השקעות במה עדיף להשקיע? בקניית דירה להשקעה? או בשוק ההון?

[צביה CPA]

כבר הוכיחו פה (בתחילת האשכול ועוד) מנתוני העבר שהרווחים בשוק ההון גדולים יותר. ואין טעם לחזור על הדברים.
(אולי מלבד "מציאה" אמיתית של עסקת נדל"ן, אך זה יחסית נדיר ולא נוגע להמון העם. מה גם שצריך להיזהר מדברים שנראים מציאות ובסוף מתבררים כ-לא כל כך מציאות.)

תקראי את המאמרים של @מקצועי בלבד. ויש על זה המון חומר כאן בפרוג.

קראתי את ההמון חומר
וגם במקור אצל הסולידית, ולא השתכנעתי

לפני 12 שנים דירות בקרית גת עלו 280 אש"ח
היום הן שוות פי 3.

לפני 8 שנים דירה שעלתה 940 אש"ח שווה היום מעל 2 מלש"ח.

הכנסות שכירות עד 5000 שח לחודש פטורות ממס.

מחירי השכירות עולים עם השנים
ב20 שנה האחרונות הם הוכפלו ויותר.

 

[szn]

יפה מאוד!
אלו התובנות שלי>>>

לא ראיתי באקסל שלך חישוב של עליית ערך ב-20 שנה?

 

[צביה CPA]

לא ראיתי באקסל שלך חישוב של עליית ערך ב-20 שנה?

3%
לכי שמאלה בגליון של שוק ההון

 

[szn]

3%
לכי שמאלה בגליון של שוק ההון

ראיתי שם חישוב לדמי השכירות
לא ראיתי עליית ערך

אולי אני לא מוצא את זה, תכווני אותי.

 

[אזרח ותיק]

קראתי את ההמון חומר
וגם במקור אצל הסולידית, ולא השתכנעתי

לפני 12 שנים דירות בקרית גת עלו 280 אש"ח
היום הן שוות פי 3.

לפני 8 שנים דירה שעלתה 940 אש"ח שווה היום מעל 2 מלש"ח.

הכנסות שכירות עד 5000 שח לחודש פטורות ממס.

מחירי השכירות עולים עם השנים
ב20 שנה האחרונות הם הוכפלו ויותר.

נו? ושוק ההון עלה יותר.
פשוט תסתכלי בויקיפדיה s&p 500 (יש גם במכלול) בטבלה שלהם, בטור "ערכו של דולר שהושקע".

 

[צביה CPA]

נו? ושוק ההון עלה יותר.
פשוט תסתכלי בויקיפדיה s&p 500 (יש גם במכלול) בטבלה שלהם, בטור "ערכו של דולר שהושקע".

כן,
רק שהתעלמת ממינוף ומדמי שכירות

 

[ynigun]

נו? ושוק ההון עלה יותר.

במחשבון שלי כתוב שאם מישהו היה משקיע בינואר 2015 ומשקיע חזרה את הדיבידנדים
והיה מוכר עכשיו היה מרוויח 140.038%.

 

[בוה]

כבר הוכיחו פה (בתחילת האשכול ועוד) מנתוני העבר שהרווחים בשוק ההון גדולים יותר. ואין טעם לחזור על הדברים.
(אולי מלבד "מציאה" אמיתית של עסקת נדל"ן, אך זה יחסית נדיר ולא נוגע להמון העם. מה גם שצריך להיזהר מדברים שנראים מציאות ובסוף מתבררים כ-לא כל כך מציאות.)

תקראי את המאמרים של @מקצועי בלבד. ויש על זה המון חומר כאן בפרוג.

ומנין המידע על תשואה שנתית בנדלן של 10 אחוז?

 

[s976]

לא עברתי על כל האשכול. אבל משווים כאן דווקא עם נדל״ן בארץ? או גם בחו״ל? ואם כן, האם יש מסקנא ברורה?
אני לא מדבר על סתם לתת כסף למישהו שמספר שהוא ישקיע את זה בנדל״ן בחול. אלא על האופציה לעשות את זה בצורה הכי יסודית שיש (לפי מה שאני מבין, להתחבר לקבוצה כזו או אחרת, לנסוע פיזית ליעד אטרקטיבי בחול, לבחור דירה, לבחור חברה שתנהל את זה וכו׳)

 

[דוד ברנהולץ]

כמה מילים...

אינני חושב שמישהו יצליח אי פעם לחשב נכונה איזו השקעה עדיפה, נדל"ן או שוק ההון.
משום שנדל"ן ושוק ההון שניהם אינם שמות של השקעות, אלא 'עולמות' של השקעה. עולמות מלאים בכל טוב, כל אחד מהם. נדל"ן זו מילה רחבה מאוד. ושוק ההון זה מושג רחב מאוד.

גם אם נחליט להתמקד בהשקעות ספציפיות, כמו דירה בקריות בחצי מיליון ש"ח, מול השקעה במדדים עולמיים רחבים בחצי מיליון ש"ח. לעולם לא נוכל להשוות ביניהם. משום שגם הם עצמם כל אחד מהם, אין לנו כל ידיעה או בטחון בתשואה או בתנובה שלו.

דירה בחצי מיליון ש"ח בקריות, באותה קריה, יכולה להניב 5% בשנה, ואחרת באותה שכונה תניב 15% בשנה. יש כל כך הרבה פרמטרים שמשתנים כל הזמן ובאותו הזמן - מחיר הדירה, תיווך, שיפוץ ראשוני, אחוזי המימון, עלות המימון, גודל הדירה המדויק, מצב הדירה, בעיות הדירה, מציאת שוכרים, מציאת שוכרים הגונים, עלות הניהול, תיקונים, מזל הדירה. סיכוי לפינוי בינוי. ועוד. אין לדבר סוף.

כמו כן שוק ההון, גם אם נשקיע במדדים רחבים, הSP יכול לתת בממוצע בעשור הקרוב גם 4-5% בלבד [יש כאלה הצופים זאת]. ומאידך יכול הוא לתת גם 10-15% בשנה. לעולם אין לדעת. והמדדים האחרים גם הם תנודתיים מאוד, ולעולם לא נדע עם הממוצע יעלה או ירד.

זאת לבד מהבדלים מהותיים בין השקעה בנדל"ן לבין השקעה בשוק ההון.

לכן לדעתי אין כל טעם להשוות ביניהם בכלל.

אני אישית משתדל להקצות אחוזי נכסים לקטגוריות, ולייעד אותן ליעדים.
- אחרי דירה אחת בישראל, [או שתי דירות ללא מיסוי רכישה ושבח, בקניה על הנייר לטווח ארוך, למי שמכיר ומבין] לא רואה טעם להשקיע שוב בישראל, בגלל המס רכישה ושבח. כמו כן, אדם שיש לו דירה להשקעה, יתקשה לעבור דירה, בגלל המיסוי על דירת המגורים שלו.
אני דוגל בלהשוות את אחוזי ההשקעה ביחס לתיק.
40% נדל"ן בישראל [מגורים או השקעה, זה לא משנה].
40% שוק ההון [כולל פנסיה וכמה שיותר קרנות השתלמות (עד 4 קר"ה). אחר כך תיק עצמאי, ולמתחילים קופ"ג להשקעה].
20% השקעות אלטרנטיביות שונות.

כשאני משתדל להקצות
את הנדל"ן בישראל להגדלת הון לדירת מגורים גדולה ככל היותר.
את שוק ההון לפרישה.
ואת האלטרנטיביות לחתונות ילדים.

רק אחרי שאקבע את דירתי העיקרית במקום מסוים, ויהיה לי כל מה שאשאף, אולי אשקיע בעוד דירות בישראל לטווח ארוך. כדי לייצר סוג של פנסיה והכנסה קבועה משכירות.

 

[השקעות R הון]

כל מילה! מהמשפט הזה הייתי מסתייג

20% השקעות אלטרנטיביות שונות.

השקעות אלטרנטיביות מלאות ברמאיות וכו'.
ולא מתאים למשקיעים קטנים.

 

[דוד ברנהולץ]

כל מילה! מהמשפט הזה הייתי מסתייג

השקעות אלטרנטיביות מלאות ברמאיות וכו'.
ולא מתאים למשקיעים קטנים.

אתה צודק בהחלט!

אבל אחרי שבן אדם עבר סכום מסוים של מיליונים, הוא חייב להיחשף להשקעות אלטרנטיביות באחוז מסוים בתיק.
זה חלק אינטגרלי מכל תיק מקצועי, זה גידור נהדר, במטבעות, במדינות. ובמה לא.

זה נכון שבציבור החרדי השקעה אלטרנטיבית זה מילה גסה.
אבל אם יודעים לעשות זאת כמו שצריך, זה דבר נהדר. יש בו תזרים, לצד מינוף לצד עליית ערך. ואני מאוד אוהב את זה.

כל השאלה היא איך בן אדם ניגש לזה.
אנשים חושבים שלרכוש דירה בארה"ב דרך אח של חבר, זאת השקעה אלטרנטיבית. וזה לא נכון. זאת אלטרנטיבה לכישלון.
השקעה אלטרנטיבית בריאה, היא השקעה שהדרג המוסדי משקיע בה, בחברות ענק בעולם, שהם בסדר גודל יחסי בארץ לחברות כמו שיכון בינוי/אפריקה ישראל/ דימרי. רוב האנשים לא מגיעים לזה, כי הם לא מבינים שלשם צריך לכוון.
גם בארץ אתה יכול לקנות מקבלן פרטי דירה, והקבלן יפשל בזמן המסירה, באיכות הדירה, טופס 4 מעלית ועוד.
ואתה יכול לקנות בדימרי, ולקבל דירה על מגש של כסף, עם זר פרחים בכניסה. [הרבה פעמים באותו המחיר. ואולי פחות].

ויש עוד להאריך בזה. ואכמ"ל.

 

[א"א]

"או שתי דירות ללא מיסוי רכישה ושבח, בקניה על הנייר לטווח ארוך, למי שמכיר ומבין"

אפשר הסבר?

 

[דוד ברנהולץ]

"או שתי דירות ללא מיסוי רכישה ושבח, בקניה על הנייר לטווח ארוך, למי שמכיר ומבין"

אפשר הסבר?

בקצרה ממש -
אדם שיש לו דירה אחת [דירה א]. יכול לרכוש דירה על הנייר [דירה ב] שתיבנה עוד 5-6 שנים, להצהיר על דירה חלופית [היינו, שהוא יגור בדירה החדשה כשתהיה בנויה עוד 5-6 שנים], ולהיפטר ממס רכישה עד 12 חודשים לאחר שהדירה תהיה בנויה. כלומר הוא יכול למכור את דירתו הנוכחית [דירה א] 12 חודשים אחרי שדירה ב' תהיה מוכנה. ולא לשלם על אף אחת מהדירות מס רכישה ושבח.

אפשר להתקדם הלאה, למכור את דירה א בסמיכות לאיכלוס דירה ב, ולרכוש שוב דירה לעוד 5-6 שנים.
כך מחזיקים בהון עליית ערך של 2 דירות במקביל כל הזמן.
זה לא כ"כ פשוט, ותלוי בהרבה משתנים, אבל זאת אופציה נאה לחלק מהאנשים, להגדיל הון במהירות.

 

[מקצועי בלבד]

אינני חושב שמישהו יצליח אי פעם לחשב נכונה איזו השקעה עדיפה, נדל"ן או שוק ההון.
משום שנדל"ן ושוק ההון שניהם אינם שמות של השקעות, אלא 'עולמות' של השקעה. עולמות מלאים בכל טוב, כל אחד מהם. נדל"ן זו מילה רחבה מאוד. ושוק ההון זה מושג רחב מאוד.

גם אם נחליט להתמקד בהשקעות ספציפיות, כמו דירה בקריות בחצי מיליון ש"ח, מול השקעה במדדים עולמיים רחבים בחצי מיליון ש"ח. לעולם לא נוכל להשוות ביניהם. משום שגם הם עצמם כל אחד מהם, אין לנו כל ידיעה או בטחון בתשואה או בתנובה שלו.

דירה בחצי מיליון ש"ח בקריות, באותה קריה, יכולה להניב 5% בשנה, ואחרת באותה שכונה תניב 15% בשנה. יש כל כך הרבה פרמטרים שמשתנים כל הזמן ובאותו הזמן - מחיר הדירה, תיווך, שיפוץ ראשוני, אחוזי המימון, עלות המימון, גודל הדירה המדויק, מצב הדירה, בעיות הדירה, מציאת שוכרים, מציאת שוכרים הגונים, עלות הניהול, תיקונים, מזל הדירה. סיכוי לפינוי בינוי. ועוד. אין לדבר סוף.

כמו כן שוק ההון, גם אם נשקיע במדדים רחבים, הSP יכול לתת בממוצע בעשור הקרוב גם 4-5% בלבד [יש כאלה הצופים זאת]. ומאידך יכול הוא לתת גם 10-15% בשנה. לעולם אין לדעת. והמדדים האחרים גם הם תנודתיים מאוד, ולעולם לא נדע עם הממוצע יעלה או ירד.

לכן ההשוואה שעשו פה, וכך גם עושים במקומות אחרים, זה לפי הממוצע, ולא לפי השקעה בדירה ספציפית וכדו'.
וגם בשוק ההון למשל דובר בהשוואה פה באשכול על טווח ארוך, ולא על 10 שנים.

 

[דוד ברנהולץ]

לכן ההשוואה שעשו פה, וכך גם עושים במקומות אחרים, זה לפי הממוצע, ולא לפי השקעה בדירה ספציפית וכדו'.
וגם בשוק ההון למשל דובר בהשוואה פה באשכול על טווח ארוך, ולא על 10 שנים.

זה נכון מאוד. וברור שצריך לדעת את הממוצע, כדי להכיר את העולמות..
אבל התועלת הפרקטית שיש למשקיע המשפחתי בבחירת השקעה, מהממוצע, היא מועטה מאוד.

 

[לבד]

וכמה שיותר קרנות השתלמות (עד 4 קר"ה).

הכיצד??

 

[מקצועי בלבד]

הכיצד??

2 בני זוג, כשלכל אחד מהם יש קרן השתלמות גם כשכיר וגם כעצמאי.

 

[לבד]

2 בני זוג, כשלכל אחד מהם יש קרן השתלמות גם כשכיר וגם כעצמאי.

איזה עסק צריך לפתוח בשביל ק"ה עצמאית? כמה צריך לגלגל? והאם זה כולל הגשת טפסים בירוקטית?
ובקיצור: האם קל לפתוח עסק לצורך זה בלבד? (לאברך)

 

[דוד ברנהולץ]

איזה עסק צריך לפתוח בשביל ק"ה עצמאית? כמה צריך לגלגל? והאם זה כולל הגשת טפסים בירוקטית?
ובקיצור: האם קל לפתוח עסק לצורך זה בלבד? (לאברך)

לא הייתי פותח עסק לצורך זה בלבד. אין בכך טעם, וכן, הקמת עסק יש בה עלויות.
אם יש איזה שירות שאתם נותנים, המינימלי ביותר, אפשר לפתוח עוסק פטור, זה מדרבן להרוויח, והעלות היא 1000-2000 ש"ח בשנה. אולי אפילו פחות. הכול נעשה דרך מנה"ח. אפשר לבד, אבל חבל, סתם טירחה.
ואז אפשר לפתוח קה"ש.