TheMarker |
נדל"ן
"אפס הכנסות באוקטובר": חשש מקריסת חברות נדל"ן - וסכנה לכספי רוכשי הדירות
רגע לפני אישור מתווה הפיצויים שעתיד לחול גם על ענף הבנייה, עולה החשש כי גם זה לא יהיה מספיק כדי להציל את חברות הבנייה והתשתיות, ובעיקר את הקטנות שבהן ■ החשש הכבד הוא מפני תגובת שרשרת של קריסות, שבסופו של דבר מי שישלם את מחירה יהיו בעיקר רוכשי הדירות
רנית נחום-הלוי
20:00, 07 בנובמבר 2023
בספטמבר 2022 נסגר אחד המכרזים המעניינים בעיר שדרות, לבניית 1,061 דירות ב-13 מתחמים. במכרז שהוגדר לתוכנית מחיר מטרה זכו 8 חברות נדל"ן, ובהן חברת האחים אוזן, תורן הבית שלך, י.ד בנגב בנייה ופיתוח, גשם למשתכן ומ.ב.צ יזמות והשקעות. גם כיום, כשנה לאחר סגירת המכרז, המתחמים עדיין לא שווקו לזכאים, עדיין לא התקבל היתר בנייה, הפרויקט תקוע, וחלק מהיזמים היו מעדיפים להחזיר את הקרקע לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
"במכרז בשדרות התקדמנו יפה בהליכים לקבלת היתר בנייה, אך המכירה נעצרה לחלוטין", אומר בכיר בחברת נדל"ן שזכתה במכרז. "יש לרוכשי הדירות את הזכות לבטל חוזה תוך שנה, ואכן נעשו אלינו פניות בנושא, אבל בשלב זה הצענו להם להמתין. אני מנחה קונים לחכות ולראות לאן נושבת רוח המלחמה, ואני מניח שבחצי השנה הקרובה הם יחליטו אם הם מבטלים את החוזה או לא. מישהי אמרה: 'רק אם מחסלים את החמאס'".
שדרות לא לבד. בשנתיים האחרונות יצאו מספר מכרזים משמעותיים של מחיר מטרה בדרום, ובהם 536 דירות במרץ 2022 בשכונת עיר היין באשקלון וכ-2,000 יחידות דיור שנסגרו באפריל השנה. באופקים נסגר מכרז שכולל 3,198 דירות, ובאילת נסגרו מכרזים של יותר מ-500 דירות במחיר מטרה. גם מבחינת המכירות, כיכב אזור הדרום. ביוני–אוגוסט 2023 הוביל הדרום את מכירות הדירות החדשות - 2,495 דירות, כ-30% מהמכירות בכל הארץ. באשקלון נמכרו 611 דירות, בשדרות כ-600 דירות, באופקים 155 דירות ובנתיבות 180 דירות.
"הבנייה במחוז הדרום טרם המלחמה הייתה רבה מאוד", אומרת רויטל רוט, מנהלת מחלקת אנליזה בדן אנד ברדסטריט. "אם נתמקד בשדרות, אשקלון, אופקים ונתיבות, ארבע ערים שספגו מכות קשות במהלך השבועות הראשונים למלחמה, רק בהן נבנו בארבע השנים האחרונות כ-20 אלף יחידות דיור. את היקפי הבנייה הגדולים בדרום ניתן להסביר בכך שמדובר בערים מתפתחות, ובעובדה שחלקים גדולים מהציבור, ובעיקר זוגות צעירים, חיפשו דירות חדשות וזולות לגור בהן.
חון האישי של האזרחים. להערכתנו, בשלב זה סביר להניח שהביקוש לדירות באזור יירדו במידה רבה, אלא אם הממשלה תסיים את המלחמה בצורה שתשכנע את הציבור שאין יותר סכנה מעזה".
"חשש לכספי רוכשים"
ענף הנדל"ן נכנס למלחמה כשהוא במצב מורכב. יזמים רבים התמודדו לפני המלחמה עם
העלאת הריבית, עם מינוף גבוה בעקבות רכישת קרקעות במחירי שיא, תוך כדי קיפאון במכירות שיצרה הריבית הגבוהה וחוסר הוודאות בשוק. לפי תחזית D&B, שניתנה לפני 7 באוקטובר, ענף הקבלנות אופיין בדירוג סיכון גבוה, עם צפי לכניסתם של אלפי קבלנים לכשל פיננסי ב-2023.
בעקבות המלחמה, אתרי הבנייה נסגרו לזמן ממושך, נאסר על פועלים פלסטינים להגיע לאתרים, וכ-4,000 עובדים זרים עזבו את הארץ. בנוסף הופסקו המכירות, וקיים חשש סביר שחברות נדל"ן וחברות ביצוע ותשתיות יקרסו בזו אחר זו.
עברו לתצוגת גלריה
"הציבור עסוק בענייני המלחמה, מצב הרוח הלאומי ירוד, האי-ודאות גדולה, הישראלים לא רוכשים כרגע דירות והשוק עצר כמעט לגמרי", אומרת רוט. "קצב המכירות בשמונת החודשים הראשונים של השנה משקף קצב שנתי של כ-80 אלף עסקות. לאור המלחמה, סביר להניח שהקצב יירד עד סוף השנה לכיוון 70 אלף עסקות, בדומה לנקודת השפל של האינתיפאדה השנייה ב-2003-2002".
החשש הכבד של נשיא התאחדות בוני הארץ, ראול סרוגו, הוא מקריסה המונית של חברות. "ממשלות ישראל לדורותיהן יצרו סיטואציה שבה אנו תלויים בעובדים פלסטינים", הוא אומר. "90 אלף עובדים בענף הבנייה הם פלסטינים. יש חברות שכבר מבקשות הקפאת הליכים כי אין להן תזרים מזומנים. מה זה אומר על חברות הביצוע, החברות שמקימות גני ילדים, והחברות שמקימות בתי ספר, כבישים ואת הרכבת? באוצר לא מבינים שאם הן יקרסו לא יהיה כאן כלום. ענף הבנייה הוא ספינה ענקית וכעת היא התנגשה בקרחון".
את הדברים אמר סרוגו על רקע הדיונים שהתקיימו השבוע בנוגע למתווה הפיצויים לעסקים שנפגעו בעקבות המלחמה. אף שבתחילה לא כלל המתווה את חברות הבנייה והתשתיות, בלחץ התאחדות הקבלנים הגיעו הצדדים להבנות שצפויות להבשיל להסדר שיכלול גם את הענף. השאלה היא אם זה מה שיציל את הענף מקריסה.
"חברות בענף הבנייה והתשתיות לא קורסות בגלל המלחמה אלא בגלל שק של צרות שהן סוחבות כמו היעדר אשראי לטווח ארוך, מינוף יתר ופגיעה מתמשכת בהכנסות", מסביר עו"ד אוריאל זעירא, המתמחה בחדלות פירעון. "על הבעיות מתקופת הקורונה מתווספת עליית הריבית שמייקרת את הוצאות המימון שנלקח לרכישת מלאי הקרקעות, וקיפאון מתמשך במכירות.
"בתחום ההתחדשות העירונית אנחנו ממשיכים לזהות קריסות של קבלנים קטנים שלקחו פרויקטים של תמ"א 38 בתמחור לא נכון, או שלא הצליחו למכור את הדירות החדשות. רבים מהפרויקטים האלה לא מלווים בידי בנקים ושם יש סכנה חמורה לכספי הרוכשים. יזם חדש לא ייכנס לפרויקט לא רווחי, ורוכשי דירות חדשות יידרשו להוסיף סכומים ניכרים או לספוג הפסדים במכירת הדירות בכינוס. כך יהיה גם על כל חברת נדל"ן או בנייה שתתקשה לעמוד בהתחייבויות מול הבנק".
בנק לאומי הודיע השבוע כי הוא מתכוון ליזום הליך של כינוס נכסים בחברה בת
של איש העסקים חנן מור, שמחזיקה בנכסים בשדה דב בתל אביב. המהלך מתרחש לאחר שגורמים בבנק השתכנעו שאין לקבוצת מור שום סיכוי לעמוד בהתחייבויות שלה בסך של כ-30 מיליון שקל. לצד קבוצת חנן מור, חברות הבנייה בן שטרית אלי ו-א. תמרים בנייה ופיתוח מחיפה, הגישו השבועלבית המשפט המחוזי בעיר בקשה לצו פתיחת הליכים לאחר שנקלעו לחובות של כ-55 מיליון שקל. החברות, שמנהלות עשרות פרויקטים פעילים ברחבי הארץ, מבקשות גם שימונה נאמן לשיקומן.
"היו לנו הרבה חסמים עד שהפרויקטים באילת הבשילו", מספר יזם נוסף שיבקש להישאר בעילום שם, "והנה אנחנו עומדים לקראת היתר בפרויקט לבנייה של מאות דירות באילת אבל משרד הבינוי והשיכון סגר את הברז ולא מאפשר לנו להתחיל בשיווק לזכאים. אחרי הכל, ציבור גדול נמצא במילואים ולא פנוי להגיע לבחור דירות. אז גם מבחינת שיווקי הדירות – הכל הופסק".
יזמי נדל"ן רבים מבקשים להישאר בעילום שם, ולא בכדי. הם חוששים מאוד שהבנקים ילמדו מהם הקשיים שלהם ויסגרו להם את ברז המזומנים. "ענף הנדל"ן זקוק לאשראי ענק לפעילותו והזינוק החד בריבית הפריים מ-1.6% ל-6.25% תוך זמן קצר פגע ביכולת של היזמים ליטול הלוואות", ממשיך סרוגו. "המלחמה הנחיתה מכה קשה על חברות נדל"ן ולחלקן זאת מכת נוקאאוט. במקביל, הרוכשים יושבים על הגדר, וסך האשראי של הענף בבנייה ותשתיות כולל משכנתאות מגיע כבר ל-1.282 טריליון שקל. מדובר בעלויות מימון כה גבוהות המועמסות על ענף שפעילותו היומית פחתה בהיקף משמעותי של כ-85%. זו קטסטרופה שעשויה להביא לפשיטת רגל של יזמים וקבלנים".
לדברי ד"ר מרים שוורץ זיו, יו"ר פורום המומחים בחברת אלדר משכנתאות ומרצה בכירה למימון באוניברסיטה העברית, "בשנה וחצי האחרונות, ככל שעלתה ריבית בנק ישראל כך כמובן גם עלתה התשואה של איגרות החוב הנסחרות, ובכלל זה התשואות של אג"ח של חברות מתחום הנדל"ן. זהו תחום שהיה ועודנו פגיע מאוד: המינוף של חברות נדל"ן גבוה במיוחד ביחס לסקטורים אחרים, וגובה הוצאות המימון יכול לעשות את כל ההבדל בין הצלחה פנומנלית להתרסקות כואבת.
"כעת התווספו לאתגר המימון גם ההתמודדות עם המלחמה. הוצאות המימון ממשיכות להכביד גם בזמן המלחמה, אולם ישנה שונות גדולה בין התשואות שמניבות אג"ח שונות מתחום הנדל"ן. אג"ח שאינן מדורגות לעיתים קרובות מניבות תשואה דו־ספרתית המצביעה על הסיכון הגבוה שגלום באג"ח, אך גם משקפת את עליות המימון הגבוהות של אותן החברות. בהחלט ייתכן שנראה כי חלק מחברות הנדל"ן יקרסו, במיוחד אלו שהאג"ח נסחרות בתשואות גבוהות ויתקשו לגייס חוב נוסף.
"בישראל, סקטור הנדל"ן תופס נתח גדול במיוחד משווי החברות הנסחרות וגם מהאשראי הבנקאי. לכן על מנת להבטיח את איתנותה של המערכת הפיננסית חשוב לוודא שתחום הנדל"ן יצליח להתמודד עם האתגרים שעומדים בפתחו".
ריבית של מיליון שקל בחודש
חבילת הסיוע הכלכלי לשעת חירום ומתווה הפיצויים שאושרו השבוע כוללים הקמת קרן של ערבות מדינה בסך של 1.2 מיליארד שקל שימונפו עד סכום של 10 מיליארד שקל, לצורך הלוואה לעסקים קטנים ובינוניים עם קשיים תזרימיים. עם זאת, ענף הבנייה הוחרג מהמתווה שכלל סעיף הקובע כי המענקים יינתנו לעסקים בעלי הכנסות של עד 400 מיליון שקל. הסעיף קובע במפורש כי "מי שעיסוקו במכירת זכות במקרקעין המהווה מלאי עסקי בידו", וכן "מי שביצע בשנת המס 2022 או 2023 עבודה שמשך ביצועה עולה על שנה" - לא ייכלל במתווה. עבור ענף הנדל"ן מדובר במכת מוות ממש.
החשש הכבד המיידי הוא לגבי חברות קטנות ובינוניות. סקר שערכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ופורסם לאחרונה מעלה כי בעקבות המלחמה "ניכרת פגיעה חריפה בענף הבינוי שבו יותר מ-62% מהעסקים נמצאים במצב של כמעט סגירה, בניגוד ל-4% מהעסקים בענפי שירותי הייטק ופיננסים". עוד עלה מהסקר, כי בענפי הבינוי יותר מ-70% מהעסקים מדווחים על פגיעה חמורה בהכנסות. הפגיעה העיקרית, לפי הסקר, מתמקדת באופן לא מפתיע בדרום, ואחריו מחוז ירושלים, ככל הנראה בשל התלות של עסקים במחוז בעובדים פלסטינים. בחינת האומדנים לפי קבוצת גודל העסק מלמדת כי הפגיעה בתעסוקה בעסקים קטנים חמורה הרבה יותר, וכ-42% מהעסקים שבהם חמש־עשר משרות שכיר, נמצאים על סף סגירה.
עברו לתצוגת גלריה
"ההשפעה של המלחמה היא קטסטרופלית. אנחנו לא עובדים כבר חודש ימים", מתאר עופר שגיא מחברת מי-טל, יו"ר התאחדות הקבלנים בחיפה. "אנחנו כל היום מתעסקים בלנסות לגייס מפה עובד ומשם עובד, בעלויות שהן היום יותר מפי שניים. בנוסף אנחנו צריכים לשלם עבור אבטחה 200-150 שקל לשעה, ולהציב באתרי הבנייה מיגוניות בעלות של עשרות אלפי שקלים. העלויות גדלו, ואנחנו נושכים שפתיים. המשמעות היא קטלנית: הפסד של מאות אלפי שקלים בשבוע. אנחנו לא מפטרים עובדים, לא מוציאים לחל"ת, ממשיכים לשלם משכורות כרגיל וסופגים. אבל זו כמעט משימה בלתי אפשרית.
"אנחנו משלמים כל חודש ריביות של כמיליון שקל, וכל זה בלי הכנסות. ההפסדים הם אדירים. אני עוד יכול לספוג ואני אשרוד כי נכנסנו לאירוע יחסית במצב טוב, אבל למעלה מ-80% מהקבלנים בהתאחדות הם קטנים, והם פשוט לא ישרדו אם המדינה לא תעזור. אנו חוששים מאוד ממה שעשוי לקרות".
מורן קדוש, רכזת כספים מהחברה הקבלנית-משפחתית קדוש משה בע"מ, שעוסקת בעיקר בבניית צמודי קרקע והרחבות בקיבוצים ומושבים, אמרה כי היו לחברה אפס הכנסות בחודש אוקטובר. "לפני המלחמה ההתחלנו עבודה בקיבוץ רעים בהיקף של 54 יחידות. התחלנו את הפרויקט בסוף יולי ועד היום בנינו 16 יחידות בשלב ראשון. בשלב זה העבודה נעצרה לחלוטין כיוון שאין עובדים בכלל והאזור מוגדר כשטח צבאי סגור. בהיעדר עובדים פלסטינים אנו מצפים לפתרונות חלופיים: רכבת אווירית של עובדים זרים או תגמול של אוכלוסיות חדשות כמו חרדים או צעירים.
"בסופו של דבר, נהיינו מאוד תלותיים בעובדים מהרשות הפלסטינית ואני 14 שנה בעסק ולא זוכרת מצב כזה - לא בתקופות לחימה קודמות או בקורונה. אפס הכנסות בחודש אוקטובר. יש לנו פרויקטים נוספים לבניית צמודי קרקע במשמר הנגב, וקיבוץ רוחה, בת אדר והודיה - וכל אלה נמצאים בטוח של 30 ק"מ, אבל גם אם רוצים לחזור לעבוד אין לנו כוח אדם. החשש שלנו הוא שיתבעו אותנו ואז נצטרך להשיב כספים. אין לנו פתרונות. לאחד הלקוחות שלנו הבנייה נעצרה באמצע הטיח, ואני לא מוצאת צוות שימשיך. נכון להיום, חברות קבלן של עובדים זרים מבקשות פי שניים וחצי מהמחיר שהיינו משלמים עד היום, כמעט 80 שקל לשעה, לא כולל לינה והסעה. זה הופך את העסק ללא כלכלי".
רו"ח יוגב טבקול, סמנכ"ל כספים בחברת התשתיות טבקול דני ובניו העוסקת בעבודות פיתוח, תשתיות ועפר, מתריע מפני קריסה של חברות תשתית ועיכובים משמעותיים באיכלוס שכונות. "בחודש אוקטובר לא עבדנו בכלל וההכנסות שגייסתי הן על עבודות שעשינו קודם לכן. אנחנו מעסיקים 50 עובדים, מהם 20 פלסטינים, לא כולל עוד 30 קבלני משנה פלסטינים, וברגע שהפסיקו לעבוד אין לנו תחליף. זה הענף הכי קשה במשק ואם ענף התשתיות יקרוס, זה ישפיע על הכל. גם אם חברות בנייה יבנו בניינים לא ניתן יהיה לאכלס אותם.
"כרגע אנו עובדים במתכונת מצומצמת ונתקלים בקשיים מאוד לא פשוטים", אומר טבקול. "יש לנו 15 פרויקטים בלופ, אבל אנחנו מטפלים כרגע רק בשלושה, שניים באשקלון ואחד בנתיבות. חזרנו לעבוד כי אם לא, היינו פושטים את הרגל. חד־משמעית. אנחנו מנהלים תזרים בצורה מאוד הדוקה אבל זה לא אירוע קצר. אם אנחנו ירדנו לשלושה פרויקטים בלבד, צריך להבין שכל שרשרת העבודה שתלויה בנו בשאר הפרויקטים כבר סגרה את הבסטה, הם לא פה, ולא יכולים להתקיים. יש פה עניין רוחבי ומי שלא ייערך אליו יהיה בבעיה קשה. המדינה חייבת להיכנס במלוא העוצמה לגייס עובדי מקצוע שמתעסקים בתשתיות כי זה המצב הכי חמור כרגע".
חגי קפרא, מ-א.ח.ל פתרונות הנדסיים בע"מ, חברת קבלן משנה העוסקת בתשתיות, מים כבישים וביוב מספר כי "עד לפני המלחמה העסקנו עשרה עובדים, מהם שישה עובדים מהשטחים, ולכן כיום אנחנו משותקים כמעט לגמרי. ברגע שאני עובד עם רשויות, אנו עוצרים עבודות לפני החגים כי לא רוצים לפתוח כבישים בזמן הזה, מה שאומר שאני לא עובד מאז ראש השנה.
"בינתיים ההתחייבויות ממשיכות לרדת, ואת הכסף אנו לא מקבלים, כך שבעוד כחודש נוכל לשלוח גם את החבר'ה שנשארו הביתה ולסגור את העסק. גם אם כבר מבצעים עבודה קטנה, אז בתנאים האלה אנו נפגעים כי עלינו להציב שומר ומיגונית שעולים עשרות אלפי שקלים בחודש. מה שקרה הוא ששינו לנו את תנאי החוזה באמצע החוזה. קודם לכן ידעתי מה ההוצאות שלי, ידעתי כמה אני מחזיר לבנק, וכעת ההוצאות גדלו והשתנו. בסדר הגודל של העסק שלי, מדובר בהוצאות חריגות וגדולות ואף אחד לא מפצה אותי. בסופו של דבר, ללא סיוע, חברות יקרסו ואם לא יעזרו לנו עכשיו המדינה תתעורר מאוחר מדי".
דיון מחירי הדירות לאן?
