מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[צחי קרמר]

אחרי תקופה ארוכה של דשדוש במכרזים כשרבים מהם נסגרו ללא הצעות, בשבועות האחרונים רמ"י רושמת הישגים נאים מאד במכרזי מחיר מטרה.
כהמשך להצלחה הגדולה שנרשמה לפני כשבועיים בשיווק מכרזי הענק בבית שמש ובבני עי"ש, היום נסגרו בהצלחה מלאה 2 מכרזי מחיר מטרה קטנים יותר, האחד על 422 יח"ד בבית שאן, והשני על 40 יח"ד ברכסים.
אם קצב השיווקים הזה יימשך, אפשר יהיה להתחיל להיות קצת יותר אפטימיים לגבי עתיד ההגרלות.​

ממליץ לערוב לא רק על מחיר מטרה
נראה שיגיעו ליעד של 55000 יחד
+יזמות על קרקעות פרטיות ופינוי בינוי
החגיגה לפנינו​

 

[זה מה שאני]

ממליץ לערוב לא רק על מחיר מטרה
נראה שיגיעו ליעד של 55000 יחד
+יזמות על קרקעות פרטיות ופינוי בינוי
החגיגה לפנינו​

בקיצור בניגוד למה שקשקשו שגולדקנוף דואג רק לגור (אני לא חסיד גור)

 

[shs]

שאלה לגבי מי שזכה עקב ביטולים, ממתי אפשר למכור? מתאריך ההגרלה המקורי, או מתאריך הזכיה?
@עו"ד נתן רוזנבלט

 

[יהודית שורק]

מישהו יכול לכתוב מה השווי להיכנס להגרלה בקרית ביאליק מבחינת רווח?
כי זה נשמע לי די רווחי
אולי אפי' יותר מדימונה, ולשם יותר קל לי להגיע

 

[יב כסליו]

מישהו יכול לכתוב מה השווי להיכנס להגרלה בקרית ביאליק מבחינת רווח?
כי זה נשמע לי די רווחי
אולי אפי' יותר מדימונה, ולשם יותר קל לי להגיע

הסיכוי לזכות שם כרגע הוא 0.85% (1 מתוך 118)

 

[הטעם המושלם]

על כמה עומד כרגע בקרית גת החרדית??

 

[מאור התורה]

בשביל אח שלי

אשמח עם מישהו יוכל לכתוב לי את 3 הערים המומלצות ע"י @בית שמשניק
נסתי לחפש בעמודים הקודמים אבל זה כמו לחפש מחט בערימה של מחט...

 

[שואלת_אבג]

בן מקום בירושלים
כדאי יותר מבחינת סיכויי זכיה
מול קרית גת דימונה ורכסים?

 

[הטעם המושלם]

בן מקום בירושלים
כדאי יותר מבחינת סיכויי זכיה
מול קרית גת דימונה ורכסים?

אם ההון עצמי שלך גבוה, הסיכוי בירושלים לא גבוה גם לבני מקום אז אם ההון עצמי לא גבוה אל תרשם (אא"כ מדובר בחולה רתוק שהסיכויים גבוהים מאוד

 

[שואלת_אבג]

אם ההון עצמי שלך גבוה, הסיכוי בירושלים לא גבוה גם לבני מקום אז אם ההון עצמי לא גבוה אל תרשם (אא"כ מדובר בחולה רתוק שהסיכויים גבוהים מאוד

השאלה מה יותר גבוה
בלי קשר להון עצמי

בן מקום בירושלים
או חיצוני בדימונה רכסים וקרית גת

 

[יב כסליו]

השאלה מה יותר גבוה
בלי קשר להון עצמי

בן מקום בירושלים
או חיצוני בדימונה רכסים וקרית גת

הסיכוי לבן מקום בירושלים הוא 0.6% (1 מתוך 168) הסיכויים לחיצוני בקרית גת רכסים ודימונה הם פי כמה וכמה

 

[בית שמשניק]

בשביל אח שלי

אשמח עם מישהו יוכל לכתוב לי את 3 הערים המומלצות ע"י @בית שמשניק
נסתי לחפש בעמודים הקודמים אבל זה כמו לחפש מחט בערימה של מחט...

קרית גת, רכסים ודימונה
(להקפיד כמובן להיכנס לכל ההגרלות בכל עיר)

 

[בית שמשניק]

שינוי במדיניות משרד השיכון לגבי תעריפי הנפקת אישורי הזכאות: התעריף להנפקת האישור יורד ל200 ש"ח (במקום 240), אבל מתאריך ה1/8 כל חידוש אפילו בתוך תקופת הזכאות יעלה 50 ש"ח (במקום בחינם).
במשך החודש הקרוב ניתן יהיה להאריך את הזכאות בחינם, ומומלץ לכולם לעשות זאת.
מקור:

מה חדש בתוכנית "דירה בהנחה"?

 

[בית שמשניק]

סקירה של טל זכריה על מגדל העמק. אם מישהו כאן נרשם לשם כדאי שישים לב לגודל הדירות הצפוי...

פוסט סקירה על שכונת שקדיות במגדל העמק ובשמה השני השכונה המערבית שלב ב זו שכונה שמרחיבה את מגדל העמק במורדותיה המערביים לכיוון הישוב נהלל, בשטחים חקלאיים שעובדו בעבר ע''י קיבוץ כפר החורש. השכונה תכיל כשתושלם 2922 יח"ד. 8 אחוז מהדירות בבנייני המגורים יהיו דירות קטנות עד גודל של 80 מ"ר ברוטו(כ370 דירות קטנות בכל השכונה), בנוסף אליהן יהיו 230 דירות קטנות במסגרת דיור מוגן ומגורי סטודנטים.
ממוצע גודל דירה בשכונה יהיה סביב ה-122 מ"ר שזה שווה ערך לגודל של דירה 5 חדרים, כך שסביר להניח שתראו בתמהיל הבניינים בשכונה הרבה דירות 5 ו-6 חדרים.
הפוסט רלוונטי להגרלות 2422 , 2423 , 2424 , 2425 , 2426
בשכונה בנוסף מוצעים שטחי בניה למוסדות ציבור בהיקף של כ- 44,000 מ"ר, כ-19,000 מ"ר למסחר ו-7000 מ"ר למשרדים. גובה הבניינים בשכונה הוא 2 עד 9 קומות. שכונה זו תוכננה על ידי האדריכלית ענת פיק ממשרד האדריכלים ענת פיק אדריכלות ובינוי ערים.
שכונה מערבית שלב א שקדמה לשכונה זו כללה בתוכה 1545 יח"ד ושכונה זו שווקה ברובה במסגרת מכרזי מחיר למשתכן.

 

[GBSA]

יש פדיחה במיילים של משרד השיכון
זה יום שני

 

[קפה ועוגה]

אם ההון עצמי שלך גבוה, הסיכוי בירושלים לא גבוה גם לבני מקום אז אם ההון עצמי לא גבוה אל תרשם

השאלה מה יותר גבוה
בלי קשר להון עצמי

הכוונה הייתה: אם ההון עצמי שלך גבוה - ואתה מעוניין לשמור אותו לעצמך - ולא לבזבז אותו על דירה
תירשם לירושלים, שם סיכויי הזכייה נמוכים משמעותית משאר הערים, ככה שלא תזכה ותישאר עם הכסף אצלך...

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אם כבר עלה כן

אולי @עו"ד נתן רוזנבלט שדואג לרווחת הציבור החרדי ורוצה לסייע ולעזור, יוכל להסביר משהו בענין

חבר שלח לי את הפרטים של ההצעה הנ"ל מחריש
שאלתי האם מדובר קבוצת רכישה? ואם כן כמה מנהל הקבוצה לוקח עמלה
ענה לי שבינתיים רק קונים קרקע ביחד, ואין מנהל ממילא אין עמלה לבינתיים

ואז שאלתי כמה עמלה לוקח מי שמארגן את זה? אמר לי כלום זה לטובת הציבור

אבל אז העמקתי להתבונן
וראיתי שהעורך דין לוקח שכר טרחה של 15,000 ש"ח זאת אומרת שאם יהיה מספיק נרשמים מדובר על שכר טרחה של 3,240,000 ש"ח
שכפי שיודע לי יש עו"ד שלוקחים שכר טרחה כזה על ליווי מלא של קבוצת רכישה, אבל כאן מדגיש העו"ד שלא מדובר על שכר טרחה לקבוצת רכישה, אלא רק להגשת הצעה ועד מכירה לצד ג' (מה זה אומר?)

אולי @עו"ד נתן רוזנבלט יוכל להסביר על מה ולמה לוקח העו"ד שכר טרחה כזה גבוה בשביל סך הכל להכין את המסמכים להגשת המכרז, ובפרט שאין שום סיכון מצידו, הרי 400 ש"ח + הוצאות, העו"ד הנ"ל לוקח מכל נרשם

מודה לך מאוד מקרב לב על השאלה המצויינת, ותודה ששאלת כאן ולא פנית אליי אישית, מתוך כוונתך הטהורה והצרופה.

להלן תשובתי:

הכסף הזה הוא רק במקרה של זכייה, והוא עבור כל הליווי המשפטי המסובך והמורכב, עד למימוש הרווח.
מימוש הרווח יכול להתבצע באמצעות מכירה לקבלן ויכול להתבצע באמצעות בנייה.
זה הרבה הרבה פחות מכל סכום שכל עו"ד מתחיל לוקח על ליווי של קבוצות רכישה (המקובל הוא 2-3% שזה פי כמה מהסכום הנ"ל).
השכר הוא עבור הליווי המשפטי ולא כמנהל קבוצה, וזה הודגש יפה בהודעתך.

זהו, כל שאר הרווחים שיש בפרוייקט, שייכים לכווווולם שוה בשוה.

ומכיוון שאתה חרד מאוד לרווחתי הכלכלית, נחשב ביחד את שכרי המבוקש:

אין לי שאיפה להגיע לקבוצה של כל שלושת המכרזים, אין לי גם אפשרות לכך לצערי. כולי תיקווה כי אחרים יתחרו גם ויזכו בשני המתחרים האחרים. אנחנו נתמודד כנראה רק על אחד המתחמים - לפי מספר הנרשמים.

נניח שיהיו לנו לצורך הדוגמה 49 נרשמים (הקבוצה הקטנה), אם המכרז לא הצליח - יצא שעשיתי את כל העבודה וההשקעה העצומה בתמורה ל9800 ש"ח - איני בטוח שזה מכסה לי אפילו את ההוצאות.

אם נצליח, זה אומר שבשלוש שנים הקרובות אהיה עסוק עם הדבר הזה באחריות על כמעט מאה מיליון ש"ח, כולל החזקת פרוייקטור מיוחד במשרד לצורך כך.
שכרי אמור להיות במקרה כזה כעשרים אלף ש"ח לחודש (אם הכל יצליח בע"ה, אם חלילה יימשך נניח חמש שנים תעשה את החשבון לבד) מתוך זה יש להוריד הוצאות משרד והחזקת עובד לפחות 12 אלף שח.

כלומר, אם הכל יצליח אני אמור להרוויח סכום עצום של 8000 ש"ח ברוטו לחודש, שהם (אני משלם מסים כמו טטאלה) בערך 5000 ש"ח לחודש.

תעביר את זה בבקשה לשולחיך ותשאל אותם אם יש להם עו"ד במחיר הזה, (אל תשאל אותם כמה הם מרוויחים, זה לא יפה להיכנס לכיס של השני). אם כן, אשמח שיחליף אותי כבר מעכשיו. אני אעזור לו ככל יכולתי אבל האחריות תהיה עליו וגם "הרווחים" הללו.

 

[ספרא רבא]

הכוונה הייתה: אם ההון עצמי שלך גבוה - ואתה מעוניין לשמור אותו לעצמך - ולא לבזבז אותו על דירה
תירשם לירושלים, שם סיכויי הזכייה נמוכים משמעותית משאר הערים, ככה שלא תזכה ותישאר עם הכסף אצלך...

לא הייתי ממהר להגיע למסקנא כזו, שכן אם הסיכוי לבן מקום + הון גבוה לזכות בירושלים הוא כמחצית מבכל מקום אחר, עדיין שווה לקחת את ההימור, כי על הצד שהוא יזכה, הוא ירוויח כפול כמה וכמה. במקרה שהוא לא זוכה הוא יכול לרכוש דירה בכל מקום אחר בלי להזדקק לטובות של משרד השיכון.
אני כן מסכים אתך במקרה שההימור הוא להישאר בלי דירה בכלל.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

סקירה של טל זכריה על מגדל העמק. אם מישהו כאן נרשם לשם כדאי שישים לב לגודל הדירות הצפוי...

פוסט סקירה על שכונת שקדיות במגדל העמק ובשמה השני השכונה המערבית שלב ב זו שכונה שמרחיבה את מגדל העמק במורדותיה המערביים לכיוון הישוב נהלל, בשטחים חקלאיים שעובדו בעבר ע''י קיבוץ כפר החורש. השכונה תכיל כשתושלם 2922 יח"ד. 8 אחוז מהדירות בבנייני המגורים יהיו דירות קטנות עד גודל של 80 מ"ר ברוטו(כ370 דירות קטנות בכל השכונה), בנוסף אליהן יהיו 230 דירות קטנות במסגרת דיור מוגן ומגורי סטודנטים.
ממוצע גודל דירה בשכונה יהיה סביב ה-122 מ"ר שזה שווה ערך לגודל של דירה 5 חדרים, כך שסביר להניח שתראו בתמהיל הבניינים בשכונה הרבה דירות 5 ו-6 חדרים.
הפוסט רלוונטי להגרלות 2422 , 2423 , 2424 , 2425 , 2426
בשכונה בנוסף מוצעים שטחי בניה למוסדות ציבור בהיקף של כ- 44,000 מ"ר, כ-19,000 מ"ר למסחר ו-7000 מ"ר למשרדים. גובה הבניינים בשכונה הוא 2 עד 9 קומות. שכונה זו תוכננה על ידי האדריכלית ענת פיק ממשרד האדריכלים ענת פיק אדריכלות ובינוי ערים.
שכונה מערבית שלב א שקדמה לשכונה זו כללה בתוכה 1545 יח"ד ושכונה זו שווקה ברובה במסגרת מכרזי מחיר למשתכן.

מאוד מעניין (הטל הזה הוא היחיד שמתחרה איתך ברצינות על תואר הפרופסור לעניין מחלמש)
אבל ברצוני להוסיף מניסיוני: ככל שיוצאים מהמרכז ומרחיקים לפריפריה, הדירות בהגרלות גדולות יותר. בד"כ. וההיגיון הוא גם פשוט: מי שכבר מוכן לגור בדימונה ומגדל העמק, כבר רוצה איכות חיים.

 

[צור1]

@עו"ד נתן רוזנבלט שאלה בעניין מחיר למשתכן
זכיתי בדירה בשנת 2021 בהגרלה חוזרת (משנת 2017)
מתי אני יכול למקור את הדירה
האם מתאריך ההגרלה הראשוננה (ויכול למכור עוד חצי שנה)
האם מתאריך ההגרלה שאני השתתפתי בה (ויכול למכור עוד 4 שנים)
חבר טען לי שיתכן ומתחילים את הספירה מיום הזכייה שלי (לא זכיתי מיד אלא חיכיתי בתור כמעט חצי שנה)