מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

צחיאל · 27/9/23

נכתב ע"י שואל כעניין:
אחרי החגים באזור אמצע חשוון אמורה להיפתח הגרלה חדשה.

אי אפשר לדעת עכשיו מה יהיה כלול אך די ברור שאלעד יהיה "כ ברשימה.

כנראה שגם שחלק מהמכרזים בקרית גת יהיו גם בפנים.

זה אומר שיהיה הגרלה טובה

עולם כמנהגו נוהג · 27/9/23

נכתב ע"י צחיאל:
זה אומר שיהיה הגרלה טובה

בעזרת ה'.
כל הגרלה הוא טובה אם זוכים בו....
כל דירה כמעט שמוגרלת בהגלות זולה ממחיר שוק של לפחות חצי מיליון שקל.

בית שמשניק · 27/9/23

נכתב ע"י שואל כעניין:
בדימונה שווק ברובו בהצלחה
באלעד הצליח ב"ה
בבאר שבע נכשל ברובו הגדול
במגדל העמ כרגע עוד לא הוכרז זוכה

איך אתה מתעדכן כ"כ מהר?

בית שמשניק · 27/9/23

אני רואה שפרסמו באתרים

מכרזי רמ"י: 876 דירות שווקו בדימונה תמורת 15.5 מיליון שקל בלבד, כישלון בב"ש

בשכונת יוני נתניהו בדימונה שווקו 876 דירות מתוך 1,122 שהוצעו במכרז מחיר מטרה. ל.ה.ו נכסים ושנדי הלר זכו שם יחדיו במגרש ל-464 דירות, תמורת 8.4 מיליון שקל. באלעד שווק מגרש ל-460 יח"ד תמורת כ-327 מיליון שקל, ובבאר שבע מתוך 7 מגרשים - הוגשה הצעה רק לאחד

www.nadlancenter.co.il

בית שמשניק · 27/9/23

הבדלים מטורפים בין המקומות:
בדימונה - כ18K ליח"ד
בבאר שבע כ277K ליח"ד
ובאלעד - כ711K ליח"ד...

עולם כמנהגו נוהג · 27/9/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
הבדלים מטורפים בין המקומות:
בדימונה - כ18K ליח"ד
בבאר שבע כ277K ליח"ד
ובאלעד - כ711K ליח"ד...

אפשר לפרט משמעות למחירים בהנחה?

עולם כמנהגו נוהג · 27/9/23

לתשומת לב @בית שמשניק @צחיאל ועוד.

מוכנים כבר להגרלות מעל 10,000 יח"ד!!!
הערכה שלי שהולך להיות מספר מאוד מכובד מהם בהגרלה הקרובה.

בית שמשניק · 27/9/23

נכתב ע"י שואל כעניין:
אפשר לפרט משמעות למחירים בהנחה?

המחיר לדירות בהנחה כבר קבוע מראש.
המשמעות היא לשוק החופשי.
בדימונה יהיה אפשר למכור כמעט במחיר עלות בניה, בעוד שבאלעד הולך להיות יקר מאד.

צחי קרמר · 27/9/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
המחיר לדירות בהנחה כבר קבוע מראש.
המשמעות היא לשוק החופשי.
בדימונה יהיה אפשר למכור כמעט במחיר עלות בניה, בעוד שבאלעד הולך להיות יקר מאד.

בדקת את המסחרי ?
ככל שידוע לי יש בטבלת זכויות כמה מספרים שיכולים להגדיל את הרווחיות של הקבלן מאד

בית שמשניק · 27/9/23

נכתב ע"י צחי קרמר:
בדקת את המסחרי ?
ככל שידוע לי יש בטבלת זכויות כמה מספרים שיכולים להגדיל את הרווחיות של הקבלן מאד

על איזה מכרז אתה מדבר?

עולם כמנהגו נוהג · 27/9/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
המחיר לדירות בהנחה כבר קבוע מראש.
המשמעות היא לשוק החופשי.
בדימונה יהיה אפשר למכור כמעט במחיר עלות בניה, בעוד שבאלעד הולך להיות יקר מאד.

התכוונתי אכן לחישובים של הקבועים מראש בדימונה ואלעד, כמה יוצא. אין לי עכשיו כח לחשב.

בית שמשניק · 28/9/23

נכתב ע"י שואל כעניין:
התכוונתי אכן לחישובים של הקבועים מראש בדימונה ואלעד, כמה יוצא. אין לי עכשיו כח לחשב.

באלעד זה יצא די יקר. כי מחירי השומה גבוהים. השומה של 2020 היא 15,161 למ"ר לא כולל מע"מ, שזה 17,738 כולל מע"מ (לפני הנחת 25%). והשומה של 2023 היא לא פחות מ20,981 למ"ר לא כולל מע"מ, שזה 24,547 כולל מע"מ.
עכשיו, לפי החוק החדש, ההנחה (הנגזרת משומת 2020) לא יכולה להיות גדולה מ500K משהשומה הנוכחית, אך המחיר למ"ר גם לא יכול להיות גבוה יותר משומת 2020 ללא הנחה, כך שהמחיר למ"ר ברוב הדירות ייקבע ככל הנראה על 17,738.
לפי זה, דירה 3 חד' של כ85 מ"ר (עם מרפסת, מחסן וחניה) תעלה בסביבות 1.7 מיליון, ודירת 4 חד' של כ100 מ"ר תעלה כ2 מיליון.

בית שמשניק · 28/9/23

בדימונה, לעומת זאת, המחיר יהיה זול מאד. שומת 2020 היא 6,537 למ"ר ללא מע"מ, שזה 7,648 כולל מע"מ (לפני הנחה). והשומה הנוכחית היא 9,064 למ"ר ללא מע"מ, שזה 10,604 כולל מע"מ, וגובה ההנחה הוא עד 600K.
כך שהמחיר למ"ר ברוב הדירות יקבע כנראה על 5,735 (הנחת 25% משומת 2020)
לפי הנ"ל, דירת 85 מ"ר (פלוס מרפסת, מחסן וחניה) תעלה כ560K בלבד, ודירת 100 מ"ר תעלה כ640K בלבד!

די · 28/9/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
באלעד זה יצא די יקר. כי מחירי השומה גבוהים. השומה של 2020 היא 15,161 למ"ר לא כולל מע"מ, שזה 17,738 כולל מע"מ (לפני הנחת 25%). והשומה של 2023 היא לא פחות מ20,981 למ"ר לא כולל מע"מ, שזה 24,547 כולל מע"מ.
עכשיו, לפי החוק החדש ההנחה (הנגזרת משומת 2020) לא יכולה להיות גדולה מ500K משהשומה הנוכחית, אך המחיר למ"ר גם לא יכול להיות גבוה יותר משומת 2020 ללא הנחה, כך שהמחיר למ"ר ברוב הדירות ייקבע ככל הנראה על 17,738.
לפי זה, דירה 3 חד' של כ85 מ"ר (עם מרפסת, מחסן וחניה) תעלה בסביבות 1.7 מיליון, ודירת 4 חד' של כ100 מ"ר תעלה כ2 מיליון.

אם אתה צודק בחישובים יש כאן עיוות מסוים, כי בשוק חופשי אין תשלום על חניה מחסן מרפסת, ולכן מחיר של 24K למ"ר נטו הוא הגיוני, אבל זה עיוות להוציא מכך מחיר למ"ר בדירה בהנחה, שמשלמים גם על חניה מחסן ומרפסת.

1.7 מיליון לדירת שלשה חדרים באלעד אין כאן כמעט שום הנחה.

בית שמשניק · 28/9/23

נכתב ע"י די:
אם אתה צודק בחישובים יש כאן עיוות מסוים, כי בשוק חופשי אין תשלום על חניה מחסן מרפסת, ולכן מחיר של 24K למ"ר נטו הוא הגיוני, אבל זה עיוות להוציא מכך מחיר למ"ר בדירה בהנחה, שמשלמים גם על חניה מחסן ומרפסת.

זה אחד הקאצ'ים בתוכנית, שמשלמים גם עבור המרפסת החניה והמחסן, אמנם לא תשלום מלא, אבל משלמים לפי יחס מסויים. לכן רואים מדי פעם (כמו עכשיו בנתניה) דירות במחירים מאד גבוהים, כי יש להם חצר או גינה ענקיים...

לדעתי השמאי הגזים בשומה הנוכחית של אלעד, כי נראה לי שהמחיר שם יותר קרוב ל22K מאשר ל24.5K, אבל אולי אני טועה.

בית שמשניק · 28/9/23

בבאר שבע (במתחם היחיד שזכו בו) יהיו גם כן מחירים נוחים, אבל הרבה יותר יקרים מדימונה.
שומת 2020 שם היא 9,550 לא כולל מע"מ, שזה 11,173, והשומה הנוכחית היא 11,859 לא כולל מע"מ, שזה 13,875 כולל מע"מ, כשגובה ההנחה הוא עד 600K.
בהתאם לכך, המחיר למ"ר ברוב הדירות יעמוד כנראה על 8,380 (הנחת 25% משומת 2020).
כך שדירת 85 מ"ר תעלה כ810K, ודירת 100 מ"ר תעלה כ940K.

די · 28/9/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
זה אחד הקאצ'ים בתוכנית, שמשלמים גם עבור המרפסת החניה והמחסן, אמנם לא תשלום מלא, אבל משלמים לפי יחס מסויים. לכן רואים מדי פעם (כמו עכשיו בנתניה) דירות במחירים מאד גבוהים, כי יש להם חצר או גינה ענקיים...

הגינות הגדולות זה דברים של פעם, היום כבר סידרו את העניין ואין דברים כאלו (גינה מעל מ"ר מסוים לא משלמים עליה).

אני לא מדבר על הנקודה שמשלמים על מחסן מרפסת חניה, אלא על זה שאת המחיר למ"ר בשוק חופשי מחשבים לפי מ"ר נטו בלי מחסן מרפסת חניה, ואת המחיר בהנחה מחשבים לפי מ"ר ברוטו כולל מחסן מרפסת חניה, מה שיוצר עיוות שכביכול יש הנחה של יותר מ500K, כשהאמת לא כך.

נכתב ע"י בית שמשניק:
לדעתי השמאי הגזים בשומה הנוכחית של אלעד, כי נראה לי שהמחיר שם יותר קרוב ל22K מאשר ל24.5K, אבל אולי אני טועה.

בפרסומות של ברזאני באלעד (אחד הפרויקטים האחרונים החדשים) מופיע ארבעה חדרים (מתאר לעצמי שבערך 100 מ"ר+-) עולה 2.3.
וכאמור זה לא כולל מחסן מרפסת חניה. מחיר למ"ר כולל מחסן מרפסת חניה לכאורה בערך 19K. כלומר דירת שלשה חדרים 90 מ"ר עם מחסן (7 מ"ר), מרפסת (13 מ"ר), וחניה (ס"ה לפי מחשבון דירה בהנחה נחשב שיש כאן 100 מ"ר) עולה בערך 1.9.

avi media · 28/9/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
לדעתי השמאי הגזים בשומה הנוכחית של אלעד, כי נראה לי שהמחיר שם יותר קרוב ל22K מאשר ל24.5K, אבל אולי אני טועה.

לא רק בשומה הנוכחית, השמאי דוחף בכל הכח את מחירי הדירות לגובה, זה שקוף שהוא עושה הכל על מנת להעלות את מחירי השוק.
כשמביאים שמאי לדירה מטעם הבנק הוא מאוד נזהר ותמיד עושה שומה נמוכה ביחס לשוק בפועל, וכן שמאי נדל"ן עבור ביטוח של נדל"ן, ורק השמאי של רמ"י עף גבוה גבוה עם השמאות שלו, ושובר שיאים כל פעם מחדש.
יתכן שאילו החליפו אותו בשמאי סטנדרטי אחר (קל ופשוט יחסית לצעדים שמשרד השיכון מנסה) מחירי הדיור היו נמוכים משמעותית מהמצב כעת ולכל הפחות עליית המחירים היתה נבלמת.

בית שמשניק · 28/9/23

נכתב ע"י די:
הגינות הגדולות זה דברים של פעם, היום כבר סידרו את העניין ואין דברים כאלו (גינה מעל מ"ר מסוים לא משלמים עליה).

נכון מאד.

נכתב ע"י די:
אני לא מדבר על הנקודה שמשלמים על מחסן מרפסת חניה, אלא על זה שאת המחיר למ"ר בשוק חופשי מחשבים לפי מ"ר נטו בלי מחסן מרפסת חניה, ואת המחיר בהנחה מחשבים לפי מ"ר ברוטו כולל מחסן מרפסת חניה, מה שיוצר עיוות שכביכול יש הנחה של יותר מ500K, כשהאמת לא כך.

אתה צודק. זה באמת עיוות מסויים.

נכתב ע"י די:
בפרסומות של ברזאני באלעד (אחד הפרויקטים האחרונים החדשים) מופיע ארבעה חדרים (מתאר לעצמי שבערך 100 מ"ר+-) עולה 2.3.
וכאמור זה לא כולל מחסן מרפסת חניה. מחיר למ"ר כולל מחסן מרפסת חניה לכאורה בערך 19K. כלומר דירת שלשה חדרים 90 מ"ר עם מחסן (7 מ"ר), מרפסת (13 מ"ר), וחניה (ס"ה לפי מחשבון דירה בהנחה נחשב שיש כאן 100 מ"ר) עולה בערך 1.9.

אז אני צודק במה שאמרתי שהשמאי הגזים כלפי מעלה. חבל מאד שזה קורה. כי אם הוא היה נותן מחיר נוכחי של 19K או אפילו 21K, הדירות היו יוצאות בהנחה הרבה יותר גדולה ומשמעותית.

avi media · 28/9/23

אני מכיר אברך שזכה בדירה באלעד לפי 16K למטר, והוא חושב שיקבל בנוסף לזה 25% הנחה עד 300K₪, בפועל הקבלן עוד לא קרה לו לסגירת חוזה ואין עדין היתר בניה.
האם החוק החדש חל גם עליו והוא יפסיד את ההנחה של 25% בגלל השומה העדכנית?
אם הוא לא הפסיד, זה מדגיש את הפער הגדול בין מי שזכה כבר למי שיזכה בהגרלה הקרובה, הבדל של פחות משנה והבניה בפועל תהיה באותו זמן כנראה, ועם פער של לפחות 450K₪ והכל בזכות החוק החדש (שכביכול מטרתו להטיב עם הזוכים) והשמאי (שמשום מה מזכיר לי את היועמשי"ת) שעף גבוה.