מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

מוישי פרומן · 13/5/22

נכתב ע"י אסתי 15:
מזתומרת שילם 100 אלף והרוויח מליון?
כולכם שוכחים שהוא משלם על משכנתא של 700 אלף, בריבית דריבית לעשרות שנים? זו לא מתנה מהבנק....

אמנם עלתה לך 400 אלף יותר, אבל אתה מתעלם מהריביות העצומות שהוא שילם ומשלם, ומהצמדה למדד, ושכירות וכו.
ה 400 יותר שאתה שילמת לפני 7 שנים, שווים הרבה פחות מה 400 שהוא חוסך עכשיו.

לא מבין אותכם
גם מי שקנה בשוק החופשי
משלם מדד ושכירות עד שהדירה מוכנה
כל ההבדל הוא שבחופש זה 3 שנים(זמן הבניה)
ובמשתכן יש שכירות עוד שנה וחצי/שנתיים(עד קבלת ההיתר)

אסתי 15 · 13/5/22

נכתב ע"י hishtadlut:
באותו בניין ברמה ד' גרות שתי משפחות דלת מול דלת משפחת כהן ומשפחת לוי.

משפחת כהן זכתה במחיר למשתכן ב800 א' ומשפחת לוי קנתה שנתיים אחרי הזכייה שלהם ב1.3 מ'.

המשכנתא של משפחת לוי יותר גדולה בחצי מיליון ויש לזה גם אפקט של ריבית בריבית

משפחת כהן שילמה בסך הכל עוד כ70 א' על שנתיים שכירות

נכתב ע"י מוישי פרומן:
לא מבין אותכם
גם מי שקנה בשוק החופשי
משלם מדד ושכירות עד שהדירה מוכנה
כל ההבדל הוא שבחופש זה 3 שנים(זמן הבניה)
ובמשתכן יש שכירות עוד שנה וחצי/שנתיים(עד קבלת ההיתר)

מצטערת שלא הובנתי, זו ממש לא ההשוואה שאני מדברת עליה.

משפחה א זכתה בדירה במחיר למשתכן בשנה x. הכסף שההורים התחייבו לו המתין בגמח"ים עוד שנתיים וחצי מאז. אחרי שנתיים וחצי שילם צד החתן את ההון העצמי (100), הורי הכלה משכנו את דירתם (500), וגם הזוצ לקח על עצמו משכנתא קטנה (200). בינתיים ההורים כבר לא מסייעים בתשלום שכר דירה אז הזוג משלם גם את השכירות בעצמו. עברו 5 שנים מאז x, הזוג נכנס לדירה. נשארו לו עוד 7 שנים לסיים את המשכנתא שלו, ולהורי הכלה עוד 17 או 22.

מה עושות משפחות ב ו ג?
זה בדיוק ההצעות שקיוויתי לשמוע מאנשי המקצוע כאן...

אולי משפחה ב לוקחים בשנה x את כל הכסף שההורים התחייבו עליו (600), שמים בשוק ההון, ומשלמים שכירות מהריביות. אחרי 10 שנים יש להם מספיק כסף ליותר מאשר הון עצמי עבור ווילה יפה ברמות א, והם לוקחים משכנתא עבור היתרה.

אולי משפחה ג לוקחים בשנה x את כל הכסף של ההורים (600), קונים למשל גג בבית שמש (500), הזוג לוקח עוד משכנתא קטנה (100) ובונה חלק משטח הגג לדירה קטנה וחמודה, תוך חצי שנה נכנסים לדירה משלהם, תוך 3 שנים מוכרים אותה ברווח יפה שמספיק לחצי מדירה ברמות ג.

רק זרקתי תרחישים.
אני לא מומחית, אבל נראה לי שאם נחשב, לא בטוח שזוג א עשה את העסקה הכי טובה.

די · 13/5/22

נכתב ע"י אסתי 15:
אני לא מומחית, אבל נראה לי שאם נחשב, לא בטוח שזוג א עשה את העסקה הכי טובה.

ההבדל הוא שזוג שיבוא היום עם 600,000 ש"ח ומתלבט האם לשים אותם בשוק ההון או במחיר למשתכן, באיזו מהאפשרויות נוכל לומר לו בסבירות גבוהה שעוד 7 שנים יהיה לו מההון שיש לו היום-פי שנים?
לכאורה באופציה של מחיר למשתכן. אמנם שוק ההון יכול לתת תשואות טובות אבל שוק ההון כבר מאוד גבוה (ויורד) ובמיוחד ששוק ההון הוא לא לטווח של 7 שנים אלא לפחות 20 שנה.
גילוי נאות: יש לי קצת כסף גם בשוק ההון אבל אני מתכונן להחזיק אותו שם לפחות 20 שנה.

hishtadlut · 13/5/22

נכתב ע"י אסתי 15:
מצטערת שלא הובנתי, זו ממש לא ההשוואה שאני מדברת עליה.

משפחה א זכתה בדירה במחיר למשתכן בשנה x. הכסף שההורים התחייבו לו המתין בגמח"ים עוד שנתיים וחצי מאז. אחרי שנתיים וחצי שילם צד החתן את ההון העצמי (100), הורי הכלה משכנו את דירתם (500), וגם הזוצ לקח על עצמו משכנתא קטנה (200). בינתיים ההורים כבר לא מסייעים בתשלום שכר דירה אז הזוג משלם גם את השכירות בעצמו. עברו 5 שנים מאז x, הזוג נכנס לדירה. נשארו לו עוד 7 שנים לסיים את המשכנתא שלו, ולהורי הכלה עוד 17 או 22.

מה עושות משפחות ב ו ג?
זה בדיוק ההצעות שקיוויתי לשמוע מאנשי המקצוע כאן...

אולי משפחה ב לוקחים בשנה x את כל הכסף שההורים התחייבו עליו (600), שמים בשוק ההון, ומשלמים שכירות מהריביות. אחרי 10 שנים יש להם מספיק כסף ליותר מאשר הון עצמי עבור ווילה יפה ברמות א, והם לוקחים משכנתא עבור היתרה.

אולי משפחה ג לוקחים בשנה x את כל הכסף של ההורים (600), קונים למשל גג בבית שמש (500), הזוג לוקח עוד משכנתא קטנה (100) ובונה חלק משטח הגג לדירה קטנה וחמודה, תוך חצי שנה נכנסים לדירה משלהם, תוך 3 שנים מוכרים אותה ברווח יפה שמספיק לחצי מדירה ברמות ג.

רק זרקתי תרחישים.
אני לא מומחית, אבל נראה לי שאם נחשב, לא בטוח שזוג א עשה את העסקה הכי טובה.

האפקט של השקעה בשוק ההון זה ריבית בריבית ובתרחיש שלך הם משתמשים בו לשכירות

לא כל כך מכיר את ההורים שיש להם חצי מיליון מזומן ועוד יותר לא מכיר את ההורים שיסכימו לזוג להשקיע את זה בשוק ההון (והתקופה האחרונה די מוכיחה שהם צודקים)

גג בבית שמש עולה יותר מ500 והבנייה יותר מ100

אסתי 15 · 13/5/22

נכתב ע"י hishtadlut:
לא כל כך מכיר את ההורים שיש להם חצי מיליון מזומן

ובעוד שנתיים כן יהיה להם? הם בכל מקרה ימשכנו את הדירה שלהם

נכתב ע"י hishtadlut:
ועוד יותר לא מכיר את ההורים שיסכימו לזוג להשקיע את זה בשוק ההון

אני שואלת כהורה לזוצ
תוהה אם חכם לחכות לדירה שזכו בה
או שעדיף ללכת לאפיקים אחרים, לטובת הזוג

נכתב ע"י hishtadlut:
גג בבית שמש עולה יותר מ500 והבנייה יותר מ100

שמעתי כל מיני מחירים של גגות, בכל מיני ערים.
ואם ההורים נותנים 600, הגג עולה 500, והזוג לוקח 100 משכנתא, יש לו 200 בשביל לבנות לעצמו יחידה על הגג.

hishtadlut · 13/5/22

נכתב ע"י אסתי 15:
עוד שנתיים כן יהיה להם? הם בכל מקרה ימשכנו את הדירה שלהם

במחיר למשתכן מספיק ברוב המקרים 100 א' הון עצמי ואת שאר המשכנתא לוקחים על דירת הילדים

נכתב ע"י אסתי 15:
אני שואלת כהורה לזוצ
תוהה אם חכם לחכות לדירה שזכו בה
או שעדיף ללכת לאפיקים אחרים, לטובת הזוג

לך אין השקעות ולזוג הצעיר את נותנת להשקיע במקום דירה?
חשוב שתדעי שיש מומחים/משקיעים שמעריכים שתהיה עוד ירידה גדולה בשוק ההון

אסתי 15 · 13/5/22

נכתב ע"י hishtadlut:
במחיר למשתכן מספיק ברוב המקרים 100 א' הון עצמי ואת שאר המשכנתא לוקחים על דירת הילדים

כך או אחרת, הם יצטרכו לקחת משכנתא בשביל לתת לזוג חצי מליון. כל מה שאני שואלת, זה האם לא עדיף שיקחו אותה מיד במקום לחכות שנתיים שלוש.

נכתב ע"י hishtadlut:
לך אין השקעות ולזוג הצעיר את נותנת להשקיע במקום דירה?

א מי אמר שאין לי
ב למה שאתן לזוג? אני יכולה להשקיע בעבורם. ילדים טובים שיעשו מה שאומרים להם, הם לא מבינים כלום ואפילו לא יודעים כמה כסף עומד לרשותם.

נכתב ע"י hishtadlut:
חשוב שתדעי שיש מומחים/משקיעים שמעריכים שתהיה עוד ירידה גדולה בשוק ההון

טוב
יש גם אחרים
וחוץ משוק ההון, אני תוהה אם לא עדיף *כלכלית* לקנות נכס זול *מיידית*.
זה כל הדיון.

גוט שאבעס

hishtadlut · 14/5/22

נכתב ע"י אסתי 15:
כך או אחרת, הם יצטרכו לקחת משכנתא בשביל לתת לזוג חצי מליון. כל מה שאני שואלת, זה האם לא עדיף שיקחו אותה מיד במקום לחכות שנתיים שלוש.

אבל בדירה שלהם הם יכולים למשכן רק עד 50%

נכתב ע"י אסתי 15:
אני יכולה להשקיע בעבורם. ילדים טובים שיעשו מה שאומרים להם,

נראה שהמחותנים שלכם גם ילדים טובים

נכתב ע"י אסתי 15:
חוץ משוק ההון, אני תוהה אם לא עדיף *כלכלית* לקנות נכס זול *מיידית*.
זה כל הדיון.

רוב ההגרלות עכשיו היו עם רווח של לפחות חצי מיליון וקשה מאוד/בלתי אפשרי למצוא השקעה אחרת שתכפיל את השווי שלה ב5 שנים.

נ.ב. אם את באמת חושבת שמשתלם השקעה אחרת זה לא סותר את הזכייה בהגרלה תשקיעו וכשתצטרכו את הכסף בשביל הדירה תממשו את ההשקעה.

ענבים טעימים · 15/5/22

למי שמבין בנושא....
אחותי זכתה בלוד צמוד לאחיסמך בדירות של 9 אלף למטר... האם הזכיה נחשבת שווה? ומי שיש לו. עוד פרטים על המקום אשמח לשמוע.

צחי קרמר · 15/5/22

נכתב ע"י ענבים טעימים:
למי שמבין בנושא....
אחותי זכתה בלוד צמוד לאחיסמך בדירות של 9 אלף למטר... האם הזכיה נחשבת שווה? ומי שיש לו. עוד פרטים על המקום אשמח לשמוע.

זכיה שווה מאד
אחת השכונות הטובות שיהיו באיזור שווה לחכות

חני וחיים · 15/5/22

נכתב ע"י ענבים טעימים:
למי שמבין בנושא....
אחותי זכתה בלוד צמוד לאחיסמך בדירות של 9 אלף למטר... האם הזכיה נחשבת שווה? ומי שיש לו. עוד פרטים על המקום אשמח לשמוע.

צירפתי הדמיה של מתחם בן שמן, אפשר לשים לב לפארק הענק שבצד שמאל.
אגב המתחם לא מיועד לחרדים בכלל (בניגוד לפרסומים שהיו ע"י ועדת הדיור וכו')
התב"ע מאפשרת לבנות בנינים בני 29 ו22 קומות...

לפי חישוב שלי דירות בשוק החופשי בחלק מהפרויקטים לא ימכרו בפחות מ23,000 ש"ח למ"ר

משכנטוב · 15/5/22

נכתב ע"י מוטי A:
אבל הקבלן אמור לקבל 100%, איך ההון עצמי יכול להישאר אצלי? אלא אם כן הבנק מגדיל את אחוזי המשכנתא מעל ה% שאני זכאי, מה שגם לא נראה אפשרי.

מכיוון שיש הקלות בהון העצמי למחיר למשתכן, אז הרבה פעמים יש אפשרות להשאיר חלק מההון העצמי ע"ח המשכנתא.

משכנטוב · 15/5/22

נכתב ע"י מוטי A:
זה לא שטות. לפחות 100,000 ולפחות 10%
אין אפשרות לקבל דירה במיליון וחצי עם הון של 100,000. וכן לא של 500,000 עם 50 הון עצמי.

מכיוון שהרבה טועים בזה אעשה סדר.
במחיר למשתכן צריך להביא מינימום הון עצמי שעומד בשני הקריטריונים הבאים:

מחיר הדירה בפועל, פחות 75% מערך שמאות הדירה (אם מחיר הדירה הוא מעל 1.8M אז ההון העצמי הוא ככל עסקה).
100,000 ש"ח (אם יש מענק, לא משנה אם הוא 40K או 60K, אפשר להביא גם 60,000 ש"ח)

הסיפור של 10% ממחיר הדירה, אין לו איזכור בתקנות, יש קבלנים שדורשים את זה בניגוד לחוק, ובלי זה הם לא חותמים על הביטחונות, במקרה כזה צריך להתעקש...

משכנטוב · 15/5/22

נכתב ע"י די:
מעניין לשמוע על מה הם מתחרטים. אם אתה מדבר על עליית המדד בין ההגרלה לבחירת הדירה אז תדגיש שזה רק בהגרלות הישנות (זכיית קבלן 2018) ולא בהגרלות החדשות שבהם המחיר שרשום זה המחיר שמשלמים!! (אא"כ המדד עולה אחרי בחירת הדירה ועוד לא שילמת את כל הסכום).

על הזמן והשכירות שהם שרפו, בשביל זכייה שבסופו של דבר לא הצדיקה.

משכנטוב · 15/5/22

נכתב ע"י די:
מה הקשר? אם יש לי הון עצמי של 100,000 גם אם עוד 5 שנים האינפלציה תזנק ב10% אני לא צריך לשלם שקל יותר על הדירה.

אבל הכסף שלך שווה בשוק פחות.

משכנטוב · 15/5/22

נכתב ע"י צחי קרמר:
הצמדה למדד רק מחתימת חוזה זה לא כ"כ נורא
אם החוק של אלקין יחול גם עליכם אז בככל לא נורא

הצמדה למדד היא לא בהכרח מחתימת חוזה, זה יכול להיות מלפני.
יש הגרלות שפורסמו עכשיו עם תאריך מדד מ2018....

משכנטוב · 15/5/22

נכתב ע"י שיראל לוין:
משכנטוב נראה שאתה מבין בתחום אם אני מספר 7 בתור שווה לי לקנות או לחכות??

איפה?
מה האפשרויות האחרות?
עוד הרבה שאלות, אפשר לכתוב לי בפרטי.
יצירת קשר דרך הקישור בתחתית ההודעה.

משכנטוב · 15/5/22

נכתב ע"י hishtadlut:
ההפרש בהרבה מההגרלות הוא של כ700 א' ש"ח

במקצועך אתה יודע כמה עולה לשלם משכנתא של 700 א'

שכירות ברמה ד' עולה פחות

עכשיו נשאר לחשוב מה יותר קל לשלם 20 שנה עוד 3000 (המשכנתא שהיו לוקחים גם במשתכן ועוד 3000 כי קנו בעוד 700 א') או לשלם אותם 3000 רק שנתיים על שכירות.

תספר לי איפה אתה נכנס לדירה במחיר למשתכן אחרי שנתיים.

אליסה · 15/5/22

נכתב ע"י משכנטוב:
אם מחיר הדירה הוא מעל 1.8M אז ההון העצמי הוא ככל עסקה

לא מדויק.
הנה ציטוט מהתקנות:
במקרה שבו הערכת השמאי עולה על 1.8 מיליון ש"ח, שווי הנכס לצורך חישוב תקרת המשכנתא יעמוד על 1.8 מיליון ש"ח או על מחיר הרכישה, הגבוה מביניהם.
כך שההטבה יכולה לצאת גם מלאה, או בחלק מקרים חלקית, אבל עדיין לא כמו משכנתא רגילה.
למשל סיפור שאני מכירה אישית - זוג שהמחיר ששילמו על דירה במחיר למשתכן היה 1,400,000, השמאות היתה 2,000,000 אז הם קיבלו אחוז מימון של 75% מ-1,800,00 - זאת אומרת שיכלו להביא הון עצמי של 100,000 ש"ח בלבד ויצא להם הטבה מלאה..