דיון מחירי הדירות לאן?

[szn]

אין התעוררות!
היזמים מנסים לומר שיש אבל בפועל זה מחזור עסקאות,
וכן הבעלי מקצוע, עו"ד, מתווכים, יועצי משכנתאות,
פשוט רוצים לעורר ולהשלות את הציבור שאוטוטו מתחיל העלייה,
לפי איך שנראה בעיני המחירים עדיין לפני הירידה.

יש כאן טעות בהבנת הנקרא, לא כתבתי בשם העו"ד שמחירי הדירות עולים,
רק כתבתי שהשוק מתעורר מהתרדמה, הם סיפרו לא כמשיח לפי תומו שיש להם כעת יותר עבודה.

אני לא מתיימר לנבא האם המחירים יעלו או ירדו, אין לי מושג מה יהיה, ובדיוק בגלל זה אני חושב שבתקופה כזאת שא"א לבנות על עליית מחירים צריך למצוא עסקאות שיש רווח גדול גם בלי עליית מחירים,
למשל עסקאות מתחת למחיר השוק או דירות במתחמי פינוי בינוי מתקדמים שיש רווחים של בין חצי מיליון למיליון
כך שגם אם המחיר לא עולה או אפי' קצת יורד עדיין יש מספיק מרווח של רווח בעסקה.

אפשר לראות כאן מה חשוב לבדוק בעסקת פינוי בינוי:

השקעות נדל"ן - רכישת דירה להשקעה ליד תוואי הרכבת הקלה

מדינת ישראל עוברת מהפכה בכל הנוגע להתחדשות עירונית ופיתוח תשתיות. כחלק מזה, החל משנת 2015 התחילו לפתח את הרכבת הקלה באזור גוש דן. הרכבת תחבר את הערים הנמצאות בטבעת תל אביב ותיתן מענה ל-8 רשויות (פתח תקווה, בני ברק, רמת גן, אור יהודה, בת ים, חולון, הרצליה, יהוד). הרכבת תעבור ב-3 קווים שעוברים דרך...

www.prog.co.il

 

[szn]

"אם התוכנית תצא לפועל, מדובר יהיה במכה אדירה לשוק הדירות להשקעה בישראל", אומר לגלובס עו"ד ורו"ח שי עינת, בעל משרד העוסק במיסוי מקרקעין. לדבריו, "כבר לא יהיה כדאי להחזיק דירה להשקעה. התשואה השוטפת משכירות היא גם ככה נמוכה יחסית לאירופה, ועכשיו גם הטבת המס תיעלם".

לא הבנתי את הטענה, כל השינוי בחוק מדבר על מי שקנה דירה לפני יותר מעשור שלא שווה לו להחזיק את ההשקעה,
אבל כל מי שקנה דירה בעשור האחרון כבר יודע מראש שיש לו מס שבח 25%
ואע"פ כן קנו כאן דירות להשקעה, כלומר החוק לא משנה כלל למשקיעים של העשור האחרון ולא למשקיעים הבאים.

דבר נוסף, לא הבנתי מה הוא רוצה מהתשואה השוטפת משכירות, הרי מי שקנה דירה לפני 20 שנה במאה אלף דולר בבית שמש או ק"ס ומקבל היום שכירות 3500 יש לו תשואה מעולה על הכסף שהוא השקיע.
(אם כי לפי המחיר של היום זאת תשואה נמוכה אבל ביחס לכסף שהושקע בזמנו זה כן תשואה טובה)

 

[עבר הירדן]

לכאו' יש לצאת מתוך נקודת הנחה שהממשלה לא תצא בשום צעד קיצוני, וזאת כדי לשמר את יציבות המשק,
ולכן כל עניין המיסוי ככל הנראה כלל לא יהיה משמעותי,
השאלה האמיתית היא רוכשי הדירות למגורים, שהם על הגדר כרגע מזה שנה+, מתי יגיע הרגע בו הם יחליקו באלגנטיות מהגדר לתוך השוק שיחזור לבעבע באותו רגע..

 

[די]

השאלה האמיתית היא רוכשי הדירות למגורים, שהם על הגדר כרגע מזה שנה+, מתי יגיע הרגע בו הם יחליקו באלגנטיות מהגדר לתוך השוק שיחזור לבעבע באותו רגע..

השאלה האמתית היא הקבלנים, שהם על הגדר כרגע מזה שנה+, מתי יגיע הרגע בו הם יחליקו באלגנטיות מהגדר, ויורידו רשמית את המחירים.

 

[אמת מארץ תצמח]

דבר נוסף, לא הבנתי מה הוא רוצה מהתשואה השוטפת משכירות, הרי מי שקנה דירה לפני 20 שנה במאה אלף דולר בבית שמש או ק"ס ומקבל היום שכירות 3500 יש לו תשואה מעולה על הכסף שהוא השקיע.
(אם כי לפי המחיר של היום זאת תשואה נמוכה אבל ביחס לכסף שהושקע בזמנו זה כן תשואה טובה)

כוונתו שלמי שיש דירה מלפני 2014, יהי' עדיף למכור לפני תחולת החוק ולהפסיד את השכירות
מאשר להמשיך להשכיר, ואז בעוד עשור שימכור את הדירה יצטרך לשלם מס גם על השבח לפני 2014.

 

[כמו הרוח]

כוונתו שלמי שיש דירה מלפני 2014, יהי' עדיף למכור לפני תחולת החוק ולהפסיד את השכירות
מאשר להמשיך להשכיר, ואז בעוד עשור שימכור את הדירה יצטרך לשלם מס גם על השבח לפני 2014.

מה זה קשור
החישוב הא עד 2014

 

[אמת מארץ תצמח]

מה זה קשור
החישוב הא עד 2014

אדם שמחזיק דירה משנת 1990.
משכיר אותה בנאמנות.
ברגע שעובר החוק, אז הוא יצטרך לשלם מס שבח על השבח מאז ועד המכירה,נניח 90% מהשווי היום.
אז אם הוא רוצה לחסוך את זה ליורשים שלו, או לו עצמו אם אולי יצטרך למכור בעתיד, הוא יזדרז למכור את הדירה לפני תחולת החוק (2016) ואז ישלם רק על השבח בין 2014 ל 2024.
מה לא מובן?

 

[כמו הרוח]

אדם שמחזיק דירה משנת 1990.
משכיר אותה בנאמנות.
ברגע שעובר החוק, אז הוא יצטרך לשלם מס שבח על השבח מאז ועד המכירה,נניח 90% מהשווי היום.
אז אם הוא רוצה לחסוך את זה ליורשים שלו, או לו עצמו אם אולי יצטרך למכור בעתיד, הוא יזדרז למכור את הדירה לפני תחולת החוק (2016) ואז ישלם רק על השבח בין 2014 ל 2024.
מה לא מובן?

זה פער של 14 שנה תבדקו את עליות המחירים בתקוה הנ"ל תחליטו
אם ירידה של 10% לא גרמת לאנשים למכור לא מאמינה שזה כן מה שיגרום

בכל מקרה בהצלחה לכל הממתינים להצפת השוק

 

[710]

calcalist.co.il/real-estate/article/bkjs6tyda

הנה עוד הצפת דירות
ע"י המרת משרדים לדירות

 

[ר' יהונתן]

מה היקף המשקיעים מבין רוכשי הדירות?

למרות ירידה של 47% בהשוואה לנובמבר אשתקד, נרשמה עלייה של עשרות אחוזים במספר העסקאות בסבסוד ממשלתי, במכירות הקבלנים וגם בדירות יד שנייה לעומת השפל באוקטובר. באוצר אישרו: תופעת "מצמצמי הדיור" נעלמת בשל הרצון לרכוש דירות עם ממ"ד

www.bizportal.co.il

 

[מקצועי בלבד]

מה היקף המשקיעים מבין רוכשי הדירות?

למרות ירידה של 47% בהשוואה לנובמבר אשתקד, נרשמה עלייה של עשרות אחוזים במספר העסקאות בסבסוד ממשלתי, במכירות הקבלנים וגם בדירות יד שנייה לעומת השפל באוקטובר. באוצר אישרו: תופעת "מצמצמי הדיור" נעלמת בשל הרצון לרכוש דירות עם ממ"ד

www.bizportal.co.il

כמובן שבכתבה רואים את הנתונים רואים שזה לגמרי שונה מהכותרת.

ולא פלא שהיה בנובמבר "התאוששות" מהשפל חסר התקדים של אוקטובר, שחוץ מזה שהוא חודש של החגים, הוא גם החודש שבו פרצה המלחמה וברור שכמעט ולא היו שום עסקאות...

 

[פניני ריין]

אין מה להתלהב על צניחה חופשית של מחירי הדיור
תשאלו את האמריקאים ב-2008 אם שווה
(אם כי פה בישראל הבנקים זהירים יותר)
צריך להבריא את השוק מהשורש
ובעיקר להרחיב היצע
ולטפל ברמ"י.
כל עוד הכמות של סיומי הבניה לא מתואמת עם הגידול הדמוגרפי,
כל צעד אחר הוא כמו פלסטר.

 

[אמת מארץ תצמח]

זה פער של 14 שנה תבדקו את עליות המחירים בתקוה הנ"ל תחליטו
אם ירידה של 10% לא גרמת לאנשים למכור לא מאמינה שזה כן מה שיגרום

בכל מקרה בהצלחה לכל הממתינים להצפת השוק

24 שנה
ודירה בירושלים שב 1992 עלתה 100K דולר, עולה היום באזור ה4M+ .

 

[ר' יהונתן]

באוצר מעריכים: פעילות הנדל"ן ב-2023 - מהחלשות ב-20 השנים האחרונות | כלכליסט

לפי נתוני הכלכלן הראשי, בנובמבר אשתקד נמכרו 4,133 דירות בסך הכול - צניחה של 47% לעומת נובמבר 2022. נתונים ראשונים מעסקאות דצמבר מצביעים אף הם על מספר עסקאות נמוך

www.calcalist.co.il

שלא ישקרו עלינו הנתונים הרישמיים מצביעים על קיפאון עמוק

 

[כמו הרוח]

24 שנה
ודירה בירושלים שב 1992 עלתה 100K דולר, עולה היום באזור ה4M+ .

מ2014 הם משלמים

 

[אמת מארץ תצמח]

מ2014 הם משלמים

1. כמה זה מ1990 עד 2014? 14 או 24?
2. מי שימכור לפני חוק שכזה-ישלם על שבח של 10 שנים מתוך 34.
מי שימכור אחרי החוק-ישלם שבח על 34 שנה.
זה גם סותם את הגולל על נסיונות פיקטביים של שמאות עצמאית מאז או כאי' מכירה באמצע וכד' - לו שייך כיום, אני לא מכיר את התחום.

 

[כמו הרוח]

אוקי
ממתינה עם כולם
לירידה הגדולה

 

[doronshenhav]

המחירים יעלו, לפחות באזור המרכז. יש יותר מדי השפעות שיגרמו לכך וכל יתר ההשפעות זניחות לטעמי.
אנשים על הגדר תקופה ארוכה, עצירת הבנייה בפרויקטים רבים, עלייה של יהודים מחו"ל, הריבית שיורדת והגידול בביקוש באזורי מרכז הארץ בעקבות המלחמה, כל אלה השפעות שידחפו את המחירים למעלה לצערי.
זה נכון שיש גם השפעות לכיוון השני, אך לטעמי הן חלשות יותר.
ימים יגידו

 

[יצחק77]

המחירים יעלו, לפחות באזור המרכז. יש יותר מדי השפעות שיגרמו לכך וכל יתר ההשפעות זניחות לטעמי.
אנשים על הגדר תקופה ארוכה, עצירת הבנייה בפרויקטים רבים, עלייה של יהודים מחו"ל, הריבית שיורדת והגידול בביקוש באזורי מרכז הארץ בעקבות המלחמה, כל אלה השפעות שידחפו את המחירים למעלה לצערי.
זה נכון שיש גם השפעות לכיוון השני, אך לטעמי הן חלשות יותר.
ימים יגידו

ספרתי ביתד אתמול קרוב ל450 מודעות מכירה בבני ברק רק ביתד לפני שנה היו כ120 מודעות
אלפי דירות בצפון בני ברק יחד עם פינוי בינוי מסיבי בפרדס כץ מי שמסתובב שם לא מכיר את האזור
4 קבלנים בצפון בני ברק מפרסמים בהיסטריה !
יש מספיק דירות לכווולם גם בבני ברק
אגב מישהוא יודע כמה דירות משווקות באלעד בשוק החופשי חוץ מה932 שהבגרלה לזכאים?
וכמו שאמרת ימים יגידו!
האם אנחנו חכמים ויודעים לנהל משא ומתן או טיפשים שממשיכים לקנות קלישאות ולתדלק בועה חמה

 

[בעז"ה]

מ2014 הם משלמים

לא מדויק.
לפי החוק שקיים היום מחשבים את השבח באופן שווה בין כל השנים שמקניית הדירה ועד מכירתה, למרות שרוב העלייה הייתה אחרי 2014.
לדוגמה מי שקנה 1990 ומוכר ב2024 משלם רק 10/34 מהשבח של כל השנים - פחות משליש, זה הנחה מאוד משמעותית.

השאלה היא אחרת. כמה אנשים כאלה יש, וכמה מתוכם אכן ימכרו.
יכול להיות גם שיש כאלה שימכרו ויקנו מייד שוב..