מחיר למשתכן התיישבות חרדית בקצרין?

[הבט]

מי שבונה על השקעה עלול באמת להיתקל בקשיים מסויימים.

אני חושב שלמי שרוצה להשקעה עדיף שהשכונה לא תתחרד
כי לדעתי אין מספיק חרדים שזכו כדי שתהיה שם שכונה חרדית
ואם לא ינסו לחרד אז לפחות זו תהייה שכונה חילונית מבוקשת והמחירים יעלו

אתה מסכים איתי?

 

[פרחוני]

נכון לעכשיו אוחזים כבר ב 198 נרשמים מבני המקום !!! ...

עלה ל236

 

[עולם כמנהגו נוהג]

תביא מקום אחד בארץ שאתה יכול לומר בוודאות שעוד 7 שנים המחירים לא יירדו.

בנ"ל פ"ת כולם באותו סירה... במקרה קיצון שכל מחירי הדירות יקרסו...

 

[עולם כמנהגו נוהג]

כתבתי במפורש שזה בגלל המרחק - עיר כ"כ רחוקה ולא אטרקטיבית שמתווספות לה בבת אחת כ"כ הרבה דירות, אין לה הרבה סיכויי הצלחה

אוקיי בא נסכם כרגע איפה עומד הדיון...

@בית שמשניק טוען חי וקים, שמי שמשקיע בקצרין שם כספו על קרן אי ההצלחה...
מחמת הסיבה הגדולה שהולכים לבנות כמויות של דירות בלי שיש שם באמת ביקוש... ואין סיכוי להשכיר את הנכס, (כמו בהגרלה באופקים..) והולכים להיתקע עם הדירה לאורך ימים.

לכתי לבדוק באתר מיוחד שנקרא דירובוט: כדי לבדוק את המצב העדכני של אחוזי התשואה והשכירות פ"ת שכונת מחנה יהודה. מול קצרין, תאמינו לי שהופתעתי והרי הוא לפניכם:

פ"ת שכונת מחנה יהודה: מצורף קובץ, לסיכום, תשואה של 2.07 אחוז בלבד. ושכירות של 4500 אש"ח ממוצע בלבד.
קצרין: מצורף קובץ, לסיכום, תשואה של 3.99 אחוז! ושכירות ממוצע של 3450 אש"ח!!

אז על עובדות קשה להתווכח, אז נכון שפ"ת היא מרכזית ועם ביקוש טבעי, אבל תראו את התשואה, כנראה שעדיין יש שם כבר עכשיו הצפה זמנית של דירות שיתעצמו עם בניית שכונה חדשה של 2000 דירות.

ונכון שקצרין זה קצה הארץ, אך עדיין יש שם כבר עכשיו חוסר בדירות תשואה ממש יפה של 4 אחוז, ונכון שיהיה כמה שנים הצפה של דירות, אבל סטיסטית בעוד שבע שנים יהיה מחסור יותר גדול בדירות ברחבי הארץ גם בקצרין...

אז עכשיו למומחי הנדלן מה דעתכם @שתים @szn u ועוד...

 

[%;]

באמצע שום מקום, כמעט ללא שום מקורות תעסוקה

א. יש אזור תעשיה מפותח צמוד, שוכנים בו מפעלים מפורסמים
ב. יש באזור אזורי תעשיה נוספים במרחק נסיעה של עד חצי שעה - חצור, צפת

 

[סי 2]

א. יש אזור תעשיה מפותח צמוד, שוכנים בו מפעלים מפורסמים
ב. יש באזור אזורי תעשיה נוספים במרחק נסיעה של עד חצי שעה - חצור, צפת

אז חצור הגלילית כבר עדיפה
אולי בהגרלה הבאה תעשו קמפיין ?

 

[טראמפ 2024]

לכתי לבדוק באתר מיוחד שנקרא דירובוט: כדי לבדוק את המצב העדכני של אחוזי התשואה והשכירות פ"ת שכונת מחנה יהודה. מול קצרין, תאמינו לי שהופתעתי והרי הוא לפניכם:

פ"ת שכונת מחנה יהודה: מצורף קובץ, לסיכום, תשואה של 2.07 אחוז בלבד. ושכירות של 4500 אש"ח ממוצע בלבד.
קצרין: מצורף קובץ, לסיכום, תשואה של 3.99 אחוז! ושכירות ממוצע של 3450 אש"ח!!

אז על עובדות קשה להתווכח, אז נכון שפ"ת היא מרכזית ועם ביקוש טבעי, אבל תראו את התשואה, כנראה שעדיין יש שם כבר עכשיו הצפה זמנית של דירות שיתעצמו עם בניית שכונה חדשה של 2000 דירות.

ייתכן מאד שהתשואה הגבוהה בקצרין כוללת בתוכה צימרים ודירות נופש,
שכבר דובר פה שמי שאינו גר בקרבת מקום יהיה לו קשה עד בלתי אפשרי לתחזק כזו דירה...
צריך לבדוק תשואה מהשכרה למגורים בלבד..

 

[%;]

אז חצור הגלילית כבר עדיפה
אולי בהגרלה הבאה תעשו קמפיין ?

כמה מפעלים מפורסמים אתה מכיר בחצור?

 

[טראמפ 2024]

כמה מפעלים מפורסמים אתה מכיר בחצור?

כמה חרדים אתה מכיר שעובדים או מוכנים לעבוד במפעל מפורסם של מים מינרלים?
(אני מעריך שרוב המשרות שם אינם של מזכירות וניהול)..

 

[%;]

(אני מעריך שרוב המשרות שם אינם של מזכירות וניהול)..

כמה משרות של מזכירות וניהול יש בחצור?
במגזר החסידי כבר מזמן השתחררו מהריבוע הזה...

 

[טראמפ 2024]

כמה משרות של מזכירות וניהול יש בחצור?

איני יודע,
אבל אני כן יודע,
שאין הרבה חרדים שעובדים במפעלים כמו שהוזכרו שיש שם...

 

[%;]

איני יודע,
אבל אני כן יודע,
שאין הרבה חרדים שעובדים במפעלים כמו שהוזכרו שיש שם...

אדרבה, לא מסתבר שיש בתוך חצור משרות לכל הקהילה
אם יש לך מידע על התעסוקה שם אתה מוזמן לפרט

 

[טראמפ 2024]

אדרבה, לא מסתבר שיש בתוך חצור משרות לכל הקהילה
אם יש לך מידע על התעסוקה שם אתה מוזמן לפרט

לא נכנסתי לוויכוח על חצור או קצרין,
באתי להעיר את תשומת ליבך ושל שאר הצופים,
בכך שגם בקצרין לא נשמע שיש שטעל'ס איאיאי...

 

[%;]

לא נכנסתי לוויכוח על חצור או קצרין,
באתי להעיר את תשומת ליבך ושל שאר הצופים,
בכך שגם בקצרין לא נשמע שיש שטעל'ס איאיאי...

על זה בדיוק כתבתי שעצם העובדה שיש קהילה בחצור שמתפרנסת מחוץ למושב מעידה שהציבור באמת לא מחפש

שטעל'ס איאיאי...

הנושא הוא באמת לא חצור או קצרין

 

[בית שמשניק]

אוקיי בא נסכם כרגע איפה עומד הדיון...

@בית שמשניק טוען חי וקים, שמי שמשקיע בקצרין שם כספו על קרן אי ההצלחה...
מחמת הסיבה הגדולה שהולכים לבנות כמויות של דירות בלי שיש שם באמת ביקוש... ואין סיכוי להשכיר את הנכס, (כמו בהגרלה באופקים..) והולכים להיתקע עם הדירה לאורך ימים.

לכתי לבדוק באתר מיוחד שנקרא דירובוט: כדי לבדוק את המצב העדכני של אחוזי התשואה והשכירות פ"ת שכונת מחנה יהודה. מול קצרין, תאמינו לי שהופתעתי והרי הוא לפניכם:

פ"ת שכונת מחנה יהודה: מצורף קובץ, לסיכום, תשואה של 2.07 אחוז בלבד. ושכירות של 4500 אש"ח ממוצע בלבד.
קצרין: מצורף קובץ, לסיכום, תשואה של 3.99 אחוז! ושכירות ממוצע של 3450 אש"ח!!

אז על עובדות קשה להתווכח, אז נכון שפ"ת היא מרכזית ועם ביקוש טבעי, אבל תראו את התשואה, כנראה שעדיין יש שם כבר עכשיו הצפה זמנית של דירות שיתעצמו עם בניית שכונה חדשה של 2000 דירות.

ונכון שקצרין זה קצה הארץ, אך עדיין יש שם כבר עכשיו חוסר בדירות תשואה ממש יפה של 4 אחוז, ונכון שיהיה כמה שנים הצפה של דירות, אבל סטיסטית בעוד שבע שנים יהיה מחסור יותר גדול בדירות ברחבי הארץ גם בקצרין...

אז עכשיו למומחי הנדלן מה דעתכם @שתים @szn u ועוד...

טענו בחיטים והודה לו בשעורים. הטענה שאני מעלה על קצרין היא על העתיד, מה יקרה כשיבנו 1560 דירות ביישוב שיש בו לעת עתה כ3000 יח"ד בסך הכל, והוא כבר עתה במצב מדשדש למדי עקב מיקומו התקוע (עיין בכתבה מ'גלובס' שהבאתי לעיל). ואתה עונה לי על תשואה עדיפה כיום. גם אם התשואה כיום בקצרין היתה 20% ומעלה לא הייתי מתקרב אליה נוכח החשש מהעתיד.
צריך להבין שזהו מקום כמעט ללא שום ביקושים אמיתיים, כאשר אנו נוכחים לראות שאין שם אפילו 250 בני מקום שרוצים להירשם אליו. אז נראה לי די בבירור שלא מומלץ להשקיע שם.

 

[בית שמשניק]

(הקרקע נמכרה ליזמים בחצי משוויו ע"פ שמאי רמ"י!!!!),

אגב, הקרקע לא נמכרה ליזמים בחצי משוויה, אלא ב2% (שתי אחוז) משוויה בלבד (לא טעות). 1.2 מיליון ל1560 דירות!!! כנראה שגם היזמים, שיודעים דבר או שנים על הסיכון הרב במקום, לא מוכנים לשים יותר מזה על המקום הנפלא הזה. מצ"ב המקור מגלובס

קצרין | ניתוח

להתקין מטבח עולה יותר: לא תאמינו בכמה נמכרה קרקע בקצרין​

מכרז קרקעות ענקי בקצרין הסתיים במחיר של 1.2 מיליון שקל לקרקע ל־1,560 דירות • המחיר הנמוך מעיד על הסיכון הגדול של השוק בפריפריה הרחוקה, שגובר על כל ההבטחות הממשלתיות לפתח את האזור​

אריק מירובסקי16.11.2022

מה קורה כשמשרדי הממשלה מפעילים את מוסדות התכנון ואת רמ"י כדי לתכנן ולשווק קרקעות בפריפריה הרחוקה על רקע פוליטי, ללא שום קשר למצב באזור, ובלי לגבש תוכנית ממשית לצמיחתו? היענות אפסית למכרזים ותוצאות מגוחכות. דוגמה לזה הגיעה לאחרונה מקצרין, ששם נמכרה קרקע ל־1,560 דירות במחיר של קצת יותר ממיליון שקל.
מדובר במתחם בשטח כולל של 343 דונם שנמצא דרומית לרחוב הזוויתן בקצרין, שמיועד על פי תוכנית ותמ"לית שאושרה ב־2016 להקמת 1,560 דירות, מהן 856 (55%) ישווקו בשוק החופשי. המבנים למגורים שיוקמו במקום יהיו בשני סוגים: הראשון דו־משפחתיים צמודי קרקע, והשני מבנים של ארבע קומות מעל לחזית מסחרית.

נוסף לכך יחויבו הזוכים בהקמת מוסדות חינוך וציבור (במימון משרד החינוך), ושטחי תיירות ותעסוקה, וכל זאת במסגרת התוכנית של משרד השיכון "תכנן ובנה", כלומר שהיזמים הם שיתכננו את השכונה, ויבצעו את עבודות הפיתוח והבנייה של התשתיות הציבוריות.
בסוף השנה שעברה רמ"י הודיעה לראשונה על קיום המכרז, ואולם הוא נדחה כמה פעמים, עד שגובש לפני כחודש וחצי ופורסם. בסופו של דבר הוא הוליד הצעה אחת, שאותה הגישו במשותף החברות גל אריאל בנייה מקבוצת אבני דרך והשקעות בע"מ וי.ד. ברזאני.
גובה ההצעה הזוכה הגיע ל־1.18 מיליון שקל (ללא מע"מ), שהם 2% מהשומה על הקרקע שנערכה עבור רמ"י (שעומדת על 56.2 מיליון שקל). על מחיר זה יצטרכו הזוכים להוסיף 20.8 מיליון שקל, שמוגדרים "תשלום למשרד (השיכון - א.מ) בגין שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות".

בסך־הכול ישלמו הזוכים קצת יותר מ־22 מיליון שקל על הקרקע והפיתוח, כלומר שווי של כ־14 אלף שקל ליחידת דיור (לא כולל שטחי התעסוקה והמסחר). מחיר הדירות המוזלות במקום נקבע ל־7,366 שקל למ"ר, שמעמיד את המחיר על רמה של כ־784 אלף שקל לדירת 100 מ"ר (עם מחסן וחניה). כל זה מציב את מחיר הקרקע לדירה על שיעור אפסי ממחירי הדירות שיוקמו במתחם. למעשה, מחירי המטבחים שיותקנו בדירות יהיו גבוהים בהרבה ממחירי הקרקע.

"עם הפנים קדימה לעשורים הקרובים"​

ראש המועצה המקומית של קצרין, דימי אפרצב, מסר בעקבות המכרז: "יום חג היסטורי לקצרין, לגולן ולגליל המזרחי. היום אנחנו עם הפנים קדימה לעשורים הקרובים עם ההכרזה על הזוכה במכרז לבניית רובע הנחלים (12) במהלך אשר יכפיל את האוכלוסייה ביישוב. אני מודה לממשלת ישראל - לשר האוצר אביגדור ליברמן ולשר הבינוי והשיכון זאב אלקין, על האמון בקצרין ומימוש החלטת ממשלה 864 בתוך חודשים ספורים, ולכל העוסקים במלאכה שהופכים את החזון והזרעים שזרענו כאן במשך שמונה השנים האחרונות למציאות פורצת דרך ומאחל הצלחה לחברה הזוכה".
שר השיכון אלקין אף הכריז בשנה שעברה: "רמת הגולן היא חבל ארץ אסטרטגי וחשוב מאוד במעלתו. התוכנית להכפלת האוכלוסייה תחזק את רמת הגולן לצד שדרוג ובניית תשתיות הנחוצות לפיתוחם של היישובים. בזמן שבצידו הסורי של הגבול אנו מונעים התבססות של איראן וארגוני טרור, בצידו הישראלי אנו נמשיך, נעמיק, נרחיב ואף נכפיל את ההתיישבות".
מה ראו שתי החברות היזמיות לנגד עיניהן? בראש ובראשונה את מה שנכתב בפסקה הקודמת. כלומר אזור בסיכון, מה עוד שהכפלת יישוב אינה דבר של מה בכך גם במרכז הארץ. קצרין מאופיינת בגידול ניכר בביקושים לדירות בשנים האחרונות, אבל עם "אבל" גדול לצידו: בין 2018, (שבה נרשמו ביישוב 128 עסקאות באתר רשות המסים) ועד ל־2021 (שבה נרשמו ביישוב 175 עסקאות) מספר העסקאות קפץ בכ־50%; ואולם השנה השוק חוזר לאחור, ומתחילת השנה נרשמו ביישוב 103 עסקאות בלבד. השנה תסתיים ככל הנראה בירידה גדולה מאוד בכמות העסקאות במקום (כמו גם בכל המדינה).

תקופת המימוש תארך שנים​

עוד רואים היזמים לנגד עיניהם, שמחירי הדירות במקום עלו במידה ניכרת: מתחילת 2021 דירת 4 חדרים עלתה בכ־50% מרמה של 650 אלף שקל בממוצע לרמה של מיליון שקל בממוצע. קוטג'ים דו־משפחתיים חדשים קטנים של כ־140 מ"ר, נמכרים ב־1.6־1.65 מליון שקל, מחירים שאף הם מגלמים עליות מחירים ניכרות; חלק משמעותי מהפרויקט יכלול צמודי קרקע, בעוד שרוב הדירות בבנייה רוויה יוקצו לטובת "דירה בהנחה".
- פרסומת -

עוד פרטים שעמדו לנגד עיני היזמים: במכרז קרקעות שנערך בפברואר 2021 זכתה הצעה של כ־32 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. מאז כאמור המחירים עלו במידה ניכרת, ומחיר קרקע אמור היה להיות הרבה יותר גבוה, ודומה למדי לאומדן השמאי של רמ"י.
ולבסוף, תקופת המימוש של המכרז הזה אמורה לארוך שנים. הן מבחינת עבודות הפיתוח וההקמה והן מבחינת שיווק הדירות.
שקלול הנסיבות הללו מעיד, כי גודל הפרויקט והסיכון שגלום בו - הם היו הגורמים הדומיננטיים ביותר שהכתיבו את המחיר שאותם הציעו היזמים. כי כששר מכביר מילים על פיתוח אזורי, זה עולה לו הרבה פחות מאשר יזם, שצריך להשקיע הון במקום.
לפני כשבוע הסתיים מכרז ל־12 צמודי קרקע בקריית שמונה במחיר של 15 מיליון שקל, כלומר כזה שגבוה פי יותר מעשרה מזה שנסגר בקצרין. זה מעיד, כי כשמדובר ביישובים בפריפריה הרחוקה יזמים מעדיפים קרקעות לצמודי קרקע ולא בכמויות גדולות, כי השוק קטן יחסית וגם מעיד על הזמינות והאפשרות לממש את הזכייה בזמן קרוב.

 

[כבקרת רועה]

במקום להשקיע בדירה בקצרין [או בכל מקום אחר] אז כדאי אולי במקום זה להכפיל את הסכום ולקנות קרקע של 1500 דירות

 

[תרנגולת]

זה טוב או לא למי שלא מבין מידי במידי הרבה מלל???

 

[פנרס]

אני חושב שלמי שרוצה להשקעה עדיף שהשכונה לא תתחרד
כי לדעתי אין מספיק חרדים שזכו כדי שתהיה שם שכונה חרדית
ואם לא ינסו לחרד אז לפחות זו תהייה שכונה חילונית מבוקשת והמחירים יעלו

אתה מסכים איתי?

לא ראיתי בארץ שהתחרדות מורידה מחירים. ודאי לא בעיר מסורתית

ייתכן מאד שהתשואה הגבוהה בקצרין כוללת בתוכה צימרים ודירות נופש,
שכבר דובר פה שמי שאינו גר בקרבת מקום יהיה לו קשה עד בלתי אפשרי לתחזק כזו דירה...
צריך לבדוק תשואה מהשכרה למגורים בלבד..

מן הסתם תקום סוכנות תיווך לצימרים...

שאין שם אפילו 250 בני מקום שרוצים להירשם אליו.

הם לא יכולים .מן הסתם אין שם הרבה זכאים (כלומר חסרי דירה שגרים בשכירות במשך שנים אחורה. בד"כ גרים שם בבעלות - הקניה היתה די זולה)

 

[סי 2]

כמה מפעלים מפורסמים אתה מכיר בחצור?

זה לא ענין המפעלים אלא היצף גבוה של עבודות לדוג' שוחטים ומשגיחי כשרות וכן הרבה עבודות של הוראה
אמנם תכנות וכדו' צריך יותר להרחיק לאיזור חיפה אבל ברור שהקהילה החרדית שם נהנית ממגוון גדול של עבודות
אה וזה יותר קרוב מקצרין למרכז / לצפת