ירידות מחירים נדל"ן???!!!

[צחי קרמר]

אתה ממליץ למי שיש זכאות לחכות לזכיה ולא לקנות?

נ"ב אני כבר לא קונה כי מחכה לזכות כ3 שנים!!
לפני שנתיים כמעט קניתי ברמה ד' על הנייר ולא קניתי כי חבל אני יכול לזכות ביותר זול

היום אני חושב שאם כבר חיכיתי עד היום והמחירים הגיעו לאן שהגיעו אז שווה לי לחכות עוד קצת

עברת על תוצאות ההגרלות הישנות
ממליץ בחום

 

[חריידיש]

אם אתה ככ בטוח בעצמך
תביא לי הוכחה היכן המחירים עלו ב100 אלש
ואל תביא ראיה מקבלנים ששם נחתך המדד

לא מכיר את כל הארץ אבל בחריש היה פרויקט שהיה אמור לצאת לשיווק באזור פסח הם פירסמו ש4 חדרים יהיה ב1.35 כאן בסוף התעכב להם השיווק ובגלל עליית המחירים הם מתחילים למכור ב1.55
למרות שזה קבלן הסיבה שהוא העלה היא בגלל שבשוק עלה המחירים, וודאי שבגלל המדד לא מעלים ב200,000

 

[shimשימי]

לא מכיר את כל הארץ אבל בחריש היה פרויקט שהיה אמור לצאת לשיווק באזור פסח הם פירסמו ש4 חדרים יהיה ב1.35 כאן בסוף התעכב להם השיווק ובגלל עליית המחירים הם מתחילים למכור ב1.55
למרות שזה קבלן הסיבה שהוא העלה היא בגלל שבשוק עלה המחירים, וודאי שבגלל המדד לא מעלים ב200,000

בגלל המדד יש מקומות שהעלו ביותר מ200 אלף שקל
אחד המקומות הוא רכסים

לפני כ3 4 חודשים פירסמו 4 חדרים ב1.2M
והיום ב1.56M
וכששאלתי את הנציגה למה
היא אמרה שהסיבה העיקרית זה בגלל המדד
וגם בגלל עליית המחירים

 

[shimשימי]

אתה ממליץ למי שיש זכאות לחכות לזכיה ולא לקנות?

נ"ב אני כבר לא קונה כי מחכה לזכות כ3 שנים!!
לפני שנתיים כמעט קניתי ברמה ד' על הנייר ולא קניתי כי חבל אני יכול לזכות ביותר זול

היום אני חושב שאם כבר חיכיתי עד היום והמחירים הגיעו לאן שהגיעו אז שווה לי לחכות עוד קצת

חבל מאוד!!
א.שאתה לא זוכה
ב.שאתה לא מחפש את המקומות שבהם פוטנציאל הזכייה הוא גבוה

 

[שרינה]

למי שעוד חולם שהמחירים ירדו...
כתבה במגזין מגורים של עיתון משפחה

 

[כמו הרוח]

למי שעוד חולם שהמחירים ירדו...
כתבה במגזין מגורים של עיתון משפחה

אכן
מה שפסק עיתון משפחה,
קדוש קדוש קדוש

 

[תמר ברנשטיין]

אכן
מה שפסק עיתון משפחה,
קדוש קדוש קדוש

אפשר בשמחה להצטרף לדעה של @מקצועי בלבד שאמרה כבר לפני שנתיים שמחירי הדירות ירדו, בזמן שהם עלו בכמה עשרות אחוזים.
נתראה פה בעוד שנתיים בע"ה ונראה מי צדק.
אף אחד לא אומר שבשנתיים הקרובות תהיה עלייה כמו שהיתה בשנתיים האחרונות, אבל בהחלט שמחירי הדירות לא עומדים לרדת.
נחיה ונראה...

 

[הכי אחי]

אכן
מה שפסק עיתון משפחה,
קדוש קדוש קדוש

רק מה שפסקה @כמו הרוח זה קדוש.
רק שבזמן כתיבת התגובה המחירים עלו בעוד כמה גרושים...

 

[תמר ברנשטיין]

א. מצטערת אבל אני לא רואה שום טעות שנכתבה ע"י בשם הכלכלנים.
דובר על כך שייתכן מאד שיהיו ירידות מחירים בשנים הקרובות, אז יתכן זה לא ודאי, והשנים הקרובות [מלפני שנתיים] עדיין לא עברו.
ב. גם אז היו סיכונים לירידות מחירים, אבל עכשיו הם עלו שבעתיים בנוסף לעליית הריבית הגבוהה שעולה בחצי שנה האחרונה ותמשיך הלאה לעלות.
ג. גם למי שהבין שם כמוכם, אז השקעה שיש בה סיכון רב לאי רווחיות ואף להפסדים גדולים, אז גם אם בסוף הסיכונים לא יתממשו, זה לא עושה את ההשקעה למפרע להשקעה טובה וללא סיכונים.
וכמו שאחד שמהמר בקזינו על מיליון שקל והצליח לו, אז זה לא אומר שהוא פעל בחכמה ושזה היה השקעה טובה.

א. אין שום בעיה. מי שרוצה יכול בשמחה להמשיך להסתמך על מה שהכלכלנים ושוב אותה שאלה, מי זה הכלכלנים האלו? אומרים שיתכן מאוד שיהיה, ולבא עוד שנתיים ולגלות שהוא יכל להתעשר, ואז יגידו לו שאמרו שזה רק "כנראה".
ב. לא הבנתי איך כל זה אומר שלא תהיה עליית מחירים.
ג. איזה סיכון יש בזה? אם כבר סיכון יש בשוק ההון וכדו', שעכשיו בגלל המיתון העולמי זה לא צפוי מה יהיה שם.

 

[shimשימי]

למי שעוד חולם שהמחירים ירדו...
כתבה במגזין מגורים של עיתון משפחה

גם אני קראתי את זה
דרך אגב צריך רק להסביר את הרקע של האיש שמתעסק בנדלן
כבר שנים

בנוסף תוסיפי את מה שהיה כתוב בעיתון משפחה עצמו בסוף על ידי שטיינברג כמדומני
שגם טוען שמחירי הדירות לא ירדו
והפיתרון ככרגע בפריירפיה

 

[תמר ברנשטיין]

רק מה שפסקה @כמו הרוח זה קדוש.
רק שבזמן כתיבת התגובה המחירים עלו בעוד כמה גרושים...

אולי @כמו הרוח זה איזה שותפה של @מקצועי בלבד...

אבל זה בסדר, כי גם בפורום של המשכנתאות היה לפני תקופה ש@מקצועי בלבד הסתובבה שם, וענתה לכל מי ששאל בדיוק הפוך ממה שחשבו שם כל היועצים. כנראה שכולם טועים ורק היא מבינה.

איך אומר העולם? יכול להיות שאנחנו משוגעים, אבל אנחנו הרוב...

 

[shimשימי]

א. אין שום בעיה. מי שרוצה יכול בשמחה להמשיך להסתמך על מה שהכלכלנים ושוב אותה שאלה, מי זה הכלכלנים האלו? אומרים שיתכן מאוד שיהיה, ולבא עוד שנתיים ולגלות שהוא יכל להתעשר, ואז יגידו לו שאמרו שזה רק "כנראה".
ב. לא הבנתי איך כל זה אומר שלא תהיה עליית מחירים.
ג. איזה סיכון יש בזה? אם כבר סיכון יש בשוק ההון וכדו', שעכשיו בגלל המיתון העולמי זה לא צפוי מה יהיה שם.

א.הכלכלנים זה אנשים שגם אם במציאות הם יראו עליית מחירי הנדלן וזה לא יסתדר להם במספרים
הם יסבירו שהנלדן יורד
ראיתי כבר הרבה סטונדטים לכלכלה שמתלוננים שהכלכלה היום היא מאוד מספרית וטכנית
וחסרת התייחסות למציאות עצמה
ב.יש היגיון שכאשר המחירים הגיעו למקום מאוד גבוה אז הסיכוי שהם יעלו עוד קטנים .
ג.להיפך כאשר שוק ההון ירד זה בדיוק הזמן לקנות את המניות
כפי שאמר רוטשליד כמדומני כשיש דם ברחובות זה הזמן לקנות מניות

 

[תמר ברנשטיין]

א.הכלכלנים זה אנשים שגם אם במציאות הם יראו עליית מחירי הנדלן וזה לא יסתדר להם במספרים
הם יסבירו שהנלדן יורד
ראיתי כבר הרבה סטונדטים לכלכלה שמתלוננים שהכלכלה היום היא מאוד מספרית וטכנית
וחסרת התייחסות למציאות עצמה

ובדיוק מדברים אלו יחליט כל אחד אם הוא רוצה לשמוע לדעת הכלכלנים ולדעת שבמספרים הוא הרויח, או לראות מה קורה בשוק, ולהרויח כסף בפועל...
עם מספרים לא קונים במכולת.

ב.יש היגיון שכאשר המחירים הגיעו למקום מאוד גבוה אז הסיכוי שהם יעלו עוד קטנים .

מי אומר מה זה מקום מאוד גבוה? היו הרבה אנשים שכשהמחירים בביתר היו באיזור 1.5-1.6 לדירת 3 חדרים אמרו שזה מטורף וכבר לא יכול לעלות עוד. ומה נעשה שאח"כ המחירים עלו בעוד מאות אלפי ש"ח.

ג.להיפך כאשר שוק ההון ירד זה בדיוק הזמן לקנות את המניות
כפי שאמר רוטשליד כמדומני כשיש דם ברחובות זה הזמן לקנות מניות

זה נכון, אבל מי אמר שזה הכי נמוך עכשיו? ויש איזשהו חולק בדבר שמלפני שנתיים עד היום מי שהשקיע בנדל"ן הרוויח ומי שהשקיע בשוק ההון הפסיד? (חוץ מ@מקצועי בלבד, כמובן)...
וזה ודאי ששוק ההון הוא רוחי, אבל אי אפשר להתעלם מכם ששוק הנדל"ן הוא גם רווחי מאוד!

 

[shimשימי]

ובדיוק מדברים אלו יחליט כל אחד אם הוא רוצה לשמוע לדעת הכלכלנים ולדעת שבמספרים הוא הרויח, או לראות מה קורה בשוק, ולהרויח כסף בפועל...
עם מספרים לא קונים במכולת.

מי אומר מה זה מקום מאוד גבוה? היו הרבה אנשים שכשהמחירים בביתר היו באיזור 1.5-1.6 לדירת 3 חדרים אמרו שזה מטורף וכבר לא יכול לעלות עוד. ומה נעשה שאח"כ המחירים עלו בעוד מאות אלפי ש"ח.

זה נכון, אבל מי אמר שזה הכי נמוך עכשיו? ויש איזשהו חולק בדבר שמלפני שנתיים עד היום מי שהשקיע בנדל"ן הרוויח ומי שהשקיע בשוק ההון הפסיד? (חוץ מ@מקצועי בלבד, כמובן)...
וזה ודאי ששוק ההון הוא רוחי, אבל אי אפשר להתעלם מכם ששוק הנדל"ן הוא גם רווחי מאוד!

א.ברור,צריך להיות עיוור כדי להאמין לכלכלנים ,יש אנשים שימשיכו להאמין לאנשי מקצוע
הגם שהם עושים טעיות שוב ושוב ושוב ניתן לומר שיש מדע מדויק יש מדעים לא מדוייקים ויש כלכלנים
כפי שנהוג לומר כמספר הכלכלנים כך מספר הדעות.
ב.1.5-1.6 זה עדיין בגבול הסביר צריך לחשב לפי המשכורות הממוצעות בישראל
11000 שקל לערך לאדם מה שאומר החזר חודשי של שליש שהוא בערך 3000-4000 שקל

עכשיו צריך הון עצמי גבוה יותר והחזר גבוה יותר וגם ריבית גבוהה יותר המשולש הזה בהחלט משנה את המפה
וניתן לראות בחוש מיתון ברור בביקושים לדירות

בנוסף השקעה בשוק ההון זה פיזור
בעוד שבנדלן אתה מושקע בנכס פיזי אחד ומספיק לצורך העניין שיהיה מלחמה רעידת אדמה
או שיקרה הבלתי יאומן ומחירי הדירות ירדו מכל סיבה שלא תהיה הפסדת הרבה כסף
משא"כ שוק המניות שנותן לך פיזור על מגוון רחב מאוד של אפיקים

 

[shimשימי]

רק להסביר יותר למה הערכות של הכלכלנים הם תמיד יהיו לא מדוייקים
א.כדי להעריך את מה שיהיה צריך לדעת את כל הנתנוים הקיימים(מה שקשה מאוד לדעת)
ב.יש שינויים בעתיד שלא תלויים בהערכות של הכלכלנים שהם לעולם לא יוכלו לקחת בחשבון
כמו לדוגמה אם פתאום תהיה הגירה גדולה לישראל מחול (דבר שהם לא יכולים לדעת)
אם פתאום הבנק יעלה את אחוזי המימון ל85 אחוז(דבר שסביר בהחלט שיקרה)

גם הערכות האנליסטים בשוק ההון האמריקאי(ואני עוקב אחריו)
הם פשוט טועים פעם אחר פעם אחר פעם נקודה!!
הם נותנים הערכה ואז משנים אותה ושוב ושוב ושוב

 

[מקצועי בלבד]

שוב אותה שאלה, מי זה הכלכלנים האלו?

אני בקשר עם כמה וכמה כלכלנים, ואני גם מודעת לדעתם של כלכלנים רבים, ואני לא מכירה כלכלן אחד שחושב שעכשיו זה זמן טוב להשקיע בדירות.
[קניה של דירה למגורים זה סיפור שונה]

ב. לא הבנתי איך כל זה אומר שלא תהיה עליית מחירים.

שוב, אני לא נביאה ואני לא יודעת מה יהיה.
אבל כשמחירי הדירות עלו בטירוף ללא קשר אם לאנשים אש יכולת לשלם או שלא, ועם זה שעליית הריבית גרמה להתייקרות של עוד כמה מאות אלפי ש"ח בתשלומי המשכנתא, [לאלו שלוקחים היום משכנתא, לא לאלו שלקחו לפני עליית הריבית] אז זה אומר שאנשים לא יכולים לקנות במחירים האלו, מה שמוריד בצורה רצינית את הביקוש, ויכול בהחלט לגרום גם לירידות מחירים, כמו כן עליית הריבית גורמת לכך שתשואת השכירות היא אפי' יותר נמוכה מהריבית על המשכנתא שלוקחים, מה שאמור לגרום לכל משקיע נבון לחשוב טוב טוב אם כדאי לו להשקיע כעת בדירה, וכך בעצם מוריד עוד את הביקוש כי יש הרבה פחות קניה של משקיעים.

ג. איזה סיכון יש בזה?

יש פה סיכון לתשואה שלילית בגלל הפערים בין תשואה המתקבלת מהשכירות לבין הריבית על המשכנתא.
ויש גם סיכון רב לירידות מחירים בשנים הקרובות, ואז זה הפסד הן של האחוזי ירידה והן של ה8% מס רכישה + הוצאות תיווך + עו"ד + הוצאות על שיפוצים + תיקונים + מנהל נכס.
ובקיצור מדובר פה על סיכון להפסדים של כמה מאות אלפי ש"ח בשנים הקרובות.

אם כבר סיכון יש בשוק ההון וכדו', שעכשיו בגלל המיתון העולמי זה לא צפוי מה יהיה שם.

זה לא אשכול שעוסק בשוק ההון לכן לא אתייחס לזה פה.
אבל כמובן שמי שטיפה מבין בשוק ההון, מבין שלא קרה שום דבר מיוחד עכשיו.

 

[shimשימי]

[קניה של דירה למגורים זה סיפור שונה]

הנקודה הזאת צריכה להיות מודגשת הרבה ,יש אנשים שלא מבינים את החילוק בין השקעה למגורים

 

[תמר ברנשטיין]

אני בקשר עם כמה וכמה כלכלנים, ואני גם מודעת לדעתם של כלכלנים רבים, ואני לא מכירה כלכלן אחד שחושב שעכשיו זה זמן טוב להשקיע בדירות.
[קניה של דירה למגורים זה סיפור שונה]

גם לפני שנתיים הם חשבו שזה לא נכון, בזמן שהיום למפרע רואים שזה טעות מוחלטת.

שוב, אני לא נביאה ואני לא יודעת מה יהיה.
אבל כשמחירי הדירות עלו בטירוף ללא קשר אם לאנשים אש יכולת לשלם או שלא, ועם זה שעליית הריבית גרמה להתייקרות של עוד כמה מאות אלפי ש"ח בתשלומי המשכנתא, [לאלו שלוקחים היום משכנתא, לא לאלו שלקחו לפני עליית הריבית] אז זה אומר שאנשים לא יכולים לקנות במחירים האלו, מה שמוריד בצורה רצינית את הביקוש, ויכול בהחלט לגרום גם לירידות מחירים, כמו כן עליית הריבית גורמת לכך שתשואת השכירות היא אפי' יותר נמוכה מהריבית על המשכנתא שלוקחים, מה שאמור לגרום לכל משקיע נבון לחשוב טוב טוב אם כדאי לו להשקיע כעת בדירה, וכך בעצם מוריד עוד את הביקוש כי יש הרבה פחות קניה של משקיעים.

את כל זה (חוץ מהחלק של עליית הריבית) אמרו כבר לפני כמה וכמה שנים, ולמעשה זה לא קרה.
ואגב, ברור שיקנו פחות דירות, ולכן מחירי השכירות יעלו מאוד בשנים הקרובות, אבל זה עדיין לא אומר שהמחירים ירדו.
הם אולי יעלו בפחות טירוף, אבל הם לא ירדו משמעותית ודאי.

ש פה סיכון לתשואה שלילית בגלל הפערים בין תשואה המתקבלת מהשכירות לבין הריבית על המשכנתא.
ויש גם סיכון רב לירידות מחירים בשנים הקרובות, ואז זה הפסד הן של האחוזי ירידה והן של ה8% מס רכישה + הוצאות תיווך + עו"ד + הוצאות על שיפוצים + תיקונים + מנהל נכס.
ובקיצור מדובר פה על סיכון להפסדים של כמה מאות אלפי ש"ח בשנים הקרובות.


זה לא אשכול שעוסק בשוק ההון לכן לא אתייחס לזה פה.
אבל כמובן שמי שטיפה מבין בשוק ההון, מבין שלא קרה שום דבר מיוחד עכשיו.

אם לדעתך שוק ההון לא נקרא סיכון, כי ירידה קלה היא לא משמעותית בהכרח, ואח"כ השוק מתקן את עצמו, אז בודאי שמחירי הדירות רק יעלו, וגם אם הם ירדו בעשירית האחוז בשנה הקרובה, הם יעלו אח"כ בעוד עשרות אחוזים.

 

[szn]

יש פה סיכון לתשואה שלילית בגלל הפערים בין תשואה המתקבלת מהשכירות לבין הריבית על המשכנתא.

אגב, נתון מעניין כל מי שהשקיע בדירות בת"א (גם לפני שנה כשהריבית לא היתה גבוהה)
יודע מראש שהתשואה תהיה סביב 1.5% בקושי אבל מה שמעניין את המשקיעים שם זה העליית ערך
שהמחיר למטר שם כבר נע בין 50-70 אלף

אותו דבר מי שמשקיע בדירה עם פינוי בינוי מתקדם לא בונה על התשואה החודשית אלא האקזיט
אחרי שיקבל דירה חדשה במגדל חדיש
ויש דירות בשוק עם תבע מאושרת לפינוי בינוי שכמעט אין סיכוי שלא יצאו לפעול כך שאין סיכון

כך שלא כל משקיע מעניין אותו התשואה החודשית אלא בכמה יעלה הנכס שלו בתוך מספר שנים.

ואני מסכים איתך שכרגע יש כמה סיבות טובות שהמחירים יעצרו

 

[מוישי פרומן]

ובקיצור מדובר פה על סיכון להפסדים של כמה מאות אלפי ש"ח בשנים הקרובות.

חלומות נעימים
לגבי שוק ההון את מבריקה
לגבי דירות את הוזה בהקיץ
וצריך להגיד את האמת
גם לפני שנתיים טענת שהשקעה בדירות לא כלכלית ולא שווה
בשנתיים האלו אנשים הרוויחו מאות אלפים על כלדירה שרכשו