טור דעה למה דווקא קבוצת רכישה?

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 00:01

נכתב ע"י אשכרה:
צמד המילים קבוצת רכישה הם כמעט בגדר של ניבול פה !

מי שמרוויח בעיקר הוא הגורם המארגן, נקודה.
דמי רישום וארגון ("הרווח היזמי" במילים מכובסות)
וטובות הנאה מנותני השירות לפרויקט שבמקום להוזיל עוד במחיר לרוכשים הוא רואה אך ורק טובת עצמו לנגד עיניו למשל מטבח חינם מחברת המטבחים של הפרויקט, או סורגים לביתו ממתקין הסורגים של הפרויקט וכן הלאה וכן הלאה...
וזה עוד במקרה הטוב...

בשביל שפרויקט בקבוצת רכישה יצליח באמת צריך אנשי אמת כמו רפי הופמן שבנה ברמת שלמה ודקדק בכל שקל שניתן לו על ידי הרוכשים.
וכן צריך שקיפות מלאה מצד כל הגורמים כדי שאם יש תקלה או עיכוב כל אחד ידע כמה ולמה ולא יבוא בטענות...

מי שמחפש בית לגור בו ב 3 שנים הקרובות שלא יחפש את זה בקבוצות רכישה אלא אצל קבלן אמין עם קבלות...

ה--- הזה הצליח להביא דירה בזול ל5000 משפחות במודיעין עילית (רוצה רשימה?), וכן לאלפים בירושלים ובית שמש ואחיסמך ועוד.
כל הרישום והארגון של מכירת הקרקע כולל כל השיווק זה 9000 ש"ח תגיד לי איך מרוויחים מזה? לדעתי זה לא עומד לכסות את ההוצאות.

כן, יש בעיות, ועליהן אנחנו מדברים כאן. לא צריך להשתמש עם ביטויים כאלו.

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 00:01

נכתב ע"י ד. פריד:
בנוגע לדירה ישנה צריך לבדוק טוב אם עלולות לצוץ בעיות הנדסיות, נזילות מהגג, בעיות צנרת, סדקים בקירות ובפרט בבנייה טרומית. (שם גם קשה עד בלתי אפשרי לבצע שינויים) ושאר מרעין בישין שתיקונם עלול להיות יקר מאוד.

חלק מהמרעין בישין הם בלתי ניתנים להזזה
שכן הם שכרו את הדירה עוד מעמידר...

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 00:03

נכתב ע"י מטמון אומנות:
אני זכיתי במכרז של רמ"י ורכשתי מגרש על שמי. ואני עדיין נכנס להגרלות של מחיר למשתכן ואף חידשתי מאז את הזכאות. וכמוני אני יודע בידיעה ברורה על עוד כמה שרכשו יחד איתי וזה לא מפריע להם כלל להמשיך להרשם להגרלות. מה יכול להיות ההסבר לכך?

האם דווקא בעיסקאות פריסייל וכדו' או גם בעיסקאות אחרות (לדוג: העמדת הון עצמי ליזם עם הסכם הלוואה. וקבלת הקרן והריבית באמצעות רכישה מוזלת של דירה.) ? אני לא נכנס לחוקיות של העיסקא אלא מנסה לדייק באמצעותה את הבעיה במכירת דירה על הנייר

בעיקר בפריסייל
העמדת ההון שציינתם היא כמעט בגדר של הימור.

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 00:05

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
שתי בעיות מרכזיות בקבוצת רכישה

א. המחיר וזמן הבניה לא ידועים.
לא הגיוני לקנות דירה ללא שברור מה המחיר וברור מתי גומרים לבנות [זמן שווה כסף לשכירות]

ב. לפרויקט אין 'אבא' ואין לו 'בעל בית' שיכול לקבל החלטות
ניקח דוגמא
העירייה דורשת מהקבלן דרישה שעולה 200,000 ש"ח.
בקבוצת רכישה אז הקבלן/מארגן עוצר את ההמשך ומנסה להפעיל לחץ את הרשויות לוותר לו.
בקבלן הרבה פעמים שווה לו לשלם את הכסף, כדי לא לשלם שכירות.

לכן בדרך כלל קבוצות רכישה חורגות מהמחיר ומהזמן.

א. יודעים בערך (גם בקבלן לא יודעים מדוייק, עיין באשכולות סמוכים יש אנשים שממתינים כבר חמש שנים בבית שמש לקבלן שלא התחיל לבנות).
ב. בקבוצת רכישה אמיתית הציבור מחליט אם לעצור או להמשיך, לא קבלן ולא מארגן!
אגב העובדות שציינת נכונות, הפרשנות במקרה שלנו שגוייה.

הקטן שבאריות · ביום שלישי בשעה 00:07

נכתב ע"י חוחית:
לפני הרבה שנים
בנה הרב כרמל בבי"ש שכונה באמצעות קבוצת רכישה ועזר לעשרות משפחות!!

ומה עם קבוצת הרכישה של הרב כרמל במורדות גילה. שבונה כבר (ללא אופק ברור) כ10 שנים כאשר הרוכשים מפסידים כל הזמן סכומי עתק...

ד. פריד · ביום שלישי בשעה 00:10

נכתב ע"י מטמון אומנות:
האם דווקא בעיסקאות פריסייל וכדו' או גם בעיסקאות אחרות (לדוג: העמדת הון עצמי ליזם עם הסכם הלוואה. וקבלת הקרן והריבית באמצעות רכישה מוזלת של דירה.) ? אני לא נכנס לחוקיות של העיסקא אלא מנסה לדייק באמצעותה את הבעיה במכירת דירה על הנייר

הייתה חברה שנקנסה בסכום של 6 ספרות על גישעפטען כאלו, ולכן קשה להאמין שיזם מעדיף את האופציה הזו על פני הלוואה בנקאית נורמאלית, אלא אם כן הבנקים וגופי מימון אחרים לא מוכנים לתת לו אשראי משום מה וזה לא בגלל שהם לא אוהבים ריביות... ולכן בלי קשר לחוקיות, יש כאן יותר מרמז ליציבות הפיננסית של היזם...

הקטן שבאריות · ביום שלישי בשעה 00:16

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
זו אפשרות מצויינת והיא קיימת בכל עיר, דירות ישנות וקטנות עולות פחות מדירות חדשות וגדולות.
למשל ברכסים או באופקים, שם ההפרש עוד יותר גדול, אז אל תקנה דירה חדשה ותחסוך יותר, כמאמר ההוא שרץ אחרי אוטובוס וחסך בכך חמישה שקלים והצטער על כך שלא רץ מאחורי מונית וחסך ארבעים שקלים....

שלום רב.
אשמח ללמוד ולהעמיק בדבריך.
לא ראיתי התייחסות לנקודה שלהבנתי היא מהותית עד קריטית.
אולי בחישוב מלמעלה יש רווח במחיר.אבל הרווח לא צריך להיות מחושב לפי יום האיכלוס אלא לפי תחילת העיסקה כשבנתיים מחירי הדיור עולים בעשרות אחוזים.
שאלתי (ודי ברורה לי התשובה), האם הרווח המדובר הוא גם כלפי מחיר אותה דירה שהיינו רוכשים בשעת החתימה עם קבוצת הרכישה???
בקיצור לדוגמא מי שחתם לפני 8 שנים על דירה בקבוצת רכישה בתג מחיר של מליון ובפועל היא עלתה לו מליון וחצי.
כיום מחיר דירה כזו באותו אזור היא 1,800,000 אז לכאורה יש כאן רווח יפה של 300 אל"ש.
אלא שלפני 8 שנים באותו המועד הוא יכל לרכוש דירה בנויה באותו האזור ב1,400,000.
האם לדעתך זה נקרא שהוא הרוויח או הפסיד???
לכל זה נצרף שנגרעו ממנו גם תשלומי השכירות שיכל לקבל בשנים האלו שזה עוד הפסד של כמה מאות אלפי שקלים.

הקטן שבאריות · ביום שלישי בשעה 00:41

נכתב ע"י הכל טוב????:
אבל אם בכ"ז מישהו רוצה לקנות קבוצת רכישה הוא צריך לדאוג לקבוצה שתאגד את כל הרוכשים ביחד מול היזמים (עדיף עם עו"ד פרטי

הבעיה היא שלפעמים הגורם הכאילו נטרלי מתוך הקבוצה שמאגד את חברי הקבוצה שרובם תמימים ולא מנוסים הוא עצמו אינטרסנט שרוצה לגזור את הקופונים מהצד לעצמו (ויש הרבה אפשרויות) והוא זה שצריך להיזהר ממנו.
והוא מוביל מהלכים שכאילו אמורים להושיע את חברי הקבוצה אבל בפועל .........

דירה בהנחה · ביום שלישי בשעה 00:43

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
אני משווק קרקע לא קבוצות.
לו ישמעו הקונים להמלצתי, לא יקחו שום חברה, אלא מנהל שכיר וזהו.

משווקים בדרך כלל מרווחים ומותר להרווח 2לפי החשבון שלי מלמעלה יש פה רווח שכ2 מליון מהמחיר שזכו ברמי למחיר שמוכרים זכוית לדירה אחת אם ימכרו את כל הזכוית של הדירות תקן אתי עם אני טועה

די · ביום שלישי בשעה 00:54

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
יש אנשים שממתינים כבר חמש שנים בבית שמש לקבלן שלא התחיל לבנות

מקרה נדיר. לעומת קבוצות רכישה שזה הסטנדרט.

די · ביום שלישי בשעה 00:55

נכתב ע"י חוחית:
לפני הרבה שנים
בנה הרב כרמל בבי"ש שכונה באמצעות קבוצת רכישה ועזר לעשרות משפחות!!

אם הכוונה לג'2 אז למיטב ידיעתי ס"ה לקח 8 שנים, כלומר מי שקנה באותו זמן מקבלן יצא לו יותר זול (בגלל השכירות)

דירה בהנחה · ביום שלישי בשעה 01:01

נכתב ע"י די:
מקרה נדיר. לעומת קבוצות רכישה שזה הסטנדרט.

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
א. יודעים בערך (גם בקבלן לא יודעים מדוייק, עיין באשכולות סמוכים יש אנשים שממתינים כבר חמש שנים בבית שמש לקבלן שלא התחיל לבנות).
ב. בקבוצת רכישה אמיתית הציבור מחליט אם לעצור או להמשיך, לא קבלן ולא מארגן!
אגב העובדות שציינת נכונות, הפרשנות במקרה שלנו שגוייה.

אתה יודע טוב טוב את הבדל הגדול השאלה מה הרוב בבית שמש זה אחד ל1000 וקבוצה זה 1 ל5 שלא בונים

Shainec · ביום שלישי בשעה 01:10

החלק הכי חשוב @עו"ד נתן רוזנבלט
מס רכישה מלא כולל על שווי הבניה
ממש לא לפי מגרש
מע״מ מלא
אין ערבות בנקאית
חברת ניהול לפחות 4 אחוז
ריביות שוק אפור
למעשה רשות המיסים ביטלה את המושג קבוצת רכישה
למעט אם בעלי הקרקע קנו את הקרקע כל אחד בנפרד ולאחר שנים התאגדו

דירה בהנחה · ביום שלישי בשעה 01:13

נכתב ע"י דירה בהנחה:
משווקים בדרך כלל מרווחים ומותר להרווח 2לפי החשבון שלי מלמעלה יש פה רווח שכ2 מליון מהמחיר שזכו ברמי למחיר שמוכרים זכוית לדירה אחת אם ימכרו את כל הזכוית של הדירות תקן אתי עם אני טועה

טעיתי אין כזה רווח סליחה (בחירן בלקנות נדלן זה בערך הרווח של משווק)

יוסייוסייוס · ביום שלישי בשעה 01:14

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
א. יודעים בערך (גם בקבלן לא יודעים מדוייק, עיין באשכולות סמוכים יש אנשים שממתינים כבר חמש שנים בבית שמש לקבלן שלא התחיל לבנות).
ב. בקבוצת רכישה אמיתית הציבור מחליט אם לעצור או להמשיך, לא קבלן ולא מארגן!
אגב העובדות שציינת נכונות, הפרשנות במקרה שלנו שגוייה.

א. הקבלן מתחייב בחוזה לתאריך שלאחריו הוא משלם שכירות [הסיפור בבית שמש הוא לא קבוצת רכישה ?].
ויש גם ערבות בנקאית על הכסף ששולם, כך שהקונים רגועים ומובטחים.

ב. קבוצת רכישה [גם קבוצת רכישה אמיתית!] מאוד מתקשה לקבל החלטות כשהם נוגדות את המארגן.
לא כל כך בקלות ובמהירות מסלקים אותו ומחליפים מארגן.
כל החלטה דורשת רוב רוכשים וזה כלל לא פשוט לארגן את כולם ולשכנע וכו'.
===============
אתה ממליץ לקנות דירה ללא 'ערבות בנקאית' ?
קבוצת רכישה היא גם בסיכון, עלול [לא תמיד] 'לצוץ' בעיות שונות ומשונות.

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 08:40

נכתב ע"י הקטן שבאריות:
ומה עם קבוצת הרכישה של הרב כרמל במורדות גילה. שבונה כבר (ללא אופק ברור) כ10 שנים כאשר הרוכשים מפסידים כל הזמן סכומי עתק...

שם היה מנהל שסבר כי הפרוייקט הוא שלו, לא שכיר של הרוכשים כפי שאני מציע כאן

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 08:41

נכתב ע"י ד. פריד:
הייתה חברה שנקנסה בסכום של 6 ספרות על גישעפטען כאלו, ולכן קשה להאמין שיזם מעדיף את האופציה הזו על פני הלוואה בנקאית נורמאלית, אלא אם כן הבנקים וגופי מימון אחרים לא מוכנים לתת לו אשראי משום מה וזה לא בגלל שהם לא אוהבים ריביות... ולכן בלי קשר לחוקיות, יש כאן יותר מרמז ליציבות הפיננסית של היזם...

זה בדיוק מה כתבתי:
אם היזם לא מצליח להגיע להון העצמי זה אומר שהוא בסכנה מיידית של פש"ר ואז אתה האחרון בתור של הנשייה.

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 08:44

נכתב ע"י הקטן שבאריות:
שלום רב.
אשמח ללמוד ולהעמיק בדבריך.
לא ראיתי התייחסות לנקודה שלהבנתי היא מהותית עד קריטית.
אולי בחישוב מלמעלה יש רווח במחיר.אבל הרווח לא צריך להיות מחושב לפי יום האיכלוס אלא לפי תחילת העיסקה כשבנתיים מחירי הדיור עולים בעשרות אחוזים.
שאלתי (ודי ברורה לי התשובה), האם הרווח המדובר הוא גם כלפי מחיר אותה דירה שהיינו רוכשים בשעת החתימה עם קבוצת הרכישה???
בקיצור לדוגמא מי שחתם לפני 8 שנים על דירה בקבוצת רכישה בתג מחיר של מליון ובפועל היא עלתה לו מליון וחצי.
כיום מחיר דירה כזו באותו אזור היא 1,800,000 אז לכאורה יש כאן רווח יפה של 300 אל"ש.
אלא שלפני 8 שנים באותו המועד הוא יכל לרכוש דירה בנויה באותו האזור ב1,400,000.
האם לדעתך זה נקרא שהוא הרוויח או הפסיד???
לכל זה נצרף שנגרעו ממנו גם תשלומי השכירות שיכל לקבל בשנים האלו שזה עוד הפסד של כמה מאות אלפי שקלים.

שאלה טובה
התשובה היא שתשלומי השכירות שהוא הפסיד הם קטנים בהרבה בדרך כלל מהרווח שהוא הרוויח מכך שלא היה צריך להוסיף כספים כל הזמן
90% מאלו שנתקעו, לא שילמו כלום מעבר לעלות הקרקע, סוג של 10/90 ללא הגבלת זמן... זהו רווח עצום ובנוי לכיסו של המשקיע החרדי המצוי, שאין לו מידי הרבה כסף מאחורי המקרר.

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 08:44

נכתב ע"י הקטן שבאריות:
הבעיה היא שלפעמים הגורם הכאילו נטרלי מתוך הקבוצה שמאגד את חברי הקבוצה שרובם תמימים ולא מנוסים הוא עצמו אינטרסנט שרוצה לגזור את הקופונים מהצד לעצמו (ויש הרבה אפשרויות) והוא זה שצריך להיזהר ממנו.
והוא מוביל מהלכים שכאילו אמורים להושיע את חברי הקבוצה אבל בפועל .........

אם אחד החברים מסדר לעצמו סורגים בחינם בתמורה להתנדבות של שנים - יבוא עליו ברכה

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 08:57

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
א. הקבלן מתחייב בחוזה לתאריך שלאחריו הוא משלם שכירות [הסיפור בבית שמש הוא לא קבוצת רכישה ?].
ויש גם ערבות בנקאית על הכסף ששולם, כך שהקונים רגועים ומובטחים.

ב. קבוצת רכישה [גם קבוצת רכישה אמיתית!] מאוד מתקשה לקבל החלטות כשהם נוגדות את המארגן.
לא כל כך בקלות ובמהירות מסלקים אותו ומחליפים מארגן.
כל החלטה דורשת רוב רוכשים וזה כלל לא פשוט לארגן את כולם ולשכנע וכו'.
===============
אתה ממליץ לקנות דירה ללא 'ערבות בנקאית' ?
קבוצת רכישה היא גם בסיכון, עלול [לא תמיד] 'לצוץ' בעיות שונות ומשונות.

א. הרווח של החסכון בקבוצה שווה עשרות מונים מהשכירות שלא תמיד מקבלים.
ב. אין כאן מארגן אומרים לך אלא מנהל שכיר שהוועד יכול לפטרו בדקה בלי צורך בשום רוב