יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[ari1980]

יועץ טוען שיכול להוציא משכנתא שיפוץ מעל 50 אחוז גם לבעלי דירה אחת ומעלה
יש כזה דבר?

עד 2 דירות אפשר בדרכים מסוימות להוציא עד 70 אחוז. רשמית רק בדירה אחת עד 70-75 אחוז

 

[פקמן]

לא הבנתי יש דרכים לקבל עד 70 אחוז על 2 הדירות??
דירות קימות לא חליפיות

 

[שוחר בינה]

עד 2 דירות אפשר בדרכים מסוימות להוציא עד 70 אחוז. רשמית רק בדירה אחת עד 70-75 אחוז

גם על 4 דירות...

 

[ari1980]

לא הבנתי יש דרכים לקבל עד 70 אחוז על 2 הדירות??
דירות קימות לא חליפיות

רשמית לא..
מעשית יש פתרונות יצירתיים.

 

[ari1980]

בשביל זה צריך כנראה אותך.
אני מכיר עד 2 דירות

גם על 4 דירות...

 

[שוחר בינה]

בשביל זה צריך כנראה אותך.
אני מכיר עד 2 דירות

אני לא יועצת משכנתאות
מדברת מהצד השני..

 

[ירחמיאלל]

לא ברור מהפרטים שציינת

מדובר בדירה על הנייר בתנאי תשלום של 10/90
היזם דורש שחוץ מ10% שמשולמים בהתחלה (240 אש"ח)
הקונה ייקח הלוואה על עוד מיליון שקלים (הדירה עולה 2.4 מ')
שזה נקרא הלוואה בריבית קבועה ואת זה היזם ישלם עד למסירה
במסירה או שהקונה יפרע את זה או שהוא יכניס את זה למשכנתא
כרצונו
יש אופציה נוספת שהקונה ישלם את ההלואה מהרגע הראשון בריבית של 2.99%
והיזם ישלם לבנק את ההפרש בין זה לריבית האמיתית (משהו כמו 4.5-5%) למשך כל
תקופת ההלואה(כ25 שנה) מראש
ואז אם הקונה פורע את ההלואה מוקדם יותר
כגון שמכר את הדירה
הוא יקבל את כל הסכום ששולם על הריבית ע"י היזם מראש

רציתי לשאול אם זה משהו שמוכר בשוק או סוג של סיבוב על קונים שלא מבינים את המשמעות
ןלוקחים הלוואה ענקית על שמם

אשמח אם מישהו יודע פרטים
תודה רבה
(מקווה שזה מספיק מובן)

 

[משכנות הדרים]

הנושא של הלוואת קבלן פחות מוכרות למרבית היועצים
לטובת הענין, ארחיב קצת על הנושא
הלוואת קבלן זו הלוואה שהרוכש לקוח
הלוואה ע"ש הרוכש והאחריות הרוכש
(הקבלן רק משלם למשך תקופה מסויימת את הריבית)
חובה לעבור על כל הסכם ההלוואה עם הבנק לפני שחותמים

להלן מס' נקודות לתשומת לב
הלוואת קבלן זו דומה להלוואת בלון, משלמים רק את הריבית עד המועד שנקבע
לאחמ"כ ניתן לבצע פריסה לתוקפה אורכה

קיימות 2 סוגי הלוואת קבלן
1, הלואה לא צמודה למדד
2, הלוואת קבלן צמודה למדד

לרוב הקבלן משלם את כל הריבית שבהלוואה
בהלוואת צמודה למדד הקבלן ישלם רק את הריבית אבל הרוכש ישלם את ההצמדה למדד המחירים לצרכן
רוב הקבלנים מבקשים הלוואת קבלן על 50% מערך הנכס - כך שהמדד יסתכם בסכום לא קטן
(וכמובן תלוי בגובה המדד, בשנה האחרונה כ-4%, שנה שעברה כ-5%)

מכיון שהבטחון להלוואה זו הדירה הבנק יבקש לאשר הלוואת משכנתא לרוכשים על יתרת הסכום של הרכישה (הון עצמי ששולם + הלוואת קבלן = יתרת השלמת הרכישה)

מאחר והבנק מחתים את הלווים על כל התיק - הלוואת קבלן + הלוואת משכנתא
חובה לברר עם יהיו הגבלות עם הסבת הערבות במידה ותבקשו כשיגיע מועד מסירת הדירה לקחת הלוואה מהבנק אחר
או במקביל לדרוש מהבנק שחתמתם אצלו תנאים טובים יותר כפי שיהיו באותו הזמן

כמו שציינתי נושאים אלו הם עיקרי הפרטים עליהם יש לתת דגש
חשוב לבקש מהבנק הסברים מפורטים על כל פרט לא ברור
ההתחייבות היא מול הבנק ולא הקבלן
הסברי הקבלן לא מחייבים את הבנק
רק הסכם ההלוואה החתום מחייב !!

 

[ירחמיאלל]

תודה על ההסבר
אז זה משהו מקובל בענף?
הרבה קבלנים דורשים את זה?

 

[משכנות הדרים]

יש קבלנים שמעוניינים
ויש רוכשים שמסרבים

 

[ירחמיאלל]

אז אני יכול לסרב?
הקבלן לא יכול להכריח אותי ולהתנות בזה את העסקה?
ודרך אגב
למה לי לסרב
יש לזה חסרונות אם מדובר בהלוואה טובה?

 

[משכנות הדרים]

לפי ההסכם רכישה שלך עם הקבלן
אם זו הלוואה טובה או לא. ראה מה כתבתי לעיל
בכל מצב, הבנק צריך לאשר את ההלוואה, צריך לוודא זאת לפני החתימה עם הקבלן

 

[רינה דיצה]

75% מימון, משכנתא גבוהה, 25 שנה. נתונים טובים.

בנק א’ מציע: שליש פריים מינוס חצי, שליש קלצ 4.9%, שליש מלצ כל 3 לפי 4.62% או מלצ כל 5 לפי 4.84%.

בנק ב’ מציע: שליש קלצ לפי 4.5% ושני שליש מלצ כל 5 לפי 4.62%.

מה עדיף?

 

[משכנות הדרים]

אם אין לכם תוכנית לסלק מהמשכנתא ב-3 השנים הקרובות - עדיף אופציה שניה

 

[רינה דיצה]

אם אין לכם תוכנית לסלק מהמשכנתא ב-3 השנים הקרובות - עדיף אופציה שניה

ואין סבירות גבוהה לירידה משמעותית בפריים בשנים הקרובות?

 

[רינה דיצה]

75% מימון, משכנתא גבוהה, 25 שנה. נתונים טובים.

בנק א’ מציע: שליש פריים מינוס חצי, שליש קלצ 4.9%, שליש מלצ כל 3 לפי 4.62% או מלצ כל 5 לפי 4.84%.

בנק ב’ מציע: שליש קלצ לפי 4.5% ושני שליש מלצ כל 5 לפי 4.62%.

מה עדיף?

@הון ובית ויתר המקצוענים, איך ההצעות באופן כללי? סבירות או טובות?

 

[ari1980]

לא טובות.
פצצות..
רוצי על השני. ומהר חחח

 

[chani-studi]

75% מימון, משכנתא גבוהה, 25 שנה. נתונים טובים.

בנק א’ מציע: שליש פריים מינוס חצי, שליש קלצ 4.9%, שליש מלצ כל 3 לפי 4.62% או מלצ כל 5 לפי 4.84%.

בנק ב’ מציע: שליש קלצ לפי 4.5% ושני שליש מלצ כל 5 לפי 4.62%.

מה עדיף?

רביות טובות מאוד. מי היועץ?

 

[רינה דיצה]

רביות טובות מאוד. מי היועץ?

עבודה עצמית...
(וגם קצת קשרים)

 

[רינה דיצה]

בשמאות מוקדמת, השמאי חייב להופיע ברשימת השמאים של הבנק?
(אם יש לי שמאות שניתנה ללקוח אחר שירד מהעיסקה אבל השמאי מסכים להעביר אותה עבורי, זה מוגבל לבנקים שעובדים איתו?)