מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[ירמי וולדמן]

ההסתכלות שלי על כל הנושא
(אני מדבר על זוגות צעירים
שההון עצמי הוא עד 200 אלף ואין להם הכנסות גבוהות)
אני מחלק את זה ל3
1) זה מקומות כמו עמנואל דימונה וכו
שהמחיר למטר הוא בין 7 ל9 אלף למטר אני ממליץ להירשם
גם אם זה להשקעה כי הוא יכול לעמוד בזה
2) מקומות יותר יקרים למשל אלעד (לא ההגרלה הנוכחית)
קרית גת ועוד הרבה מקומות
שזה השקעה טובה והמחיר כבר הרבה יותר גבוהה
מתחיל ב11 למטר עד 15 שזה אומר משכנתא של 6 עד 8 אלף לחודש
פה זה כבר תלוי אם זה מקום שיש לו אופציה לגור וכן אם זה מרכז
אולי כדי להתאמץ גם תלוי אם יש לו אפשרות לעמוד בזה
בהינתן שזה באמת זול משמעותי ממחיר השוק כי למשל באלעד
5 חדרים משתכן זה משכנתא של 8 אלף והשכירות הוא רק 5 וחצי
אבל עדיין זה מרכז ולכאורה יהיה שם עליית מחירים מתישהוא
3) מקומות כמו באר יעקב ראשון לציון שהמחיר למטר זה בין 15 ל20
שמבחינת השקעה זה השקעה טובה
אבל זה משכנתא ענקית והרבה הון עצמי
זה מתאים לדעתי רק למי שיש לו הון עצמי גבוה לפחות 600 אלף
וגם הכנסות גבוהות שיש להם הכנסה פנויה של לפחות 5 אלף
שיהיה בהצלחה לכולם

 

[ירמי וולדמן]

@בית שמשניק
אשמח לטבלה של טל זכריה
על ההגרלה הקודמת באלעד תודה

 

[רק מה שצריך]

אם אהבתם ורוצים תמיד ליהות מעודכנים (עידכונים כאלו ) בהגרלה הנוחכית של משתכן אז שימו לייק !!!

 

[יהודה קניג]

@בית שמשניק
אשמח לטבלה של טל זכריה
על ההגרלה הקודמת באלעד תודה

 

[שמואל הגבר]

אני חוזר בי,בדקתי את זה קצת יותר לעומק ונראה שכן יש שם רווח מכובד(אם מודדים לפי המחירים שהם משווקים שם דירות בפרויקט,אם כי לפי המחירים ביד 2 נראה שפחות רווחי),מעניין למה מבטלים, ומה המדד האמיתי המחירים ביד 2 או מחיר השיווק שם. @בית שמשניק

איך אני יכול לבדוק באמת כמה הרווח?
גם אני עשיתי את הבירור הזה וראיתי הבדלים בין יד 2 למחירי השיווק
איך אפשר לדעת מה הוא הנכון?
וכמובן אשמח לחוות דעת של @בית שמשניק ושל @עו"ד נתן רוזנבלט ...

 

[בית שמשניק]

איך אני יכול לבדוק באמת כמה הרווח?
גם אני עשיתי את הבירור הזה וראיתי הבדלים בין יד 2 למחירי השיווק
איך אפשר לדעת מה הוא הנכון?
וכמובן אשמח לחוות דעת של @בית שמשניק ושל @עו"ד נתן רוזנבלט ...

לשאלת כמה וכמה גולשים בתקופה האחרונה, ניסיתי לבדוק שם את הרווח על הדירות הנ"ל, ולא יצאו לי דברים מספיק ברורים (לא מכיר שם את השוק בכלל), אז אני לא כ"כ יודע מה לפסוק בענין הזה.
(אם כי הרגשת הלב שלי היא שזה לא מספיק משתלם להשקעה...).

 

[בית שמשניק]

אם אהבתם ורוצים תמיד ליהות מעודכנים (עידכונים כאלו ) בהגרלה הנוחכית של משתכן אז שימו לייק !!!

בדיקה שטחית מאד של כאן 11 (כדרכם של רוב אתרי החדשות והכלכלה) שאינה לוקחת בחשבון את הפער האדיר בחלק מהערים (בעיקר בפריפריה) בין דירות חדשות לדירות ישנות.
מצטער, אבל ככה לא עושים עבודה.

 

[BAE]

מובן למה ביטל
הרווח ב-5 חדר' לא כ"כ משתלם שם
ב-3 ו-4 חדר' משתלם מאוד!

איך זה הגיוני?
הרי הרווח הוא לפי מטר, אז לכאורה ככל שמספר המטרים גבוה יותר הרווח גדול יותר, לא?

 

[בית שמשניק]

מ'דה מרקר'

בג"ץ דחה את טענות הממשלה — וזוכי מחיר למשתכן עלולים לשלם עוד עשרות אלפי שקלים לכל דירה​

השופט אלכס שטיין דחה את בקשת הממשלה לקבוע כי גם רוכשי הדירות מחויבים לפשרה שהושגה בעניין הצמדה למדד תשומות הבנייה ■ בכך בג"ץ מגלגל בחזרה לממשלה תפוח אדמה לוהט: היא עשויה להידרש לשלם לקבלנים פיצויים בסך 900 מיליון שקל, או לנסות להטילם על רוכשי הדירות

ספוילר: הכתבה

הדר חורש
14:21 • 05 ביוני 2024
בית המשפט העליון דחה אתמול (ג') את בקשת המדינה לקבוע שהסכם הפשרה בעניין הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה מחייב את רוכשי הדירות בתוכנית מחיר למשתכן. בעקבות ההחלטה, זוכי מחיר למשתכן עשויים להידרש להוסיף עשרות אלפי שקלים בתשלומים על הדירות שבהן זכו ושעל חוזי הרכישה שלהן כבר חתמו. לחלופין, הממשלה עשויה להידרש לשלם לקבלנים פיצויים בסך כ-900 מיליון שקל.

המחלוקת שבה דן בית המשפט, בשבתו כבג"ץ, התעוררה בעקבות תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות), שיזם משרד השיכון ואושר בכנסת. התיקון מתייחס ליתרת החוב של רוכשי דירות חדשות, המשלמים מקדמה, לרוב בשיעור של 20% ממחיר הדירה, בעת חתימת החוזה — ומשלימים את יתרת התשלום לקראת מועד האכלוס.

לפי הנוהג, יתרת התשלום מוצמדת למדד תשומות הבנייה, שבמקרים רבים עולה בקצב מהיר מעליית מדד המחירים לצרכן. לטענת משרד השיכון, אין להכליל ביתרה המוצמדת למדד תשומות הבנייה את הרכיב במחיר הנובע מעלות המגרש שעליו נבנתה הדירה, שכן הקבלן שילם עליו מראש לפני שהדירה נרכשה, והתייקרות הבנייה אינה נוגעת לו. על פי תיקון מספר 9, רק מחצית מההתחייבות של הדיירים תוצמד למדד תשומות הבנייה.

בעקבות החקיקה עתרה התאחדות הקבלנים לבג"ץ. קבלנים שפעלו במסגרת תוכנית הדיור הממשלתית מחיר למשתכן טענו שיש להחריג אותם, מכיוון שבתוכנית הם התחייבו למכירת דירות במחיר קבוע מראש, על פי תחשיבים שנעשו לפני החקיקה. הנזק הכספי לקבלנים אלה משינוי מנגנון ההצמדה נאמד ב-900 מיליון שקל.

במשרד המשפטים הבינו שסיכויי העתירה להתקבל גבוהים, והממשלה פתחה בניסיון להסדרת הפיצוי לקבלנים הנפגעים, מבלי שיהיה צורך לשנות את החקיקה. בעקבות הדיונים הושג ההסדר לחלוקת הנזקים בחלקים שווים בין הממשלה, הקבלנים ורוכשי הדירות במסגרת התוכנית הממשלתית.

הצדדים הגישו את ההסדר לאישור בית המשפט, אבל אז הגישו רוכשי הדירות את התנגדותם להסכם בטענה שלא היו צד לדיונים ולהסכמות, ולכן ההסכם אינו מחייב אותם. בחוות דעת שהוגשה מטעם הכנסת נקבע שההסדר אכן אינו מחייב את הדיירים.

הממשלה, בתגובה לטענות, דרשה למנוע מרוכשי הדירות השתתפות בדיון, בנימוק שאינם צד לעתירה. היא הודתה שהדיירים אינם צד להסכם, אבל טענה שסעיף בחוזה המכירה של הדירות מחייב אותם לפעול בהתאם להסדר שיתקבל.

בהחלטה שהתקבלה אתמול דחה השופט אלכס שטיין את טענות המדינה ולא חסך ביקורת על התנהלותה המשפטית. "אין חולק שהסכם הפשרה, כשלעצמו, אינו מחייב את רוכשי הדירות אשר אינם צד לו", כתב השופט שטיין בהחלטתו. באשר לפרשנות של הסעיף השנוי במחלוקת בחוזה המכירה — קבע השופט כי היא "חורגת (בהרבה) מהמחלוקת אשר מונחת לפני בית המשפט במסגרת העתירה".

עם זאת, שטיין מתח ביקורת על כך שהבקשה של נציגי הממשלה לפרש את הסעיף באופן שיפגע ברוכשי הדירות, הוגשה אחרי שנציגי הממשלה התנגדו להצטרפות רוכשי הדירות להליך, והתנגדותם התקבלה. "הווה אומר: לאחר ש(נציגי הממשלה) ביקשו לחסום את גישתם של רוכשי הדירות להליך שלפנינו, הם מבקשים כי תינתן החלטה לרעתם של רוכשי הדירות בנוגע לפרשנות הסכם, מבלי שתינתן לרוכשי הדירות האפשרות להשמיע קולם. לזאת לא ניתן להסכים", פסק השופט.

עורכי הדין מאי כהן זדה ומאיר נקי, שעתרו נגד ההסכם בשם רוכשי הדירות, מסרו בתגובה: "אנו שמחים שבג"ץ אימץ דה פקטו את עמדתנו ועמדת אלפי רוכשי הדירות בתוכניות הממשלתיות, וקבע באופן חד־משמעי כי הסכם הפשרה אינו מחייב את רוכשי הדירות אשר אינם צד לו".

 

[הטעם המושלם]

צפה בקובץ המצורף 1672925

אפשר טבלה כזאת על כלל ההגרלות הנוכחיות?

 

[יב כסליו]

אם אהבתם ורוצים תמיד ליהות מעודכנים (עידכונים כאלו ) בהגרלה הנוחכית של משתכן אז שימו לייק !!!

הנתונים לא מדויקים בעליל

 

[יב כסליו]

לשאלת כמה וכמה גולשים בתקופה האחרונה, ניסיתי לבדוק שם את הרווח על הדירות הנ"ל, ולא יצאו לי דברים מספיק ברורים (לא מכיר שם את השוק בכלל), אז אני לא כ"כ יודע מה לפסוק בענין הזה.
(אם כי הרגשת הלב שלי היא שזה לא מספיק משתלם להשקעה...).

במתחם שבשיווק אצלהם בפרויקט ,שוק חופשי יש רק דירות 6-7 חדרים פנטאהוז ומיני פנטאהוז החל מ 3,300,000 פלוס,עוד חודש חודשיים הם פותחים לשיווק שלב ב דירות בכל הגדלים ,ככל הנראה דירות 5 חדרים(אין לי מושג איזה גודל) תעלה באיזור 2,500,000 פלוס,לא מתחייב על כלום,שכל אחד יבדוק לבד,יכול להיות שזה לא שווי אמיתי ,אלו נתונים שקיבלתי מהם, וזה עדיין לא אומר כלום ,יכול להיות שזה דירות יותר טובות עם כיוונים יותר טובים וכו וכו,

 

[ישראל החייכן]

נו שמחים שבג"ץ אימץ דה פקטו את עמדתנו ועמדת אלפי רוכשי הדירות בתוכניות הממשלתיות, וקבע באופן חד־משמעי כי הסכם הפשרה אינו מחייב את רוכשי הדירות אשר אינם צד לו".

וזוכי מחיר למשתכן עלולים לשלם עוד עשרות אלפי שקלים לכל דירה

מישהו פה לא סגור על עצמו
בג"ץ קבע באופן חד משמעי כי ההסכם אינו מחייב את הרוכשים?
או שהרוכשים עלולים לשלם?

 

[בית שמשניק]

מישהו פה לא סגור על עצמו
בג"ץ דחה?
או שהרוכשים עלולים לשלם?

פרשנות שלי:
העובדות הן שבג"צ אכן דחה את החיוב של הרוכשים להשתתף בפשרה וגלגל את זה על המדינה.
דה מרקר (ששונאים את הממשלה עד מוות) החליטו שהיא כנראה תגלגל את ההוצאות על הרוכשים ע"י גזירות חדשות

 

[ירמי וולדמן]

איך אני יכול לבדוק באמת כמה הרווח?
גם אני עשיתי את הבירור הזה וראיתי הבדלים בין יד 2 למחירי השיווק
איך אפשר לדעת מה הוא הנכון?
וכמובן אשמח לחוות דעת של @בית שמשניק ושל @עו"ד נתן רוזנבלט ...

יש פה עוד נושא שצריך לקחת בחשבון
אם יש לך הון עצמי של 200 אלף
זה משכנתא של 6500 לחודש בערך
יש את התקופה עד שזה מוכן שצריך לשלם הסכום הזה
וגם כשזה מוכן לכאורה השכירות לא יכסה את המשכנתא
ישאר פער של 2000 לפחות
עכשיו אם זה מקום שיש אפשרות לגור
או שזה פער רציני ואמיתי ממחיר השוק
ואתה יכול לעמוד בזה אז זה שווה
אם לא אני לא יודע מה להגיד לך
(להחליט בשבילך אני לא יכול
יש לי קרוב משפחה שגם זכה שם
הוא התייעץ איתי אמרתי לו אני יכול להגיד לך 30 סיבות למה לא
אבל השאלה הגדולה זה מה האופציה השניה
בסוף הוא ירד מזה אבל זה החלטה שלך)

 

[בית שמשניק]

תודה
איפה באיזה עמוד ....?
אני מחפש לא מוצא....

עמ' 416

 

[ירמי וולדמן]

בקשר למה שכתבתי למעלה
אני יכתוב בזהירות
שיש הרבה אנשים שזוכים בהגרלות
בדירות שמבחינת ההשקעה זה מאוד שווה
אבל אין לו להם יכול אמיתי לעמוד
בזה גם מבחינת ההון עצמי הגבוה
וגם ההחזר החודשי הגבוה של המשכנתא
(יש פתרונות של לקחת משקיע על חצי)
והם מסתבכים בחובות
אני מדבר על זוגות צעירים בתחילת החיים
שמגיעים לחובות של מאות אלפים
בגלל זה והרבה מהמקרים מגיעים
או לקופות השכונתיות או לקופה של הקהילה
זה נושא מאוד עדין
שקשה לי להכריע לכאן או לכאן
כדאי לקחת את זה בחשבון
ולהתייעץ עם אנשים יותר מבוגרים
שעברו כמה דברים בחיים
העיקר שיהיה לכולם בהצלחה

 

[הטעם המושלם]

כמה דירות 3 חדרים צפויות להיות בהגרלות קרית גת ורכסים?

 

[קפה ועוגה]

@בית שמשניק
כמה אנשים כבר נרשמו לכלל ההגרלות?
ולכמה זה יגיע להערכתך?

 

[יב כסליו]

@בית שמשניק ? מהנתונים ברשות המיסים נראה שאין בכלל הנחה בגרלה ההיא של נוף הגליל (אולי 100,000)משהו פה מאוד מוזר יד 2 ורשות המיסים? או משרדי המכירות של הקבלן ?על מי לסמוך?