דיון מחירי הדירות לאן?

[טעות לעולם חוזרת]

לא מדוייק, בונים הרבה (בעיקר לציבור הכללי) אבל כנראה שיש ביקוש

שיא כל הזמנים בבירה: היתרי בנייה לכ-7,500 יח"ד הונפקו ב-2023

מדובר בגידול של כ-5% לעומת 22, ובזינוק של 40% לעומת 21. כ-1,000 מהדירות ייבנו במסגרת פינוי-בינוי

www.nadlancenter.co.il

היה עכשיו ביתד פרסומת לקבוצת רכישה בארמון הנציב,
400 יחידות דיור במחירים מדהימים.

 

[שמעון המקורי]

עם כל עדכון של ירידה בחצי אחוז במחירי הדירות שגורמים לצהלות שמחה אצל כולם...
כדאי לראות בעיניים את הגרף של דירה שעלתה מיליון ש"ח בשנת 2000.

וכל הירידה ה"גדולה" כרגע היא אחרי עליות ריבית מתמשכות ואם זה גם לא מספיק אז גם הגיעה המלחמה.
ואחרי הכל כדאי לראות בעיניים על מה מדברים...

 

[szn]

היה עכשיו ביתד פרסומת לקבוצת רכישה בארמון הנציב,
400 יחידות דיור במחירים מדהימים.

יש כמה חורים בעסקה הזאת...

כמובן שהמחיר הזה רק במידה והם יזכו במכרז של רמ"י ולא יהיה יזם שיציע יותר מהמחיר מינימום.

 

[ר' יהונתן]

צפה בקובץ המצורף 1551640
עם כל עדכון של ירידה בחצי אחוז במחירי הדירות שגורמים לצהלות שמחה אצל כולם...
כדאי לראות בעיניים את הגרף של דירה שעלתה מיליון ש"ח בשנת 2000.

וכל הירידה ה"גדולה" כרגע היא אחרי עליות ריבית מתמשכות ואם זה גם לא מספיק אז גם הגיעה המלחמה.
ואחרי הכל כדאי לראות בעיניים על מה מדברים...

אולי כדאי שתעשה גם גרף איך עלו המשכורות של כולם משנת 2000 עד עכשיו

 

[שמעון המקורי]

אולי כדאי שתעשה גם גרף איך עלו המשכורות של כולם משנת 2000 עד עכשיו

 

[shimשימי]

אולי כדאי שתעשה גם גרף איך עלו המשכורות של כולם משנת 2000 עד עכשיו

אולי כדאי גם שנציג כמה משכורת היה צריך כדי לקנות דירה בשנת 2000
וכמה משכורות צריך לקנות דירה בשנת 2024

אז ככה:השכר הממוצע בשנת 2000 היה באזור ה6000
והשכר הממוצע היום הוא קרוב ל12 אלף מה שאומר כמעט פי 2

מחיר דירה שהיה עולה 1000 הגיע כמעט ל3 מיליון כלומר כמעט פי 3

בפועל מחירי הדיור עלו יותר מממוצע המשכורת

נ.ב עריכה :אני רואה ששמעון המקורי הביא טבלה ואמר בדיוק יותר

ולכן המספרים הם 6200 מול 11700 להיום
זה פחות מפי 2
והדירות זה כמעט פי 3

 

[ר' יהונתן]

צפה בקובץ המצורף 1551647
צפה בקובץ המצורף 1551649

מצויין זה התשובה
ככל שהשכר עולה כך גם לציבור יש יותר יכולת להחזיר תשלומים חודשיים עבור רכישת הדירה
(זה כמובן לא סותר שהמחירים מאוד גבוהים)

 

[ר' יהונתן]

אולי כדאי גם שנציג כמה משכורת היה צריך כדי לקנות דירה בשנת 2000
וכמה משכורות צריך לקנות דירה בשנת 2024

אז ככה:השכר הממוצע בשנת 2000 היה באזור ה6000
והשכר הממוצע היום הוא קרוב ל12 אלף מה שאומר כמעט פי 2

מחיר דירה שהיה עולה 1000 הגיע כמעט ל3 מיליון כלומר כמעט פי 3

בפועל מחירי הדיור עלו יותר מממוצע המשכורת

זה ברור
אבל פעם אנשים היו קונים דירה עם משכנתא ל10-15 שנה והיום ממוצע המשכנתא ל25 שנה ואפילו יותר
וכמובן שהיום אחוזי ההוצאה על תשלומי המשכנתא גדלו מאוד מסך ההכנסה החודשית

 

[בית שמשניק]

צפה בקובץ המצורף 1551647
צפה בקובץ המצורף 1551649

עם כל העלייה היפה במשכורות, מחירי הדיור עלו בצורה הרבה יותר תלולה.
אני קניתי את הדירה שלי ברמת בית שמש בשנת 99 - 3 חד' עם אופציה ב480K. לפי המשכורת הממוצעת של אז - מדובר במחיר של 81 משכורות.
היום לעומת זאת דירה מקבילה עולה כ1.9 מיליון. לפי המשכורת הממוצעת ב2023 (כ13K) מדובר ב150! משכורות. כמעט כפול...

 

[shimשימי]

מצויין זה התשובה
ככל שהשכר עולה כך גם לציבור יש יותר יכולת להחזיר תשלומים חודשיים עבור רכישת הדירה
(זה כמובן לא סותר שהמחירים מאוד גבוהים)

לא.
זה לא התשובה .

בסוף מה שמשנה זה לא גובה השכר וגם לא גובה הדירה

מה שמשנה זה כמה משכורות ממוצעות עולה כדי לקנות דירה

אם בשנת 2000 למשל היה צריך 100 משכורות

והיום צריך 200 משכורות

זה אומר שמחירי הדיור עולים יותר מעליית המשכורות

 

[ר' יהונתן]

לא.
זה לא התשובה .

בסוף מה שמשנה זה לא גובה השכר וגם לא גובה הדירה

מה שמשנה זה כמה משכורות ממוצעות עולה כדי לקנות דירה

אם בשנת 2000 למשל היה צריך 100 משכורות

והיום צריך 200 משכורות

זה אומר שמחירי הדיור עולים יותר מעליית המשכורות

ולכן אנשים פורסים את המשכנתא ליותר שנים

 

[שמעון המקורי]

החל מהמחצית השנייה של שנת 2008 נצפו עליות עקביות ומשמעותיות במחירי הדירות שהעלו את המדד אל מעל 100 משכורות לראשונה מזה 30 שנה. רמת השיא של יחס מחיר דירה משכורת (עד לאותה עת) נמדד במחצית הראשונה של שנת 2011 בגובה של 134 משכורות לדירה ממוצעת. מאז ועד המחצית השנייה של 2012 ירד היחס ל-127 משכורות (נצפתה יציבות נומינלית במחירי דירות ועליה בשכר הממוצע), נכון לשנת 2022 בכדי לרכוש דירה נדרשות 203 משכורות

מספר משכורות נדרשות לרכישת דירה – המכלול

www.hamichlol.org.il

 

[shimשימי]

ולכן אנשים פורסים את המשכנתא ליותר שנים

נכון.
אבל זה לא הדיון פה.

אתה מנסה לומר שמחירי הדיור לא עלו באופן ריאלי
כי המשכורות עלו

ואני מנסה להסביר לך

שאתה צודק שהמשכורות עלו
אבל מחירי הדיור עלו יותר מהמשכורות

ובפער דרמטי!!!

 

[ר' יהונתן]

נכון.
אבל זה לא הדיון פה.

אתה מנסה לומר שמחירי הדיור לא עלו באופן ריאלי
כי המשכורות עלו

ואני מנסה להסביר לך

שאתה צודק שהמשכורות עלו
אבל מחירי הדיור עלו יותר מהמשכורות

ובפער דרמטי!!!

צודק!!!
מסכים בכל מילה

 

[מקצועי בנדל"ן]

עם כל העלייה היפה במשכורות, מחירי הדיור עלו בצורה הרבה יותר תלולה.
אני קניתי את הדירה שלי ברמת בית שמש בשנת 99 - 3 חד' עם אופציה ב480K. לפי המשכורת הממוצעת של אז - מדובר במחיר של 81 משכורות.
היום לעומת זאת דירה מקבילה עולה כ1.9 מיליון. לפי המשכורת הממוצעת ב2023 (כ13K) מדובר ב150! משכורות. כמעט כפול...

בשנת 1999 כשרכשת את הדירה, הריבית היתה כ 14% !
לעומת זאת היום תרכוש את הדירה בריבית של 6% !

 

[שמעון המקורי]

בשנת 1999 כשרכשת את הדירה, הריבית היתה כ 14% !
לעומת זאת היום תרכוש את הדירה בריבית של 6% !

עשיתי חישוב תאורטי במחשבון משכנתא, על הדירה של בית שמשניק...

14 אחוז על 200,000 ש"ח (עם הון עצמי של 280,000) בשנות האלפיים
מול 6 אחוז על 1,400,000 ש"ח (עם הון עצמי של 500,000) כיום

התוצאות לפניכם

 

[shimשימי]

בשנת 1999 כשרכשת את הדירה, הריבית היתה כ 14% !
לעומת זאת היום תרכוש את הדירה בריבית של 6% !

נכון מאוד

זה פרמטר שצריך לדעת איך לחשבן אותו כשיש עלייה / ירידה של מחירים.

למשל כשירידת המחירים הנוכחית נבעה בחלקה הגדול בגלל הריבית

רוב האנשים לא הסתכלו על זה שזה לא באמת שינוי אמיתי בדירה
אאלא במחיר הכסף ובתור משהו לא אמיתי


אבל אתה צודק!!

צריך לדעת להוון את הריבית העתידית לנקודה הנוכחית ולחשב כמה העלייה האמיתית ביחס אליה
וכמה לפי הריבית היום

 

[בית שמשניק]

בשנת 1999 כשרכשת את הדירה, הריבית היתה כ 14% !

נכון. כאברך צעיר, היתה לי תוכנית חסכון בפק"מ בבנק עם תחנת יציאה כל 3 חודשים וקיבלתי עליה 9% ריבית קבועה! היו ימים...

 

[אמת מארץ תצמח]

כל דבר בנוי על השערות מי יותר ומי פחות..
מלבד העובדא שישנם הרבה חברות שנמצאות בשני המדדים...

יחי ההבדל
נאסדק כולו טכנלוגיה, וסנופי רק חלקו.
ובעוד סנופי מכיל רק את החברות הגדולות יותר (אפל לדוג') הרי שנאסדק מעצם טבעו מחזיק גם חברות הזנק, ופחות יציבות היסטורית.

גם מניות בנויות על ביקוש והיצע בלבד

לא ממש.
גם אם יש היצע, במידה ובאמת החברה שווה את הכסף, הרי שיש דיבנדבים וכו'.

הנתונים אמת(שדרך אגב לא מגיעות כל רגע כמו שאתה אומר ,אלא אחת לרבעון...)

אפשר קישור להודעה שלי בדבר נתוני אמת כל רגע? לא זכור לי.
בכל מקרה על אף שאכן דיווחים רשמיים זה בד"כ רק ברבעון, הרי שיש מיד פעם הודעות בדבר תיקון תחזית, וכן אין סוף מידע מהתקשורת לגבי עסקאות בשוק, פיתוחים, שערוריות וכו' - מה שמשפיע ישיר על המניה.

 

[shimשימי]

יחי ההבדל
נאסדק כולו טכנלוגיה, וסנופי רק חלקו.
ובעוד סנופי מכיל רק את החברות הגדולות יותר (אפל לדוג') הרי שנאסדק מעצם טבעו מחזיק גם חברות הזנק, ופחות יציבות היסטורית.

אלו הבדלים שלא משנים את המהות.

לא ממש.
גם אם יש היצע, במידה ובאמת החברה שווה את הכסף, הרי שיש דיבנדבים וכו'.

ההיצע לעולם יפגש עם ביקוש
תחשוב על זה
כשמוכר מוכר מנייה הוא מוכר אותה בשווי כלשהו שחושב שזה שווה לו
ומנגד עומד לקוח וקונה כי חושב שזה כדאי לו
ברגע שיש מחיר ששניה םמסכים לו נוצרת עסקה

מדוע הלקוח מוכן לשלם?

מיליון ואחד סיבות
א.דיבידנדים
ב.חברת צמיחה וצפי עתידי
ג.מזומנים גבוהים בחברה
וכו' וכו'

אבל בסוף ההיצע והביקוש זה מה שיקבע את המחיר לעולם בכל מוצר.(מניות אגחים דירות בולים מטבעות זהב וכו')

אפשר קישור להודעה שלי בדבר נתוני אמת כל רגע? לא זכור לי.
בכל מקרה על אף שאכן דיווחים רשמיים זה בד"כ רק ברבעון, הרי שיש מיד פעם הודעות בדבר תיקון תחזית, וכן אין סוף מידע מהתקשורת לגבי עסקאות בשוק, פיתוחים, שערוריות וכו' - מה שמשפיע ישיר על המניה.

ההודעות האלה קיימות גם בנאדסק וכו'

בסוף זה לא משנה
נראה לי שחסר לך קצת ידע במושג "בטא"
תקרא על זה ותבין יותר לעומק