מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[בית שמשניק]

אני מכיר אברך שזכה בדירה באלעד לפי 16K למטר, והוא חושב שיקבל בנוסף לזה 25% הנחה עד 300K₪, בפועל הקבלן עוד לא קרה לו לסגירת חוזה.
האם החוק החדש חל גם עליו והוא יפסיד את ההנחה של 25% בגלל השומה העדכנית?
אם הוא לא הפסיד, זה מדגיש את הפער הגדול בין מי שזכה כבר למי שיזכה בהגרלה הקרובה, הבדל של פחות משנה ועם פער של לפחות 450K₪ והכל בזכות החוק החדש (שכביכול מטרתו להטיב עם הזוכים) והשמאי שעף גבוה.

החוק החדש לא חל על המכרזים הישנים. המכרז שחבר שלך זכה בו הוא בשיטה הקודמת שלא מתחשבת כלל בשומה הנוכחית. ואגב ההנחה שם היא לא 25%, אלא 20% או 300K, הנמוך מביניהם.

 

[בית שמשניק]

אם הוא לא הפסיד, זה מדגיש את הפער הגדול בין מי שזכה כבר למי שיזכה בהגרלה הקרובה, הבדל של פחות משנה והבניה בפועל תהיה באותו זמן כנראה, ועם פער של לפחות 450K₪ והכל בזכות החוק החדש (שכביכול מטרתו להטיב עם הזוכים) והשמאי (שמשום מה מזכיר לי את היועמשי"ת) שעף גבוה.

יש אכן פער גדול בין התוכנית במתכונתה הקודמת למצב כעת. מצד אחד הגדילו את ההנחות ל25% במקום 20%, ול500K במקום 300K, אבל מצד שני הגבילו את ההנחות על פי שומה עדכנית גבוהה.
מה שקורה בפועל, זה שבאיזור המרכז ההנחות נשחקו בצורה משמעותית מאד (עיין ערך אלעד במכרז האחרון), ולעומת זאת בפריפריה ההנחות גדלו. וזו כנראה היתה המטרה של יוזמי השינוי...

 

[avi media]

מה שקורה בפועל, זה שבאיזור המרכז ההנחות נשחקו בצורה משמעותית מאד (עיין ערך אלעד במכרז האחרון), ולעומת זאת בפריפריה ההנחות גדלו. וזו כנראה היתה המטרה של יוזמי השינוי...

בפריפריה ההנחות גדלו בעיקר בדירות קטנות, בדירות הגדולות ההנחה נשחקת שוב.

 

[סיפורת]

מנסה להבין שורה תחתונה
כל הדירות שישווקו בהגרלה הקרובה באלעד יהיו באזור ה1,700,000? מינימום?

 

[בית שמשניק]

מנסה להבין שורה תחתונה
כל הדירות שישווקו בהגרלה הקרובה באלעד יהיו באזור ה1,700,000? מינימום?

אולי יהיו דירות קטנות - 75 מ"ר (בבית שמש מאד מצוי כאלו במשתכן), ואז המחיר שלהם יהיה כ1.55 מיליון

 

[מתייעץ צעיר]

מנסה להבין שורה תחתונה
כל הדירות שישווקו בהגרלה הקרובה באלעד יהיו באזור ה1,700,000? מינימום?

אולי יהיו דירות קטנות - 75 מ"ר (בבית שמש מאד מצוי כאלו במשתכן), ואז המחיר שלהם יהיה כ1.55 מיליון

גם א''כ זה לא יהיה בשורה גדולה כי היום המחיר 1,850,000 לדירה גדולה(לא ענקית אבל משהו כמו 90 ומרפסת) ולא ל75 מ''ר
המחירים כרגע בירידה מה שאומר שיהיה כאן רווח של כ100,000 אולי ולא שווה לאף אחד לחכות כמה שנים טובות בשביל זה

 

[בית שמשניק]

גם א''כ זה לא יהיה בשורה גדולה כי היום המחיר 1,850,000 לדירה גדולה(לא ענקית אבל משהו כמו 90 ומרפסת) ולא ל75 מ''ר
המחירים כרגע בירידה מה שאומר שיהיה כאן רווח של כ100,000 אולי ולא שווה לאף אחד לחכות כמה שנים טובות בשביל זה

גם רווח של 200K לא מספיק משתלם, כשמחשבים את כל השנים של השכירות, וההגבלות על המכירה.
רק מ300K ומעלה העסק מתחיל להיות שווה, כך שלפי המסתמן אלעד לא תהיה שווה במיוחד בהגרלה הבאה.
אבל יש מספיק ערים אחרות עם מחירים אטרקטיביים.

 

[מתייעץ צעיר]

גם רווח של 200K לא מספיק משתלם, כשמחשבים את כל השנים של השכירות, וההגבלות על המכירה.
רק מ300K ומעלה העסק מתחיל להיות שווה, כך שלפי המסתמן אלעד לא תהיה שווה במיוחד בהגרלה הבאה.
אבל יש מספיק ערים אחרות עם מחירים אטרקטיביים.

כל המכרזים שנסגרו באלעד הם כאלה?
אין עדיין מכרזים שלא הוגרלו שהם לפי הנוהל הישן?

 

[בית שמשניק]

כל המכרזים שנסגרו באלעד הם כאלה?
אין עדיין מכרזים שלא הוגרלו שהם לפי הנוהל הישן?

אתה צודק. יש 9 מכרזים באלעד לפי הנוהל הישן, וכמובן שבהם המחירים יהיו ממש משתלמים - כ14.5K למ"ר.
לעיל העלתי טבלה עם מחירי הדירות הצפויים. הנה היא כאן שוב

 

[בית שמשניק]

כך שלפי המסתמן אלעד לא תהיה שווה במיוחד בהגרלה הבאה.

תיקון: המכרז הנוכחי לא יהיה שווה במיוחד. אבל המכרזים האחרים שנסגרו באלעד שווים בהחלט.

 

[קופסא קטנה]

תיקון: המכרז הנוכחי לא יהיה שווה במיוחד. אבל המכרזים האחרים שנסגרו באלעד שווים בהחלט.

תכלס, כבר היה הגרלות על המכרזים השווים או לא?

 

[בית שמשניק]

תכלס, כבר היה הגרלות על המכרזים השווים או לא?

יש 9 מכרזים שווים שעדיין לא נפתחה להם הגרלה

 

[קופסא קטנה]

יש 9 מכרזים שווים שעדיין לא נפתחה להם הגרלה

יהיו דירות גם בירושלים מתי שהוא?

 

[בית שמשניק]

יהיו דירות גם בירושלים מתי שהוא?

כרגע יש רק שני מתחמים שמוכנים להגרלות - 46 דירות בבית הכרם במחירים גבוהים (2.12 מיליון לדירת 75 מ"ר), ועוד 80 דירות ברמות במחירים טובים יחסית (1.62 מיליון לדירה כנ"ל).
מעט מאד לעיר כ"כ גדולה.

 

[קופסא קטנה]

כרגע יש רק שני מתחמים שמוכנים להגרלות - 46 דירות בבית הכרם במחירים גבוהים (2.12 מיליון לדירת 75 מ"ר), ועוד 80 דירות ברמות במחירים טובים יחסית (1.62 מיליון לדירה כנ"ל).
מעט מאד לעיר כ"כ גדולה.

וואו, ברמות? מתי ההגרלה, יש לך מושג?
בזמן הקרוב?

 

[בית שמשניק]

וואו, ברמות? מתי ההגרלה, יש לך מושג?
בזמן הקרוב?

יתכן שבהגרלה הקרובה, אבל אי אפשר לדעת

 

[בית שמשניק]

בנייה | בלעדי

תביעת הענק של הקבלנים נגד המדינה: יקבלו מאות מיליונים בפשרה דרמטית​

לגלובס נודע כי הקבלנים יקבלו מהמדינה פיצוי עתק בשל החוק שמנע מהם הצמדה מלאה של מחירי הדירות לתשומות הבנייה, גם במכרזים לדירה בהנחה • מהו מתווה הפשרה, מדוע היה בו צורך וכמה עמוק תכניס המדינה את היד לכיס? • גלובס עונה על השאלות החשובות​

יובל ניסני06:00


הפשרה בין המדינה לקבלנים סביב העתירה לבג"ץ נגד תיקון 9 לחוק המכר נמצאת בדרך. כפי שנודע בלעדית לגלובס, ולפי גורם המעורה בשיחות, בימים האחרונים נמצאים הצדדים ב"מגעים מתקדמים מאוד לפשרה" - שבמסגרתה תישא המדינה בתשלום של מאות מיליוני שקלים, וכך תימנע מחשיפה לתביעות במיליארדים מצד הקבלנים. מהו מתווה הפשרה המסתמן, מדוע בכלל נדרש הצורך בגיבוש הפשרה, וכמה בדיוק תשלם המדינה? גלובס עונה על השאלות המרכזיות.

מה קובע התיקון לחוק המכר?​

תיקון 9 לחוק המכר (דירות) נכנס לתוקף ביולי 2022, עוד בתקופת שר הבינוי והשיכון הקודם, ח"כ זאב אלקין, שקידם אותו לצד שר האוצר הנוכחי, בצלאל סמוטריץ'. התיקון קבע, בין היתר, כי יזמים יוכלו להצמיד רק 40% ממחיר דירה חדשה למדד תשומות הבנייה, לעומת הצמדה מלאה לפני כן - ולא יוכלו להצמיד את 60% הנותרים לכל מדד אחר. לפי בדיקת משרד הבינוי והשיכון, הפחתת ההצמדה למדד בעקבות התיקון לחוק חסכה כ-700 מיליון שקל לציבור עד היום.

מה עורר את זעם הקבלנים?​

הקבלנים, באופן טבעי, לא היו מרוצים כלל מחקיקת התיקון לחוק, אשר מונעת מהם סכומים משמעותיים שהיו רגילים לקבל מהרוכשים כאשר מדד תשומות הבנייה עלה (ובשנים האחרונות העלייה בו הייתה משמעותית למדי). עם זאת, טיעון מרכזי אחד הביא אותם עד לבג"ץ: תחולה רטרואקטיבית של החוק.

לדברי הקבלנים, ברבים מהמכרזים המיועדים לתוכנית "דירה בהנחה" - שבהם משווקות דירות בסבסוד המדינה - ההסכם מול רשות מקרקעי ישראל נחתם טרם כניסת תיקון החוק לתוקף, אך ההסכם מול רוכשי הדירות נחתם אחריו. כך, על ההסכם מול רמ"י הם חתמו תוך הסתמכות על הצמדה מלאה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, ואילו במסגרת ההסכם מול הדיירים, הם אינם יכולים להצמיד באופן מלא. כך, התיקון לחוק הופך הלכה למעשה לבעל תחולה רטרואקטיבית, שכן הוא משפיע על חוזים שכבר נחתמו - ולכן נוגד עקרונות יסוד של הדין הישראלי, לדבריהם.

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

מהי משמעות המצב שנוצר?​

תיקון 9 לחוק המכר חל על כלל השוק, ולכן תקף גם לגבי אותם מכרזים שאליהם התייחסה התאחדות הקבלנים בוני הארץ בעתירתה לבג"ץ. כל עוד המצב נותר כך, המשמעות מבחינת הקבלנים היא "ויתור" על 60% מסכומי ההצמדה שתכננו לקבל כאשר חתמו על מסמכי המכרז מול המדינה. במספרים, בהתאם לקצב העלייה של מדד תשומות הבנייה השנה (עלה בכ-1.6% מאז תחילת 2023), מדובר ב-23-24 אלף שקל לכל יחידת דיור.

אילו מכרזים הם הרלוונטיים?​

כאמור, מדובר במכרזים המיועדים לתוכנית "דירה בהנחה" - קרי מכרזי מחיר מופחת, מחיר למשתכן ומחיר מטרה, שבהם החתימה על ההסכם מול המדינה נעשתה טרם שינוי החקיקה, ומול הדיירים - אחרי השינוי. מדובר, אם כך, במכרזים שנסגרו בחודשים סביב מועד כניסת התיקון לתוקף, תחילת יולי 2022, ועל פי ההערכות הם כוללים בסך הכול כ-50 אלף יחידות דיור.

מדוע חתרה המדינה לפשרה?​

העתירה לבג"ץ לא הוגשה בחלל ריק, ויש שיאמרו שגם לא הגיעה בהפתעה מבחינת גורמים שונים במשרדי הממשלה. כבר בעת הליך החקיקה הצביעו גורמים במשרד המשפטים על בעייתיות בנוסח החוק, ובדיקת משרד המשפטים בעקבות הגשת העתירה הובילה להערכה כי המדינה אכן תיאלץ לפצות את הקבלנים בעקבות השינוי בחוק - וכי היא חשופה לתביעות בהיקף של יותר מ-2 מיליארד שקלים.
לצד הקבלנים אף עומד תקדים שנוצר ממש סמוך לכניסת התיקון לתוקף: ביוני 2022 עתרו החברות מגדלי הורוביץ, אשל הירדן ותל אביב מקסיקו השקעות לבג"ץ, בדרישה לבטל את זכייתן בקרקע באלעד תמורת כ-600 מיליון שקל, בעקבות כניסת תיקון החוק לתוקף כחודש לאחר מכן. הסכם פשרה שגובש קבע כי הזכייה תבוטל, ואף הערבות שכבר שולמה הוחזרה לחברות, בניכוי 1.5 מיליון שקל. נראה כי פשרה זו, בתוספת ההערכות בדבר גובה החשיפה של המדינה לתביעות, היוו "איתות" למדינה כי עליה לחתור לפשרה כוללת.

מה מתווה הפשרה המסתמן?​

המדינה הבינה כי תצטרך להכניס את היד לכיס במידה מסוימת, שכן עליה לשאת במידה מסוימת של אחריות על ה"נזק" שנגרם מאישור התיקון לחוק. במטרה להטיל כמה שפחות עול כספי על כל אחד מהצדדים המעורבים בעניין - רוכשי הדירות, הקבלנים והמדינה עצמה - גובש מתווה שבו יישא כל אחד מהצדדים בכשליש מהתשלום על כל דירה, קרי כ-7,800-8,000 שקל. גורמים המעורים בשיחות טוענים כי המגעים לפשרה "מתקדמים מאוד". לדבריהם מדובר בסיכום הוגן כלפי כל הצדדים, כולל הרוכשים - אשר היו אמורים לשלם הצמדה מלאה טרם גיבוש התיקון לחוק, הספיקו ליהנות מעליות המחירים של 2022 ונהנים גם מדירה בהנחה משמעותית.

כמה תשלם המדינה בפשרה?​

המדינה היא הצד שיצטרך לשאת בעלות הגדולה ביותר במסגרת הפשרה, באופן טבעי, שכן היא משלמת על כלל הדירות - כל 50 אלף יחידות הדיור - אשר שווקו במכרזים הרלוונטיים. לפי ההערכה העדכנית, הסכום שתשלם המדינה ינוע בין 390 ל-400 מיליון שקל - סכום לא קטן, אך נמוך משמעותית מזה שהייתה המדינה עשויה לשלם בתביעות, על פי הערכות משרד המשפטים.

מה המרחק לאישור ההסכם?​

על פי הגורמים שאיתם שוחחנו, המרחק עד לסיכום אינו גדול, כאמור. עם זאת, לגלובס נודע כי במשרד הבינוי והשיכון מנסים "למשוך" את הפשרה לטובתם של הרוכשים, כך שאלו יישאו בתשלום בשיעור נמוך יותר מזה המוצע, ובתחילת הדרך אף טענו כי אלו לא אמורים לשאת בתשלום כלשהו בעניין זה. כעת, ככל הנראה מהבנה שהתבצרות בעמדה זו עשויה להוביל להתנצחות ארוכה בביהמ"ש, מבינים שם כי הרוכשים יישאו בנטל מסוים - אך פועלים לסכם על חלק קטן יותר, כ-30% השתתפות בנטל מצד הרוכשים, והיתר בחלוקה שווה בין המדינה והקבלנים.
- פרסומת -

מסתמן כי מצד משרד האוצר, אשר אמור לפי הסיכום המתגבש להביא את הכסף מתקציב המדינה (ולא מתקציבו של משרד הבינוי והשיכון), ניתן יהיה לספוג תוספת של כמה אחוזים לתשלום מצד המדינה, שמשמעותם כמה עשרות מיליוני שקלים נוספים - ודאי בהתייחס לחשיבות שמייחסת המדינה להשגת פשרה בנושא.
אם תסוכם פשרה בין הצדדים, היא תצטרך לעבור את אישורה של ועדת המכרזים היושבת במשרד הבינוי והשיכון, וכן תדרוש המלצה משפטית מתאימה מטעם משרד המשפטים.
מהתאחדות הקבלנים נמסר: "אין זה סוד כי אנו מנהלים מגעים מתקדמים לפשרה, אולם לצערנו טרם הושגו הסכמות סופיות".
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "המשרד נמצא בתהליך משא ומתן בשיתוף כלל המשרדים הרלוונטיים. מעבר לכך לא נוכל להתייחס".

 

[בית שמשניק]

שימו לב לקטע המודגש בסוף הכתבה



נדל"ןחדשות הנדל"ןנדל"ן עולמי

מכרז קרקע בוטל ופורסם שנית - היזם חסך 440 מיליון שקל​

חברת אשל הירדן זכתה בקיץ שעבר במכרז של המדינה בעיר אלעד, אך עתרה לביטולו לאחר ששינוי חוק המכר העמיס עליה עלויות נוספות. כעת היא ניגשה שנית, זכתה שוב אך תשלם רק שליש מההצעה הקודמת​

אמיתי גזית
06:01, 02.10.23


ממכרז אחד באלעד אפשר ללמוד על הסערה שעוברת על שוק הדיור בשנה וחצי שחלפו מאז החל בנק ישראל להעלות את הריבית. בתוך 15 חודשים המדינה הצליחה להפסיד כמעט 300 מיליון שקל במכרז לבניית 460 דירות שפורסם פעמיים. לצד המדינה גם זכאי משרד השיכון הפסידו, ובגדול, משום שההנחה שהם יקבלו על הדירות הצטמקה בכ־450 אלף שקל. המרוויחות הגדולות במכרז הזה הן יזמית הנדל"ן אשל הירדן ושותפותיה שבזכות זהירות, מהלך משפטי חכם ושינוי של כללי המכרז הצליחו לחסוך כמעט 440 מיליון שקל.
חברת אשל הירדן זכתה במכרז באלעד פעמיים. זהו מכרז לבניית 460 דירות, מהן 368 יימכרו בהנחה לזכאי משרד השיכון. הפעם הראשונה שבה החברה זכתה במכרז היתה ביוני 2022 כאשר הצעת המחיר שלה ושל שתי שותפותיה - 445 מיליון שקל - היתה הגבוהה ביותר. יחד עם עלויות פיתוח המגרשים, החברות היו אמורות לשלם למדינה כ־600 מיליון שקל.
רק מה שמעניין - הצטרפו לערוץ כלכליסט בטלגרם

אלא שחודש אחר כך שר השיכון דאז זאב אלקין הצליח להכניס תיקון לחוק המכר (דירות) שלפיו מותר להצמיד רק 40% ממחיר דירה למדד תשומות הבנייה. לפני התיקון חברות הצמידו למדד הזה את מלוא מחיר הדירה. היזמיות ראו בכך עילה לעתירה לבית המשפט המחוזי מרכז, שאותה הגישו בספטמבר 2022 ובה ביקשו, בין היתר, לבטל את זכייתן במכרז ולהחזיר להן ערבויות בסך 40 מיליון שקל.
הטענה היתה כי החישובים הכלכליים ששימשו אותן להגשת ההצעה במכרז התבססו על הידיעה כי יוכלו להצמיד את מחיר הדירה במלואו למדד תשומות הבנייה. שינוי הכללים לאחר הזכייה משבש את התחשיב הכלכלי.
הטיעון אולי מוצדק, אבל הנסיבות שבאמת הכבידו על חברות נדל"ן היו אי־הוודאות בעקבות ההחלטה של בנק ישראל להעלות בהדרגה את הריבית. באפריל 2022 ריבית בנק ישראל היתה 0.35%, ביולי, כמה שבועות לאחר הזכייה במכרז, היא היתה 1.25%, ובאוקטובר 2022, שבועיים לאחר שהגישו את העתירה, הריבית כבר הגיעה ל־2.75%. באותה תקופה נגיד בנק ישראל אמיר ירון הבטיח כי הריבית תמשיך לעלות, והיה חשש מוצדק כי קונים יתרחקו ממשרדי המכירות ויגרמו לירידת מחירים.
בינואר 2023 החברות חתמו עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על הסכם פשרה שלפיו זכייתן במכרז תבוטל, והערבות תוחזר להן בניכוי 1.3 מיליון שקל.
ביוני השנה פורסם המכרז מחדש, ובשבוע שעבר נקבעו הזוכות. גם הפעם ההצעה של אשל הירדן (הפעם עם שותפות אחרות) היתה הגבוהה ביותר מבין שלוש הצעות שהוגשו. אלא שהמחיר החדש שהחברות ישלמו נמוך ב־62% מהמחיר שלו הן התחייבו לפני 15 חודשים: הפעם הספיקה להן הצעה בסך 277 מיליון שקל כדי לזכות במכרז. יחד עם הוצאות הפיתוח הן ישלמו למדינה 326.9 מיליון שקל.

בתקופה שבין שני המכרזים קרה עוד משהו דרמטי שישפיע לטובה על הרווח של היזמיות, אך שוחק מאוד את גובה ההנחה שיקבלו זכאי משרד השיכון. בינואר השנה יצחק גולדקנופף מונה לשר הבינוי והשיכון ושינה את גובה ההנחות שמהן ייהנו הזוכים. בתקופה שבה כיהן אלקין ההנחה היתה בשיעור של 20% ביחס למחיר הדירות בדצמבר 2020. אצל גולדקנופף שיעור ההנחה ביחס למחיר בדצמבר 2020 עלה ל־25%, אבל התווספה עוד כוכבית קטנה אך חשובה: ההנחה לא יכולה להיות גבוהה יותר מ־500 אלף שקל ביחס למחיר השוק המעודכן של הדירות. הכוכבית הזו עולה לזכאים 450 אלף שקל.
על פי המכרז שנסגר בשנת 2022 ובוטל, מחיר דירת 100 מ"ר עם מרפסת, חניה ומחסן אמור היה להיות כ־1.5 מיליון שקל כולל מע"מ. לעומת זאת כעת מחיר אותן דירות צפוי להיות כ־1.95 מיליון שקל כולל מע"מ. בחישוב פשוט ההכנסה של היזמיות צמחה בעקבות התיקון הזה בכ־165 מיליון שקל.

 

[צחי קרמר]

מהראיון של מנכל משרד השיכון נראה
שההגרלה הגדולה המדוברת תפוצל לשניים 4000 אחרי החגים ו6000 דירות בסוף השנה למניינם

 

[בית שמשניק]

מהראיון של מנכל משרד השיכון נראה
שההגרלה הגדולה המדוברת תפוצל לשניים 4000 אחרי החגים ו6000 דירות בסוף השנה למניינם

אפשר מקור או לינק?