מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

בית שמשניק · 4/6/24

נכתב ע"י ירמי וולדמן:
למה רווח גבוה יותר

דימונה מחיר בהגרלה ל100 מ"ר כ620K, ומחיר השוק לדירה מקבילה כ1.2M
מגדל העמק מחיר בהגרלה ל100 מ"ר כ900K (ממוצע), ומחיר השוק לדירה מקבילה כ1.35M

מייטי · 4/6/24

זה יהיה רווחי לזכות בדימונה?
כי אם כולם ימכרו את הדירות ויש שם כ570 דירות למה שהמחיר לא יצנח???

יב כסליו · 4/6/24

נכתב ע"י מייטי:
זה יהיה רווחי לזכות בדימונה?
כי אם כולם ימכרו את הדירות ויש שם כ570 דירות למה שהמחיר לא יצנח???

אפשר לומר את זה על כל פרויקט של דירה בהחה או פריסייל בכל מקום בארץ,מקסימום משכירים קצת ואחר כך מוכרים.

מייטי · 4/6/24

זה צודק לכל עיר אבל בעיר דרומית שלא בדיוק מתפתחת ואין שם ציבור משלנו יכנסו לשוק 570 דירות למכירה לא בדיוק נשמע לי... זה כמו שבירוחם יהיה פתאום 600 דירות חדשות למכירה ,מי בדיוק צריך 600 דירות בירוחם?
בשאר המקומות חצי מהנרשמים מתכוננים לגור וחצי להשקעה או אפילו רכסים שיש שם קהילה גדולה שמתפתחת וגדלה.

איש השדה · 4/6/24

כלומר...
@בית שמשניק
ו @יב כסליו
האם לבני מקום בירושלים שווה להירשם בירושלים על פני רכסים / דימונה ???

יב כסליו · 4/6/24

נכתב ע"י איש השדה:
כלומר...
@בית שמשניק
ו @יב כסליו
האם לבני מקום בירושלים שווה להירשם בירושלים על פני רכסים / דימונה ???

מבחינת סיכויי הזכיה-ממש לא ,אלא אם כן מישהוא מתחייב לך שתזכה -ברור שבירושלים הרווח יותר גדול וכן ההשקעה אבל חסר סיכוי לזכות,רכסים ודימונה זה השקעה יחסית נמוכה, סיכוי לזכות, ורווח מכובד.

איש השדה · 4/6/24

נכתב ע"י יב כסליו:
מבחינת סיכויי הזכיה-ממש לא ,אלא אם כן מישהוא מתחייב לך שתזכה -ברור שבירושלים הרווח יותר גדול וכן ההשקעה אבל חסר סיכוי לזכות,רכסים ודימונה זה השקעה יחסית נמוכה, סיכוי לזכות, ורווח מכובד.

אבל @בית שמשניק ציין מקודם שלבני מקום יש סיכוי של 1 ל 78...
ומי שלא בן מקום ברכסים למשל, יש לו פחות סיכוי !

יב כסליו · 4/6/24

נכתב ע"י איש השדה:
אבל @בית שמשניק ציין מקודם שלבני מקום יש סיכוי של 1 ל 78...
ומי שלא בן מקום ברכסים למשל, יש לו פחות סיכוי !

לא נכון,הסיכוי ברכסים לחיצוניים כרגע עומג על 1 ל- 28

איש השדה · 4/6/24

נכתב ע"י יב כסליו:
לא נכון,הסיכוי ברכסים לחיצוניים כרגע עומג על 1 ל- 28

דרך אגב.
האם הנתונים יכולים להשתנות כך שביום האחרון לרישום להגרלות ישתנו הערים שבהם הסיכויים לזכות ??
(ומתי היום האחרון לרישום ?)

יב כסליו · 4/6/24

נכתב ע"י איש השדה:
דרך אגב.
האם הנתונים יכולים להשתנות כך שביום האחרון לרישום להגרלות ישתנו הערים שבהם הסיכויים לזכות ??
(ומתי היום האחרון לרישום ?)

משתנים בסיכויים ,אבל המגמה בד"כ נשארת ,כך שלא יהיו שינויים רציניים

איש השדה · 4/6/24

נכתב ע"י יב כסליו:
משתנים בסיכויים ,אבל המגמה בד"כ נשארת ,כך שלא יהיו שינויים רציניים

נכתב ע"י איש השדה:
(ומתי היום האחרון לרישום ?)

יב כסליו · 4/6/24

זעליק · 4/6/24

נכתב ע"י יב כסליו:
הנתונים הכי מדויקים הם בטבלאות של טל זכריה, שכוללות את כל ההגבלות והחישובים השונים ,שמה הנתונים אחרים ממה שכתבת (יותר יקר)תוכל לדפדף אחורה ולראות את הנתונים המדויקים(או שמישהו יעלה את זה שוב)

אז כשתבדוק תראה שזה לא סותר אחד לשני ואני כן חשבתי נכון כי הוא מדבר בעצם על דירת 110 מטר דהיינו 100 חוץ מהמרפסת ואני דיברתי על מאה עם המרפסת אז אלו ואלו נכונים

יב כסליו · 4/6/24

נכתב ע"י זעליק:
אז כשתבדוק תראה שזה לא סותר אחד לשני ואני כן חשבתי נכון כי הוא מדבר בעצם על דירת 110 מטר דהיינו 100 חוץ מהמרפסת ואני דיברתי על מאה עם המרפסת אז אלו ואלו נכונים

איך חישבת את זה?

710 · 4/6/24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
זה הכלל: כל דירה בהגרלה, ולא משנה איפה, טובה היא יותר מכל הצעה אחרת בכל מקום אחר.

חולק עליך,
מי שקנה בבית שמש בשוק חופשי לפני 4 שנים
הרוויח יותר ממחיר למשתכן בחלק מהמקומות

LIFE'S GOOD · 4/6/24

נכתב ע"י 710:
חולק עליך,
מי שקנה בבית שמש בשוק חופשי לפני 4 שנים
הרוויח יותר ממחיר למשתכן בחלק מהמקומות

א. ודאי שמי שזכה שם במחיר למשתכן הרוויח יותר.
ב. נכון שהוא היה מרוויח, אבל אף אחד לא ידע אז שיהיה עליית מחירים. היום זה חכמה שלאחר מעשה - לו הייתי יודע שמחירי הדירות יעלו ובפרט בב"ש הייתי קונה אז בשוק החפשי. אבל לא ידעת, מה לעשות?!
החכמה היא לפני מעשה, וזה - מחיר למשתכן תמיד חכם. וגם בשוק החפשי - קרית גת היום היא בית שמש של לפני כמה שנים. אז אם באמת אתה רוצה להתקדם לדירה המשתכן זה האופציה הריאלית והחכמה (ולהיכנס להגרלות בתבונה ובעקביות - היום בשביל זה מספיק לשוטט פה בפורום...). ומי שלא רוצה מאיזו סיבה, או לא יכול, צריך לחשוב מחוץ לקופסא קצת איזה מקום היום יחסית זול אפילו אם הוא עדיין לא מפותח וכו' ואפשר לשער שתהיה שם עליית מחירים רצינית. כגון ק"ג וכו'. אבל זה בכל מקרה ודאי פחות רווחי מהמשתכן (וזה עוד בלי ההקלות במשכנתא וחלוקת התשלומים לפי קצב הבניה וכו')

יב כסליו · 4/6/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
רווחים משוערים ל4 חד':
דימונה - 580K
קרית גת צפון - 485K
קרית גת מערב- 680K
רכסים - 650K
מגדל העמק - 450K
אלעד - 300K

מבדיקה " מלמעלה "שערכתי היום נראה שהרווח בקרית גת צפון הרבה יותר גדול משחושבים, הפרויקטים החדשים שבונים שם ומאכלסים על פני ה 3 שנים הקרובות רוצים על דירת 3 חדרים סטנדרטית, 80 מטר עם מרפסת מחסן וחניה, החל מ 1,850,000-המחיר עולה בהתאם לגובה ,כיוונים,וסוג הדירה כך שעל פניו נראה שהרווח שם הרבה יותר גדול . (יש פרויקט אחד שמשווקים 3 חדרים קטנה יותר החל מ1,750,000

בית שמשניק · 4/6/24

נכתב ע"י יב כסליו:
מבדיקה " מלמעלה "שערכתי היום נראה שהרווח בקרית גת צפון הרבה יותר גדול משחושבים, הפרויקטים החדשים שבונים שם ומאכלסים על פני ה 3 שנים הקרובות רוצים על דירת 3 חדרים סטנדרטית, 80 מטר עם מרפסת מחסן וחניה, החל מ 1,850,000-המחיר עולה בהתאם לגובה ,כיוונים,וסוג הדירה כך שעל פניו נראה שהרווח שם הרבה יותר גדול . (יש פרויקט אחד שמשווקים 3 חדרים קטנה יותר החל מ1,750,000

כבר העירו כאן כמה גולשים על כך שהרווח שם אולי גבוה יותר (ולפי"ז לכאו' אף במערב...). וכן כתבו גם בכתבה מגלובס שצירפתי לעיל, שהרווח בקרית גת גבוה הרבה יותר.
האמת היא שאני חישבתי לפי דירות שמצאתי בכרמי גת ביד 2, אבל יתכן מאד שהפרוייקטים החדשים יקרים יותר, כמיטב המסורת של התקופה האחרונה, שדירות יד ראשונה מקבלן עולות הרבה יותר מדירות יד2 בשוק - גם חדשות. (לפעמים זה רק במבצעי 20/80 שהקבלנים מוכרים יקר יותר, אבל לפעמים זה גם בתשלום מלא במזומן, וצריך לבדוק כל מקרה לגופו).
על כל פנים, כל הנושא הזה של הרווח בכל הפרוייקטים הוא מאד חמקמק, ובהרבה מקרים אנו מתמחרים אותו בחסר מסויים, כי כאמור בזמן האחרון נהוג שהמחירים בפרוייקטים החדשים בדרך כלל יקרים יותר מדירות יד 2. (אולי זה בגלל שהציבור היום מפונק יותר ואוהב דירות חדשות מהניילונים, וגם מוכן לשלם עליהם יותר מדירות יד 2.)

710 · 4/6/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
(אולי זה בגלל שהציבור היום מפונק יותר ואוהב דירות חדשות מהניילונים, וגם מוכן לשלם עליהם יותר מדירות יד 2.)

בעיקר בגלל ה20/80
ולקונים אין את הכסף לשלם (אפילו את המחירים של היום!!!)
והם בטוחים שהמחירים יעלו בעתיד בגלל ירידת הריבית
ואז הם יגלגלו את הדירה למישהו אחר
ויעשו אקזיט נחמד וקל

פריפריאלי · 4/6/24

נכתב ע"י מייטי:
זה צודק לכל עיר אבל בעיר דרומית שלא בדיוק מתפתחת ואין שם ציבור משלנו יכנסו לשוק 570 דירות למכירה לא בדיוק נשמע לי... זה כמו שבירוחם יהיה פתאום 600 דירות חדשות למכירה ,מי בדיוק צריך 600 דירות בירוחם?
בשאר המקומות חצי מהנרשמים מתכוננים לגור וחצי להשקעה או אפילו רכסים שיש שם קהילה גדולה שמתפתחת וגדלה.

כנראה שכן יש שם ביקוש לדירות חדשות