TheMarker |
נדל"ן
"היזמים מנסים להסתיר את זה, אבל הם בלחץ. ירידות המחירים כאן — ויימשכו"
מתן יגל, סגן הממונה על התקציבים באוצר האחראי על הנדל"ן והשלטון המקומי, מצדיק את קרן הארנונה, מגדיר את עילת הסבירות של המשרד, לא רואה בעיה לנייד כספים מעבר לקו הירוק ולא רואה חלופה טובה יותר להגרלות מחיר למשתכן ■ "אנחנו רואים ירידה של עשרות אחוזים במחירי הקרקעות"
עדי כהןהדר חורש
28 ביולי 2023
בתפקידו החדש כאחד המובילים המרכזיים של מדיניות הממשלה בשוק הנדל"ן, מתן יגל, סגן הממונה על התקציבים האחראי על הנדל"ן והשלטון המקומי במשרד האוצר, אינו נוטה לקבל את נבואות הזעם על משבר בענף. למרות ההאטה הנוכחית ואזהרות היזמים על זינוק צפוי במחירים שיבוא בעקבותיה, סבור יגל — שהגיע לשירות הציבורי לפני עשר שנים מפירמת רואי החשבון KPMG סומך חייקין — כי את עליות המחירים של פוסט־הקורונה כבר לא נראה בשוק הדיור.
"אנחנו נמצאים בתקופה שבה שוק הנדל"ן משתנה מאוד", אומר יגל, שנכנס בשבוע האחרון רשמית לתפקידו, ומעריך כי "בניגוד למה שאומרים אינטרנסטים בשוק, ירידות המחירים כאן כדי להישאר".
למה אתה מייחס את השינוי?
"שתי סיבות עיקריות. המרכזית היא עליית הריבית. שנים חיינו בריבית אפסית, ותוך זמן קצר יחסית הגענו לריבית גבוהה. הסיפור השני הוא הגדלת ההיצע בשנים האחרונות, בבנייה חדשה ובהתחדשות עירונית. שני הדברים האלה הביאו את השוק לירידה קלה במחירים, מה שמצד אחד מייצר אתגרים, בעיקר לקבלנים, אבל מצד שני זו הזדמנות. המכירות ירדו וזמן המדף שבו ממתינות הדירות למכירה הוכפל. הדירות שקבלנים תיכננו למכור נשארות במלאי. זה מכביד על תזרים ההכנסות שלהם ועולה להם בהוצאות מימון, שגדלו בעקבות עליית הריבית. הבעיה משמעותית בעיקר אצל מי שקנו קרקעות ביוקר בשנים האחרונות, ועכשיו נחנקים מההוצאה הגבוהה. יש עליהם לחץ אדיר להוריד מחירים, והם עומדים בפני הבחירה להוריד מחירים ולמכור — או לפשוט את הרגל".
נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו טען בכנסת שהקבלנים לא בלחץ ולכן המחירים לא יורדים.
"אני מסתכל על הצמיחה המשמעותית בהתחדשות העירונית ובעסקות שנעשו ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד השיכון בשנתיים האחרונות: 140 אלף דירות ששווקו, שמביאות למלאי משמעותי שהיזמים יצטרכו למכור. זה כבר מתחיל ללחוץ את המחירים למטה. אם בדרך יצאו מהענף כמה קבלנים בודדים — ההשפעה על השוק תהיה מינורית. אחרי שנים של עליית מחירים, משבר דיור, ומצב שבו זוגות צעירים לא יכלו לקנות דירה — ירידות המחירים שאנחנו רואים זה משהו שאנחנו צריכים לברך עליו. חיכינו לרגע הזה. וזה כמובן בלי להוריד את הרגל מהגז".
"בשנתיים האחרונות שווקו 140 אלף דירות, שמביאות למלאי משמעותי שהיזמים יצטרכו למכור. זה מתחיל ללחוץ את המחירים מטה. אם בדרך יצאו מהענף כמה קבלנים — ההשפעה על השוק תהיה מינורית"
"אחרי שנים של עליית מחירים, משבר דיור, ומצב שבו זוגות צעירים לא יכלו לקנות דירה — ירידות המחירים שאנחנו רואים זה משהו שאנחנו צריכים לברך עליו"צילום: גיל כהן מגן
במצטבר זה רק ירידות של 0.6% בממוצע, מינורי מאוד אחרי עלייה שנתית של כמעט 20%.
"אני חושב שזו מגמה שהולכת להימשך ולהעמיק. הירידות הולכות להימשך. בהתחלה היזמים ניסו לתת מבצעים, פריסות תשלומים — דברים שלאו דווקא רואים בנתונים. כלכלית אין שאלה שזה הנחה, ואת זה רואים בצורה גורפת. אני חושב שהירידות שאנחנו רואים יימשכו".
גם אם נראה קבלנים קורסים?
"בשנה א' בכלכלה אתה לומד שבכל שוק יש כניסה ויש יציאה של שחקנים. שוק הנדל"ן מבוזר מאוד. סביר לחלוטין שגם את זה נראה".
"יש לנו מחויבות לאזרחים"
אתה לא מודאג מירידת כוח הקנייה של מי שזקוקים לדירות, ומהאזהרות שההאטה תסתיים בזינוק מחירים נוכח הירידה בהתחלות הבנייה?
"אחד היתרונות בשליטת המדינה בניהול הקרקעות, שיש לה גם לא מעט חסרונות, זה היכולת לשווק קרקע בזול, וזה מה שאנחנו עושים. חשוב לנו שבתקופה הזו לא נוריד רגל מהגז בשיווקי הקרקע ובהיתרי הבנייה — על אף שאנחנו רואים ירידה של עשרות אחוזים במחירי הקרקעות. במצב כזה, רוב בעלי הקרקע הפרטיים יחכו ולא ימכרו. לנו כמדינה אין את הפריווילגיה הזו. יש לנו מחויבות לאזרחים להגדיל את ההיצע, לתת מענה לצורך ולהוריד את המחירים. לכן עשינו כמה צעדים שיאפשרו את זה. העיקרי שבהם הוא הפחתת מחיר המינימום במכרזים. במקום למכור במחיר הגבוה ביותר, נמכור במחיר שהשוק מוכן לשלם, גם אם הוא נמוך בעשרות או מאות אחוזים".
ועדיין, בנק ישראל מראה ש–80% מהמכרזים השנה נכשלים. זה שיעור מדאיג?
"הפרמטר החשוב בעיניי הוא כמות העסקות. שם, גם השנה אנחנו רואים מספרים טובים, למרות הירידה. בחציון הראשון של 2023 אנחנו בקצב שלא יורד מהשנתיים האחרונות — שזה קצב הרבה יותר גבוה ממה שהיה בעשור אחרון. יש לנו מחויבות גבוהה לשמור על הקצב הזה, ואנחנו פועלים לשם כך. כדי לתת מענה לאתגרי המימון של היזמים בתקופה הזו ולהקל עליהם, אנחנו מאפשרים פריסת תשלומים במכרזי דיור בפריפריה — משלמים 30% בזכייה, ואפשר לקבל דחייה של עד שנתיים בתשלום היתרה. בימים אלה אנחנו בוחנים אפשרות לעשות את זה בכל הארץ למכרזים בתחום השכירות ארוכת הטווח. אנחנו מבינים שזה תחום שמאוד רגיש לשינויים בריבית, ומאמינים שצעד כזה יכול לעזור למכרזי השכירות, שסובלים מעליית הריבית".
יזמים טוענים שזה לא מספיק, ושהשוק הזה בגסיסה. שוכרים כבר משלמים את מחיר המחסור הכבד.
"30% מהדירות בישראל הן בשכירות — אלה נתונים דומים מאוד לשאר העולם. לכן בהיבט הזה חשוב וצריך לומר שהשוק בסדר. יש שוק שכירות לא קטן בישראל. נכון שהוא פחות מוסדי ומוסדר, אבל עדיין מבחינת כמות משקי הבית שרוצים לגור בשכירות, מצבנו זהה למה שקורה בעולם. אין ספק שלהיכנס עכשיו לשוק השכירות כיזם בתקופה כזו זה מאתגר — אבל זו הכלכלה. על אותו משקל, גם בן אדם שתיכנן להקים מפעל או עסק אחר ופוגש עלויות מימון גבוהות יותר — ישקול את צעדיו".
אז החלטתם לתת לריבית לנצח ולוותר על מכרזי השכירות, כמו שהצעתם בוועדת הפנים.
"שכירות בתקופת ריבית גבוהה היא פחות כלכלית. אנחנו יודעים שאם נמשיך לשווק שכירות בפריפריה ברמת המחירים הנוכחית והריבית — השיווק ייכשל. אין טעם לשווק משהו שיילך לפח. במרכז, לעומת זאת, מכיוון שערך הקרקע גבוה ויודע לשאת את המשמעויות הכלכליות של אותם פרויקטים — יש כמובן מקום להמשיך לשווק. בהמשך, ככל שנראה שינויים בסביבה הכלכלית, יהיה מקום להמשיך ולייצר את השכירות בכל הארץ".
מנהל רמ"י, ינקי קוינט, צופה שמכרזים בפריפריה ימשיכו להיכשל. הוא הציע פתרונות כמו סבסוד מכרזים בפריפריה באמצעות הכנסות מקרקעות מבוקשות במרכז, אבל אתם התנגדתם.
"כבר היום המדינה מסבסדת פיתוח בפריפריה בצורה דרמטית. יש מקומות שבהתאם למפת אזורי עדיפות לאומית אנחנו מסבסדים גם 50% מהפיתוח. עד 2022 המדינה הוציאה כ–1.4 מיליארד שקל לסבסוד הזה מתקציב המדינה. גם עכשיו המדינה מקצה מאות מיליוני שקלים להאצת נדל"ן. זו הוצאה שצריכה להיות במסגרת סדרי עדיפויות ממשלתיים, במסגרת תקציב המדינה. ראינו שהאתגר של ייצור כדאיות לפרויקטים בפריפריה גדול עוד יותר בתקופת עליית הריבית, והחלטנו שמעבר לסבסוד הרגיל נייצר קופסה תקציבית חדשה — שעברה גם היא עם התקציב. המטרה היא לבחון מכרזים שאנחנו חוששים שייכשלו בפריפריה, ולהשקיע בסבסוד תשתיות — כך שהמחיר לקבלן יהיה נמוך יותר וסיכויי ההצלחה של המכרז יגדלו".
"המחסניות מלאות"
גם בהתחלות הבנייה רואים ירידה לא קטנה, שיש מי שתולים בה תחזיות שחורות לזינוק עתידי במחירים.
"אני חושב שלאנשים בשוק יש אינטרסים לגרום לאנשים לקנות דירה במחירים גבוהים, ולא להוריד מחירים. אבל כשאני מסתכל על התמריצים הכלכליים שקיימים היום וגם על מה שנמצא בקנה, אני חושב שהמדינה תדע להמשיך לייצר היצע גבוה. נכון, גם בהתחלות הבנייה הייתה ירידה מהשנתיים האחרונות, אבל אנחנו עדיין נמצאים ברמה של מעבר לצורך הדמוגרפי. למשל, אני מסתכל על כמות ההיתרים בשנה האחרונה — 75 אלף. אלה מספרים שמתורגמים להתחלות בנייה. אני מסתכל גם על ההתחדשות העירונית, שגדלה ל–27% מהתחלות הבנייה — ואנחנו בטוחים שזה ימשיך ויגדל. בהתחדשות עירונית היזמים לא נדרשים להשקיע ברכישת קרקע, ולכן הם פחות רגישים לעליית הריבית. בסך הכל המחסניות מלאות, גם בתכנון וגם בשיווק. האתגר שלנו כעת הוא לדאוג שכל הווקטורים ימשיכו לעבוד — וחזק".
איך למשל?
"בהתחדשות העירונית אנחנו בוחנים אפשרות להעלות את שיעור הרווחיות של היזמים. אנחנו מבינים שאם פרויקט נקבע ברמת מחירים מסוימת וספג פתאום את הירידות של השוק — הכלכליות שלו יכולה להיפגע. אני מעדיף שקבלנים ובעלי דירות בהתחדשות עירונית ירוויחו יותר, מאשר לשלם את מחיר הטעות שתגרום להתחדשות העירונית להיבלם".
בינתיים לממשלה אין תוכנית סדורה להתמודדות עם משבר הדיור, והיא עסוקה בדברים אחרים. מתי תתחילו לעבוד?
"הממשלה מתעסקת בצורה משמעותית בנושא הדיור. אפשר לראות זאת גם בחוק ההסדרים האחרון, שכלל המון צעדים דרמטיים בשוק הדיור, כולל צעדים ששנים לא נגענו בהם. למשל, בעולם התכנון העברנו רפורמה לביזור סמכויות והעברתן מוועדות מחוזיות למקומיות. הכוונה היא שהוועדות המחוזיות יתעסקו בתוכניות גדולות ומשמעותיות. היום 70% מהתוכניות בוועדות מחוזיות מייצרות 2% מיחידות הדיור. קבענו שתוכניות גדולות שתקועות במחוזיות יעברו אחרי שנה וחצי לוועדה ארצית. במקום תוכניות שתקועות הרבה זמן — נייצר אלטרנטיבה, גם אם זה אומר 'ללכת לוועדות המחוזיות על הראש'. החלטנו להקים רשות רישוי עצמית. עד היום כל ההיתרים ניתנו בוועדות המקומיות. אין ספק שזו דרך המלך. אבל יכולים להיות מצבים חריגים שהרשות המקומית מסרבת לתת היתר מטעמים לא סבירים. אז אנחנו אומרים: לא כל הווטו אצל הרשות המקומית — ומציעים אלטרנטיבה".
"שכירות בתקופת ריבית גבוהה היא פחות כלכלית. אנחנו יודעים שאם נמשיך לשווק שכירות בפריפריה ברמת המחירים הנוכחית והריבית — השיווק ייכשל. אין טעם לשווק משהו שיילך לפח"
מי יקבע מתי סביר להתערב? יש עילת הסבירות בגרסת משרד האוצר?
"יהיו כללים ששר הפנים יקבע בתקנות, שיגדירו מה זה אי־סבירות. מבחינתי, שלא תגיע לשם גם לא תוכנית אחת, אבל הרעיון הוא לייצר איזון וחלופה — שלא כל הכוח יהיה במקום אחד. בסוף האחריות לייצר דירות היא של הממשלה ושל השלטון המקומי, ואיפה שיש התנהלות בלתי סבירה בעליל של ראשי רשויות — יש מקום להתערבות ממשלתית".
וכאן נכנסת לתמונה גם רפורמת רישוי עצמי, שתגלגל את סמכויות הוועדות המקומיות במתן היתרים לאדריכלים מורשים.
"אלה שני צעדים משלימים. בחוק ההסדרים הצלחנו להעביר גם את הרישוי העצמי כחובה בכל הארץ, ולא דבר שנתון לשיקול ראש העיר. בעיניי זו רפורמה שתשנה את תחום הרישוי לחלוטין, שם יש היום פקקים לא סבירים. במסלול החדש היזם בא לעירייה רק בתחילת ההליך, מקבל תיק מידע שמגדיר לו מה מותר ומה אסור — והוא לא אמור לפגוש עוד את העירייה. גם לרשויות זה מייעל את העבודה, כשהרבה מהאחריות שלהן תעבור לאדריכלים מורשי ההיתר".
ראשי הרשויות לא מרוצים מהסיפור הזה. יחד עם קרן הארנונה, נראה שירשת עם כניסתך לתפקיד מתח לא מבוטל עם השלטון המקומי.
"
קרן הארנונה היא בשורה משמעותית. שנים אנחנו שומעים קושי של ראשי רשויות לקלוט תושבים בגלל העמסת עלויות שוטפות על העירייה, ופה אנחנו מאפשרים גם לרשויות שאין להן יכולת להביא תעסוקה, לקלוט תושבים בלי להקריס את העיר. זה מהלך טבעי שקורה בכל העולם. כשהארנונה ממגורים לא מכסה את ההוצאות השוטפות, והארנונה למשרדים גבוהה פי כמה — נוצר עיוות שצריך לתקן. המשאב שנקרא 'ארנונה מעסקים' הוא לא רק של עיריות במרכז, ויש צדק לחלק אותו בכל המדינה".
הייתה בעיה חוקית לנייד כספים מעבר לקו הירוק.
"ברמה המקצועית הסיפור של יהודה ושומרון צריך להיות זהה לשאר המדינה. אין שום שוני. בשיח עם משרד המשפטים הבנו שיש קושי משפטי, בגלל דין בינלאומי להעביר כספים לשם. לא אהבנו את זה. רצינו מודל נקי ושוויוני לכולם".
את הגירעון של הרשויות מקליטת תושבים היו אמורים לפתור מענקים של 30 אלף שקל להיתר, שיזמה הממשלה הקודמת — ואתם התנגדתם. במה שונה קרן הארנונה?
"אין ספק שמבחינת הרשויות המקומיות, קרן הארנונה היא הרבה יותר משמעותית. אותם מענקים נותנים מענה לכספי הפיתוח — שם הקושי הפחות משמעותי של הרשויות. עיקר הקושי הוא במימון השוטף. בקרן הארנונה הערים יקבלו על כל יחידת דיור, מעתה ועד עולם, 2,000 שקל בשנה. מי שייתן היתרים, יקבל מהקרן את התשלום — תל אביב, הרצליה, ירוחם — כולם. זה אמור לגשר על מרבית הפער בין ההכנסות להוצאות של הרשות, וזה בא לצד כלים משלימים נוספים שאנחנו מקדמים להגדיל את ההכנסות של הרשויות מתעסוקה, תעשייה, מפעלים וכו'".
לייצר מנגנונים גמישים
הגרלת מחיר למשתכן הופכת הטבה המגיעה לכל זכאי למשחק מזל מפוקפק ומפלה. אחרי שבע שנים, לא צריך לשקול התנהלות ראויה יותר?
"ברור שיש יתרונות וחסרונות למחיר למשתכן ותמיד יש מקום לבחון חלופות שיכולות להיות כלכליות יותר. עם זאת, שוק הנדל"ן צריך יציבות, ולבוא כל שנה או כמה שנים עם תוכנית שמבטלת את קודמתה, זה בעייתי. אין ספק שדרך המלך היתה שכמות הדירות במחיר למשתכן הייתה זהה לכמות הזכאים, אבל הביקוש גבוה מאוד, וגדל גם בעקבות התוכנית וההנחות שהיא מציעה. וברגע שהביקוש דרמטי יותר ממה שהמדינה יודעת לייצר, הגרלות הן הדרך הסבירה והשיוויונית ביותר לחלק את המתנה הזו".
בינתיים המדינה יוצאת עם תוכנית הגרלת מענקים לרוכשי יד שנייה של עד 600 אלף שקל, מהלך שהתנגדתם לו נחרצות. מה קרה שהתקפלתם?
"זו תוכנית מינורית של כ–2,000 דירות בלבד. השפעתה על השוק שולית מאוד. עיקר המאמץ הוא להגדיל את ההיצע. אני יכול להבין מדיניות שר שיכון שרוצה לסייע גם לאנשים שלא יכולים לקנות דירה ב–700 אלף שקל, שזה המינימום של מחיר למשתכן".
ומה לגבי הדיור הציבורי? גם שם שר השיכון יצחק גולדקנופף מפזר לא מעט הבטחות, אבל התחום שוב מחוץ לתקציב.
"זה נושא חשוב שצריך לקבל מענה משולב. יש אוכלוסיות שיש להן קושי למצוא דירה שמתאימה להם, נכים רתוקים למשל. להן המדינה צריכה לדאוג לדיור ציבורי. מצד שני, יש זכאים שאצלם לא בטוח שהפתרון חייב להיות דירה בבעלות מהמדינה. יכול להיות פתרון של סכום כסף שיאפשר לשכור דירה בשוק החופשי. כך הזכאים גם יוכלו לבחור איפה לגור, וגם אפשר לייצר יותר בקרה על הזכאות והצרכים שמשתנים עם השנים, כמו המצב הכלכלי של משפחה שגם עשוי להשתפר. החשיבה בעיניי צריכה להיות על מנגנונים גמישים יותר ממה שאנחנו מספקים היום".
את היציאה ממעגל העוני של משפחות בדיור הציבורי מייחסים לחוק רן כהן ממרצ, שאיפשר להן לרכוש את הדירות במחיר מוזל. בוויכוח כעת על החזרת החוק לשולחן, אתם מתנגדים נחרצות.
"
החוק הזה בעיקר גורם להקצאה כלכלית לא יעילה. מצד אחד, הוא באמת עוזר לאותם אנשים שרוכשים את הדירות או יורשיהם. אבל יש לו עלויות. מצד שני, הוא גורם לזה שמלאי הדיור הציבורי נשחק ודווקא אנשים שאולי צריכים סיוע משמעותי יותר משלמים את המחיר בגלל הקיטון המלאי. זה נכון גם כשהמדינה מגדילה את המלאי. אם הדלי דולף, כמה מים שלא נשפוך פנימה — הוא יישאר ריק".
דיון מחירי הדירות לאן?
הנושאים החמים
