דיון מחירי הדירות לאן?

עוד ירושלמי · 15/1/24

ואגב מחירי הדירות החדשות בשקלול ארצי ירדו בשנה האחרונה ב-3.9%
ירידה ריאלית של כ-7% במחירי דירות חדשות

בית שמשניק · 15/1/24

נכתב ע"י עוד ירושלמי:
ואגב מחירי הדירות החדשות בשקלול ארצי ירדו בשנה האחרונה ב-3.9%
ירידה ריאלית של כ-7% במחירי דירות חדשות

הכל נכון. אבל אנחנו כאן (מחוז ירושלים) חיים כנראה ביקום מקביל, והמחירים לא רק שלא יורדים, אלא עוד עולים...

מקצועי בנדל"ן · 15/1/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
הכל נכון. אבל אנחנו כאן (מחוז ירושלים) חיים כנראה ביקום מקביל, והמחירים לא רק שלא יורדים, אלא עוד עולים...

נכתב ע"י בית שמשניק:
מה יהיה על מחוז ירושלים? שהולך נגד המגמה כמעט בכל המדינה?

בגדול, זו הסיבה לכך:

ירושלים = שוק גלובלי.
תל אביב וכדו' = שוק ארצי.
שאר אזורי הארץ = שוק מקומי.

shimשימי · 15/1/24

נכתב ע"י עוד ירושלמי:
לכל הטוענים כי ירידות מחירים יתכנו רק בפריפריה הרחוקה ולא במרכז הארץ
שימו לב, מחוז תל אביב, שיא אזור הביקוש בשנת 2023 ירידת מחירים של 4.5% נומינלי
ויותר חשוב ירידת מחיר ריאלית של 7.5%

כללי הבטא עושים את שלהם...

shimשימי · 15/1/24

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
בגדול זו הסיבה לכך:

ירושלים = שוק גלובלי.
תל אביב וכדו' = שוק ארצי.
שאר אזורי הארץ = שוק מקומי.

הגדרת יפה.

ירושלים זה באמת משהו אחר
ותל אביב הוא באמת ארצי ומהווה את המדד המדויק יחסית

רק שצריך לזכור שתל אביב היא כמובן בעלת שיא הביקושים וממילא כאשר יש עליות היא תספוג עודף ביקושים
וכאשר יש ירידות
היא תהיה הראשונה להיפגע

אמת מארץ תצמח · 15/1/24

נכתב ע"י shimשימי:
רק שצריך לזכור שתל אביב היא כמובן בעלת שיא הביקושים וממילא כאשר יש עליות היא תספוג עודף ביקושים
וכאשר יש ירידות היא תהיה הראשונה להיפגע

מה הקשר?
לכא' היא היא הייתה אמורה להיות אחרונה להפגע - מחמת שבסך הכללי הביקוש שם אמור להיות עדיין רב על ההיצע.

shimשימי · 15/1/24

נכתב ע"י אמת מארץ תצמח:
מה הקשר?
לכא' היא היא הייתה אמורה להיות אחרונה להפגע - מחמת שבסך הכללי הביקוש שם אמור להיות עדיין רב על ההיצע.

לא.
מה שעולהיותר בעלייה או ירד יותר בירידה (אתה יכול למשל להשוות הSPY לנאסד"ק כדי להבין את הרציונל)

אם תרצה אני אסביר לך גם מה ההיגיון שבזה

אמת מארץ תצמח · 15/1/24

נכתב ע"י shimשימי:
לא.
מה שעולהיותר בעלייה או ירד יותר בירידה (אתה יכול למשל להשוות הSPY לנאסד"ק כדי להבין את הרציונל)

אם תרצה אני אסביר לך גם מה ההיגיון שבזה

השוואה בין מדדי מניות לשוק דיור - היא מופרכת.
אם כי אני בהחלט פתוח להבין, אולי טעיתי בהקשר לתל אביב.

shimשימי · 15/1/24

נכתב ע"י אמת מארץ תצמח:
השוואה בין מדדי מניות לשוק דיור - היא מופרכת.
אם כי אני בהחלט פתוח להבין, אולי טעיתי בהקשר לתל אביב.

לא הבנתי במניות אתה מסכים שזה נכון הכלל הזה?

ההבדל היחיד בין מניות לדירות
זה רק בזמן התגובה של האנשים
כמה זמן לוקח להם להגיב

במניות לוקח להם יום/יומיים /חודש

ובדירות לוקח חודש /שלשה חודשים/חצי שנה /שנה....

יצחק77 · 15/1/24

נכתב ע"י shimשימי:
לא הבנתי במניות אתה מסכים שזה נכון הכלל הזה?

ההבדל היחיד בין מניות לדירות
זה רק בזמן התגובה של האנשים
כמה זמן לוקח להם להגיב

במניות לוקח להם יום/יומיים /חודש

ובדירות לוקח חודש /שלשה חודשים/חצי שנה /שנה....

בדירות 3 חודשים = הקפאה חצי שנה = היפוך מגמה , לאחר שנה נראה כבר ירידה משמעותית של 15%
גם במגזר החרדי בעיקר בבית שמש אבל גם בבני ברק

די · 15/1/24

בירושלים לא בונים הרבה וההיצע נמוך.

די · 15/1/24

נכתב ע"י יצחק77:
בדירות 3 חודשים = הקפאה חצי שנה = היפוך מגמה , לאחר שנה נראה כבר ירידה משמעותית של 15%
גם במגזר החרדי בעיקר בבית שמש אבל גם בבני ברק

כלומר חוזרים לעידן הדירות בערים החרדיות ב1.5? הלוואי.

יצחק77 · 15/1/24

נכתב ע"י די:
כלומר חוזרים לעידן הדירות בערים החרדיות ב1.5? הלוואי.

נסחפת 15% עדיין לא מביא אותך 1.5 בערים הגדולות

אמת מארץ תצמח · 15/1/24

נכתב ע"י shimשימי:
לא הבנתי במניות אתה מסכים שזה נכון הכלל הזה?

כן, חלקית מאוד.
למשל, ההבדל בין סנופי לנאסדק, זה לא מחמת הכלל שאמרת אלא מסיבה אחרת.
סנופי הוא מדד מחושבן, בנוי על נתונים עכשווים.
נאסדק הוא חברות טכנלוגיה, שמעצם טבעם בנויים על תחזיות והשערות.
לכן הם יכולות להיות מופרעות [=תשואת ענק] ולכן בשעת משבר הם חוזרות לקרקע [=נפילת מתח חדה]

נכתב ע"י shimשימי:
ההבדל היחיד בין מניות לדירות
זה רק בזמן התגובה של האנשים
כמה זמן לוקח להם להגיב
במניות לוקח להם יום/יומיים /חודש
ובדירות לוקח חודש /שלשה חודשים/חצי שנה /שנה....

לא.
יש עוד הבדלים, הדירות בנויים על היצע וביקוש בלבד, מניות בנוי על נתוני אמת של ביצועי החברות, המדינות ועוד.

shimשימי · 15/1/24

נכתב ע"י אמת מארץ תצמח:
כן, חלקית מאוד.
למשל, ההבדל בין סנופי לנאסדק, זה לא מחמת הכלל שאמרת אלא מסיבה אחרת.
סנופי הוא מדד מחושבן, בנוי על נתונים עכשווים.
נאסדק הוא חברות טכנלוגיה, שמעצם טבעם בנויים על תחזיות והשערות.
לכן הם יכולות להיות מופרעות [=תשואת ענק] ולכן בשעת משבר הם חוזרות לקרקע [=נפילת מתח חדה]

כל דבר בנוי על השערות מי יותר ומי פחות..
מלבד העובדא שישנם הרבה חברות שנמצאות בשני המדדים...

נכתב ע"י אמת מארץ תצמח:
לא.
יש עוד הבדלים, הדירות בנויים על היצע וביקוש בלבד, מניות בנוי על נתוני אמת של ביצועי החברות, המדינות ועוד.

גם מניות בנויות על ביקוש והיצע בלבד

הנתונים אמת(שדרך אגב לא מגיעות כל רגע כמו שאתה אומר ,אלא אחת לרבעון...) הללו ישפיעו על הביקוש וההיצע מהר יותר ,בגלל שהנזילות והאחידות של המניות מקלה על הסחר
ועוד שלל סיבות שהופכות את המחיר של המניות למדויק יותר מדירות
שהנתונים יקח להם יותר זמן להשפיע כמו שאמרתי למעלה

אבל בסוף הכל מתנקז לביקוש והיצע

בית שמשניק · 15/1/24

נכתב ע"י יצחק77:
בדירות 3 חודשים = הקפאה חצי שנה = היפוך מגמה , לאחר שנה נראה כבר ירידה משמעותית של 15%
גם במגזר החרדי בעיקר בבית שמש אבל גם בבני ברק

הלוואי. אבל כרגע זה נראה שגריידינגר מצליח לשבור את השיאים של עצמו ולמכור דירות 3 חד' בד5 במחירים שעד לא מזמן מחרו כאן דירות 5 חד'...

יצחק77 · 15/1/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
הלוואי. אבל כרגע זה נראה שגריידינגר מצליח לשבור את השיאים של עצמו ולמכור דירות 3 חד' בד5 במחירים שעד לא מזמן מחרו כאן דירות 5 חד'...

האם הוא אכן מצליח? מידיעה? פלא בעיני
הוא מפרסם בהיסטריה בכל מדיה אפשרית

אסטרטגיה נדלן · 15/1/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
הלוואי. אבל כרגע זה נראה שגריידינגר מצליח לשבור את השיאים של עצמו ולמכור דירות 3 חד' בד5 במחירים שעד לא מזמן מחרו כאן דירות 5 חד'...

בינתיים, אני שמעתי שעדיין הם לא עברו את ה-50 דירות מכורות.
אז לא נראה לי שזה יכול לשנות מגמה.

בית שמשניק · 15/1/24

נכתב ע"י יצחק77:
האם הוא אכן מצליח? מידיעה? פלא בעיני
הוא מפרסם בהיסטריה בכל מדיה אפשרית

נכתב ע"י אסטרטגיה נדלן:

בינתיים, אני שמעתי שעדיין הם לא עברו את ה-50 דירות מכורות.
אז לא נראה לי שזה יכול לשנות מגמה.

לחצ/י כדי להרחיב...

ברשות המיסים מופיעות כרגע 47 עסקאות מתחילת המכירות, שזה כמעט 10% ממה שיש לו בשוק החופשי. לדעתי זה קצב לא רע בכלל לכמה חודשי עבודה, בפרט שמדובר בתקופת מלחמה.
אבל עזבו רגע את קצב המכירות,. שימו לב למחירים שהוא מוכר. הם כ"כ הזויים, ש"אלמלא ראיתי לא האמנתי"....
אגב, הוא עושה כאן הנדסת תודעה מטורפת שאולי צריך ללמד אותה אח"כ בבתי ספר לשיווק. כולם מבינים שפרסומת אמורה לשדר את החוזקות של המוצר הנמכר ובודאי שלא את החולשות שלו, ולכן כשיש מוצר עם מחיר אטרקטיבי מדגישים אותו, וכשהמחיר לא אטרקטיבי פשוט מעלימים אותו (כמו בהרבה פרוייקטים שמפרסמים רק את ההטבות - פטור ממדדים/ תנאי תשלום נוחים וכו' בלי לכתוב מלה וחצי מלה על המחיר).
אבל גריידינגר עובד הפוך על הפוך. הוא מדגיש במודעות שלו שבראש כל חוצות לא פחות ולא יותר מאשר את המחיר - דירות גן 3 חד' מתחילות ב2.59 מיליון בלבד! ובכך הוא נותן לציבור להרגיש שבאמת יש כאן מבצע מטורף, כי מחירי הדיור בבית שמש באמת שווים אפילו יותר. הזיה. אין לי מלה אחרת...