יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

הון ובית · 20/12/23

נכתב ע"י שמעון 5:
אני לפני לקחת משכנתא לדירה ראשונה . האם מקובל לקחת הצעה מכמה יועצי משכנתא להשוואת הצעות ?

אם מקובל לקחת כמה מעצבות פנים, ולבחור את העבודה הכי יפה ולשלם רק לה..
לדעתי, לחלוטין לא מקובל!
מישהו שעושה לך עבודה - אתה אמור לשלם לו.
הצעה בלי עבודה - לא ממצה.
ואחרי שיועץ הגיש תיק לבנק לבדיקת ריביות, זה כבר משוייך אליו בבנק.
ובין בנקים יועץ משווה.
לראות עבודות מתיק אחר, זה בין בדיחה להונאה.
כתבתי מה שנראה לי..

שלמה משכנתאות · 20/12/23

נכתב ע"י ברוך ר:
מה התהליך של לקיחת משכנתא ?
יש אישור עקרוני, יש הערכת שמאי טובה, מה השלב הבא ?

מבקשים מהבנקאי פתיחת תיק משכנתא
ואז תקבלו מסמכי ביטחונות לחתימה ע"י המוכר, והקונה, עו"ד ניטוריון, רישדום ה"א לבנק ...

ברוך ר · 20/12/23

נכתב ע"י שלמה משכנתאות:
מבקשים מהבנקאי פתיחת תיק משכנתא
ואז תקבלו מסמכי ביטחונות לחתימה ע"י המוכר, והקונה, עו"ד ניטוריון, רישדום ה"א לבנק ...

למה צריך את המסמכים האלו ?
ולמה המוכר והעו"ד צריכים לחתום על זה ?? המשכנתא לוקח הקונה !
ומה זה רישדום ה"א לבנק ?

הבית · 20/12/23

נכתב ע"י ברוך ר:
למה צריך את המסמכים האלו ?
ולמה המוכר והעו"ד צריכים לחתום על זה ?? המשכנתא לוקח הקונה !
ומה זה רישדום ה"א לבנק ?

אחרי שיש אישור עקרוני והערכת שמאי, צריך לרשום הערת אזהרה על סכום המשכנתא בטאבו, וברשם המשכונות, בשביל זה צריך עו"ד. בנוסף צריך ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק. ובסוף ביטוחי חיים ומבנה לטובת המשכנתא.

שלמה לב משכנתאות · 20/12/23

נכתב ע"י אנונימוסית:
אודה לעזרת המומחים במחזור משכנתא, היתרה כולה היא 310,000 ש"ח ואין אפשרות לעבור בנק מסיבות שונות
מסלולים נוכחיים:
שליש פריים -0.9 יתרה 10 שנים
שליש קל"צ 4.6 יתרה 5 שנים
שליש עוגן אג"ח +1.65 משתנה כל 5,יתרה 10 שנים תאריך שינוי עוגן בחודש הקרןב
לכאורה בפריים וקל"צ לא לנגוע, האם אני צודק?
הבנק מציע הפחתה של עוגן אג"ח +1.15 או לעבור לעוגן מק"מ משתנה כל שנה +1.1
בחישוב לטווח ארוך מה עדיף?
תודה מראש לכל העוזרים,יבורכו

הקל"צ והפריים מעולים, אין מה לגעת...
בשליש מל"צ על בסיס אג"ח אם אתה כבר ממחזר לך על עוגן מק"מ שמשתנה כל שנה, כך תיהיה פחות חשוף לעמלות הפרשי היוון בהנחה שתעשה מחזור שוב כשהריבית תרד.

ברוך ר · 21/12/23

נכתב ע"י הבית:
אחרי שיש אישור עקרוני והערכת שמאי, צריך לרשום הערת אזהרה על סכום המשכנתא בטאבו, וברשם המשכונות, בשביל זה צריך עו"ד. בנוסף צריך ייפוי כוח נוטריוני לטובת הבנק. ובסוף ביטוחי חיים ומבנה לטובת המשכנתא.

אין בעיה, אבל למה המוכר צריך לחתום בהקשר לבנק ?

הבית · 21/12/23

נכתב ע"י ברוך ר:
אין בעיה, אבל למה המוכר צריך לחתום בהקשר לבנק ?

כי הדירה שייכת לך

בציניות · 21/12/23

אם לא דחופה לי המשכנתא, עדיף לחכות, או שאין למה?

צביה CPA · 23/12/23

כמה שאלות לקניית דירה חדשה:
1. האם ניתן לגרור משכנתא קיימת (בתנאים מעולים) לדירה החדשה? אם כן איך? מחייב שהמשכנתא החדשה הנוספת תהיה מאותו בנק? וכל מידע בנושא יעזור לי.
2. כיצד מתייחסים להלוואה קיימת ולמשכנתא קיימת ביחס ליכולת ההחזר? האם מורידים את ההחזרים מההכנסה, ואת היתרה מכפילים ב1/3או ב40%? או לחילופין לוקחים את כלל ההלוואות והמשכנתאות + המשכנתא החדשה וכולם יחד לא יכולים לעבור את התקרה של 1/3 או 40% מההכנסה נטו?
תודה רבה גדולה לעונים

שלמה לב משכנתאות · 23/12/23

שבוע טוב..
1. ניתן לגרור את המשכנתא לדירה חדשה, בעניין התוספת עדיף באותו בנק, אם לא זה תלוי בבנקים ותלוי כמה אחוז מימון, לא תמיד נותנים לשעבד ב"דרגה שניה".
2. לוקחים את ההכנסות מורידים את ההחזרים הקיימים ומהיתרה מחשבים את היחס החזר, לדוגמא אם מרוויח 15 אלף ויש החזרים של 5 אלף אז ההכנסה הפנויה היא 10 אלף, והבנק יכול לתת משכנתא עד החזר של 4 אלף.
נ.ב רק קח בחשבון שיש מושג שנקרא "עומס חוב" או "הכנסה פנויה לנפש" שגם צריך לקחת בחשבון בכה"ג.

שלמה משכנתאות · 23/12/23

נכתב ע"י צביה CPA:
2. כיצד מתייחסים להלוואה קיימת ולמשכנתא קיימת ביחס ליכולת ההחזר? האם מורידים את ההחזרים מההכנסה, ואת היתרה מכפילים ב1/3או ב40%? או לחילופין לוקחים את כלל ההלוואות והמשכנתאות + המשכנתא החדשה וכולם יחד לא יכולים לעבור את התקרה של 1/3 או 40% מההכנסה נטו?

נכתב ע"י ש. לב משכנתאות:
2. לוקחים את ההכנסות מורידים את ההחזרים הקיימים ומהיתרה מחשבים את היחס החזר, לדוגמא אם מרוויח 15 אלף ויש החזרים של 5 אלף אז ההכנסה הפנויה היא 10 אלף, והבנק יכול לתת משכנתא עד החזר של 4 אלף.

שים לב שיש בנקים כשממשכנים את אותו נכס (כמו בסיפור שלך)
מסתכלים על כל המשכנתא כמשכנתא אחת
זאת אומרת שצריך יחס החזר גם למשכנתא הישנה

צביה CPA · 23/12/23

תודה על התשובה המהירה והמפורטת

נכתב ע"י ש. לב משכנתאות:
נ.ב רק קח בחשבון שיש מושג שנקרא "עומס חוב" או "הכנסה פנויה לנפש" שגם צריך לקחת בחשבון בכה"ג.

מה הכוונה בזה?

שלמה לב משכנתאות · 23/12/23

עומס חוב הכוונה שיש הרבה חובות, הלוואות וכו' שאז הבנק לא מאשר משכנתא חדשה למרות שעומדים ביחס החזר. [כתבתי בגלל שאמרת שיש הלוואות נוספות וכו']
והכנסה פנויה לנפש זה אומר שלא עוזר מישהו שיש לו הכנסה פנויה של 10 אלף ו15 ילדים... ופה הנהלים משתנים בין הבנקים כמה הכנסה פנויה צריך לכל נפש, בד"כ בסביבות 1500 ש"ח לנפש.