה שיותר התחלות בנייה, וכמה שיותר מכירת דירות.

בקיצור נוסף - לכן לא תהיה ירידה במחירי הדיור, כי ברגע שהמחירים יירדו הבנק ירוויח פחות הן מההלוואות לקבלנים, והן מההלוואות לרוכשים. (חשבון פשוט, הריבית היא אמנם באחוזים, אבל הריווח הוא במספרים. ולכן הבנק רוצה שהמחיר יהיה גבוה כמה שיותר כדי שהריווח יהיה כמה שיותר).

מסקנה - אם רוצים להוריד את מחירי הדיור, צריך לדבר עם הבנקים. אולי לאיים עליהם בחוקים שונים שיפגעו בהם, ורק כך יהיה אפשר לשלוט באמת במחירי הדיור בישראל

ייתכן שדבריי דברי הבל.
אם טעיתי - העמידו אותי על טעותי.

גאוני עוד נקודה כי ברגע שהאנשים לא יקנו ערך הדירות יירד ואנשים לא יחזירו משכנתאות (כמובן בתרחיש קיצוני ) והבנקים בעצמם יקרסו .....

זר פרחים · 28/8/20

נכתב ע"י י. ויס:
גאוני עוד נקודה כי ברגע שהאנשים לא יקנו ערך הדירות יירד ואנשים לא יחזירו משכנתאות (כמובן בתרחיש קיצוני ) והבנקים בעצמם יקרסו .....

זה תרחיש קיצוני בישראל.
אבל משבר הסאב פריים בארה"ב היה בדיוק בגלל זה,
הבנקים נתנו הלוואות מושחתות לאנשים נטולי השכלה חשבונאית וד"ל,
הם כנראה בנו על כמות קטנה של לווים שיהיו חדלי פירעון, התוצאה הייתה שכמות גדולה מאוד של לווים לא עמדה בהחזרים,
הבנקים לקחו את הבתים, אבל השוק הוצף.
הבנקים הקטנים קרסו,
אחריהם קרסו הבינוניים - שנתנו את ההלוואות לבנקים הקטנים. שנתנו הלוואות לאנשים הפרטיים.
אחריהם קרסו הבנקים הגדולים - שנתנו הלוואות לבנקים הקטנים , שנתנו הלוואות לאנשים הפרטיים.
ואח"כ קרסו חברות הביטוח,
זוכרים שAIG קרסה ?
למה - כי גם לחברות ביטוח ענקיות יש גבול כמה משכנתאות הם יכולים לכסות.

נראה לי שמהסיבה הזאת בנק ישראל העלה את דרישות הסף לקבלת משכנתא, להון עצמי של 25 % בדירה ראשונה. ו50% בדירה שנייה. וזאת - כדי לצמצם את הסיכון לקריסת דומינו שכזו.
אבל הבנקים מבחינתם - מוכנים שתרמה אותם. כל עוד הרמאות לא זועקת לשמיים.

זר פרחים · 28/8/20

נכתב ע"י ראובן 23:
התכוונת 25% הון עצמי ו75% משכנתא

צודק. תוקן.
השעה עושה את שלה.

מקצועי בלבד · 28/8/20

נכתב ע"י זר פרחים:
בקשר לכתבה הראשונה שהובאה בפתיחת האשכול ע"י @מקצועי בלבד
ובכן -
המומחים הסטטיסטיים נותנים לנו תחזיות דרמטיות בנושאים רבים, ועל פי רוב זה לא מתממש -
דוגמאות -
אמרו שתוך כך וכך שנים החרדים והערבים יהיו רוב בארץ. זה לא קרה.
אמרו שהקורונה תהרוג אלפי ישראלים. זה לא קרה.
אמרו שמחירי הדירות ירדו. זה לא קרה.
ויש עוד דוגמאות רבות ממגוון תחומים, מספיק לפתוח את העיתון ולראות בכל יום תחזית עתידנית חדשה, שלא מתגשמת.

המחירים לא ירדו. אולי נעצרו. קצת. בחלק מהמקומות. והם יעלו שוב בחזרה.

מה שכן - ייתכן ומחירים של דירות יוקרה או אזורי יוקרה קצת ירדו, כי לאנשים יש פחות כסף לבזבז על מותרות. אבל דירה כולם צריכים. ולכן המחירים לא ירדו.

וההסבר:
מי שבאמת קובע את מחירי הדירות לדעתי, הם 2 קבוצות:
הקבלנים, והבנקים.
הקבלנים - דבר ראשון הם רוצים להרוויח כמה שיותר. ובנוסף אם הקבלנים יראו שהשוק רווי בדירות, הם יעצרו התחלות בנייה כדי לייצר מחסור, הם הרי לא רוצים להפסיד.

הבנקים. אם הבנקים יראו שהשוק רווי, והקבלנים לא מצליחים למכור דירות, הם יעלו את הריביות למשכנתאות כדי לייצר מחסור בשוק. וזאת מהסיבה הפשוטה - הקבלנים לוקחים הלוואות מהבנקים כדי לבנות דירות, אם הקבלן לא מצליח למכור את הדירות הבנק המלווה מפסיד כסף או מסתכן בהפסדים. וזה הדבר האחרון שהם רוצים.

כיום, הבנקים נותנים משכנתאות בריביות נמוכות, לדעתי (ועל דעתי בלבד) מהסיבה הבאה - לבנק יש אינטרס שכמה שיותר אנשים יקנו דירות, כדי שכמה שיותר קבלנים יבנו דירות.
לדוגמה - אם יש 100 דירות בשוק, ורק 50 אנשים יכולים לעמוד בדרישות המשכנתא, הקבלן ישאר עם 50 דירות ריקות. לא יהיה לו מהיכן להחזיר את ההלוואה לבנק. והבנק יפסיד.
לכן הבנק רוצה להוריד את דרישות הסף לקבלת משכנתא, כדי ש100 אנשים יוכלו לקנות דירה. הקבלן ירוויח. הוא יחזיר את הלוואותיו לבנק + הריביות. ומעודד מהצלחתו ימשיך לבנות עוד דירות.

ויתירה מכך - הבנק רוצה שאם לדוגמה יש 100 דירות פנויות, שיהיו 150 איש שעומדים בדרישות הסף לקבלת משכנתא. כך הביקוש יהיה גדול מההיצע, המחירים יעלו. הקבלנים ירוויחו יותר, וימשיכו לבנות עוד ועוד.

הוכחה לדבריי - ב20 שנים האחרונות, בנק ישראל מחמיר יותר ויותר בתנאי הסף לקבלת משכנתא. אבל הבנקים עצמם לו בידם היה הדבר - היו מורידים את הדרישות למינימום - כיון שיש להם אינטרס שיהיו כמה שיותר רכישת דירות.
(כמו שאמר לי פעם יועץ משכנתאות מוביל - הבנק יודע שהלקוחות מקמבנים אותו, אבל הוא עוצם את עיניו לרווחה. העיקר שיבואו כמה שיותר רוכשים ללוות מהבנק).

בקיצור - כיון שהבנק מרוויח על כל דירה פעמיים, גם בהלוואה לקבלן וגם בהלוואה לרוכש, יש לו אינטרס שיהיו כמה שיותר התחלות בנייה, וכמה שיותר מכירת דירות.

בקיצור נוסף - לכן לא תהיה ירידה במחירי הדיור, כי ברגע שהמחירים יירדו הבנק ירוויח פחות הן מההלוואות לקבלנים, והן מההלוואות לרוכשים. (חשבון פשוט, הריבית היא אמנם באחוזים, אבל הריווח הוא במספרים. ולכן הבנק רוצה שהמחיר יהיה גבוה כמה שיותר כדי שהריווח יהיה כמה שיותר).

מסקנה - אם רוצים להוריד את מחירי הדיור, צריך לדבר עם הבנקים. אולי לאיים עליהם בחוקים שונים שיפגעו בהם, ורק כך יהיה אפשר לשלוט באמת במחירי הדיור בישראל

ייתכן שדבריי דברי הבל.
אם טעיתי - העמידו אותי על טעותי.

אז זה ברור שהבנקים והקבלנים לא רוצים שהמחירים ירדו.
אבל כל העניין הוא, שאם זה היה תלוי רק בהם, לא היו ירידות מחירים אף פעם ובשום מקום בעולם.
אבל המציאות מוכיחה שלמרות רצונם, יש תקופות של ירידות גם בארץ וגם בעולם, וכל מה שהם מנסים בתקופות של ירידות של ירידות לעצור את זה, זה לא ממש הצליח להם.
אז נכון יש להם השפעה, אבל יש עוד דברים שמשפיעים על זה.
בקיצור ממליצה לך ללמוד על ירידות המחירים שהיו בעבר הן בארץ והן בחו"ל, וכדאי שתראה גם מה קרה באירלנד.

נכתב ע"י זר פרחים:
הוכחה לדבריי - ב20 שנים האחרונות, בנק ישראל מחמיר יותר ויותר בתנאי הסף לקבלת משכנתא. אבל הבנקים עצמם לו בידם היה הדבר - היו מורידים את הדרישות למינימום - כיון שיש להם אינטרס שיהיו כמה שיותר רכישת דירות.

זה לא מדויק.
למשל לפני מספר שנים ניתן היה לקחת רק 60% משכנתא בדירה ראשונה, ועכשיו מותר 75% מדירה ראשונה ו90% במחיר למשתכן. [מה שעוזר לעליית מחירי הדיור]