השקעות במה עדיף להשקיע? בקניית דירה להשקעה? או בשוק ההון?

[ה. שלמה]

לא הייתי פותח עסק לצורך זה בלבד. אין בכך טעם, וכן, הקמת עסק יש בה עלויות.
אם יש איזה שירות שאתם נותנים, המינימלי ביותר, אפשר לפתוח עוסק פטור, זה מדרבן להרוויח, והעלות היא 1000-2000 ש"ח בשנה. אולי אפילו פחות. הכול נעשה דרך מנה"ח. אפשר לבד, אבל חבל, סתם טירחה.
ואז אפשר לפתוח קה"ש.

אפשר בקלות להחזיק עסק פטור כמעט ללא עלויות, וברור שבמקרים רבים זה שוה את הטבת המס של קה"ש.
אם אין הכנסות והוצאות אפשר בקלות להתנהל ללא רו"ח, העלות היחידה שיש זה דמי ביטו"ל במקרה של עצמאי עונה להגדרה.
הרווח שמרויחים מעבר לקה"ש במקרים מסויימים מענק עבודה בהצהרה של הכנסות של כ4000 לחודש, גם זה קל מאוד ללא מייצג.

 

[מאור התורה]

אתה צודק בהחלט!

אבל אחרי שבן אדם עבר סכום מסוים של מיליונים, הוא חייב להיחשף להשקעות אלטרנטיביות באחוז מסוים בתיק.
זה חלק אינטגרלי מכל תיק מקצועי, זה גידור נהדר, במטבעות, במדינות. ובמה לא.

זה נכון שבציבור החרדי השקעה אלטרנטיבית זה מילה גסה.
אבל אם יודעים לעשות זאת כמו שצריך, זה דבר נהדר. יש בו תזרים, לצד מינוף לצד עליית ערך. ואני מאוד אוהב את זה.

כל השאלה היא איך בן אדם ניגש לזה.
אנשים חושבים שלרכוש דירה בארה"ב דרך אח של חבר, זאת השקעה אלטרנטיבית. וזה לא נכון. זאת אלטרנטיבה לכישלון.
השקעה אלטרנטיבית בריאה, היא השקעה שהדרג המוסדי משקיע בה, בחברות ענק בעולם, שהם בסדר גודל יחסי בארץ לחברות כמו שיכון בינוי/אפריקה ישראל/ דימרי. רוב האנשים לא מגיעים לזה, כי הם לא מבינים שלשם צריך לכוון.
גם בארץ אתה יכול לקנות מקבלן פרטי דירה, והקבלן יפשל בזמן המסירה, באיכות הדירה, טופס 4 מעלית ועוד.
ואתה יכול לקנות בדימרי, ולקבל דירה על מגש של כסף, עם זר פרחים בכניסה. [הרבה פעמים באותו המחיר. ואולי פחות].

ויש עוד להאריך בזה. ואכמ"ל.

מה אתה מתכוון כשאתה אומר השקעה אלטרנטיבית שהדרג המוסדי משקיעה בה?
תוכל לתת דוגמאות?

 

[מאור התורה]

40% שוק ההון [כולל פנסיה וכמה שיותר קרנות השתלמות (עד 4 קר"ה). אחר כך תיק עצמאי, ולמתחילים קופ"ג להשקעה].

לדעתך קה"ש ׁ(מדובר בעצמאי) עדיף מתיק עצמאי?

 

[מחשבות בע"מ]

קראתי את העמוד הראשון באשכול בלבד
השאלה שלי (ומתנצל אם כבר דשו בה רבים..) במצב שיש דירה לא ממשוכנת והאופציה להשקעה היא רק ע"י לקיחת הלוואה על הדירה האם גם אז עדיף פשוט להניח את הכסף בהשקעה פאסיבית טובה או שבמקרה כזה עדיף ונכון יותר להשקיע בנדל"ן שבו לכאורה יש כמעט 0 סיכונים.
@מקצועי בלבד

 

[926]

כמה מילים...

אינני חושב שמישהו יצליח אי פעם לחשב נכונה איזו השקעה עדיפה, נדל"ן או שוק ההון.
משום שנדל"ן ושוק ההון שניהם אינם שמות של השקעות, אלא 'עולמות' של השקעה. עולמות מלאים בכל טוב, כל אחד מהם. נדל"ן זו מילה רחבה מאוד. ושוק ההון זה מושג רחב מאוד.

גם אם נחליט להתמקד בהשקעות ספציפיות, כמו דירה בקריות בחצי מיליון ש"ח, מול השקעה במדדים עולמיים רחבים בחצי מיליון ש"ח. לעולם לא נוכל להשוות ביניהם. משום שגם הם עצמם כל אחד מהם, אין לנו כל ידיעה או בטחון בתשואה או בתנובה שלו.

דירה בחצי מיליון ש"ח בקריות, באותה קריה, יכולה להניב 5% בשנה, ואחרת באותה שכונה תניב 15% בשנה. יש כל כך הרבה פרמטרים שמשתנים כל הזמן ובאותו הזמן - מחיר הדירה, תיווך, שיפוץ ראשוני, אחוזי המימון, עלות המימון, גודל הדירה המדויק, מצב הדירה, בעיות הדירה, מציאת שוכרים, מציאת שוכרים הגונים, עלות הניהול, תיקונים, מזל הדירה. סיכוי לפינוי בינוי. ועוד. אין לדבר סוף.

כמו כן שוק ההון, גם אם נשקיע במדדים רחבים, הSP יכול לתת בממוצע בעשור הקרוב גם 4-5% בלבד [יש כאלה הצופים זאת]. ומאידך יכול הוא לתת גם 10-15% בשנה. לעולם אין לדעת. והמדדים האחרים גם הם תנודתיים מאוד, ולעולם לא נדע עם הממוצע יעלה או ירד.

זאת לבד מהבדלים מהותיים בין השקעה בנדל"ן לבין השקעה בשוק ההון.

לכן לדעתי אין כל טעם להשוות ביניהם בכלל.

אני אישית משתדל להקצות אחוזי נכסים לקטגוריות, ולייעד אותן ליעדים.
- אחרי דירה אחת בישראל, [או שתי דירות ללא מיסוי רכישה ושבח, בקניה על הנייר לטווח ארוך, למי שמכיר ומבין] לא רואה טעם להשקיע שוב בישראל, בגלל המס רכישה ושבח. כמו כן, אדם שיש לו דירה להשקעה, יתקשה לעבור דירה, בגלל המיסוי על דירת המגורים שלו.
אני דוגל בלהשוות את אחוזי ההשקעה ביחס לתיק.
40% נדל"ן בישראל [מגורים או השקעה, זה לא משנה].
40% שוק ההון [כולל פנסיה וכמה שיותר קרנות השתלמות (עד 4 קר"ה). אחר כך תיק עצמאי, ולמתחילים קופ"ג להשקעה].
20% השקעות אלטרנטיביות שונות.

כשאני משתדל להקצות
את הנדל"ן בישראל להגדלת הון לדירת מגורים גדולה ככל היותר.
את שוק ההון לפרישה.
ואת האלטרנטיביות לחתונות ילדים.

רק אחרי שאקבע את דירתי העיקרית במקום מסוים, ויהיה לי כל מה שאשאף, אולי אשקיע בעוד דירות בישראל לטווח ארוך. כדי לייצר סוג של פנסיה והכנסה קבועה משכירות.

מה הכוונה עד 4 קרנות השתלמות

 

[דוד ברנהולץ]

מה הכוונה עד 4 קרנות השתלמות

2 כשכיר. ו-2 כעצמאי.

 

[דוד ברנהולץ]

מה אתה מתכוון כשאתה אומר השקעה אלטרנטיבית שהדרג המוסדי משקיעה בה?
תוכל לתת דוגמאות?

זה עולם שלם. אך בקצרה. כמו בכל השקעה, יש השקעות פרטיות, של אנשים שמייצרים השקעות ללקוחות. ויש השקעות שנסחרות על ידי גופים גדולים יותר, משומנים יותר, אחראים יותר, שם יש להם את כל ההון שבעולם כדי לייצר עסקאות בטוחות ומוגנות. אשמח יותר להיכנס להשקעה שהבנק למשל בדק אותה, מאשר להיכנס להשקעה של שכן של אח של בן דוד שהוא אחלה בן אדם.

 

[דוד ברנהולץ]

לדעתך קה"ש ׁ(מדובר בעצמאי) עדיף מתיק עצמאי?

דעתי אינה חשובה. האקסל הוא זה שחשוב.
ככל הנראה קרן השתלמות עדיפה על תיק מסחר עצמאי.
מכיוון שקרן השתלמות בראש ובראשונה פטורה ממס רווחי הון. וכן, היא מוכרת [בחלקה] כהוצאה, לשכיר ולעצמאי בתנאים שונים. יש בה מסלולים שונים, בהם מחקי מדדים, שלטווח ארוך זה דבר מצוין. צריך רק לבדוק שהדמי ניהול שניגבים מן הצבירה נמוכים יחסית.

יש שעשו אופטימיזציה והם טוענים שמסחר עצמאי מגלם בתוכו אפשרות זולה יותר להשקיע, דמי ניהול זולים יותר, השקעה אופטימלית יותר במדדים מבחינות שונות. ועוד.

אבל למשקיע המשפחתי, קרן השתלמות היא ההשקעה הטובה ביותר שיש בשוק ההון, והיא אופטימלית לצבירת הון רב לטווח ארוך.

 

[מאור התורה]

זה עולם שלם. אך בקצרה. כמו בכל השקעה, יש השקעות פרטיות, של אנשים שמייצרים השקעות ללקוחות. ויש השקעות שנסחרות על ידי גופים גדולים יותר, משומנים יותר, אחראים יותר, שם יש להם את כל ההון שבעולם כדי לייצר עסקאות בטוחות ומוגנות. אשמח יותר להיכנס להשקעה שהבנק למשל בדק אותה, מאשר להיכנס להשקעה של שכן של אח של בן דוד שהוא אחלה בן אדם.

התכוונתי אם אתה יכול לתת דוגמה מה אתה מתכוון איזו השקעה למשל זו השקעה אלטרנטיבית

 

[מאור התורה]

יש שעשו אופטימיזציה והם טוענים שמסחר עצמאי מגלם בתוכו אפשרות זולה יותר להשקיע, דמי ניהול זולים יותר, השקעה אופטימלית יותר במדדים מבחינות שונות. ועוד.

בדיוק לכן שאלתי מה דעתך
אתה היית מעדיף בכל זאת קה"ש?

 

[דוד ברנהולץ]

התכוונתי אם אתה יכול לתת דוגמה מה אתה מתכוון איזו השקעה למשל זו השקעה אלטרנטיבית

המושג אלטרנטיבי הוא מושג רחב.
מה שמשתמשים בו בשפת בני האדם אלו השקעות שאין ביניהם לשוק ההון קורלציה [מתאם], כלומר שהם אינם תלויות בתנודתיות של שוק ההון.
לדוגמא נדל"ן או קרנות נדל"ן מסוגים שונים [מגורים, מסחרי ועוד], בארה"ב, בבריטניה, ובשאר מדינות העולם.
קרנות השקעה במגוון תחומים כמו חוב, עסקים, תשתיות, ועוד.

 

[דוד ברנהולץ]

בדיוק לכן שאלתי מה דעתך
אתה היית מעדיף בכל זאת קה"ש?

כן. ראשית לכל הייתי ממצה את קרנות ההשתלמות עד כמה שאפשר.
רק אחר כך אם נותר בידי הקצאה לתחום הזה, הייתי מתקדם לתיק מסחר עצמאי.
אם מדובר בבן אדם שלא כל כך מעוניין לקנות ניירות לבד, וקשה לו להתעסק עם זה, לא כל אחד בנוי לזה, הייתי חושב [לא המלצה. איני בעל רשיון] על קופת גמל להשקעה, מכשיר פשוט אוטומטי ויעיל, יש לו את החסרונות שלו, אבל זה שווה ועדיף על האלטרנטיבה של לא להשקיע.

 

[מקצועי בלבד]

קראתי את העמוד הראשון באשכול בלבד
השאלה שלי (ומתנצל אם כבר דשו בה רבים..) במצב שיש דירה לא ממשוכנת והאופציה להשקעה היא רק ע"י לקיחת הלוואה על הדירה האם גם אז עדיף פשוט להניח את הכסף בהשקעה פאסיבית טובה או שבמקרה כזה עדיף ונכון יותר להשקיע בנדל"ן שבו לכאורה יש כמעט 0 סיכונים.
@מקצועי בלבד

ההשוואה לא נועדה למקרה פרטני של מישהו.
ובאופן כללי ההשוואה מצוינת גם במקרה הזה.

 

[בר לבב]

ובאופן כללי ההשוואה מצוינת גם במקרה הזה.

היית ממליצה לקחת הלוואה + למשכן את הדירה ולהשקיע בקרנות?

 

[ה. שלמה]

היית ממליצה לקחת הלוואה + למשכן את הדירה ולהשקיע בקרנות?

דיון - מינוף השקעה במשכנתא בסביבת ריבית גבוהה

עודכן: אייר תשפ"ד בימים האחרונים פנו אלי קבוצה מגובשת מאחיסמך וביקשו את תשובתי לשאלה הבאה: כחברי קבוצת הרכישה קבלנו החזר כספי בסכום של כ100,000 ש"ח. מה לעשות בכסף, האם לפרוע את ברכיב הצמוד במשכנתא, או אולי להשקיע את הכסף? התשובה היא שאין תשובה אחת שמתאימה לכולם לכן כיוונתי אותם לנקודות הבאות...

www.prog.co.il

 

[מבקש שלום]

2 כשכיר. ו-2 כעצמאי.

יש תקרה להטבת מס
ובמקרה כזה זה לא משוקלל ביחד?
זאת אומרת אתה מנצל את ההטבה בעצם ארבע פעמים הבנתי נכון?

 

[דוד ברנהולץ]

יש תקרה להטבת מס
ובמקרה כזה זה לא משוקלל ביחד?
זאת אומרת אתה מנצל את ההטבה בעצם ארבע פעמים הבנתי נכון?

הטבת המס [דהיינו הכרה כהוצאה מוכרת] - לשכיר היא עד תקרה. ולעצמאית היא חלקית [ראה כל זכות].
פטור ממס רווחי הון [במשיכה] - יש כפל הטבה, עד גובה התקרות בכל קופה [2 קופות לכל בן זוג, שכיר ועצמאי]. שזה דבר פנטסטי בהחלט.

נ.ב. האמור אינו משמש ייעוץ מס מכל סוג שהוא.

 

[מבקש שלום]

בקצרה ממש -
אדם שיש לו דירה אחת [דירה א]. יכול לרכוש דירה על הנייר [דירה ב] שתיבנה עוד 5-6 שנים, להצהיר על דירה חלופית [היינו, שהוא יגור בדירה החדשה כשתהיה בנויה עוד 5-6 שנים], ולהיפטר ממס רכישה עד 12 חודשים לאחר שהדירה תהיה בנויה. כלומר הוא יכול למכור את דירתו הנוכחית [דירה א] 12 חודשים אחרי שדירה ב' תהיה מוכנה. ולא לשלם על אף אחת מהדירות מס רכישה ושבח.

אפשר להתקדם הלאה, למכור את דירה א בסמיכות לאיכלוס דירה ב, ולרכוש שוב דירה לעוד 5-6 שנים.
כך מחזיקים בהון עליית ערך של 2 דירות במקביל כל הזמן.
זה לא כ"כ פשוט, ותלוי בהרבה משתנים, אבל זאת אופציה נאה לחלק מהאנשים, להגדיל הון במהירות.

האם אפשר גם לעשות הפוך דהיינו למכור דירה ב' 12 חודשים אחרי שהיא בנויה ללא מס או דוקא דירה א' ?

 

[דוד ברנהולץ]

האם אפשר גם לעשות הפוך דהיינו למכור דירה ב' 12 חודשים אחרי שהיא בנויה ללא מס או דוקא דירה א' ?

דווקא דירה א'.
מכירת דירה ב' בעוד אתה בעלים על דירה א', משמעה שאת כל הסיבוב על דירה ב' עשית לשם רווח, אחרי שאתה מחזיק כבר בדירת מגורים, וזה מצדיק גביית מס רכישה ושבח.
שונה מכך מכירת דירה א', שמשמעה היא, החלפת דירת מגורים, ולקיחת זמן סביר כדי לבצע את המעבר לדירה ב', וזה פוטר ממס.

נ.ב. האמור אינו משמש ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא.

 

[meshulam r]

שלום וברכה,רציתי להתייעץ בנוגע לדירה שקניתי בפינוי בינוי לפני 10 חדשים ואחרי שקניתי התברר לי שהדירה בשלב השלישי והחרון של הפינוי בינוי.ההון העצמי שלי היה 300000 אלף שקלים וכעת לדברי המתווך אני יכול להגדיל אותו בנטו ב50000 אלף שקלים. השאלה שלי אם שווה למכור את הדירה ולהשקיע את הכסף כעת בs&p 500 בתוספת 1000 שקל בחודש או לחכות עד ההיתר בניה שיכול לקחת גם יותר מ6 שנים מה גם שאני צריך להוסיף כל חודש 1200 שקלים על המשכנתא.והתייעצתי עם חבר והוא עשה איתי חשבון שנניח שהאינלציה נשארת כמו שהיא כעת ועולה ב3% בשנה אז יוצא שאני מרוויח 3% על הסכום של המשכנתא ועוד 6% על ה300000 שקלים של ההון עצמי שזה יוצא ביחד 9% אחוז בשנה אז עדיף לי לחכות 7 או 8 שנים ואז לשים את הכסף במדד הנ"ל ואני יתחיל עם נקודת פתיחה יותר טובה של 700000 שקלים וב25 שנים אני ירוויח יותר ממה שאני ישים כעת 300000 שקלים ל30 שנה האם חישוב זה נכון ואם לא מדוע?תודה רבה לכל העונים!