הנושאים החמים
הנושאים החמים
בית שמשניק
משתמש סופר מקצוען
כתבה מדה מרקר
06:02, 03 בנובמבר 2023
באוגוסט האחרון נפתחה ההרשמה להגרלת מענקים של משרד השיכון לרכישת דירות יד שנייה ב–300–600 אלף שקל. למעלה מ–20 אלף אזרחים, שרצו לרכוש דירות בסיוע המענק הממשלתי, פנו למשרד הבינוי והשיכון ובימים אלה נבחנות הפניות — ובסופן יבחרו 1,000 זוכים בלבד.
באותם הימים מספר הדירות בטווח המחירים שנקבע כמזכה במענק היה דל במיוחד. עם זאת, אם הגרלה חדשה הייתה נפתחת כיום, מספר הדירות היה גבוה יותר והפריסה הארצית הייתה רחבה הרבה יותר. סקירה של לוחות המכירות בשבוע שלאחר פרוץ המלחמה מלמדת על היצע גבוה מאוד של דירות בשוק הנדל"ן במחירים נמוכים של 300–500 אלף שקל, רובן ללא ממ"ד, בבאר שבע, דימונה, ערד בדרום, ובחיפה, נצרת, עכו וטבריה בצפון. לא מדובר בגידול בהיצע הדירות דווקא, אלא בדירות עומדות שלא נמכרות, ולכן מחירן מתחיל לרדת מתחת לרף, שבעבר נראה דמיוני.
"אנו רואים כעת את מוכרי דירות יד שנייה בשוק מצויים בלחץ מתגבר — שמוביל לירידות מחירים נוספות, בעיקר באזור הדרום והצפון", מסביר שמאי המקרקעין ברק סולומון שסקר את השוק. "הביקושים לרכישת נכסים באזורים נמצאים בתחתית, ובבחינת נתוני יד שנייה אנו רואים מגמת ירידת מחיר של 5%–10% בממוצע באזור הצפון והדרום — בדגש על דירות ללא ממ"ד — ועוד היד נטויה".
"מי ירצה לגור בדירה ללא ממ"ד?"
הצניחה במחירים שעליה מדבר סולומון נצפתה בבדיקה שהוא ערך של התפלגות מחירי הדירות בשבועות האחרונים מאז פרוץ הלחימה. הדוגמאות לא חסרות. כך למשל, דירת 3 חדרים, 60 מ"ר בקומה שלישית בבאר שבע הוצעה למכירה ב–11 באוקטובר במחיר של 1.1 מיליון שקל — כשבוע לאחר מכן עודכן מחירה למיליון שקל, ירידה בשיעור של 10%. גם הרוכש הממולח וקר הרוח ביותר יתקשה להתחייב לרכוש דירה בימים שבהם שכונות מגורים מופגזות, חיילים מסכנים את חייהם בגבולות והאזרחים רצים תחת אזעקות לממ"ד. אפילו הרעיון של התעסקות ברכישת דירה בתקופת מלחמה מרתיע את רוב האנשים.
דוגמאות נוספות: דירת 2 חדרים בעכו בשטח של 54 מ"ר ללא ממ"ד, שפורסמה למכירה ב–3 באוקטובר תמורת 840 אלף שקל, מוצעת השבוע ב–760 אלף שקל — ירידה של 10%; דירת 4 חדרים במעלות תרשיחא, בקומה שלישית ללא ממ"ד, שהוצעה בתחילת אוקטובר במיליון שקל, עודכנה השבוע ל–920 אלף שקל — ירידה של 8.5%; ברחוב לילינבלום בתל אביב הוצעה דירת גן משופצת מהיסוד בשטח של 70 מ"ר בבניין לשימור, כחודש לפני המלחמה, תמורת 3.5 מיליון שקל, ומהשבוע היא מוצעת ב–3.25 מיליון שקל — ירידה של 6%.
שינויי המחירים, לדברי סולומון, בולטים גם בדירות עם ממ"ד באזורים רבים בארץ בעקבות המלחמה, אם כי בשיעורים נמוכים יותר. כך למשל, דירת פנטהאוז באשקלון, בשטח של 246 מ"ר, שהוצעה ימים ספורים לפני המלחמה ב–2.8 מיליון שקל, מוצעת השבוע ב–2.7 מיליון שקל — ירידה של 3%; גם דירה ברחוב הערמונים ברמת גן, שעברה שיפוץ וכוללת ממ"ד, שתי מרפסות ושתי חניות בטאבו עם מחסן, בשטח כולל של כ–123 מ"ר, שהוצעה כחודש לפני המלחמה ב–3.15 מיליון שקל, מוצעת כיום ב–3.05 מיליון שקל — ירידה של כ–3%. דירה דומה באותו רחוב ברמת גן, בשטח של 110 מ"ר, בבניין שעובר היום תמ"א 38–1, מוצעת תמורת 2.5 מיליון שקל, עם אפשרות להתגמש במחיר.
"מדובר בדירות ברמת גן שכעת נמכרות לפי מחיר של כ–25 אלף שקל למ"ר. זו ירידה משמעותית במחיר, מכיוון שבשכונת נווה יהושע בעיר נמכרו בשנה האחרונה דירות לפי מחיר של 34–36 אלף שקל למ"ר", מסביר אבי שאולי מתיווך 1%. "אלה בעיקר מוכרים שהתחייבו על דירה חדשה ולכן לחוצים למכור, או כאלה שנסיבות החיים, גירושים או ירושות, מאלצות אותם למכור היום — אחרת הם היו מחכים לתקופה טובה יותר. בסופו של דבר, אנחנו מבחינים בשוק בירידה בהיקף של 100–200 אלף שקל בעקבות המלחמה, שמצטרפת לירידות שכבר רשמו נכסים רבים מכל הסוגים עוד קודם למלחמה, כך שבסך הכל מדובר בירידות מצטברות של מאות אלפי שקלים".
שאולי מביא כדוגמה דירת 3 חדרים, בשטח של 75 מ"ר, בכפר שלם בתל אביב, שמחירה ההתחלתי היה 2.7 מיליון שקל, וכיום המוכרים יסכימו למכור אותה ב–2.3 מיליון שקל. "הדירה היא ללא ממ"ד, אך חתומה על תמ"א 38–2, כך שאם בעבר מחירי דירות עם פוטנציאל לתמ"א או פינוי־בינוי היו גבוהים יותר במחיר למ"ר, לעומת דירות חדשות שנמכרו באותה שכונה, כיום אנחנו רואים שגם מחירן יורד. המשקיעים שפעם חשבו על אפסייד (השקעה במניה שמובילה לצמיחה; רנ"ה) של כמיליון שקל בדירות ללא ממ"ד, שהן בעלות פוטנציאל להתחדשות עירונית, לוקחים היום צעד אחד אחורה. הם יודעים שלא יוכלו להשכיר אותן. מי ירצה לגור היום בדירה ללא ממ"ד? רוכשי הדירות הפוטנציאלים שכן מעוניינים לרכוש, לא נשארים פראיירים, וגם במצב הזה, מנסים עוד ועוד להתמחר ולכווץ את המחיר. אני צופה שבעתיד הלא רחוק נראה עליות מחיר בדירות מגורים עם ממ"ד, שמחירן יעלה משמעותית ביחס לדירות ללא ממ"ד. עליות אלה יצטרפו לשינויים דמוגרפים צפויים, כשתושבים מהצפון ומהדרום יבקשו לעבור לאזור השרון והמרכז".
הכתובת על הקיר — חברות נדל"ן ייפלו
בזמן שמדינת ישראל מלקקת את פצעיה ושרויה בחוסר ודאות בנוגע לעתידה, הירידות האלה מעלות מטבע הדברים את השאלה אם זה הזמן לרכוש דירה מיד שנייה. כדי להבין זאת, כדאי לבחון את שוק הדירות החדשות. גם כאן קיימת אווירת נכאים כרגע. לפי הערכות היזמים, פעילות הבנייה הצטמקה בשיעור של 80%–90%, כשברקע שיתוק המשק בגלל עליית הריבית, תקופת החגים בתחילת החודש והמלחמה שטרפה כמעט על כל הקלפים והצליחה לשתק את הענף. אלא שדווקא השיתוק הנוכחי הזה עשוי להביא בעתיד לצניחה בהיצע הדירות — שיביא לזינוק בביקוש ברגע שזה יתעורר.
בעקבות המלחמה נסגרו רוב אתרי הבנייה בארץ, מה שעצר את קצב הבנייה. מצב זה הביא בין היתר לסגירת משרדי המכירות. אם לפני המלחמה דיברו חברות הנדל"ן על עצירת מחירים והציעו פריסת תשלומים נוחה יותר, כיום חלקן כבר מתחילות להוריד מחירים. הדבר בולט בעיקר בדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38, שנותרו אחרונות בפרויקט ויוצאות בימים אלה לשוק במחירים נמוכים.
כך למשל, דירה בת 2 חדרים על הנייר, בשטח של 55 מ"ר, בפרויקט חדש בחדרה, שהוצעה לפני כחודשיים ב–1.55 מיליון שקל, מוצעת כיום ב–1.39 מיליון שקל בלבד — ירידה 11%. דירת 3 חדרים חדשה בפרויקט התחדשות עירונית ברובע ב' באשדוד, בשטח של 78 מ"ר, שהוצעה לפני כשלושה חודשים ב–1.6 מיליון שקל, מוצעת כיום ב–1.55. המחיר עודכן בימי הלחימה, לפני כשבועיים.
"משרדי המכירות נפתחו בשבוע שעבר, ויזמים החלו שוב לפרסם, בעיקר בסושיאל ובדיגיטל, בהיקפי תקציב קטנים יחסית של 10–15 אלף שקל בחודש ובתאימות לגודל הפרויקט והמלאי", מסביר רוני כהן, מנכ״ל חברת אלדר שיווק נדל״ן. "לאור עליית הריבית שהתרחשה בשנה החולפת, המחירים היו אטרקטיביים עוד קודם למלחמה, ולכן אין ירידות נוספות משמעותיות. מאז תחילת הלחימה העבודות באתרי הבנייה נעצרו, ולכן חברות הנדל"ן והיזמים לא מושכים כסף מכספי הליווי. מכיוון שכך, השעון הפסיק לתקתק והבנקים פחות לוחצים על חברות הנדל"ן למכור. הם רגישים למצב. בסופו של דבר אף אחד לא רוצה שחברות הנדל"ן ייפלו פה".
למרות אווירת הנכאים בשוק, סקירה היסטורית של התנהגות שוק הנדל"ן מלמדת כי משברים ביטחוניים מעולם לא השפיעו על ירידות מחירי הנדל"ן בישראל, להפך. אחרי מלחמת ששת הימים עלו מחירי הדירות בשנה שלאחר המלחמה ב–6%. שנתיים לאחר מכן שוק הנדל"ן רשם צמיחה בשיעור של 14%. מלחמת יום הכיפורים לוותה במשבר עמוק שבו הייתה שרויה כלכלת ישראל באינפלציה שהגיעה לכ–56%, אבל שנה לאחר המלחמה זינקו מחירי הדירות בכ–39%. גם שנה לאחר מלחמת לבנון הראשונה, שנמשכה ב–1982–1985, נרשמה עליית מחירים של 28%. ב–1987 פרצה האינתיפאדה הראשונה, אך למרות זאת עלו מחירי הדירות ב–35% ב–1989; גם מלחמת המפרץ שמרה על אותה מגמה ומחירי הדירות עלו בשיעור של 30%–34% ב–1991–1992.
האירוע הביטחוני היחיד שקוטע את רצף עליות המחיר הוא האינתיפאדה השניה ב–2000, תוך ש–2003 רושמת "שיא" צניחת המחירים — בשיעור של 6%. אחרי מלחמת לבנון השנייה ב–2006 נרשמה התאוששות אטית, שהתרחשה רק כשנתיים לאחר המלחמה.
עברו לתצוגת גלריה
מחסור מהותי — לצד ביקושים עצומים
בהתייחס ליישובי עוטף עזה, יש לומר, אף ששדרות ואשקלון חיו במשך עשרות שנים בצל איום טילים מתמשך, זה לא השפיע כלל על מחירי הדיור. מנתוני משרד הבינוי והשיכון עולה כי מאז 2008 עד היום זינקו מחירי הדירות בשתי הערים בשיעור נומינלי של למעלה מ–100%.
קשה מאוד לצפות מה יהיה אחרי המלחמה, וקשה למצוא מומחה נדל"ן שיגיד כי זה הזמן לרכוש דירה. מה שבטוח הוא שיירשם מחסור מהותי ביותר של דירות, לצד ביקושים עצומים, שאולי גם יגיעו מעבר לים בשל המצב. "כשהתקופה הזו תיגמר, אנו צפויים לראות ביקושים גדולים מאוד, בעיקר לאור העובדה שיש פחות בנייה וקיים מחסור משמעותי בדירות", מסביר יו"ר קבוצת אלדר, עמיר שאלתיאל. "אם בנק ישראל היה מוריד את הריבית, הוא היה נותן לנו זריקת אנרגיה, קצת מחיה את השוק — אבל דבר לא נעשה. אפשר גם היום לעודד את הביקושים, בזמן המלחמה, באמצעות מתן פטור ממס רכישה או דחיית תשלומי מע"מ לכל דירה שמוכר היזם, מה שיכול להקל משמעותית מבחינה תזרימית. חבל שהממשלה לא נוקפת אצבע. החשש הוא שיתעוררו רק אחרי שיראו אילו חברות נופלות".
לדברי סולומון, "המלחמה הזו היא אירוע ביטחוני גדול ומורכב ממה שידעה מדינת ישראל, בסדר גודל מאוד משמעותי. בהסתכלות לעתיד הקרוב, אני צופה פגיעה ניכרת בפעילות הכלכלית ברבעון האחרון ל–2023, שתשפיע באופן ישיר גם על קצב הצמיחה ב–2024, שצפוי להיות נמוך, מה שיוביל בטווח הקרוב לירידת מחירים נוספת. מחירי הדירות בירידה מתחילת השנה וכעת הם צפויים להמשיך לרדת, משרדי המכירות ריקים, הביקושים התאפסו (זמנית) והקבלנים שלחוצים תזרימית ייאלצו להמשיך להוריד את מחירי הדירות. הציפיות הן שכל הניתוח הזה הוא לטווח הקצר עד הבינוני, שכן לאחר סיום המלחמה יצטרך נגיד בנק ישראל להוריד את הריבית, כדי לעורר את השוק ולגרום לצמיחה מואצת, שתוביל להתעוררות מחודשת בשוק הנדל"ן".
"בישראל ההתאוששות ממשברים היא מהירה וטוב שכך, וגם לאחר המלחמה הזו צפויים ביקושים גדולים מאוד לנדל"ן ותיקון של המחירים כלפי מעלה", מסבירה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין, "אבל כל זה מתכתב עם עצירת העבודה באתרי הבנייה — חייבים להחזיר אותם לפעילות. עוד בטרם המלחמה הייתה ירידה משמעותית מאוד בהיקפי הבנייה, בשיעור של כ–40% בהתחלות הבנייה, ואם נוסיף לכך את השפעת הריבית — כל אלה עלולים להחריף את משבר הדיור. כל יום שעובר ללא בנייה מחזק את משבר הדיור ועשוי להשפיע על עליות המחירים שלאחר המלחמה. גם לגבי הריבית הגבוהה נדרשת חשיבה מחדש. חשוב לעשות כל מה שניתן לייצר התאוששות בשוק כבר עכשיו, במקום לחכות לגאות גדולה בסוף המלחמה"
המחירים צנחו במאות אלפי שקלים, אבל מי חושב על רכישת דירה?
המלחמה כבר הביאה לירידה של מאות אלפי שקלים במחירי הדירות, במיוחד כאלה ללא ממ"ד. אבל בזמן שמדינת ישראל מלקקת את פצעיה ושרויה בחוסר ודאות בנוגע לעתיד — קשה למצוא את איש הנדל"ן שיגיד בפה מלא שזה הזמן להשקיע06:02, 03 בנובמבר 2023
באוגוסט האחרון נפתחה ההרשמה להגרלת מענקים של משרד השיכון לרכישת דירות יד שנייה ב–300–600 אלף שקל. למעלה מ–20 אלף אזרחים, שרצו לרכוש דירות בסיוע המענק הממשלתי, פנו למשרד הבינוי והשיכון ובימים אלה נבחנות הפניות — ובסופן יבחרו 1,000 זוכים בלבד.
באותם הימים מספר הדירות בטווח המחירים שנקבע כמזכה במענק היה דל במיוחד. עם זאת, אם הגרלה חדשה הייתה נפתחת כיום, מספר הדירות היה גבוה יותר והפריסה הארצית הייתה רחבה הרבה יותר. סקירה של לוחות המכירות בשבוע שלאחר פרוץ המלחמה מלמדת על היצע גבוה מאוד של דירות בשוק הנדל"ן במחירים נמוכים של 300–500 אלף שקל, רובן ללא ממ"ד, בבאר שבע, דימונה, ערד בדרום, ובחיפה, נצרת, עכו וטבריה בצפון. לא מדובר בגידול בהיצע הדירות דווקא, אלא בדירות עומדות שלא נמכרות, ולכן מחירן מתחיל לרדת מתחת לרף, שבעבר נראה דמיוני.
"אנו רואים כעת את מוכרי דירות יד שנייה בשוק מצויים בלחץ מתגבר — שמוביל לירידות מחירים נוספות, בעיקר באזור הדרום והצפון", מסביר שמאי המקרקעין ברק סולומון שסקר את השוק. "הביקושים לרכישת נכסים באזורים נמצאים בתחתית, ובבחינת נתוני יד שנייה אנו רואים מגמת ירידת מחיר של 5%–10% בממוצע באזור הצפון והדרום — בדגש על דירות ללא ממ"ד — ועוד היד נטויה".
"מי ירצה לגור בדירה ללא ממ"ד?"
הצניחה במחירים שעליה מדבר סולומון נצפתה בבדיקה שהוא ערך של התפלגות מחירי הדירות בשבועות האחרונים מאז פרוץ הלחימה. הדוגמאות לא חסרות. כך למשל, דירת 3 חדרים, 60 מ"ר בקומה שלישית בבאר שבע הוצעה למכירה ב–11 באוקטובר במחיר של 1.1 מיליון שקל — כשבוע לאחר מכן עודכן מחירה למיליון שקל, ירידה בשיעור של 10%. גם הרוכש הממולח וקר הרוח ביותר יתקשה להתחייב לרכוש דירה בימים שבהם שכונות מגורים מופגזות, חיילים מסכנים את חייהם בגבולות והאזרחים רצים תחת אזעקות לממ"ד. אפילו הרעיון של התעסקות ברכישת דירה בתקופת מלחמה מרתיע את רוב האנשים.
דוגמאות נוספות: דירת 2 חדרים בעכו בשטח של 54 מ"ר ללא ממ"ד, שפורסמה למכירה ב–3 באוקטובר תמורת 840 אלף שקל, מוצעת השבוע ב–760 אלף שקל — ירידה של 10%; דירת 4 חדרים במעלות תרשיחא, בקומה שלישית ללא ממ"ד, שהוצעה בתחילת אוקטובר במיליון שקל, עודכנה השבוע ל–920 אלף שקל — ירידה של 8.5%; ברחוב לילינבלום בתל אביב הוצעה דירת גן משופצת מהיסוד בשטח של 70 מ"ר בבניין לשימור, כחודש לפני המלחמה, תמורת 3.5 מיליון שקל, ומהשבוע היא מוצעת ב–3.25 מיליון שקל — ירידה של 6%.
שינויי המחירים, לדברי סולומון, בולטים גם בדירות עם ממ"ד באזורים רבים בארץ בעקבות המלחמה, אם כי בשיעורים נמוכים יותר. כך למשל, דירת פנטהאוז באשקלון, בשטח של 246 מ"ר, שהוצעה ימים ספורים לפני המלחמה ב–2.8 מיליון שקל, מוצעת השבוע ב–2.7 מיליון שקל — ירידה של 3%; גם דירה ברחוב הערמונים ברמת גן, שעברה שיפוץ וכוללת ממ"ד, שתי מרפסות ושתי חניות בטאבו עם מחסן, בשטח כולל של כ–123 מ"ר, שהוצעה כחודש לפני המלחמה ב–3.15 מיליון שקל, מוצעת כיום ב–3.05 מיליון שקל — ירידה של כ–3%. דירה דומה באותו רחוב ברמת גן, בשטח של 110 מ"ר, בבניין שעובר היום תמ"א 38–1, מוצעת תמורת 2.5 מיליון שקל, עם אפשרות להתגמש במחיר.
"מדובר בדירות ברמת גן שכעת נמכרות לפי מחיר של כ–25 אלף שקל למ"ר. זו ירידה משמעותית במחיר, מכיוון שבשכונת נווה יהושע בעיר נמכרו בשנה האחרונה דירות לפי מחיר של 34–36 אלף שקל למ"ר", מסביר אבי שאולי מתיווך 1%. "אלה בעיקר מוכרים שהתחייבו על דירה חדשה ולכן לחוצים למכור, או כאלה שנסיבות החיים, גירושים או ירושות, מאלצות אותם למכור היום — אחרת הם היו מחכים לתקופה טובה יותר. בסופו של דבר, אנחנו מבחינים בשוק בירידה בהיקף של 100–200 אלף שקל בעקבות המלחמה, שמצטרפת לירידות שכבר רשמו נכסים רבים מכל הסוגים עוד קודם למלחמה, כך שבסך הכל מדובר בירידות מצטברות של מאות אלפי שקלים".
שאולי מביא כדוגמה דירת 3 חדרים, בשטח של 75 מ"ר, בכפר שלם בתל אביב, שמחירה ההתחלתי היה 2.7 מיליון שקל, וכיום המוכרים יסכימו למכור אותה ב–2.3 מיליון שקל. "הדירה היא ללא ממ"ד, אך חתומה על תמ"א 38–2, כך שאם בעבר מחירי דירות עם פוטנציאל לתמ"א או פינוי־בינוי היו גבוהים יותר במחיר למ"ר, לעומת דירות חדשות שנמכרו באותה שכונה, כיום אנחנו רואים שגם מחירן יורד. המשקיעים שפעם חשבו על אפסייד (השקעה במניה שמובילה לצמיחה; רנ"ה) של כמיליון שקל בדירות ללא ממ"ד, שהן בעלות פוטנציאל להתחדשות עירונית, לוקחים היום צעד אחד אחורה. הם יודעים שלא יוכלו להשכיר אותן. מי ירצה לגור היום בדירה ללא ממ"ד? רוכשי הדירות הפוטנציאלים שכן מעוניינים לרכוש, לא נשארים פראיירים, וגם במצב הזה, מנסים עוד ועוד להתמחר ולכווץ את המחיר. אני צופה שבעתיד הלא רחוק נראה עליות מחיר בדירות מגורים עם ממ"ד, שמחירן יעלה משמעותית ביחס לדירות ללא ממ"ד. עליות אלה יצטרפו לשינויים דמוגרפים צפויים, כשתושבים מהצפון ומהדרום יבקשו לעבור לאזור השרון והמרכז".
הכתובת על הקיר — חברות נדל"ן ייפלו
בזמן שמדינת ישראל מלקקת את פצעיה ושרויה בחוסר ודאות בנוגע לעתידה, הירידות האלה מעלות מטבע הדברים את השאלה אם זה הזמן לרכוש דירה מיד שנייה. כדי להבין זאת, כדאי לבחון את שוק הדירות החדשות. גם כאן קיימת אווירת נכאים כרגע. לפי הערכות היזמים, פעילות הבנייה הצטמקה בשיעור של 80%–90%, כשברקע שיתוק המשק בגלל עליית הריבית, תקופת החגים בתחילת החודש והמלחמה שטרפה כמעט על כל הקלפים והצליחה לשתק את הענף. אלא שדווקא השיתוק הנוכחי הזה עשוי להביא בעתיד לצניחה בהיצע הדירות — שיביא לזינוק בביקוש ברגע שזה יתעורר.
בעקבות המלחמה נסגרו רוב אתרי הבנייה בארץ, מה שעצר את קצב הבנייה. מצב זה הביא בין היתר לסגירת משרדי המכירות. אם לפני המלחמה דיברו חברות הנדל"ן על עצירת מחירים והציעו פריסת תשלומים נוחה יותר, כיום חלקן כבר מתחילות להוריד מחירים. הדבר בולט בעיקר בדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38, שנותרו אחרונות בפרויקט ויוצאות בימים אלה לשוק במחירים נמוכים.
כך למשל, דירה בת 2 חדרים על הנייר, בשטח של 55 מ"ר, בפרויקט חדש בחדרה, שהוצעה לפני כחודשיים ב–1.55 מיליון שקל, מוצעת כיום ב–1.39 מיליון שקל בלבד — ירידה 11%. דירת 3 חדרים חדשה בפרויקט התחדשות עירונית ברובע ב' באשדוד, בשטח של 78 מ"ר, שהוצעה לפני כשלושה חודשים ב–1.6 מיליון שקל, מוצעת כיום ב–1.55. המחיר עודכן בימי הלחימה, לפני כשבועיים.
"משרדי המכירות נפתחו בשבוע שעבר, ויזמים החלו שוב לפרסם, בעיקר בסושיאל ובדיגיטל, בהיקפי תקציב קטנים יחסית של 10–15 אלף שקל בחודש ובתאימות לגודל הפרויקט והמלאי", מסביר רוני כהן, מנכ״ל חברת אלדר שיווק נדל״ן. "לאור עליית הריבית שהתרחשה בשנה החולפת, המחירים היו אטרקטיביים עוד קודם למלחמה, ולכן אין ירידות נוספות משמעותיות. מאז תחילת הלחימה העבודות באתרי הבנייה נעצרו, ולכן חברות הנדל"ן והיזמים לא מושכים כסף מכספי הליווי. מכיוון שכך, השעון הפסיק לתקתק והבנקים פחות לוחצים על חברות הנדל"ן למכור. הם רגישים למצב. בסופו של דבר אף אחד לא רוצה שחברות הנדל"ן ייפלו פה".
למרות אווירת הנכאים בשוק, סקירה היסטורית של התנהגות שוק הנדל"ן מלמדת כי משברים ביטחוניים מעולם לא השפיעו על ירידות מחירי הנדל"ן בישראל, להפך. אחרי מלחמת ששת הימים עלו מחירי הדירות בשנה שלאחר המלחמה ב–6%. שנתיים לאחר מכן שוק הנדל"ן רשם צמיחה בשיעור של 14%. מלחמת יום הכיפורים לוותה במשבר עמוק שבו הייתה שרויה כלכלת ישראל באינפלציה שהגיעה לכ–56%, אבל שנה לאחר המלחמה זינקו מחירי הדירות בכ–39%. גם שנה לאחר מלחמת לבנון הראשונה, שנמשכה ב–1982–1985, נרשמה עליית מחירים של 28%. ב–1987 פרצה האינתיפאדה הראשונה, אך למרות זאת עלו מחירי הדירות ב–35% ב–1989; גם מלחמת המפרץ שמרה על אותה מגמה ומחירי הדירות עלו בשיעור של 30%–34% ב–1991–1992.
האירוע הביטחוני היחיד שקוטע את רצף עליות המחיר הוא האינתיפאדה השניה ב–2000, תוך ש–2003 רושמת "שיא" צניחת המחירים — בשיעור של 6%. אחרי מלחמת לבנון השנייה ב–2006 נרשמה התאוששות אטית, שהתרחשה רק כשנתיים לאחר המלחמה.
עברו לתצוגת גלריה
מחסור מהותי — לצד ביקושים עצומים
בהתייחס ליישובי עוטף עזה, יש לומר, אף ששדרות ואשקלון חיו במשך עשרות שנים בצל איום טילים מתמשך, זה לא השפיע כלל על מחירי הדיור. מנתוני משרד הבינוי והשיכון עולה כי מאז 2008 עד היום זינקו מחירי הדירות בשתי הערים בשיעור נומינלי של למעלה מ–100%.
קשה מאוד לצפות מה יהיה אחרי המלחמה, וקשה למצוא מומחה נדל"ן שיגיד כי זה הזמן לרכוש דירה. מה שבטוח הוא שיירשם מחסור מהותי ביותר של דירות, לצד ביקושים עצומים, שאולי גם יגיעו מעבר לים בשל המצב. "כשהתקופה הזו תיגמר, אנו צפויים לראות ביקושים גדולים מאוד, בעיקר לאור העובדה שיש פחות בנייה וקיים מחסור משמעותי בדירות", מסביר יו"ר קבוצת אלדר, עמיר שאלתיאל. "אם בנק ישראל היה מוריד את הריבית, הוא היה נותן לנו זריקת אנרגיה, קצת מחיה את השוק — אבל דבר לא נעשה. אפשר גם היום לעודד את הביקושים, בזמן המלחמה, באמצעות מתן פטור ממס רכישה או דחיית תשלומי מע"מ לכל דירה שמוכר היזם, מה שיכול להקל משמעותית מבחינה תזרימית. חבל שהממשלה לא נוקפת אצבע. החשש הוא שיתעוררו רק אחרי שיראו אילו חברות נופלות".
לדברי סולומון, "המלחמה הזו היא אירוע ביטחוני גדול ומורכב ממה שידעה מדינת ישראל, בסדר גודל מאוד משמעותי. בהסתכלות לעתיד הקרוב, אני צופה פגיעה ניכרת בפעילות הכלכלית ברבעון האחרון ל–2023, שתשפיע באופן ישיר גם על קצב הצמיחה ב–2024, שצפוי להיות נמוך, מה שיוביל בטווח הקרוב לירידת מחירים נוספת. מחירי הדירות בירידה מתחילת השנה וכעת הם צפויים להמשיך לרדת, משרדי המכירות ריקים, הביקושים התאפסו (זמנית) והקבלנים שלחוצים תזרימית ייאלצו להמשיך להוריד את מחירי הדירות. הציפיות הן שכל הניתוח הזה הוא לטווח הקצר עד הבינוני, שכן לאחר סיום המלחמה יצטרך נגיד בנק ישראל להוריד את הריבית, כדי לעורר את השוק ולגרום לצמיחה מואצת, שתוביל להתעוררות מחודשת בשוק הנדל"ן".
"בישראל ההתאוששות ממשברים היא מהירה וטוב שכך, וגם לאחר המלחמה הזו צפויים ביקושים גדולים מאוד לנדל"ן ותיקון של המחירים כלפי מעלה", מסבירה יו"ר לשכת שמאי המקרקעין נחמה בוגין, "אבל כל זה מתכתב עם עצירת העבודה באתרי הבנייה — חייבים להחזיר אותם לפעילות. עוד בטרם המלחמה הייתה ירידה משמעותית מאוד בהיקפי הבנייה, בשיעור של כ–40% בהתחלות הבנייה, ואם נוסיף לכך את השפעת הריבית — כל אלה עלולים להחריף את משבר הדיור. כל יום שעובר ללא בנייה מחזק את משבר הדיור ועשוי להשפיע על עליות המחירים שלאחר המלחמה. גם לגבי הריבית הגבוהה נדרשת חשיבה מחדש. חשוב לעשות כל מה שניתן לייצר התאוששות בשוק כבר עכשיו, במקום לחכות לגאות גדולה בסוף המלחמה"
