דיון מחירי הדירות לאן?

shimשימי · 28/3/24

נכתב ע"י יצחק77:
שימי
ארשה לעצמי לשאול שאלה אפיקורסית
לשכור דירה כזו תעלה לו לכל היותר 5000 ש"ח בחודש
1000000 ש"ח בבנק יתן לו בסביבות 4000 עוד 1000 ש"ח מסיוע בשכר דירה והוא מלך
במקום 9000 ש"ח משכנתא נושכת
ואם יש לו יכולת שישקיע עוד 2000 בחודש וימצא את עצמו בעוד 30 עם קופה של בין 5-6 מליון תלוי במס
והכנסה חודשית שמכסה שכירות של וילה עם עודף
שלא תבין לא נכון מי שיש לו יכולת והצעה טובה שיקנה דירה
ויחיה בדירה שלו אבל מה שאני מנסה לחדד שממחיר מסויים זה הופך להיות מגוחך,

לדעתי אין היגיון כלכלי בקניית דירה גם לפני 5 שנים
ובזה צודקים כולם

לשעבד את כל העתיד וההווה לדירה זה מעשה חסר אחריות לכאורה

אלא ש מכיוון שדירה יש לזה אפסקטים נוספים
כמו
א.הצלחה בחיים
ב.יציבות חברתית קהלתית ומקומית(תחשוב כשאתה שוכר
אתה מפחד כל הזמן שיעלו לך את המחיר
אתה לא מעונין להשקיע בדירה שלך
אין לך חשק כל כך להתחבר למקום
וכן הלאה
ג.פחד מעליית מחירי הדיור בעתיד(ועד עכשיו מי שקנה הרוויח)

לכן אנשים יעדיפו לקנות דירה
למרות שאין בזה היגיון כלכלי טהור

אבי ג - · 28/3/24

נכתב ע"י טיל בליסטי:
אתה חוזר על זה פה כבר כמה פעמים

ואני רוצה לשאול למה???

לדוג' מי שמוכר דירה וקונה חדשה ויש לו אפשרות למנף ולקנות עוד דירה בגלל הון עצמי גבוה ברביות של דירה יחידה
גם לא שווה?
עדיף לחכות ולקחת שוב שמאי וכו' אחרי?

באופן כללי, מה שאת מציעה, לקנות דירה שלמה מהלוואה (ועוד לא כולל חלק של הלוואה שיש בדירה הראשונה),.
א. זה פשוט לא עובד תזרימית. אי אפשר לממן משכנתא של 100% (וגם לא 75%) משכירות. למעשה, השכירות אפילו לא משלמת את הריביות עצמן בעשור הראשון, וכל חודש צריך להכניס את היד לכיס ולשלם כמעט מחצי התשלום החודשי למשכנתא ( דירה של 2 מליון זה אומר היום 6 אלף לחצי)
ב. זה לא רווחי משום צורה. בריביות של היום על כל מליון לשלושים תשלמי 3 (פעם זה היה 1.8 בערך) זה אומר שהדירה צריכה לעלות כל 5 שנים סכום מפלצתי של שבע מאות אלף שקל כדי שתהיה שווה בעוד 30 שנה את 6 המליון ששילמת לבנק על הקרן והריביות, וגם אז עדיין לא הרווחת כלום, והפסדת מס רכישה (160,000) ומס רווחי הון (רבע מה4 מליון בניכוי אינפלציה).

ג. למי שיש אופציה לשלם כל חודש 6 אלף (ליתרת המשכנתא אחרי דמי השכירות) יש השקעות הרבה יותר טובות ורווחיות, נגיד ממוצע בשוק ההון במדד מוביל יהיה 11 מליון לפני מיסים
(אמנם גם מחירי השכירות יעלו לאט לאט ואחרי עשור יצטרכו להשלים כנראה רק 3000, וכן הלאה, אם מחשבנים סכום השקעה דומה בשוק ההון, אז זה יהיה סכום כולל של 9 מליון לפני מיסים)
ד. בדירה למגורים/השקעה יחידה/ כן מתאבדים על זה יחסית כי לגדר את מחירי הדיור והבטחה לקורת גג יציבה נחשבת להרבה רווחה נפשית, וגם שם ממש לא מומלץ בלי ההון העצמי של רבע, וזה לא באמת רווחי אם אין הון עצמי של חצי, אבל שוב, זה ביטחון בקורת גג ששוה את זה.

...Naomi · 28/3/24

נכתב ע"י יצחק77:
עוד 1000 ש"ח מסיוע בשכר דירה והוא מלך

זה חוזר על עצמו כל כך הרבה פעמיים פה בדיונים.

איך אדם שהולך לשלם 9K משכנתא בחודש זכאי לדעתך לסיוע בשכר דירה?

אל תחפור · 28/3/24

בלת"ק

אי אפש לדעת מה צופן העתיד
אבל ברור שמחירי הדיור נמצאים בסיכוי משמועתי לירידה גדולה,
וזאת מהסיבה הפשוטה והיחידה:

מחירי דירות נקבעים לפי היצע וביקוש,
אם עד לפני שלוש שנים מספר הדירות שנבנו היה הרבה פחות ממספר הזוגות שנישאו בישראל,
וזה גרם שלאנשים לא היה היכן לגור, (וזה הסיבה שהריכוזים החרדיים מוצפים ביחידות קטנות),
וזה גרם לעליות המחירים הגדולות!

בשלוש שנים האחרונות המגמה השתנתה, ומספר הדירות שנבנים גדול ממספר הזוגות שנישאו,
לשם השוואה, בשנת 2022 נרשמו בישראל 47,000 אלף זוגות חדשים, והתחלות הבנייה עמדו על ,68000 אלף דירות!!!!
ב 2023 נרשמו לנישואין 51,000 והתחלות הבנייה היו 62,000!! למרות הרבעון האחרון שהיה האטה עקב המלחמה!
והתונים האלו רשמיים וכל אחד יכול לבדוק את זה!!!

אם כך,
אם המצב הזה יימשך, מחירי הדירות פשוט יקרסו כיוון שאין מי שיקנה!!!!
וזה גם הסיבה שכמות הדירות הלא מכורות נמצאות כל הזמן בעלייה,
היום כיוון שאין מי שיכול לשלם את המחירים האלו,
ובעתיד הקרוב פשוט כי אין מה לעשות עם כל הדירות -
כמובן רק אם המגמה תימשך!!!

בהצלחה!

די · 28/3/24

נכתב ע"י אל תחפור:
בשלוש שנים האחרונות המגמה השתנתה, ומספר הדירות שנבנים גדול ממספר הזוגות שנישאו,
לשם השוואה, בשנת 2022 נרשמו בישראל 47,000 אלף זוגות חדשים, והתחלות הבנייה עמדו על ,68000 אלף דירות!!!!
ב 2023 נרשמו לנישואין 51,000 והתחלות הבנייה היו 62,000!! למרות הרבעון האחרון שהיה האטה עקב המלחמה!

השאלה היא האם יש מחסור מהעבר
וכן אם יש אנשים שקונים כמה דירות אז לא רלוונטי כמה זוגות מתחתנים, כי יכול להיות משקיעים שקונים 2 3 4 דירות.

די · 28/3/24

לגבי הדירה בגינות דוד יש במידע נדל"ן ברחוב 339 2 (לכאורה גינות דוד) דירה 3 חדרים קומה ראשונה 78 מ"ר נמכרה ב 2,450,000 בתאריך 08.01.2024
עוד דירה 3 חדרים שם 75 מ"ר ב2,300,000 נמכרה ב22.01.2024

אל תחפור · 28/3/24

נכתב ע"י די:
השאלה היא האם יש מחסור מהעבר

ברור שיש מחסור מהעבר,
אבל לאט לאט זה מתחיל להצטמצם,

(ועוד נקודה, שבהתחלות בנייה שציינתי זה דירות רגילות, לא מחושבן אלפי יחידות שאנשים מפצלים ללא היתרים וכו')

נכתב ע"י די:
כי יכול להיות משקיעים שקונים 2 3 4 דירות.

הם יכולים לקנות כמה שהם רוצים, בסוף הם צריכים להשכיר את זה
ואם אין מספיק זוגות צעירים, אין להם למי......

די · 28/3/24

נכתב ע"י אל תחפור:
הם יכולים לקנות כמה שהם רוצים, בסוף הם צריכים להשכיר את זה
ואם אין מספיק זוגות צעירים, אין להם למי......

יש גם רווקים ששוכרים דירה, או גרושים ששוכרים שתי דירות, או סודנים או פועלי בניין.

אל תחפור · 28/3/24

נכתב ע"י די:
יש גם רווקים ששוכרים דירה, או גרושים ששוכרים שתי דירות, או סודנים או פועלי בניין.

נכון, אבל הם לא ה'שוק'!!

יצחק77 · 28/3/24

נכתב ע"י ...Naomi:
זה חוזר על עצמו כל כך הרבה פעמיים פה בדיונים.

איך אדם שהולך לשלם 9K משכנתא בחודש זכאי לדעתך לסיוע בשכר דירה?

תשאל את המומחים בתחום .....

בלדה · 28/3/24

נכתב ע"י shimשימי:
ב.יציבות חברתית קהלתית ומקומית(תחשוב כשאתה שוכר
אתה מפחד כל הזמן שיעלו לך את המחיר
אתה לא מעונין להשקיע בדירה שלך
אין לך חשק כל כך להתחבר למקום
וכן הלאה

בפורומים כלכלים כלליים סטייל הסולידית , שומעים הרבה פעמים את הטיעון שקניית דירה זה דבר לא כלכלי, תשקיע בשוק ההון ותצא מליונר ולא תזרוק את הכסף שלך וכו'

העניין הוא שבאזורים חרדיים הטענה הזו הרבה פחות רלוונטית.

בתור שוכרים עד לאחרונה באזור עירוני חרדי מיינסטרימי מעל לעשור,

1. עברנו באותו רדיוס של 4 רחובות 6 דירות, חלקן בפערים של חצי שנה מכיוון שהמשכירים היו צריכים את הדירה בהתראה של חודש חודשיים

2. יש תקופות של גאות ושפל מבחינת ההיצע, כך שחלק מהדירות היו יותר ראויות לתואר יחידות, עם מצב תחזוקתי לא משהו, פשוט כי לא הייתה ברירה אחרת.

3. כשהצטרכנו ב"ה לעבור לדירה גדולה יותר, המחירים כבר גבוהים יותר משמעותית + היצע לא קיים

4. הילדים ממוקמים במוסדות, ולהורים הרבה פעמים אין רכב ככה שאפילו מעבר שכונה הוא פחות ראלי.

יצחק77 · 28/3/24

נכתב ע"י די:
לגבי הדירה בגינות דוד יש במידע נדל"ן ברחוב 339 2 (לכאורה גינות דוד) דירה 3 חדרים קומה ראשונה 78 מ"ר נמכרה ב 2,450,000 בתאריך 08.01.2024
עוד דירה 3 חדרים שם 75 מ"ר ב2,300,000 נמכרה ב22.01.2024

מוזר מאאאד

יצחק77 · 28/3/24

נכתב ע"י בלדה:
בפורומים כלכלים כלליים סטייל הסולידית , שומעים הרבה פעמים את הטיעון שקניית דירה זה דבר לא כלכלי, תשקיע בשוק ההון ותצא מליונר ולא תזרוק את הכסף שלך וכו'

העניין הוא שבאזורים חרדיים הטענה הזו הרבה פחות רלוונטית.

בתור שוכרים עד לאחרונה באזור עירוני חרדי מיינסטרימי מעל לעשור,

1. עברנו באותו רדיוס של 4 רחובות 6 דירות, חלקן בפערים של חצי שנה מכיוון שהמשכירים היו צריכים את הדירה בהתראה של חודש חודשיים

2. יש תקופות של גאות ושפל מבחינת ההיצע, כך שחלק מהדירות היו יותר ראויות לתואר יחידות, עם מצב תחזוקתי לא משהו, פשוט כי לא הייתה ברירה אחרת.

3. כשהצטרכנו ב"ה לעבור לדירה גדולה יותר, המחירים כבר גבוהים יותר משמעותית + היצע לא קיים

4. הילדים ממוקמים במוסדות, ולהורים הרבה פעמים אין רכב ככה שאפילו מעבר שכונה הוא פחות ראלי.

עצוב
ניתן לצמצם את הניידות א. ללכת מראש על דירות משקיעים ולחתום חוזה לכמה שנים עם אופ' ופיצוי,
בכל אופן נכון לשנה זו נבנו בבני ברק ע"י בעלי מגרשים 4 בנייני ענק להשכרה בלבד בגדלים שונים
וזה דבר שצובר תאוצה משיקולי מס ואכמ"ל

בלדה · 28/3/24

נכתב ע"י יצחק77:
א. ללכת מראש על דירות משקיעים ולחתום חוזה לכמה שנים עם אופ' ופיצוי,

כמעט ולא קיים בציבורינו עד כמה שידוע לי, בטח לא רשתות הביטחון של פיצוי וכו'.

וזו כוונתי, האם התאוריה היפה מתכתבת עם נתוני השטח החרדים בפועל.

יצחק77 · 28/3/24

נכתב ע"י בלדה:
כמעט ולא קיים בציבורינו עד כמה שידוע לי, בטח לא רשתות הביטחון של פיצוי וכו'.

וזו כוונתי, האם התאוריה היפה מתכתבת עם נתוני השטח החרדים בפועל.

בירושלים ובני ברק כן
לגבי הפריפריה איני יודע
אבל צריך לדבר ולסכם ברור על כמה שנים

710 · 28/3/24

נכתב ע"י די:
יש גם רווקים ששוכרים דירה, או גרושים ששוכרים שתי דירות, או סודנים או פועלי בניין.

ויש גם אנשים שנפטרים
ואלפי דירות לא חוקיות שנבנות בציבור החרדי והערב

וכן בנוגע להשכרה
יש הרבה יחדות שנבנות להשכרה
והרבה זוגות בציבור הכללי שגרים אצל ההורים

בקיצע'ר
המחירים בגדול לא עלו בגלל שיש בעיית היצע...

טיל בליסטי · 28/3/24

נכתב ע"י אבי ג -:
באופן כללי, מה שאת מציעה, לקנות דירה שלמה מהלוואה (ועוד לא כולל חלק של הלוואה שיש בדירה הראשונה),.
א. זה פשוט לא עובד תזרימית. אי אפשר לממן משכנתא של 100% (וגם לא 75%) משכירות. למעשה, השכירות אפילו לא משלמת את הריביות עצמן בעשור הראשון, וכל חודש צריך להכניס את היד לכיס ולשלם כמעט מחצי התשלום החודשי למשכנתא ( דירה של 2 מליון זה אומר היום 6 אלף לחצי)
ב. זה לא רווחי משום צורה. בריביות של היום על כל מליון לשלושים תשלמי 3 (פעם זה היה 1.8 בערך) זה אומר שהדירה צריכה לעלות כל 5 שנים סכום מפלצתי של שבע מאות אלף שקל כדי שתהיה שווה בעוד 30 שנה את 6 המליון ששילמת לבנק על הקרן והריביות, וגם אז עדיין לא הרווחת כלום, והפסדת מס רכישה (160,000) ומס רווחי הון (רבע מה4 מליון בניכוי אינפלציה).

ג. למי שיש אופציה לשלם כל חודש 6 אלף (ליתרת המשכנתא אחרי דמי השכירות) יש השקעות הרבה יותר טובות ורווחיות, נגיד ממוצע בשוק ההון במדד מוביל יהיה 11 מליון לפני מיסים
(אמנם גם מחירי השכירות יעלו לאט לאט ואחרי עשור יצטרכו להשלים כנראה רק 3000, וכן הלאה, אם מחשבנים סכום השקעה דומה בשוק ההון, אז זה יהיה סכום כולל של 9 מליון לפני מיסים)
ד. בדירה למגורים/השקעה יחידה/ כן מתאבדים על זה יחסית כי לגדר את מחירי הדיור והבטחה לקורת גג יציבה נחשבת להרבה רווחה נפשית, וגם שם ממש לא מומלץ בלי ההון העצמי של רבע, וזה לא באמת רווחי אם אין הון עצמי של חצי, אבל שוב, זה ביטחון בקורת גג ששוה את זה.

תודה על המידע המפורט

אבל הרי ברור שהריבית תרד בשלב כלשהו (סיום המלחמה לדוג') לממוצע שהייתה במשך שנים

השאלה: האם לא עדיף לממש את הפוטנציאל עכשיו?

כשאני קונה דירה לשם מגורים ולהוציא משכנתא מוגדלת לעוד דירה ישנה בפינוי בינוי מתקדם לדוג'?
שהמחיר אמור להכפיל את עצמו.

יצחק77 · 28/3/24

נכתב ע"י טיל בליסטי:
תודה על המידע המפורט

אבל הרי ברור שהריבית תרד בשלב כלשהו (סיום המלחמה לדוג') לממוצע שהייתה במשך שנים

השאלה: האם לא עדיף לממש את הפוטנציאל עכשיו?

כשאני קונה דירה לשם מגורים ולהוציא משכנתא מוגדלת לעוד דירה ישנה בפינוי בינוי מתקדם לדוג'?
שהמחיר אמור להכפיל את עצמו.

גם אלו שמדברים
על ירידת הריבית כולם בתמימות דעים שלא מדובר על חזרה לריבית אפסית אלא
באזור 3.5 אחוז + מרווח הבנקים
קרי יותר מהתשואה של רוב הדירות להשכרה
לכן לקנות להשקעה כרגע זה רעיון גרוע לכאו'

...Naomi · 28/3/24

נכתב ע"י יצחק77:
תשאל את המומחים בתחום .....

גם אם יש דרך עקיפה לעשות זה, רוב מוחלט של האנשים לא עושים את זה.

חוץ מזה שזה בתוספת עלויות

טיל בליסטי · 28/3/24

נכתב ע"י יצחק77:
גם אלו שמדברים
על ירידת הריבית כולם בתמימות דעים שלא מדובר על חזרה לריבית אפסית אלא
באזור 3.5 אחוז + מרווח הבנקים
קרי יותר מהתשואה של רוב הדירות להשכרה
לכן לקנות להשקעה כרגע זה רעיון גרוע לכאו'

אני מדבר על קניה לכמה שנים
לדוג' לפינוי בינוי בשלב התחלתי אבל מאד רציני ולמכור בחפירות שווה?
וכמובן להחזיר את ההלוואה בתוספת הרווח